Гид по недвижимости Венгрии: ключевые факты и основные рынки

Тип собственности: в Венгрии введено безусловное право собственности на любой вид недвижимости.
Формы собственности
Для потенциальных инвесторов есть два пути:
1). Покупатель может подать заявку на получение разрешения на приобретение недвижимости в качестве частного лица, для этого необходимо подписать обращение к местным властям с просьбой предоставить данное разрешение.
2). Зарубежные покупатели могут организовать местный бизнес; как правило, это общество с ограниченной ответственностью. Этот вариант предпочтительнее, если инвестор планирует приобрести несколько объектов недвижимости.
Ограничения
Для того чтобы приобрести венгерскую недвижимость в качестве частного лица, иностранцам (за исключением граждан ЕС, приобретающих основное жилье) необходимо получить разрешение, его оформление занимает до двух месяцев. Покупатель может приобрести только один объект недвижимости; для того чтобы приобрести несколько объектов, необходимо осуществлять покупку через зарегистрированную в Венгрии компанию.
Имущественные права
Относительно прав собственности американский исследовательский центр «Фонд наследия» сообщает: «В соответствии с конституцией судебная власть страны независима, и государство уважает это на практике. Риск экспроприации имущества – низок. Судопроизводство проходит медленно, а сами суды перегружены делами, из-за этого вынесение решения по каким-либо спорным вопросам может затянуться более чем на год. Защита интеллектуальной собственности улучшилась, но все ж, многое еще предстоит сделать».
Ипотечное финансирование
Большинство ипотечных кредитов в Венгрии выдаются в швейцарских франках, но существуют и кредиты, выдаваемые в местной валюте, форинтах, а также в других денежных единицах. Ставки по кредитам в швейцарских франках как правило ниже, чем по прочим кредитам. Типичное соотношение между суммой займа и оценочной стоимостью недвижимости составляет 70% для перепродаваемой собственности и 80% для новых домов, но в некоторых случаях предоставляют и 100%-ные займы. В целом условия предоставления ипотечного кредита выгоднее для частных лиц, нежели чем для юридических (см. Формы собственности): к примеру, частным лицам кредиты выдают на 20 лет, а юридическим только на 10.
Гарантии
Для того чтобы быть уверенным в том, что вы 100% легально владеете своей собственностью в Венгрии, вам необходимо получить документ, подтверждающий право собственности и зарегистрировать его в официальном государственном реестре (Land Register). После регистрации данный документ приобретает обязательную юридическую силу по отношению к любой заинтересованной третьей стороне.
Законодательные нормы
Право собственности дает вам абсолютное право владения недвижимостью. Однако существуют и такая концепция как iura in re aliena (право распоряжения чужой собственностью): к примеру, ufustruct – право пользоваться чужой землей и получать с нее прибыль, при условии что собственности не причиняется ущерб. Этими правами можно воспользоваться в соответствии с законодательством, договором или по решению суда.
Некоторые из этих прав регистрируются в государственном реестре. В основном они имеют законную силу в отношении любого третьего лица. «Право пользования» зарегистрированное в государственном реестре отличается от «права аренды», так как последнее устанавливается путем подписания контракта и его не обязательно регистрировать. На данный момент в Венгрии проходит реформирование Гражданского кодекса, который включает в себя и земельное законодательство. Более того, в венгерский парламент недавно был предоставлен законопроект об унификации трех действующих в стране законов: закона об аренде (Lease Act), закона о кондоминиумах (Condominium Act) и закона о жилищных кооперативах (Flat Cooperative Act).
Основные рынки недвижимости
Будапешт – бесспорно, один из красивейших городов мира. В его реконструкцию вкладывают большие средства, исторический центр венгерской столицы постоянно освежают и ремонтируют, в городе каждый год строят новые здания. Хотя Будапешт часто называют Восточным Парижем, цены на «элитку» в городе в пять раз ниже, чем в Лондоне или Париже, и в четыре раза меньше дублинских. Столица Венгрии скоро станет крупным экономическим центром восточной Европы, а на данный момент она является уникальной среди европейских столиц по уровню прибыли от вложения капитала в коммерческую и жилую недвижимость.
Крупнейшее в центральной Европе озеро – Балатон, получившее ласковое прозвище Венгерское море, является местной туристической достопримечательностью. На его берегу расположено много курортов, самые крупные из них – Siófok, Keszthely и Balatonfüred. Siófok часто называют «столицей ночной жизни Венгрии» – из-за большого количества клубов, которые привлекают туда туристов и молодежь со всех концов страны. В Keszthely расположен знаменитый замок Фештетич, а Balatonfüred – это старинный гидротермальный курорт, каждый год там проводится знаменитый бал Anna Ball. Туристический сезон продолжается с июня по август, средняя температура воды летом составляет 25 °C. На всех курортах спуск к воде оборудован ступеньками, а большинство из них предлагают отдыхающим искусственные песочные пляжи. Туристов на Балатоне также привлекает возможность заниматься множеством видов как летнего, так и зимнего спорта.
Трансданубия (Западная Венгрия) поделена на три провинции: Центральная Трансданубия, Западная Трансданубия и Южная Трансданубия. По всей территории Западной Венгрии разбросаны средневековые города, дворцы, руины замков, термальные источники и прекрасные леса, озера и заболоченные равнины. Цены на недвижимость там крайне низкие по сравнению с ценами в других частях страны. С увеличением числа туристов объем инвестиций в этот регион будет расти.
Статистические данные и полезная информация по Венгрии
Общая информация
Столица: Будапешт
Крупнейшие города (по численности населения): Будапешт, Дебрецен, Мишкольц, Сегед, Печ, Дьёр.
Территория государства (кв. км): 90,03
Население: 9,9 миллионов (по данным на июль 2008 года)
Прирост населения: –0,254% (по данным 2008 года)
Валюта: венгерский форинт (HUF)
Часовой пояс: GMT +1 час

Экономика
ВВП (номинально): $194.2 млрд (по данным 2007 года)
Рост ВВП: 2,1% (по данным 2007 года)
ВВП на душу населения: $19,5 тыс. (по данным 2007 года)
Инфляция: 7,8% (по данным 2007 г.)
Права владения собственностью
По индексу американского исследовательского центра «Фонд наследия» уровень обеспечения прав собственников составляет 70%.

Кредитный и ипотечный рынки
Соотношение между суммой кредита и оценочной стоимостью недвижимости: 70% для перепродаваемой собственности, 80% для новых домов (100% в особых случаях)
Максимальная сумма займа: €500 тыс.

Транзакционные издержки
Покупка: 2,61–7,85%
Продажа: 3,60–6,00%
Налоги
Налог на прибыль с аренды: 18–40%
Налог на доходы от капитала: 25%
НДС на сделки с недвижимостью: 20%-ный налог только на продажу земли
Особенности рынка недвижимости
Плюсы: низкие цены, хороший доход с аренды, арендное право лояльно к владельцу собственности; в стране развита культура владения собственностью; конкурентоспособный кредитный рынок.
Минусы: частному лицу необходимо разрешение на покупку недвижимости, высокий налог на доход с аренды.
Источник: TheMoveChannel.com
Перевод и обработка: Николай Стрельников