Обзор испанского рынка недвижимости за 2008–2009 годы

В этой связи возникают следующие вопросы: как низко упадут цены и как долго будет продолжаться их падение. Постараемся разобраться с этими проблемами в данной статье, которая, увы, получается весьма мрачной. Возможно через год аналогичные доклады будут выглядеть позитивнее.
Во всем мраке, окружившем испанский рынок недвижимости, ясно видна одна интересная тенденция – рынок «создают» англичане, которым необходимо продать свою собственность, пока не восстановился курс фунта, так как при этом они выигрывают на разнице валютных курсов между евро и своей национальной валютой. Без активных действий со стороны английских торговцев рынки недвижимости многих популярных прибрежных регионов Испании не смогут начать восстановление.
Печально, но этот тренд является следствием неприятностей многих англичан, вложившихся в испанскую недвижимость. В течение последних лет цены росли, и иностранные покупатели активно приобретали местную собственность, но теперь, в условиях рецессии, они отчаянно пытаются продать свои объекты. За каждой несостоявшейся сделкой кроется глубокая личная драма.
Итак, после столь «воодушевляющего» вступления давайте посмотрим, что же в действительности происходило на рынке испанской недвижимости в 2008 году, и сделаем некоторые прогнозы на 2009-й.
Падение цен на испанскую недвижимость
Согласно официальным данным министерства жилищного хозяйства Испании, в 2008 году средние цены на жилье в стране упали на 3,2%, по отношению к 4,8%-ному росту, отмеченному в 2007-м. Эти показатели лучше даже не сравнивать с цифрами 2001–2005 годов, когда цены росли поистине потрясающими темпами (только в 2003-м стоимость недвижимости увеличилась на 18,5%).
После пересчета с учетом инфляции реальные показатели выглядят так: спад в 4,6% в 2008 году, по сравнению с 0,6%-ным ростом в 2007-м. При этом официальные лица продолжали твердить про «мягкую посадку» испанского рынка.
И в номинальном, и в реальном выражении текущее снижение является сильнейшим падением цен более чем за десятилетие. От такой большой и разнообразной страны, как Испания, вполне логично ожидать серьезной диверсификации цен в зависимости от региона.
Следующая таблица иллюстрирует изменение цен на испанскую недвижимость в наиболее популярных у зарубежных инвесторов регионах за последние 12 месяцев и последние десять лет (все приведенные в ней данные соответствуют официальной статистике).

    
Таковы официальные цифры. Проблема в том, что их вряд ли можно назвать достоверными, ведь они основаны на оценочной стоимости, а не на стоимости заключенных сделок, и немало людей, включая и меня, не доверяют им ни на йоту.
Однако есть и другие источники, которые, в отличие от государства, располагают реальной информацией о состоянии рынка жилой недвижимости Испании. По неофициальным данным, поступившим от местных риэлторов, во многих прибрежных регионах, популярных среди покупателей второго жилья, за последние 12 месяцев стоимость объектов снизилась на 20–30%.
Согласно индексу цен на жилье, подготовленному бизнес-школой IESE и порталом по недвижимости Fotocasa.com, цены, запрашиваемые за перепродаваемую собственность (при составлении индекса учитывались только апартаменты, составляющие «львиную долю» рынка недвижимости страны), в 2008 году упали на 8,7%, по сравнению с 1,1%-ным падением в 2007-м и 7,7%-ным ростом в 2006-м.
Лидирующие оценщики Испании сходятся во мнении, что цены в прошлом году падали, но расходятся в том, насколько сильно.
Национальное Агентство по оценке недвижимости Испании Tinsa заявляет о том, что в прошлом году цены на жилье снизились на 8,8% и достигли уровня 2005 года. Также сообщается о том, что стоимость недвижимости на Средиземноморском побережье упала на 14,3%. По мнению Общества по оценке земли и недвижимости Испании (Sociedad de Tasación), цены на новые дома уменьшились в прошлом году на 6,6%.
Организация экономического сотрудничества и развития считает, что цены снизились на 10%. Даже девелоперы признают, что цены «просели», и готовятся к последующему спаду.
«Новое жилье на данный момент подешевело на 15–20%, – говорит Педро Перез (Pedro Pérez), генеральный секретарь группы крупнейших девелоперов Испании под названием G-14. – Это самый серьезный спад, который мы когда-либо переживали. Я не вижу света в конце тоннеля. И если ситуация не изменится, то цены так и продолжат падать».
Итак, забудем про официальные данные – общая картина являет собой крайне серьезное падение цен по всей стране, в особенности на побережье.

