Версия
для печати
для печати
Именно там, как иногда говорят, в «Черной Африке» сохраняется экономический рост, что открывает хорошие возможности для зарубежных инвестиций. Международный валютный фонд (МВФ) отмечает, что за прошедший год совокупный ВВП стран Черной Африки вырос на 6,5%. К знаковым событиям следует отнести и тот факт, что о своих инвестиционных планах в Южной Африке сообщил Дональд Трамп, который собирается действовать на этом рынке вместе с кейптаунским партнёром Нейлом Бернстайном. Несмотря на то, что африканские вложения многие считают рискованными «благодаря» серии конфликтов и прочих бедствий, обрушившихся на эту часть планеты, инвесторы всё активнее вкладывают средства в страны африканского континента, увеличив их в прошлом году до рекордных $39 млрд.
В России информации о рынках недвижимости стран африканского юга практически не встречается. Предложения российских агентств, ограничиваются, как правило, странами Северной Африки, точнее говоря, Египтом и реже – Марокко. Эти направления присутствуют на рынке не первый год и достаточно хорошо изучены.
Но и за экватором есть места, на которые стоит обратить внимание. В частности, вызывает безусловный инвестиционный интерес Республика Мозамбик, страна, экономические успехи которой Международный валютный фонд оценил в специально изданном бюллетене «Экономика развивающихся стран Африки в пост-стабилизационный период. Уроки Мозамбика». Несмотря на такое пристальное внимание, рынок недвижимости страны исследован всё ещё недостаточно. Даже респектабельный Global Property Guide в разделе, посвящённом Мозамбику, ограничился лишь самым общим обзором и скромным статистическим набором, иллюстрирующим, в основном, бюджетные показатели государства.
Но хотя динамика последних лет имеет очевидно положительный характер, что позволило журналу Forbes включить страну в десятку стран с наиболее быстро прогрессирующим уровнем жизни, история этих мест, кажется, не пропустила ничего из тех напастей, которые время от времени обрушивались на Африку. Работорговцы, засухи, пожары, наводнения, специфично-африканский социализм и войны, последняя из которых, гражданская, затянулась на долгих семнадцать лет.
Война, начавшаяся в стране после обретения независимости от Португалии (1975), закончилась в 1992 году, истощив экономику до такой степени, что Республика Мозамбик, имеющая отличный потенциал для туризма, крупные запасы каменного угля, природного газа, руд железных и цветных металлов, оказалась в числе самых бедных стран мира. Руководство страны, после ряда неудачных попыток внутренних реформ с ориентацией на социалистические принципы, было вынуждено провести приватизацию и стимулировать приток иностранного капитала. Для инвестиций, благодаря изменениям в законодательстве, были созданы благоприятные условия и, как результат, последние пять лет темпы роста экономики страны находятся на уровне ежегодных 8%.
Распрощавшись с социализмом, правительству республики удалось привлечь иностранные фирмы к участию в нескольких стратегических проектах, среди которых – строительство алюминиевого завода Mozal при участии японской Mitsubishi и инвесторов из ЮАР. Стоимость проекта составила около $2 млрд. Был также построен нефтеперегонный завод стоимостью $1,2 млрд. в городе Бейра. В 2007 году, исходя из статистических данных Государственного центра продвижения инвестиций (CPI), иностранные инвестиции составили около $9 млрд., включая пятимиллиардный проект нефтеперерабатывающего завода Nacala на северо-востоке страны, профинансированный американскими инвесторами через компанию Ayr Logistics. Наращивают объём инвестиций компании из Китая, которые принимают участие уже в семи десятках проектов в сфере строительства, сельского и лесного хозяйства. В Китае даже создан специальный Центр по содействию инвестициям именно в Мозамбик.
В стране имеется множество национальных парков, занимающих чуть ли не пятую часть её территории – места обитания слонов, носорогов, буйволов, львов, леопардов, зебр, антилоп и другой африканской живности, включая пёстрое птичье разнообразие. Сохранять и поддерживать инфраструктуру парков Мозамбику помогают многочисленные международные фонды, один из которых, американский Carr Foundation взял на себя финансирование 20-ти летней программы восстановления парка Горонгоса, ощутимо пострадавшего во время гражданской войны.
Всего в десяти километрах от континентальной части Мозамбика расположены редкие по красоте острова Морского национального парка «Архипелаг Базаруто», на части из которых хорошо сохранились крепостные постройки времён португальского господства XVII-XVIII веков. Всем желающим с удовольствием покажут «официальное» место, где впервые в 1498 году ступила нога европейца Васко да Гамы, открывшего новый морской путь вокруг Африки в Индию.
