Гид по недвижимости Венгрии: ключевые факты и основные рынки

Приобретение недвижимости за рубежом – это процесс со своими подводными камнями: законодательные и культурные особенности, ограничения, риски (которых можно избежать, обладая необходимой информацией). Данная статья предлагает вашему рассмотрению особенности покупки собственности в Венгрии.

Тип собственности: в Венгрии введено безусловное право собственности на любой вид недвижимости.

Формы собственности
Для потенциальных инвесторов есть два пути:
1). Покупатель может подать заявку на получение разрешения на приобретение недвижимости в качестве частного лица, для этого необходимо подписать обращение к местным властям с просьбой предоставить данное разрешение.
2). Зарубежные покупатели могут организовать местный бизнес; как правило, это общество с ограниченной ответственностью. Этот вариант предпочтительнее, если инвестор планирует приобрести несколько объектов недвижимости.

Ограничения
Для того чтобы приобрести венгерскую недвижимость в качестве частного лица, иностранцам (за исключением граждан ЕС, приобретающих основное жилье) необходимо получить разрешение, его оформление занимает до двух месяцев. Покупатель может приобрести только один объект недвижимости; для того чтобы приобрести несколько объектов, необходимо осуществлять покупку через зарегистрированную в Венгрии компанию.

Имущественные права
Относительно прав собственности американский исследовательский центр «Фонд наследия» сообщает: «В соответствии с конституцией судебная власть страны независима, и государство уважает это на практике. Риск экспроприации имущества – низок. Судопроизводство проходит медленно, а сами суды перегружены делами, из-за этого вынесение решения по каким-либо спорным вопросам может затянуться более чем на год. Защита интеллектуальной собственности улучшилась, но все ж, многое еще предстоит сделать».

Ипотечное финансирование
Большинство ипотечных кредитов в Венгрии выдаются в швейцарских франках, но существуют и кредиты, выдаваемые в местной валюте, форинтах, а также в других денежных единицах. Ставки по кредитам в швейцарских франках как правило ниже, чем по прочим кредитам. Типичное соотношение между суммой займа и оценочной стоимостью недвижимости составляет 70% для перепродаваемой собственности и 80% для новых домов, но в некоторых случаях предоставляют и 100%-ные займы. В целом условия предоставления ипотечного кредита выгоднее для частных лиц, нежели чем для юридических (см. Формы собственности): к примеру, частным лицам кредиты выдают на 20 лет, а юридическим только на 10.

Гарантии
Для того чтобы быть уверенным в том, что вы 100% легально владеете своей собственностью в Венгрии, вам необходимо получить документ, подтверждающий право собственности и зарегистрировать его в официальном государственном реестре (Land Register). После регистрации данный документ приобретает обязательную юридическую силу по отношению к любой заинтересованной третьей стороне.

Законодательные нормы
Право собственности дает вам абсолютное право владения недвижимостью. Однако существуют и такая концепция как iura in re aliena (право распоряжения чужой собственностью): к примеру, ufustruct – право пользоваться чужой землей и получать с нее прибыль, при условии что собственности не причиняется ущерб. Этими правами можно воспользоваться в соответствии с законодательством, договором или по решению суда.

Некоторые из этих прав регистрируются в государственном реестре. В основном они имеют законную силу в отношении любого третьего лица. «Право пользования» зарегистрированное в государственном реестре отличается от «права аренды», так как последнее устанавливается путем подписания контракта и его не обязательно регистрировать. На данный момент в Венгрии проходит реформирование Гражданского кодекса, который включает в себя и земельное законодательство. Более того, в венгерский парламент недавно был предоставлен законопроект об унификации трех действующих в стране законов: закона об аренде (Lease Act), закона о кондоминиумах (Condominium Act) и закона о жилищных кооперативах (Flat Cooperative Act).


Основные рынки недвижимости

Будапешт – бесспорно, один из красивейших городов мира. В его реконструкцию вкладывают большие средства, исторический центр венгерской столицы постоянно освежают и ремонтируют, в городе каждый год строят новые здания. Хотя Будапешт часто называют Восточным Парижем, цены на «элитку» в городе в пять раз ниже, чем в Лондоне или Париже, и в четыре раза меньше дублинских. Столица Венгрии скоро станет крупным экономическим центром восточной Европы, а на данный момент она является уникальной среди европейских столиц по уровню прибыли от вложения капитала в коммерческую и жилую недвижимость.