Продажи остановились
В отличие от данных о ценовых показателях, государственной статистике по объемам продаж можно доверять. И эта статистика свидетельствует о быстро сужающемся рынке.
Согласно информации от Министерства жилищного строительства, уровень продаж жилой недвижимости в стране за первые девять месяцев 2008 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего упал на 33%. Уровень продаж вторичной недвижимости – на 47%, а что касается новых объектов, то в этом сегменте рынка был отмечен 16%-ный спад. Национальный институт статистики Испании отмечает 29%-ное снижение цен за 11 месяцев 2008-го года. В ноябре падение составило 37% в годовом исчислении.
Уменьшение уровня продаж увеличивает время пребывания объекта на рынке. Это подтверждают данные портала Fotocasa.es, из которых следует, что средний срок от выставления объекта на продажу до его покупки увеличился с 70 дней в середине 2007 года до 215 дней в конце 2008-го.
Поэтому, независимо от того, какой статистике вы доверяете, становится ясно, что количество сделок по купле-продаже недвижимости в 2008 году по сравнению с предыдущим годом резко снизилось.
Для девелоперов ситуация еще хуже, спрос на off-план практически «испарился». Люди не хотят рисковать и вкладывать деньги в off-план, в то время как на рынке наблюдается переизбыток построенных объектов.
Пять крупнейших девелоперов страны, чьи акции котируются на Мадридской Фондовой Бирже, сообщают о том, что за первые девять месяцев предыдущего года суммарное снижение уровня предварительных продаж составило 69%. У одного из девелоперов падение уровня предварительных продаж составило 101%, так как покупатели, уже внесшие залог, внезапно отказались от приобретения объектов недвижимости, предпочитая потерю задатка заключению рисковой сделки. Крупнейший девелопер Испании – Martinsa-Fadesa – обанкротился. Другие балансируют на грани краха.
Резкое падение спроса