Но привлекают острова не только любителей истории, кроме всего прочего, путешественников ждут прекрасные песчаные пляжи, ровная гладь прозрачно-изумрудного Индийского океана, сказочное подводное царство коралловых рифов и тропических рыб – находка для яхтсменов и любителей морской рыбной ловли и дайвинга. Разного ранга знаменитости и представители европейских монархических династий также предпочитают укрываться от светской суеты в тропическом раю африканского юга: острова уже почтили своим присутствием испанский принц Фелипе и принцесса Летисия, принц Чарльз, а его сын принц Гарри со своей невестой Челси Дэви считаются завсегдатаями этих мест. Виллем-Александр, принц Оранский и его супруга нидерландская принцесса Максима вложили средства в постройку целого туристического комплекса, включающего в себя пятизвёздочный отель и несколько роскошных вилл.
В ожидании Чемпионата мира по футболу, который состоится в 2010 году в соседней ЮАР, и приезда полумиллиона гостей чемпионата, часть из которых обязательно посетит и Мозамбик, ещё большее внимание уделяется объектам, связанным с туристической инфраструктурой. Только за два предыдущих года иностранные инвесторы вложили в отели и национальные парки Мозамбика $1,5 млрд.
Сейчас Dubai World Africa, государственная строительная компания из ОАЭ, работает над проектом Bilene Hotel, в который планирует инвестировать около $200 млн. Комплекс площадью 1000 га, расположенный к северу от Мапуту, состоит из отеля класса «люкс», включающего в себя 500 жилых единиц, прилегающий пляж и часть лагуны Мартиньо, которая была объявлена заповедником как место-нерестилище гигантских морских черепах. Dubai World возьмёт на себя обязательство по охране заповедника и всех его обитателей. Ещё один инвестиционный проект компании, названный Kempinski Luxury Beach Resort на соседних Коморских Островах в Мозамбикском проливе (кстати, самом большом в мире по своей протяжённости) оценивается в $70 млн.
Здесь хорошо заметно присутствие капиталов из ЮАР, и многие фирмы имеют кейптаунскую или иоганесбургскую прописку. Концерн Rani Resorts Group (Иоганесбург), к примеру, владеет сетью отелей в Мозамбик, включая Indigo Bay на архипелаге Базаруто, Pemba Beach на севере и туристическими комплексами на островах архипелага Куимбрас. К концу года Rani Resorts планирует запустить первоклассный отель на острове Санта-Каролина стоимостью $50 млн.
Есть и более скромные проекты: семейная пара Баттерфильд из Англии выкупила двухсотметровую полосу пляжа на полуострове Сан-Себастьян, построив там туристический комплекс из деревянных домиков с бассейнами и декорациями в виде соломенных навесов и других этнических элементов. Всё это обошлось в £3млн.
Что касается жилищного сектора, то чётких ценовых характеристик в виде стоимости квадратного метра в Мозамбике нет. Нет и привычной рыночной статистики и анализа тенденций – ценообразование простое: дом или участок стоят столько, сколько за них готов заплатить покупатель плюс налог на сделки с недвижимостью (SISA), равный 2,2% от суммы сделки. Цены, особенно в Мапуту – неожиданно высокие, что объясняется острым дефицитом городских квартир.
Двух-трёхкомнатная квартира в самом «пролетарском» районе обойдётся в $50 тыс. Стоимость такой квартиры в Алту Мае (низший средний класс) вырастет до $75 тыс., а в зоне Полана (высший средний класс) – до $90 тыс - $100 тыс. Стоит отметить, что здесь говорится о двух- или трёхкомнатной квартире по привычной российской классификации, для мозамбикского риэлтора это будет, соответственно Т1 и Т2, то есть количество комнат минус зал, который комнатой не считается и в подсчёте их количества не участвует.
Мапуту, по большей части, состоит из зданий, построенных ещё в португальский период, то есть до 1976 года. Во время гражданской войны и сразу после её окончания в 1992 году жильё практически не строилось - заметное строительство началось лишь в новом тысячелетии, при этом, строились, в основном, не жилые многоэтажки, а виллы и закрытые охраняемые комплексы – кондоминиумы. Поэтому жилья, в особенности нового, в столице государства хронически не хватает.
Многие местные хозяева продают свои квартиры, в своё время «экспроприированные» у покинувших страну португальских владельцев, новой мозамбикской элите, перебираясь в более дешёвые пригороды, почти сплошь населённые чёрными африканцами. Покупатели, основу которых составляют государственные служащие рангом выше среднего, бизнесмены и менеджеры, часто не в состоянии выплатить всю сумму сразу, что вынуждает их брать кредит в португальских ипотечных банках, так как местный рынок ипотеки практически отсутствует.