Крупнейшее в центральной Европе озеро – Балатон, получившее ласковое прозвище Венгерское море, является местной туристической достопримечательностью. На его берегу расположено много курортов, самые крупные из них – Siófok, Keszthely и Balatonfüred. Siófok часто называют «столицей ночной жизни Венгрии» – из-за большого количества клубов, которые привлекают туда туристов и молодежь со всех концов страны. В Keszthely расположен знаменитый замок Фештетич, а Balatonfüred – это старинный гидротермальный курорт, каждый год там проводится знаменитый бал Anna Ball. Туристический сезон продолжается с июня по август, средняя температура воды летом составляет 25 °C. На всех курортах спуск к воде оборудован ступеньками, а большинство из них предлагают отдыхающим искусственные песочные пляжи. Туристов на Балатоне также привлекает возможность заниматься множеством видов как летнего, так и зимнего спорта.

Трансданубия (Западная Венгрия) поделена на три провинции: Центральная Трансданубия, Западная Трансданубия и Южная Трансданубия. По всей территории Западной Венгрии разбросаны средневековые города, дворцы, руины замков, термальные источники и прекрасные леса, озера и заболоченные равнины. Цены на недвижимость там крайне низкие по сравнению с ценами в других частях страны. С увеличением числа туристов объем инвестиций в этот регион будет расти.


Статистические данные и полезная информация по Венгрии

Общая информация
Столица: Будапешт
Крупнейшие города (по численности населения): Будапешт, Дебрецен, Мишкольц, Сегед, Печ, Дьёр.
Территория государства (кв. км): 90,03
Население: 9,9 миллионов (по данным на июль 2008 года)
Прирост населения: –0,254% (по данным 2008 года)
Валюта: венгерский форинт (HUF)
Часовой пояс: GMT +1 час

Экономика

ВВП (номинально): $194.2 млрд (по данным 2007 года)
Рост ВВП: 2,1% (по данным 2007 года)
ВВП на душу населения: $19,5 тыс. (по данным 2007 года)
Инфляция: 7,8% (по данным 2007 г.)

Права владения собственностью
По индексу американского исследовательского центра «Фонд наследия» уровень обеспечения прав собственников составляет 70%.

Кредитный и ипотечный рынки

Соотношение между суммой кредита и оценочной стоимостью недвижимости: 70% для перепродаваемой собственности, 80% для новых домов (100% в особых случаях)
Максимальная сумма займа: €500 тыс.

Транзакционные издержки

Покупка: 2,61–7,85%
Продажа: 3,60–6,00%

Налоги
Налог на прибыль с аренды: 18–40%
Налог на доходы от капитала: 25%
НДС на сделки с недвижимостью: 20%-ный налог только на продажу земли

Особенности рынка недвижимости
Плюсы: низкие цены, хороший доход с аренды, арендное право лояльно к владельцу собственности; в стране развита культура владения собственностью; конкурентоспособный кредитный рынок.
Минусы: частному лицу необходимо разрешение на покупку недвижимости, высокий налог на доход с аренды.

Источник: TheMoveChannel.com
Перевод и обработка: Николай Стрельников

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Гражданство Мальты через инвестиции: преимущества и тонкости оформления

Правительство Мальты запустило инвестиционную программу гражданства в 2014 году. Она была призвана привлечь иностранные инвестиции в экономику страны в обмен на европейский паспорт. С тех пор количество заявителей уже перевалило за 1200. А ведь лимит составляет всего 1800. Стоит поторопиться… Читать

Курортная недвижимость Европы: ТОП-10 лучших направлений

Лето – самое «жаркое» время для покупки недвижимости за рубежом. И если вы нацелены на приобретение дома или квартиры в Европе, Prian.ru предлагает вам прицениться к недвижимости на 10 лучших курортах Старого Света. Как знать, вдруг вы еще успеете провести ближайший отпуск на одном из них? Читать

ВНЖ в Андорре: условия и преимущества

Право получить вид на жительство за покупку недвижимости предоставляют несколько европейских стран. По сравнению с ними инвестиционная программа крошечной Андорры не слишком известна. Но именно это карликовое государство предлагает инвесторам преимущества, которых нет у его ближайших «конкурентов». Prian.ru рассказывает, как и зачем получать ВНЖ в Андорре. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать