Версия
для печати
для печати
КДО daily: Какова сейчас ситуация на рынках недвижимости зарубежных стран? Везде ли оставил свой след мировой кризис или все же остались тихие уголки, не тронутые финансовым ураганом?
Наталья Завалишина, генеральный директор МИЭЛЬ DPM (Distant Property Management): В чем-то похожа, в чем-то различается на большинстве рынков недвижимости зарубежных стран. Общим является тенденция стагнации, характерная для большинства зарубежных рынков недвижимости. Различия в том, что в некоторых странах стоимость недвижимости снизилась, в некоторых нет. Зависит это от ряда факторов: насколько активно застройщики привлекали строительные кредиты, какими темпами рос рынок до начала кризиса, какова была покупательская активность местного населения и т.д. Например, в Испании, Латвии, Великобритании цены снизились в большинстве случаев, по некоторым объектам довольно существенно. В Турции, Болгарии, Франции и ряде других стран снижения нет.
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.Ру (GED Analytics): Ситуация на рынках недвижимости большинства стран крайне негативная. В ряде из них цены уже снизились в твердой валюте (США, Евро) в два и более раза. Кризис в первую очередь затронул страны, где прежние годы наблюдался стремительный рост цен на жилье (более чем на 10% ежегодно).
Екатерина Румянцева, генеральный директор компании «Калинка-Риэлти»: Мировой рынок недвижимости в целом сегодня нельзя назвать динамичным. Однако в каждом конкретном случае рынок зависит от общей экономической ситуации в рассматриваемой стране, от региона и, наконец, сегмента рынка. С одной стороны, заметно просели в цене объекты, стоимость которых ранее была завышена; существенные скидки предлагают застройщики, которые активно привлекали кредиты на строительство. С другой стороны, эксклюзивные объекты дорогой недвижимости, например, итальянские виллы, построенные в районе озера Комо еще в XV-XVI веке или виллы на Лазурном берегу Франции, по-прежнему интересны состоятельным покупателям. В сегодняшней ситуации появляются интересные «кризисные» предложения, коммерческие условия реализации которых соответствуют текущей рыночной ситуации. Такие предложения есть в частности в Лондоне.
КДО daily: Стоит ли в настоящее время нашим соотечественникам покупать недвижимость за рубежом? Если стоит, то что, где, почему и почем?
Екатерина Румянцева: Сегодня многие россияне, которые раньше и не задумывались о приобретении объектов зарубежной недвижимости, стремятся дифференцировать активы и проявляют активный интерес к этому сегменту рынка. Эксперты нашей компании отмечают существенный рост запросов. Однако для подобного рода вложений подойдет далеко не каждый объект. Для долгосрочных инвестиций лучше выбирать дорогие, эксклюзивные объекты, например, дома в исторической части Парижа, Флоренции, Лондона, а также виллы на озерах Италии или французском Лазурном берегу. Стоит обратить внимание и на Швейцарскую недвижимость. Здесь есть интересные предложения в районе Женевского озера, а также на альпийских горнолыжных курортах: Церматт, Санкт-Моритц, Вербье. Количество предложений здесь крайне ограничено, и даже в случае коррекции цены предложений сегодня, в долгосрочной перспективе - это высоконадежные инвестиции. Еще одна возможность инвестиций в зарубежную недвижимость – покупка небольшого старого здания в центре европейской столице, к примеру, в Париже, где уже арендуют помещения юридические и адвокатские конторы, небольшие фирмы и т.п. По сути, это покупка бизнеса, приносящего устойчивый ежегодный доход. Такое здание может стоить 7-10 млн. евро.
Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank: С момента начала финансового кризиса в России, эксперты компании Knight Frank отметили 15% увеличение спроса на зарубежную недвижимость. Для российских покупателей это возможность сохранить средства, приобретая недвижимость в Европе, что они считают более надежным капиталовложением, чем фондовый рынок и финансовый сектор, показавшие свою нестабильность. Первостепенными факторами при выборе объекта теперь являются доступность высококачественной инфраструктуры (в т.ч. хороших школ) и общее качество жизни в стране. Наиболее востребованы у покупателей апартаменты в Центральном Лондоне и загородные дома в Великобритании с площадками для занятий верховой ездой или на береговой линии. В Европе пользуется спросом недвижимость в сформировавшихся населенных пунктах на юге Франции (Лазурный берег), Италии (Форте деи Марми, Флоренция, о. Комо, Сардиния) и Португалии (Альгарве).
Наталья Завалишина: В странах, где цены просели и рынок достиг ценового дна, стоит, потому как есть возможность стать обладателем объекта недвижимости по минимальной стоимости. Всем известно, что рынок недвижимости цикличен и после фазы некоторой стагнации и спада активности наступает фаза роста. Поскольку рынок за рубежом раньше вступил в полосу кризиса, он и выйдет раньше. А вот выбор объектов будет меньшим. Сейчас мало строится, поэтому раскупается все, что было построено ранее и через какое-то время, когда рынок начнет оживляться, все наиболее интересные объекты будут выбраны. А новые появятся только года через 2 и уже по другой стоимости. В странах, где нет падения стоимости недвижимости тем более стоит, т.к. вы можете быть уверены, что сохраните свои сбережения.
КДО daily: Рынки недвижимости каких стран «достигли дна», а какие наоборот, отличились завидной устойчивостью в финансовым невзгодам?