Иностранцев интересуют большие городские квартиры и помещения для бизнеса, но более прочего, виллы с участком земли в районе, обеспеченном современной инфраструктурой. Таких, например, как Матола, город-спутник Мапуту или комплексы Соммершильд-2 и Баирру Триунфу, расположенные к северо-востоку от столицы.
Матола – крупный город, находящийся в четверти часа езды от Мапуту, но застройка в нём, в отличие от Мапуту, низкоэтажная, в 2-3 «наших» этажа (в Мозамбике при подсчёте количества этажей первый этаж пропускается, по типу английского ground floor). Покупка виллы в Матоле обойдётся от $80000-$120 000 (под ремонт), $200000 – цена хорошей виллы с бассейном и гаражом, а за $400000-$500000 можно приобрести отличный дом из 5-7 спален, опять же с гаражом и бассейном плюс электрифицированный забор и ряд других дополнений. За $500000 также предлагают хорошие виллы с бассейном в Баирру Триунфу и Соммершильд-2. Там же, в Соммершильд, за $600000 продаётся прекрасная двухэтажная семикомнатная (6 комнат + зал) вилла.
Для такой небогатой страны как Мозамбик, цены - запредельные. Тем не менее, ждать удешевления, видимо, не стоит: если год назад новый дом (три спальни) в комплексе Супер Марес стоил $200000, то его сегодняшняя цена $280000. За те же $200000 шесть лет назад продавались дома в комплексе Соммершильд. Сегодня такой дом из четырёх спален обойдётся покупателю в $450000. Таким образом, прирост в проекте Соммершильд с момента сдачи составил около 15% годовых, а в комплексе Супер Марес – фантастические 40% в год.
Можно с уверенностью сказать, что Мозамбик - не из тех стран, где всё продаётся и покупается. Например, земля в стране продаже не подлежит как государственная собственность. Все сделки с земельными участками лишь закрепляют право пользования, которое даётся на пятьдесят лет с возможностью дальнейшего продления на такой же период.
Имеется большое количество объектов недвижимости, которые в своё время, после принятия независимости, были национализированы и теперь состоят на балансе государства и зарегистрированы в Государственном бюро недвижимости APIE (Administracao do Parque Imobiliario do Estado). Такое жильё иностранцы покупать не имеют права, а это ни много ни мало – 85-90% всего жилфонда страны. Покупать можно лишь ту недвижимость, которая была построена после 1992 года и всегда была частной собственностью.
Для законов, регулирующих сделки с недвижимостью, и самого Договора купли-продажи (Contrato Promessa compra e venda) взяты за основу соответствующие португальские модели делопроизводства, но имеется и своя специфика, вынуждающая обращаться к местным юристам: оформление жилья в собственность – процедура, пройти которую самостоятельно иностранцу если и удастся, то только с максимально возможными издержками. Коррупция в стране зашкаливает за все мыслимые нормы и, хотя международная организация по борьбе с коррупцией Transparency International в своём рейтинге посчитала Россию даже более коррумпированной, чем Мозамбик, к этому следует отнестись, видимо, скорее как к курьёзу.
Важно знать и то, что хотя получить коммерческую лицензию и открыть агентство по недвижимости в Мозамбике технически несложно, на рынке вращается большое количество нигде не зарегистрированных риэлторов. Возможно, с их помощью удастся сэкономить на каких-то услугах, но это, как говорится, «на любителя». Присутствует известный даже не мозамбикский, а всеафриканский фактор «музунгу прайс» (muzungu price), то есть негласная наценка, предназначенная специально для белых - но это, в основном, касается не недвижимости, а цен на местных рынках и сферы обслуживания. Чтобы понять, о чём идёт речь, можно вспомнить московский Арбат периода «перестройки», где матрёшки, балалайки и прочие медведи с самоварами иностранным «музунгу» продавались многократно дороже их реальной цены.
Справка
Мозамбик – бывшая португальская колония, получившая независимость в 1975 году, и как символ борьбы за государственную независимость, на государственном гербе и флаге изображён автомат Калашникова – единственный в мировой практике случай, когда в качестве государственной символики было использовано стрелковое оружие.
Столица государства, в которой проживает около 1,2 миллиона человек – портовый город Мапуту, расположенный на юге страны. Государственный язык – португальский, в бизнесе широко используется английский.
