Обзор рынка недвижимости Киева: итоги февраля 2009 года

Существенно охлаждает рынок отсутствие ипотеки, замораживание депозитов, резкие изменения курсов валют, политическая нестабильность, ожидания возможного дефолта. Уровни неопределенности и недоверия (к прогнозам, политическим и экономическим решениям) очень высоки.
В этих условиях участники рынка нередко меняли не только свои решения, но даже взгляды и подходы. В частности, многие продавцы, то выставляли на продажу свои квартиры, то временно снимали их с продажи.
Разброс цен по-прежнему очень значителен. Но все более явственно просматриваются тенденции уменьшения этого разброса. Еще недавно большинство продавцов цены придерживали. Сейчас они стали сбрасывать их значительно охотнее. А те продавцы, которые раньше спешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать; а в отдельных случаях даже немного повышать.
В результате увеличилось количество объектов, проданных дороже тех цен, по которым они были выставлены месяц-полтора назад.
Количество сделок в крупном украинском АН «Планета Оболонь» за последний месяц увеличилось на 75%. На первый взгляд, рост весьма значительный. Но это лишь потому, что в предыдущие месяцы сделок было очень немного. Потому, если перейти от относительных показателей к абсолютным, то цифры существенно ниже тех, что были даже в периоды застоя.
Тем не менее, оживление деловой активности чувствуется достаточно явно. В частности, если судить по количеству заявок на покупку, то на рынке явное оживление. Другое дело, что в большинстве этих заявок максимальная цена, которую готов заплатить конкретный покупатель, существенно ниже минимальных цен, по которым продавцы согласны продавать запрашиваемые квартиры. Но важно отметить, что позиции продавцов и покупателей постепенно сближаются. В частности, как свидетельствует наша статистика, в последнее время потенциальные покупатели указывают в своих заявках заметно большие суммы, чем в январе и начале февраля.
Все это говорит о том, что, не смотря на глубокий экономический и социальный кризис, панические настроения, резкие колебания курсов валют и прочие сложности, рынок все настойчивее пытается найти уровень реальных сегодняшних цен.
В таблице, представленной ниже, приведена статистика заявок на покупку квартир, поступивших в «Планету Оболонь» за последние 15 и 60 суток, а также  статистика максимальных цен, по которым покупатели готовы покупать указанные в этих заявках квартиры.

Как следует из таблицы, в последние 15 дней потенциальные покупатели одно-, двух- и трехкомнатных квартир увеличили (в общей массе) те максимальные суммы, которые они готовы заплатить за желаемые квартиры. А потенциальные покупатели многокомнатных квартир, напротив, снизили максимальные суммы в своих заявках.
Проявляют активность и те люди, для которых практически любые цены неподъемны. Они все настойчивее ищут способы решить свои жилищные и финансовые проблемы с помощью обменов. Пока количество предложений обмена не велико. Но оно постоянно растет. И это дает основания предположить, что во время  кризисного периода подзабытые методы непосредственного обмена жилья получат развитие и применение.
На графике, представленном ниже, приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева.
Каждый из этих показателей несовершенен (особенно, в условиях разнобоя цен, недостатка достоверной информации и резкого сокращения числа сделок). Анализируя их совместно (как систему трех показателей), можно лучше понять происходящие процессы.
Статистика цен продаж
При определении статистики цен продаж в феврале мы расширили список анализируемых сделок. Если раньше использовали лишь информацию о сделках, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», то статистические данные за февраль представлены в двух вариантах.

В первом случае статистика была подсчитана на основании анализа сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь».
Во втором случае были учтены все сделки, о которых имелась проверенная и достаточно полная информация. Это позволило увеличить количество анализируемых квартир примерно в 2,5 раза.

Важно отметить, что увеличение в 2,5 раза размера анализируемой выборки, изменило конечные результаты весьма незначительно. Возможно, это совпадение и «игра случая». А, возможно, - свидетельство того, что приведенные цены объективно соответствуют современным реалиям рынка. Когда небольшое число реальных покупателей придирчиво выбирают квартиры с наилучшим соотношением качества и цены.
Но как бы там ни было, а мы обязаны предупредить, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
Как мы и прогнозировали в аналитическом обзоре по итогам января, темпы снижения цен продаж заметно замедлились.
Согласно нашей статистике, в феврале квартиры продавались примерно на 37% дешевле средних цен предложений в каждом конкретном сегменте рынка.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
-   1536 доллара по сделкам «Планеты Оболонь»;
-   1524 доллара по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
-   1514 доллара по сделкам «Планеты Оболонь»;
-   1479 доллара по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также изменение цен продаж. Цены предложений стали снижаться быстрее, цены продаж медленнее. В результате темпы снижения индекса стоимости увеличились на 0,2% и составили -9,7%.
Статистика цен предложений
За период с  01.02.2009 по 01.03.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 16,2%.
В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:
- в однокомнатных квартирах снизилась на 21,9%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 13,0%;
- в трехкомнатных квартирах  снизилась на 15,4%;
- в многокомнатных квартирах снизилась на 14,3%.
Более детально изменения усредненных цен предложений в зависимости от типов домов приведены в таблице