Александр Пыпин: По-моему, пока преждевременно говорить, о том, что рынки каких-либо стран достигли дна, поскольку экономический кризис в самом разгаре и может принести немало сюрпризов, которые повлекут за собой и изменения на рынке недвижимости. Более того, в ряде регионов процесс снижения цен только начался во второй половине 2008 года (например, Дубай) в то время как в США, Великобритании, Казахстане он активно шел уже в 2007 году. Вероятно, что дно будет достигнуто в первую очередь в тех странах, где процесс снижения цен начался раньше всего. Что касается стабильных рынков, то в первую очередь относительно устойчивы рынки недвижимости стран, в которых в последние десятилетия не было бурного роста цен на недвижимость, бурного развития ипотеки, государство принимало заградительные меры по отношению к спекулятивным сделкам с недвижимостью и ограничивало иностранные инвестиции в недвижимость. Также относительно устойчивы рынки уже перенесшие за последние десятилетия кризис на рынке недвижимости (Япония), а также рынки успешно бурно развивающихся последние десятилетия стран с большим населением (Китай, Индия). Стоит обратить внимание на те рынки, которые развивались за счет внутреннего спроса, а не кредитных ресурсов и иностранных инвестиций.
Екатерина Румянцева: Эксперты рынка говорят о серьезном снижении стоимости жилья в Испании, США и Великобритании. Однако я бы не стала утверждать, что эти рынки достигли «дна». Наиболее устойчивыми можно назвать скорее не рынки стран, а определенные регионы и сегменты рынка недвижимости в различных странах. По сути, это те предложения, которые всегда находились и будут находиться вне времени и конъюнктуры. Например, курортная недвижимость Лазурного Берега Франции, курорты Италии, апартаменты в «исторических» домах Лондона и Парижа. Хотя и здесь может быть ценовая корректировка. Причем, такие «островки стабильности» есть и на рынках, ситуацию на которых сегодня сложно назвать благополучной. Например, роскошные апартаменты на Манхеттене по-прежнему ценятся довольно дорого.
Елена Юргенева: Ввиду укрепления курса доллара и евро по отношению к фунту стерлингов, на рынке недвижимости Лондона появились объекты с 50% скидкой по отношению к их стоимости в 2007 году, когда рынок находился на подъеме. Российские инвесторы активно используют возможность приобрести недвижимость в мировой столице по беспрецедентно низким ценам. К стабильным рынкам можно отнести такие, которые защищены от спекуляций законами страны: например, Швейцарский. А вообще, объекты недвижимости, обладающие уникальными характеристиками, востребованы всегда. К тому же, даже если они и временно потеряют в цене вследствие кризиса, после стабилизации экономики их стоимость снова начнет расти, причем весьма динамично. В настоящее время на быстрое получение сверхприбылей рассчитывать не приходится, но инвестиции в недвижимость - один из немногих способов сохранить капитал, а в долгосрочной перспективе и приумножить его.
Наталья Завалишина: Я уже отметила, что существенно «просели» цены в Испании, Латвии, Великобритании. А если говорить о какой-либо устойчивости на рынках недвижимости, то все зависит от ряда параметров: во-первых, популярность места. Во Франции на Лазурном берегу активно покупают и в кризис, поэтому на некоторые объекты цены даже выросли. В Болгарии, Турции, Черногории те застройщики, которые мало привлекали кредиты и строили в «правильных» местах (наличие инфраструктуры и т.д.) не снижают стоимость, т.к. объекты раскупаются и без этого. Конечно те, кто не следовал этой логике вынужден снижать стоимость. Интересно иногда наблюдать, как объекты по стоимости в 2 раза большей, чем соседние, продаются значительно активнее и быстрее раскупаются.
КДО daily: Стоит ли ожидать в скором времени изменений на зарубежных рынках недвижимости? Если да, то какие и где?
Елена Юргенева: C возобновлением выдачи ипотечных кредитов (ориентировочно весна 2009 года) ожидается резкий рост цен на недвижимость в Великобритании. Причин тому несколько: низкая ставка по ипотеке (около 3%, для иностранцев чуть выше); слабый курс фунта стерлинга; большое количество инвесторов, которые откладывали покупку до текущего момента в ожидании «дна», и наконец дозрели. Эксперты Knight Frank отмечают, что наибольшие шансы совершить выгодное приобретение у тех инвесторов, кто сделает покупку в ближайшие полгода.
Екатерина Румянцева: Некоторые аналитики считают, что цены на дома и квартиры в Лондоне вернут утраченные позиции к Олимпиаде 2012 года. Аналогичные прогнозы эксперты делают и относительно рынка недвижимости Испании. По мнению экспертов рынка, цены на испанское жилье пойдут вверх не ранее 2010-2011 года. Сегодня я бы не рекомендовала покупать испанскую недвижимость.
Однако рассчитывать на быстрые доходы от вложений в зарубежную недвижимость инвесторам пока не приходится.
Потенциальным покупателям необходимо внимательно относиться к выбору объекта и идти на сделку с четким пониманием ситуации. Думаю, что сегодня на рынке зарубежной недвижимости консультации профессионалов и грамотное сопровождение сделки важны, как никогда.
Александр Пыпин: Экономический кризис обозначил общие тенденции на несколько лет вперед - убыточность спекулятивных сделок, сокращение рынка купли-продаж и большую активности инвесторов и потребителей на рынке аренды. Конечно, и в такой ситуации возможны доходные сделки, но их выявление требует гораздо более тщательного анализа и подготовки чем годом ранее. Например, даже на фоне общей негативной ситуации в США, обстановка в разных регионах сильно различается - где-то цены снизились на 50%, а где-то наблюдается даже их слабый рост. Аналогичная ситуация в Великобритании, и даже по районам Лондона.
Наталья Завалишина: Стоит ждать только активизации на зарубежных рынках. Вполне возможно, что это может начаться к концу этого года, поэтому сейчас самое время для покупки.
Автор: Юлия Казакова
