Версия
для печати
для печати
Покупаем с молотка
Подобная практика существует в том или ином виде практически во всех странах мира, ведь государству недосуг заниматься конфискованным по решению суда добром. Поэтому оно находит способы превратить разнородные и часто хлопотные в обращении объекты в деньги – продукт куда более привычный и удобный. В Италии в отношении недвижимости подобного рода существует хорошо отлаженная схема: объекты поступают на аукционы, где их волен купить любой желающий. Продавцом может оказаться как государство, так и местный муниципалитет или правительство региона, сути дела это не меняет: объект всегда проходит тщательную техническую экспертизу; он точно свободен от любых обременений; вся информация о нем доступна покупателю, в частности, выложена на специализированных сайтах в Интернете.
Имеет место и еще одно, порой самое главное преимущество: стартовая цена на аукционе ниже рыночной на 20-30%, а иногда можно найти и более выгодные предложения. Типология объекта ничем не ограничена: можно купить как скромную квартирку, так и роскошную виллу или даже гостиницу категории люкс. Ценовая категория объекта может быть любой – от сотни тысяч евро и до миллионов; окончательная цена определяется просто: права на покупку получает тот, кто предложил за объект наибольшую сумму. Заявку подают в конверте, только один раз, поэтому набивать цену не придется, но и потерять объект легко – только хорошее знание рынка и интуиция могут подсказать, какую цену за него предложить.
С чего начать
Аукционы – очень интересный ресурс для того, кто ищет подходящий объект на рынке, но еще более привлекательный – для «серийного» инвестора: выгодные объекты можно отлавливать на регулярной основе.
Порядок действий следующий. Для начала нужно выбрать объект, благодаря информации в Интернете это можно сделать не выходя из дома. В принципе, есть и «бумажные» источники – судебная или муниципальная пресса; можно также обратиться напрямую в суд, где имеются специальные реестры подобных объектов.
Выбрав объект, следует запросить всю необходимую информацию о нем в канцелярии суда. Каждый объект имеет нечто вроде идентификационной карты, в которой собрана любая относящаяся к нему информация: техническое состояние, кадастровый план, история (в том числе история задолженностей бывшего хозяина), оценочная стоимость, фотографии и прочее. Как правило, объект можно посетить не только в ходе виртуального визита (что нередко можно сделать на специализированном сайте), но и договориться о просмотре с чиновником, за него отвечающим.
Готовьте ваши денежки
Если при личном посещении объект не разочаровал, время подавать заявку. Для этого заполняют специальный бланк в судебной канцелярии и выписывают чек на 25% стоимости объекта: из этих денег будут оплачены все необходимые расходы и налоги в случае удачной покупки; в противном случае чек вернется к хозяину в неприкосновенном виде. В публикации обычно указывается, какой минимальный шаг аукциона может сделать заявитель, кратно этой сумме можно повышать цену.
После того как все заявки поданы, судья определяет потенциального покупателя, однако еще несколько дней проходит в волнующем ожидании: по закону полагается выждать, не появится ли другой желающий заплатить точно такую же сумму. В таком случае аукцион повторяют. Наконец, когда все формальности улажены, сделка совершается в обычном порядке и дом переходит к новому владельцу.
Данный метод покупки недвижимости набирает популярность год от года: по данным экономического издания Italia Oggi, в период с 1996 по 2006 год число желающих купить объект с аукциона каждый год подрастало на немалые 20%! В последние три года, когда в Италии, как и во всем мире, наблюдается замедление развития экономики и, как следствие, сокращается число сделок купли- продажи в секторе жилой недвижимости и увеличение экспозиции домов и квартир, сектор продаж с судебных аукционов явно находится в противофазе. Согласно опросу, охватившему 357 судебных офисов (94% от всех имеющихся в Италии), в 2006 году было совершено 15 тысяч сделок, в 2007 году – 18 тысяч, в первых трех кварталах 2008 года – 21 тысяча сделок.
Историческая резиденция со скидкой
Обратимся к конкретным примерам объектов, представленных на аукционах. Вот, например двухэтажная резиденция в историческом здании во Флоренции, расположенном на одной из красивейших площадей в старом центре города, в двух шагах от знаменитого Palazzo Pitti. В очень высоком первом этаже резиденции (202 кв. м, высота потолков 4,7 м) размещены большой парадный зал и столовая, а также служебные помещения – кладовые и прочие помещения, два коридора, туалет.
На этот уровень ведет монументальная лестница; отсюда можно выйти на террасу (44 кв. м), в сады комплекса и его внутренние дворы, закрытые для посторонних. На втором этаже (площадь 232 кв. м, высота потолков от 4 до 4,7 м) располагаются 6 больших комнат, 4 ванные комнаты и терраса (38 кв. м). Как и можно было ожидать, отделка здесь драгоценная: колонны из камня, резьба по дереву на дверях, полы из мрамора, фрески на потолках. Немаловажно, что все это в очень хорошем состоянии. По оценке судебной экспертизы, проведенной в 2007 году, резиденция оценивается в 4 102 тыс. евро. Стартовая цена на аукционе – 3,7 млн евро, с «шагом» в 5 тыс. евро. В то же время независимые эксперты оценивают объект в 5 млн евро – выгода очевидна.
Отель класса люкс за полцены
Небольшой отель в отличном состоянии продается на юге Италии, на самом каблучке Апеннинского «сапога», в 1 км от городка Остуни и в 100 км от международного аэропорта в Бари.
Отель расположен в здании дворца XVIII века и окружен парком 14 тыс. кв. м, в котором имеется и бассейн. В то же время до морского пляжа – 20 минут пешком. В первом уровне (510 кв. м) разместился ресторан отеля с соответствующими подсобными помещениями; его окна и двери выходят на площадку 800 кв. м, где в теплое время года выставляются столики. На втором этаже (300 кв. м) разместились 6 просторных номеров, каждый имеет выход на общую для всех террасу; еще 4 номера и два больших салона разместились на третьем этаже; здесь же находятся офисы отеля. На последнем, 4-м этаже – 6 комнат, в которые ведут 2 коридора.
Отель имеет свою систему обогрева и кондиционирования; он не требует реконструкции или каких-либо работ по его улучшению. В настоящее время отель не пустует, а функционирует в нормальном режиме: по решению судьи он оставлен в управлении хозяина до момента продажи. Несмотря на то что отель был оценен судебными экспертами в 2 млн 550 тыс. евро, стартовая цена на аукционе – 1 434 375 евро, с «шагом» 25 тыс. евро. В то же время независимые эксперты оценивают объект существенно выше – по меньшей мере 3 млн евро. Теперь главное для инвестора – назвать правильную цену и не прогадать.
Автор: Виктория Грегуольдо
Журнал "Собственник"
