Год "бакса": покупка недвижимости в США за наличный расчет

В то время как большинство инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость ожидают более приемлемых условий кредитования, те, у кого есть достаточно средств на оплату своих приобретений, сходятся во мнении, что рынок вполне отвечает их требованиям.
Исторически сложилось так, что рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, всегда порождавший много кредиторов, готовых соревноваться за право предоставить заем, полностью истощился к концу 2007 года. Действительно, за первые девять месяцев 2008-го были секьюритизированы (см. прим. 1) коммерческие займы на сумму всего $12,2 млрд, это самый низкий показатель за последние десять лет, по данным информационной компании Commercial Real Estate Direct. В связи с этим институциональные инвесторы (см. прим. 2) и инвесторы в коммерческую недвижимость начали прибегать к помощи альтернативных займодавцев, то есть обращаться к сберегательным и кредитным банкам.
Однако многие банки требуют значительных взносов, порой запрашивая предоплату в размере 30% от суммы залога, прежде чем вообще рассмотреть заявку на предоставление кредита. Другие требуют от девелоперов заключение договоров предварительной аренды на большую часть (обычно на 70% площади) сдаваемой в наем жилой, коммерческой или офисной недвижимости, до того как они начнут финансирование. Даже если все эти условия соблюдены, кредиторы крайне редко предоставляют займы на сумму, превышающую 65% от стоимости недвижимости. Добавьте высокие процентные ставки и короткое время погашения кредита, и вы получите формулу среды, враждебной кредитованию.
Таков рынок первичного жилья в США с 2003 года. Любой, чья кредитная история хоть на йоту отличается от идеальной, обнаружит, что получить кредит – крайне сложно, а порой попросту невозможно. И, естественно, стоит забыть о кредите на выгодных условиях.
Обогащение за наличные
Хоть многим инвесторам и придется подождать до того, как обстановка стабилизируется, те из них, у кого на руках есть наличность, могут обогатиться на американском рынке первичного жилья. На этом рынке покупатель за наличный расчет имеет все шансы приобрести практически любую недвижимость, от отчужденного за невыплаты домика, до убыточных гипермаркетов, был бы только хозяин, отчаянно желающий продать свою собственность.
Продавцы в курсе, насколько сложно сейчас получить заем, и если уж займодавец не доверяет покупателю настолько, чтобы предоставить ему кредит, то продавец вряд ли будет затевать сделку лишь затем, чтобы потом увидеть, как она не прошла на полпути. Однако, работая с человеком, покупающим недвижимость за наличный расчет, продавец всегда уверен в том, что у того найдется достаточно средств.
Существуют также и другие факторы, которые говорят в пользу покупки недвижимости за наличный расчет. Срок заключения сделки по продаже жилой недвижимости с покупателем, который нуждается в финансировании, обычно составляет 30–45 дней. В случае же с покупателем за наличный расчет, готовым поставить свою подпись в нужном месте и выписать чек на полную сумму покупки, продавцу не нужно беспокоиться о непредвиденных обстоятельствах, которые могут возникнуть при работе с заемщиком. Это особенно актуально в случае с заемщиком, получившим предварительное одобрение на предоставление кредита, ведь ему могут внезапно отказать в займе, если изменится его финансовое положение или сведения, сообщенные им, окажутся недостоверными.
Также в столь нестабильных экономических условиях можно столкнуться с трудностями в определении рыночной стоимости недвижимости. Ввиду этого займодатель может внезапно изменить размер первого взноса для покупателя или попросить продавца предоставить запрашиваемую цену, соответствующую оценочной стоимости недвижимости. Все эти затруднения, не возникающие при покупке за наличный расчет, значительно замедляют процесс заключения сделки.
Покупка недвижимости за наличность убеждает продавца в серьезности намерений покупателя. Это особенно важно, если речь идет о собственности, находящейся во владении банков. Сама идея аукциона предполагает, что некоторые из людей делающих ставки вовсе не собираются покупать лот. В прошлом многие банки часто сталкивались с тем, что инвесторы делали ставки одновременно на много объектов недвижимости, планируя приобрести лишь те лоты, которые им удастся выиграть по наиболее выгодной цене. Из-за этого печального опыта многие банки теперь чаще всего отклоняют предложения инвесторов, в чьей благонадежности они сомневаются. Обладание же наличным капиталом говорит в пользу покупателя и является гарантией того, что он располагает средствами, необходимыми для приобретения объекта недвижимости. Только по этой причине на многих списках недвижимости, выставленной на продажу банками, стоит гриф «покупка только за наличный расчет».
Хотя наличный капитал в кармане покупателя не означает, что продавец его получит в свои руки, это придает последнему уверенность в успешном завершении сделки. Значимость такой уверенности тяжело переоценить, ведь серьезный продавец не станет начинать торги, не будучи убежденным в их успешном исходе. Однако до того как эскроу (см. прим. 3) не вступит в силу, а чек не будет оплачен, существует миллион причин, по которым сделка может не состояться. Это может вылиться в судебные процессы и изрядные штрафы или заставит продавца отказаться от продажи объекта недвижимости.
Во избежание головной боли, нарушенных планов и потерь от обесценивания недвижимости многие продавцы с радостью принимают менее щедрое предложение покупателя за наличный расчет, а не более выгодное для них предложение клиента, нуждающегося в дополнительном финансировании.
Ограничения
Покупатели за наличный расчет, бесспорно, будут находиться в наиболее выгодном положении до восстановления мирового рынка недвижимости, которое ожидается в конце 2009 года, если и не 2010-го. Им предоставляется возможность покупки недвижимости по значительно снизившимся из-за кризиса ценам, и покупка эта будет происходить в условиях почти полного отсутствия конкуренции со стороны инвесторов, которым необходимо секьюритизировать свои займы. Однако, несмотря на эти позитивные моменты, существует и ряд ограничений, о которых следует знать покупателям за наличный расчет.
Во-первых, многие инвесторы, традиционно вкладывавшие свои деньги в ценные бумаги, сейчас выводят свои средства в поисках более стабильных и долгосрочных механизмов инвестирования, таких как вложение в недвижимость. Несмотря на то что группа традиционных конкурентов (заемщиков) и покинула рынок, другая может прийти ей на смену, так как люди, инвестировавшие средства в ценные бумаги, уже поняли, какую прибыль могут принести им большие суммы денег в этом сегменте рынка.
Другим ограничением является склад ума некоторых продавцов. Несмотря на низкий уровень спроса и поредевшие ряды покупателей, многие продавцы отказываются принимать тот факт, что запрашиваемые цены сейчас значительно ниже завышенных цен прошлых лет. Вместо того чтобы принимать низкие цены, объективно требуемые рынком и традиционно запрашиваемые покупателем за наличный расчет, продавцы снимают с продажи объекты недвижимости или настаивают на своих ценах невзирая на то, что им, возможно, не удастся продать свою собственность в течение двух-трех лет.
Автор: Nellie Day (портал NuWireInvestor)
Перевод: Николай Стрельников

Примечания переводчика
1. Секьюритизация (от англ. securities – ценные бумаги) – финансовый термин, обозначающий одну из форм привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (например, портфель ипотечных кредитов, лизинговые активы, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход и т. д.).
2. Институциональный инвестор – (от англ. institutional investor) – юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество с целью извлечения прибыли.
3. Эскроу – контракт, соглашение или иной документ, который находится на хранении у третьего лица и вступает в силу только при выполнении определенного условия.