Первичный рынок жилья
Не смотря на неблагоприятные инвестиционные и погодные условия, в феврале целый ряд строек ожило. Это видно и по работающим (время от времени) подъемным кранам, и по интернет-форумам, на которых инвесторы делятся новостями со строек.
Во многом подобное оживление связано со стремлением застройщиков получить от Кабинета Министров квоты на финансирование незавершенного строительства. Для этого им необходимо выполнить не менее 70% работ (если выделенного на этот год одного миллиарда гривен на всех не хватит, то возможно, даже не менее 80% работ).
Кроме того, застройщикам придется снизить цену квадратного метра. В Киеве он не должен стоить дороже 8000 гривен, в областных центрах не дороже 6000 гривен, в других городах не дороже 5000 гривен.
Эти цены максимальные; при распределении квот приоритетом, скорее всего, будут пользоваться застройщики с наиболее скромными запросами.
Пойдут ли застройщики на значительное снижение цен – посмотрим. Пока же в списке киевских недостроенных домов, претендующих на частичное государственное финансирование, есть объекты, в которых квадратный метр стоит в два раза дороже допустимой максимальной  цены.

Рынок аренды жилья
На рынке аренды жилья тенденции, о которых мы писали в обзорах за декабрь и январь, практически не изменились. И арендаторы, и арендодатели устали от резких изменений курсов валют (и связанных с ними выяснений отношений). Поэтому рынок аренды достаточно массово переходит на национальную валюту.
Цены в гривнах, если и проседают, то не очень резко. Но сдать квартиру с каждым месяцем становится все трудней. Предложение растет, спрос снижается.
Рынок коммерческой недвижимости
Сворачивание бизнеса приводит к освобождению многих офисных, торговых и складских помещений. Количество предложений растет, а спрос падает. Как следствие этого – цены аренды и продажи коммерческой недвижимости быстро снижаются.

Рынок ипотечных кредитов
По данным компании «Простобанк Консалтинг», в феврале средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах снизилась до 19,97%  (в январе она была 20,56%). Кредиты на жилье в иностранной валюте не выдавались.
Ипотечные кредиты вполне реально получить для покупки квартир на первичном рынке. Но лишь в тех домах, которые банк уже кредитует. Начав в прошлом кредитовать застройщика и инвесторов конкретного дома, банк заинтересован в завершении строительства. Ведь при замораживании такой стройки под удар попадают сразу много заемщиков (то есть болезнь приобретает форму эпидемии, развитие которой очень желательно упредить).
Прогноз на март
В марте каких-то кардинальных изменений наметившихся тенденций, по нашему мнению, не произойдет. Судя по тому, что позиции продавцов и покупателей постепенно сближаются, а также учитывая, что весной рынок недвижимости обычно оживает, полагаем, что количество сделок вырастет.
Цены предложений будут, по нашему мнению,  снижаться достаточно быстро. И основной вклад в это снижение внесут те продавцы, которые до сих пор цены придерживали. При этом разнобой цен предложений существенно снизится. Но рассчитывать, что он исчезнет, вряд ли стоит. Слишком уж разные у продавцов цели и стимулы.
Что же касается цен реальных продаж, то они, на наш взгляд,  достаточно близки от дна  (пусть лишь от так называемого «первого дна», но все-таки дна). Не зря некоторые продавцы, поспешившие резко снизить цены, вновь стали их повышать (есть и такие, кто вообще снял квартиры с продажи).  Как следствие этого, сузился ассортимент «очень дешевых» квартир; выбрать квартиру с тем соотношением цены и качества, к которому уже привыкли покупатели, стало  значительно сложнее. «Неудачные  ипотечники» поняли, что никто их пока выселять не будет, что государству и банкам придется входить в их положение. В результате паника немного утихла, соответственно, и активность снизилась.
А вот активность потенциальных покупателей выросла.
Нынешний уровень цен уже сейчас дает многим из них возможность приобрести жилье без всяких кредитов. Это – с одной стороны. С другой стороны, подобные покупатели обычно держат деньги либо «под матрасом», либо на депозитах. А такие деньги (при нерешенных жилищных проблемах и недоверии к банкам) нередко «жгут руки».
Потому стремление покупателей решить свои жилищные проблемы  «здесь и сейчас», проявляется достаточно явно.
Перечисленные факторы и позволяют прогнозировать относительную стабильность цен реальных продаж в ближайшем будущем. Естественно, при условии, что кризис в экономике, политике и обществе не усугубится.

Портал Индикаторы Рынка Недвижимости

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru