Недвижимость Словении может заставить инвестора задуматься

Следуя по стопам своих европейских соседей, словенские покупатели недвижимости и девелоперы набрали много долгов, буквально наводнив деньгами все сегменты рынка. Вопреки распространенному мнению в последние годы цены на квартиры росли не только в Любляне и ее окрестностях, но и в других регионах.
Как за каменной стеной?
Те времена, когда домовладельцы могли быть абсолютно уверены в стабильном увеличении стоимости их недвижимости, безусловно, прошли. «Охота» на вторичное жилье на словенском побережье или в горных районах словенской Крайны перестала быть любимой забавой богатых словенцев и иностранцев. Конец жилищного бума ставит под вопрос дальнейшее бурное развитие прибрежных регионов.
Цены в округе Пиран, одном из наиболее популярных прибрежных регионов, за первую половину 2008 года выросли на 19%, однако уже в третьем квартале они снизились на 8%. Именно в этом районе в течение последних лет отмечался самый интенсивный рост цен на жилье.
По неподтвержденным данным, некоторые строительные компании неправильно оценили перспективы развития спроса на квартиры в крупнейших словенских городах. Одному из девелоперов Любляны пришлось умолять местные власти со скидкой выкупить более ста квартир, которые фирма была не в состоянии продать. В Мариборе, втором по величине городе Словении, где пустуют целые многоквартирные дома, дела многих девелоперов идут не намного лучше.
Квадратных метров бывает и много
В Словении апартаментов на 70 тысяч больше, чем семей, и большинство квартир весьма невыгодно расположено. В основной своей массе словенцы не любят проводить много времени в пути и не хотят тратить значительную часть дня на борьбу с пробками. Однако дешевая недвижимость, как правило, расположена далеко от высокооплачиваемой работы. Так что, если вы хотите жить в городе, вам придется снимать квартиру, но аренда жилья популярностью в Словении не пользуется. Видимо, в связи с этим процент квартир, находящихся в непосредственном владении жильцов, крайне высок для Европы. В Любляне, к примеру, многие апартаменты были приобретены как долгосрочное вложение средств.
По сообщениям риэлторов, количество сделок купли-продажи объектов недвижимости за последние месяцы резко снизилось. Возможно, это является признаком того, что домовладельцы словно «вцепились» в свою собственность и отказываются принимать изменившиеся рыночные условия. Но рано или поздно владельцам квартир придется начать продавать свою недвижимость по объективным – снизившимся – ценам.
Строительный бум
Рост количества непроданного жилья и нежелание банков продлевать сроки погашения выданных ими кредитов негативно влияют на дела компаний строительного сектора. Данный сегмент несколько месяцев назад был «двигателем» экономики Словении. В начале 2004 года доля строительной индустрии в ВВП страны составляла 5,5%, в третьем квартале 2008-го она достигла уже 8,5%.
Такой процент может показаться незначительным, в особенности если сравнивать со странами, на которые раньше ориентировалась Словения. В Ирландии, к примеру, доля жилищного строительства в ВВП страны в 2007 году составляла 15%. Однако тот факт, что теперь в Ирландии – один из самых тяжелых жилищных кризисов в мире, не ускользнул от «творцов политики» по всему миру. Иногда десятки строительных кранов, возвышающихся над крышами городов, могут обернуться настоящим проклятием.
Несмотря на то что Словении вроде бы удалось избегнуть самых тяжелых последствий кризиса, воротилы строительного бизнеса считают, что прежде чем рынок полностью восстановится и начнет расти пройдет несколько «неурожайных лет». Из-за того что финансируемый государством проект прокладки автомобильных дорог в стране постепенно приближается к концу, а модернизация словенской железнодорожной сети еще не началась, словенские строители, чтобы не остаться без работы, переориентируются на местный рынок коммерческой недвижимости.
Перспективы коммерческой недвижимости
Эксперты рынка недвижимости утверждают, что офисные здания во многих крупных городах Словении устарели, а качество их постройки оставляет желать лучшего. Бесспорно, многие компании заинтересованы в переезде в новые помещения, но в текущей экономической ситуации переезд не является для них приоритетным вопросом. Низкий прирост выручки и падающий уровень прибыли в стране подорвал энтузиазм инвесторов, и они с неохотой вкладывают деньги куда-либо, в частности в офисную недвижимость.
И все же цены на коммерческую недвижимость в Словении растут. По данным словенского Управления ландшафтного планирования на протяжении 2007года года цены были в состоянии стагнации, но в первой половине прошлого 2008-го они начали увеличиваться. Сегмент торговой недвижимости рос быстрее офисной, но из-за того что предоставленные управлением данные не могут адекватно отразить всю картину происходящего на рынке, тяжело делать какие-либо значительные выводы.
По информации, полученной из неофициальных источников, дела у словенских девелоперов идут хуже, чем они пытаются показать. Некоторые эксперты уже давно высказывали мнение, что предложение офисной недвижимости в Любляне значительно превышает спрос. И учитывая то, какие объекты в ближайшем времени планируется ввести в эксплуатацию, в предположениях экспертов нет ничего удивительного. Так, три крупных бизнес-центра, Emonika, Tobačna City и Gemini, скоро прибавят 100 тысяч квадратных метров к уже имеющимся в наличии в словенской столице.
Хэппи-энд?
Недавнее решение девелоперской компании TriGranit, строящей проект Emonika, о том, что стоит разбить возведение бизнес-центра на два этапа (сначала построить офисную башню, а только потом взяться за сооружение торгового центра) возможно, является признаком другой проблемы, с которой сталкиваются все девелоперы – снижение потребительского спроса. Покупатели, нервничая из-за возможной потери работы и, соответственно, источника доходов, начинают экономить свои деньги, что приводит к тому, что розничные торговцы начинают хорошо обдумывать открытие еще одного магазина в новом торговом центре.
В связи с ужесточением условий получения кредита и потребителям и девелоперам в равной мере придется пересмотреть статьи своих расходов. Но это, однако, не означает, что рынок недвижимости Словении ждет обвал. Страну обошли стороной такие инновации кредитного рынка, как ипотечные ценные бумаги и обеспеченные займы. Это обуздало рост количества выдаваемых кредитов, в результате чего темпы роста цен на недвижимость стали крайне низкими по сравнению с остальными европейскими государствами. Скорее всего, цены ждет стагнация, а возможно они даже пойдут на спад – это отличный повод присмотреться повнимательнее к рынку недвижимости Словении.
Автор: Марко Вукович (Slovenian Times)
Перевод: Николай Стрельников