Падение уровня продаж обусловлено снижением спроса. Последнее произошло, так как объекты недвижимости стали недоступны из-за того, что «дешевые» кредиты и спекуляция привели к непомерному завышению оценочной стоимости недвижимости во время жилищного бума.
Несмотря на то что растущие цены в краткосрочной перспективе стимулируют спрос на недвижимость, рано или поздно наступает момент, когда «пузырь лопается». Снижение стоимости, в свою очередь, приводит к парадоксальному падению спроса, так как люди рассчитывают на то, что с течением времени недвижимость еще больше потеряет в цене. На данный момент ситуация в Испании обстоит именно так.
На побережье, где большинство объектов являются жильем, приобретаемым для отдыха, спрос упал особенно сильно.
Во-первых, спрос на второе жилье для отдыха – абсолютное излишество, он всегда падает во время рецессии. Соответственно, текущий экономический спад, сильнейший с послевоенного времени, неизбежно должен был повлечь за собой падение спроса.
Во-вторых, снижение уровня спроса обусловлено тем, что большинство инвесторов-спекулянтов покинуло рынок. Такого рода участники рынка играли серьезную роль во время бума. Единственные покупатели, которые еще остались на испанском рынке недвижимости, – это любители скидок и люди, приобретающие собственность, достигшую ценового дна. Однако рынок оживить не смогут ни те, ни другие.
Также стоит принять во внимание низкий курс фунта, лишивший англичан их покупательской мощи. В течение последних десяти лет англичане оставались второй по численности группой покупателей недвижимости в стране после испанцев. Следовательно, их исчезновение сильно повредило испанскому рынку.
Охоту приобретать испанскую собственность у покупателей из Великобритании изрядно отбили ряд скандалов, связанных с недвижимостью (нелегальное строительство, «захват земли», коррумпированные мэры и изворотливые девелоперы) вкупе с постепенным осознанием того, что обогащение за счет приобретения собственности за рубежом не такая и простая штука, как показывают по телевизору.
Спрос на вторые дома среди испанцев – традиционно самой многочисленной группы покупателей – также сильно снизился с начала 2008 года.
Судя по всему, рецессия для Испании будет крайне тяжелой. По прогнозам аналитиков, к концу 2009-го года уровень безработицы в стране достигнет 47% (один миллион человек). Только в январе около 200 тысяч человек лишатся работы. Сегодня в Испании 3,3 миллиона безработных, и, по некоторым прогнозам, их число может достичь 4 миллионов к концу года. Переживая за собственное трудоустройство, испанцы не особо хотят приобретать второе жилье для отдыха.
Недоступные кредиты
Другой серьезной причиной падения спроса на испанское жилье является кризис на рынке кредитования. Без стороннего финансирования очень немногие люди могут позволить себе приобрести жилье в Испании.
Количество ипотечных кредитов, выданных за первые девять месяцев 2008 года, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года упало на 35%. Банки попросту не могут выдавать столько кредитов, как раньше – из-за растущих штрафных процентных ставок (они повысились с 0,64% в сентябре 2007 года до 1,83% в сентябре 2008-го, также возможен их дальнейший рост) и «смерти» рынка секьюритизации ипотечных займов. Если банки и дают в долг, то условия выдачи кредита весьма невыгодны для заемщика.
С другой стороны, Euribor – cредневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро – упала на 90 базовых пунктов (потеряв 21%) и достигла уровня 3,45%. Это падение принесло облегчение испанским заемщикам, взявшим кредит с плавающей ставкой. Однако многие заемщики в ближайшее время так и не дождутся снижения процентных ставок.
Перенасыщенный рынок
Согласно исследованию Хосе Гарсия-Монтальво (José García-Montalvo), профессора университета Pompeu Fabra, на данный момент на испанском рынке находятся более миллиона новых домов, и при текущем уровне продаж на их реализацию девелоперам потребуется более трех лет.
Один из крупнейших банков Испании, BBVA, считает, что на рынке на данный момент находятся от 800 тысяч до 1,4 миллиона новых объектов. «Мы предпочитаем не обозначать точного числа, так как подсчитать его крайне сложно», – объясняет г-н Луис Эскрива (Luis Escrivá), глава отдела исследований BBVA. По его словам, «эта цифра, скорее всего, превышает миллион и, вероятно, продолжит расти в 2009 году».
С другой стороны, Министерство жилищного строительства оценивает этот же показатель в 650 тысяч. Но, помня о статистике роста цен, есть смысл усомниться в этих данных.
Если же учитывать количество новых объектов, выставленных на продажу инвесторами, то ситуация выглядит еще хуже. По некоторым оценкам, инвесторы в годы бума скупили 30–40% всех новых объектов, выставленных на рынок, а теперь отчаянно пытаются их продать.
Также на рынке постепенно растет число подержанных домов, что отражает падающая скорость продажи. В результате всего вышеперечисленного рынок оказывается наводненным выставленным на продажу жильем, а количество активных покупателей стремительно снижается.

Грядущий дефицит?
Во время бума испанские девелоперы неправильно оценили тенденцию развития спроса, поэтому рынок страны сейчас страдает от избытка предложения.
В 2007 году было утверждено к постройке 651 427 проектов, что на 25% ниже рекордного показателя 2006-го, когда были одобрены планы 865 561 объектов. В 2006-м в Испании строили больше домов, чем в Великобритании, Франции и Германии вместе взятых. Но теперь темпы нового строительства резко упали, и через три-пять лет возможен дефицит жилья.
Согласно данным Министерства развития Испании, количество выданных разрешений на строительство нового жилья сократилось на 60% и в январе-ноябре 2008 года достигло показателя 247 446. Сильнее всего упали темпы строительства многоквартирных домов, на 62%, до 197 023 квартир, по сравнению с 47%-ным спадом (50 417) в сегменте индивидуальных жилых домов.
Количество разрешений на строительство, выданных в ноябре, упало на 65% до уровня 15 377 объектов, что является самым низким месячным показателем за последние два года.
В 2008 году в провинции Аликанте (Коста-Бланка), где в основном на продажу выставляются коттеджи для отдыха, количество утвержденных к постройке проектов уменьшилось на 74%. В последнем квартале число строящихся жилых домов составило всего 960; для сравнения: в 2004 году данный показатель в среднем составлял 13 тысяч.
Спад уровня продаж и кредитный кризис продолжает негативно влиять на строительство нового жилья в 2009-м году.
Прогнозы