Это – быстроразвивающаяся страна, но при этом всё ещё достаточно бедная: официальная месячная минимальная зарплата составляет от $45 в сельском хозяйстве до $70 в промышленности. Значительная часть (7,4%) ВВП поступила в прошедшем году от граждан страны, работающих за границей, которые перевели в страну $565 млн. Около половины государственного бюджета формируется за счёт международной финансовой помощи и Всемирного банка. В следующем, 2009 году такая помощь, по словам министра планирования и развития страны, Айубы Куренейя составит $445,2 млн.
В 2007 году среди инвесторов в экономику Мозамбика первые пять мест заняли следующие страны: США ($5 млрд.), Свазиленд ($171 млн.), Маврикий ($151 млн.), Великобритания ($91 млн.) и ЮАР ($79 млн.). Китай ($60 млн.),
Источник: CPI – Investment Promotion Centre of Mozambique
2005 – $1,2 млрд.
2006 – $1,1 млрд.
2007 – $9 млрд.
Источник: The Investor
Пол О’Донахью, совладелец и управляющий риэлтерской компании Mozambique Property, Lda (Мапуту)
Пол, будьте любезны, пару слов о себе и вашей компании?
Главный офис компании Mozambique Property расположен в Мапуту, отель Кардосо на Мартирес де-Муэда. Наша компания обслуживает интересы индивидуальных и корпоративных клиентов, занимаясь сделками и их юридическим сопровождением по объектам в среднем и высоком ценовом сегменте. Речь, в основном, идёт о гостиницах, кемпингах, частных домах, прибрежных участках, фермах, промышленной и туристической инфраструктуре. Языки, на которых Mozambique Property общается со своими клиентами: португальский, английский, французский и немецкий. Мы работаем вместе с моим партнёром Адрианом Фраем. Я занимаюсь финансами и переговорами, Адриан – юридическими вопросами. Каждый из нас – уже более двадцати лет на рынке Мозамбика.
Каков средний уровень цен на объекты жилой недвижимости в Мапуту?
Рынок сильно дифференцирован, поэтому я бы здесь не стал говорить о каких-то средних значениях. Кроме того, на рынке ощущается острый дефицит высококачественного жилья. Скажем, найти новую городскую квартиру в обычном многоэтажном доме иногда просто невозможно. В свою очередь, застройщики испытывают трудности из-за отсутствия подходящих участков в перспективных районах и высокой ставки по банковским кредитам, которая находится на уровне 20-24% годовых в местной валюте. Цены обычно номинированы в долларах, и можно сказать, что едва ли возможно получить приличное жильё менее чем за $80 тыс. Цены доходят и до $400000, а в пентхаузах – до $600000. В Мапуту стоимость жилья приблизительно на треть выше, чем в других городах страны.
Какие направления вы бы порекомендовали, как наиболее перспективные?
В Мозамбике имеется 2500 километров побережья, которое считается одним из красивейших в мире. Наиболее, на мой взгляд, интересная опция – приобретение незастроенного участка, расположенного непосредственно на береговой линии, и вместе с тем, неподалёку от международного аэропорта, для дальнейшей его застройки и коммерческого использования. Такая возможность пока имеется в Инхамбане и Виланкулосе на юге и в Пембе на севере страны.
Если говорить о трендах, имея в виду, в том числе объекты, предназначенные для туризма, я бы посоветовал обратить внимание на недвижимость в коммерческих и индустриальных секторах, которая также имеет очень хорошие перспективы. У нас сейчас довольно много покупателей из-за границы. В первую очередь, это южноафриканцы и представители стран Ближнего Востока. Из европейцев, конечно, португальцы, но немало покупателей и из других стран.
А что именно предпочитают покупать иностранцы?
Обычно это виллы для отдыха, курортные и туристические объекты. При покупке бизнеса здесь довольно легко оформляется вид на жительство. В последнее время есть возрастающий интерес к коммерческой недвижимости, в особенности это касается административных зданий, так как существует серьёзная нехватка офисных помещений.
Какой совет вы могли бы дать иностранному покупателю?
Процесс оформления недвижимости в собственность в Мозамбике крайне забюрократизирован и достаточно медлителен, вся документация – на официальном в Мозамбике португальском языке, поэтому очень желательно нанять местного юриста, который займётся этой многоступенчатой процедурой. Расходы на оформление при покупке дома, включая все налоги и регистрацию, составляют обычно $3000-$5000.
Для крупных инвесторов просто необходимо, чтобы инвестиции были предварительно одобрены и зарегистрированы в Центральном банке. В противном случае могут возникнуть проблемы с «репатриацией» основного капитала и прибыли.
Благодарим за оказанную информационную помощь наших мозамбикских коллег из Comunidade Ucraniana de Moçambique
Автор: Константин Криницкий