Согласно данным крупнейшего банка Испании BBVA, цены на недвижимость в 2009 году упадут на 5% и на 10% в 2010-м. Банк прогнозирует, что между 2009 и 2010 годами цены упадут на 25% в реальном исчислении.
Иностранные банки, такие как UBS и Credit Suisse, предсказывают, что цены упадут на 30%, прежде чем начнется восстановление рынка.
Я предполагаю, что цены на побережье снизятся в среднем на 20%. Хочется отметить, что это очень грубый прогноз. Некоторые объекты недвижимости – пользующиеся наибольшим спросом и наиболее удачно расположенные – потеряют гораздо меньше, другие – намного больше.
Заключение
Во время бума цены на испанское жилье поддерживались благодаря дьявольской смеси дешевого кредитования и спекуляции, благодаря которым и надулся «пузырь».
Кредитный кризис, спровоцированный системой высокорискового кредитования США, положил конец традиционному функционированию рынка недвижимости Испании.
Негативное влияние кризиса выражается в переизбытке предложения жилой недвижимости, в особенности второго жилья на побережье. Также кредитный кризис привел к быстрому росту уровня ипотечной задолженности, что из-за падения цен выльется для заемщиков в отрицательную разницу между суммой залога и рыночной стоимостью имущества.
Учитывая экстраординарность текущего финансового кризиса и связанного с ним процесса закрытия рискованных рыночных позиций нынешняя ситуация может оказаться чем-то большим, чем обыкновенный кризис на рынке недвижимости.
Цены на недвижимость должны вернуться как минимум на долгосрочный уровень доступности, в четыре раза превышающий средний семейный доход. Для сравнения: недавний пиковый показатель превышал средний семейный доход в семь раз.
Цены на вторичное жилье для отдыха могут упасть еще сильнее. В конце концов, кому оно сейчас нужно?
Многие торговцы до сих пор отказываются снижать стоимость своих объектов, несмотря на то что они не могут их продать. Это прямое подтверждение того, что запрашиваемые цены не являются эквивалентом реальной стоимости объектов недвижимости.
Но, благодаря англичанам и низкому курсу их национальной валюты, на испанском рынке много хороших объектов, предлагаемых по разумным ценам. Англичане являются движущей силой рынков тех регионов страны, где собственность приобретают как правило иностранцы.
В результате данного тренда на испанском рынке представлено достаточно много выгодных предложений, однако потенциальным покупателям все же придется приложить усилия к тому, чтобы их найти. Будьте уверены в том, что недобросовестные продавцы будут стараться продать дешевый объект по весьма завышенной цене.
Несмотря на недавнее падение ставки Euribor, штрафные процентные ставки по ипотечным кредитам в 2009-м году, скорее всего, будут расти. Это создаст множество проблем ипотечным заимодателям, и нам еще предстоит увидеть, как они с этим справятся. Данный тренд может привести к тому, что на рынке появится большое количество уцененной собственности.
Если так и произойдет, то для покупателей появятся крайне выгодные предложения, или как минимум в течение ближайших двух лет на испанском рынке недвижимости можно будет без труда приобрести хороший объект по резонной цене.
Но не стоит забывать о том, что у некоторых недостаточно развитых районов нет будущего, какой бы ни была ценовая ситуация, и о том, что при покупке недвижимости в Испании можно столкнуться с определенными трудностями. Как и всегда стоит обращать свое внимание прежде всего на лучшие новые проекты, расположенные в наиболее выгодных местах.

Автор: Mark Stucklin (портал Spanish Property Insight)
Перевод: Николай Стрельников

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru