Пауза завершилась?

Особенно заметным изменение спроса стало по сравнению с ноябрем-декабрем, когда российские клиенты повсеместно замерли в ожидании не то чуда, не то распродаж. Риэлторы считают, что главной движущей силой, прекратившей «забастовку ожидающих», стало усугубление кризиса в России и резкая девальвация рубля в январе, а также то, что по темпам снижения цен российская недвижимость обгоняет зарубежную.
Строя прогнозы, практики рынка, по привычке, диаметрально расходятся во мнениях. Российские риэлторы обещают скорый – к лету – рост цен на курортную недвижимость, традиционно востребованную россиянами (Болгария, Испания). Зарубежные специалисты в суждениях более сдержанны и осторожны.
По общим впечатлениям, спрос на Болгарию опять активизируется, так как люди всетаки были немного напуганы и предпочитали немного подождать с покупкой, но стало ясно, что ожидать уже нечего и лучше вложить их в недвижимость, чем куда-либо, – говорит Елена Ляпина, начальник отдела зарубежной недвижимости АН «Невский альянс».
Русские клиенты в Испании с июля до января абсолютно правильно держали «паузу», отслеживая ситуацию на рынке и рассматривая различные предложения от застройщиков, – говорит Владимир Ксенофонтов, генеральный директор Overseas Property Rus LTd, представитель испанской строительной компании Marjal International. – В январе началось оживление, активизировался голландский и русский рынки. Начались первые покупки. В феврале появились «собиратели черешни» из Великобритании. Как говорил один небезызвестный персонаж из нашей недавней истории, «процесс пошел». Но это пока единичные покупки, процесс еще не набрал силу. Интересующихся клиентов из России много, а вот реальных покупателей и сделок пока единицы.

Две звезды
Портал Prian.ru подготовил очередной рейтинг рынков зарубежной недвижимости, интересующих российских покупателей. Было проанализировано более 800 тысяч запросов посетителей к базе объектов портала, сделанных в январе 2009 года.
Лидерство Болгарии в рейтинге предпочтений российских покупателей зарубежной недвижимости традиционно не удивляет: бывшая «16-я республика СССР» в последние месяцы вне конкуренции. Даже снижение доли запросов болгарских объектов на 1,43% не может поколебать лидирующую позицию этого рынка.
Причиной заметного снижения исследователи считают публикацию аналитических отчетов о состоянии рынка за 2008 год, появившихся уже в начале января: цены в ряде регионов страны пошли на спад. Болгария перестала быть приоритетным направлением для краткосрочных инвестиций. Сегодня россияне покупают болгарскую недвижимость для сезонного отдыха или как долгосрочное вложение средств.
Интерес к Испании рос еще с октября. Последние отчеты ведущих аналитиков испанского рынка недвижимости показывают, что цены в стране продолжат снижаться, и испанское жилье в 2009 году станет еще более доступным, а значит и привлекательным.
Против рынков недвижимости Финляндии и Германии играет их же стабильность: на фоне обилия сообщений и ажиотажных новостей из других стран, здесь – «новостная стагнация», отпугивающая потенциальных покупателей. Инвесторы стали уделять внимание другим, более «волатильным» рынкам.
Рост интереса к недвижимости США подогревается слухами о том, что местный рынок достиг ценового дна. Высок интерес к объектам отчужденной недвижимости, которые продаются со значительными скидками. Предложение должно удовлетворить спрос: только в Калифорнии в начале января дешевые объекты отчужденной недвижимости заняли 58% рынка.
Италия впервые за последние месяцы обогнала Чехию и Францию. Причина – увеличение спроса на недорогие объекты в Калабрии и на Сицилии.
Среди изменений во второй и третьей десятке рейтинга Prian.ru следует выделить снижение популярности рынка Греции (минус пять позиций) и Израиля (минус девять позиций). На интерес к греческой недвижимости повлияла политическая нестабильность в стране. Израильский рынок начал терять покупателя во время военной операции «Литой свинец» в секторе Газа.
Первая пятерка стран в рейтинге интереса к объектам жилой недвижимости повторяет общий рейтинг и остается практически неизменной с августа 2008 года. Единственная значительная перестановка в ТОП-5 (по сравнению с августом) вызвана снижением интереса к германскому жилью: в августе и сентябре 2008 года Германия занимала вторую позицию, в ноябре – четвертую.
Снижение привлекательности немецкого жилья для россиян «компенсирует» рост их интереса к коммерческим объектам страны. Причина такой небывалой популярности – увеличение числа предложений по многоквартирным домам (в основном в Берлине), которые продаются целиком для сдачи в аренду и относятся к категории коммерческой недвижимости.

Покупатели ищут подешевле
В феврале – в первый раз с начала года – в Россию прибыла основная часть болгарских компаний, считающих нашу страну основным рынком сбыта недвижимости. Более 70 компаний¬застройщиков и агентств недвижимости участвовали в выставке недвижимости «Болгарский Дом», которая проходила в московском торговом центре «Тишинка». Предложения были самые разные – от квартир у моря (новое, вторичное жилье, проекты домов в стадии строительства) до коммерческой недвижимости в крупных городах. Риэлторы рассказывали, каким образом добиться в Болгарии получения ипотечного кредита, как выгодно сдать недвижимость.
Посетителей было много, интересовались они абсолютно всем. Многие риэлторы остались довольны активностью потенциальных клиентов, но звучали и жалобы на то, что интерес к Болгарии упал, особенно за пределами Москвы. Как оказалось – истина гдето посередине: страна по¬прежнему интересна россиянам, только сейчас они ищут не элитное жилье, а «чтото попроще».
Выставка прошла удачно, – считает Любовь Крапивина, консультант агентства недвижимости «Радуга плюс». – Интерес по¬прежнему высокий, хотя возможности сейчас иные. Покупатель стал другой – он не может платить большие деньги. Сейчас пользуется спросом самое дешевое жилье в рассрочку, а дорогие объекты покупают крайне мало. Например, люди старше 50 лет покупают квартиры для того, чтобы переехать в Болгарию и открыть там свой маленький бизнес. Очень многие интересуются коммерческой недвижимостью. При этом нет обвала цен – предлагаются скидки в 10%, максимальные иногда доходят до 30%.
Екатерина Котлярова, директор по развитию Международного агентства недвижимости «КУТУЗОФФ», говорит, что посещаемость выставки и желание купить недвижимость даже превысило их ожидания: «Скорее всего, люди ищут, куда можно вложить деньги, сделать инвестиции». Екатерина Котлярова сообщила, что активны не только москвичи, но и покупатели из регионов. Что касается структуры спроса, то тут риэлторы единодушны: «Покупатели были самые разные, но, если судить по общему течению, ищут, что дешевле. Изменился контингент покупателей. Теперь это люди среднего достатка, у которых есть определенное количество денег, не больше и не меньше. Они готовы их вложить, но не готовы рисковать последним».

Комментарии экспертов
Анита Иивари, менеджер по маркетингу и продажам ЗАО «ЮИТ Лентек»:
Завершение глобальной стагнации невозможно прогнозировать. Самая большая ошибка в том, что клиенты откладывают покупку на потом. Жизнь коротка, и поэтому надо наслаждаться ею в полной мере каждый день. По данным финской газеты Ilta¬Sanomat от 14.02.2009, в 2008 году в Финляндии было совершено 780 сделок с гражданами России. Это на 25% больше, чем в предыдущем году. Спрос на недвижимость в Финляндии растет, несмотря на мировой финансовый кризис.

Лютц Кох, генеральный директор Terra-Iberia (Германия):
Ощущаете ли вы в Германии увеличение числа российских покупателей?
Да. Количество ваших земляков в нашей стране в последние 3 года неуклонно растет, и, надо отметить, теперь они обращают внимание на качество.
Как повлияет рецессия на рынках недвижимости европейских стран?
Слово «недвижимость» в данный момент имеет тревожное значение! Сначала Америка, потом Англия, теперь остановились первые престижные стройки в Дубае – отсутствуют покупатели или инвесторы. В настоящий момент рынок самоочищается. Малые маклерские фирмы и фирмы по торговле недвижимостью с небольшим капиталом исчезают с рынка – просто закрывают навсегда свои бюро. Рецессия лишила их основ существования.

Есть ли смысл покупать сейчас курортную недвижимость?
ДА!! Если не сейчас – то когда? Цены на недвижимость, например в Испании, на данный момент настолько низкие, какими уже давно не были. Испания – страна № 1 для мигрантов (немцев, австрийцев, швейцарцев и французов), и это подтверждается себе¬стоимостью и ценностью строений на Иберийском полуострове.

Но такая покупка в ближайший год не принесет дивидендов.
Я бы расширил период на 1–2 года, потому как и в Испании экономика довольно сильно страдает от рецессии. И Испании требуется время, чтобы снова войти в колею. Тем не менее мы убеждены, что покупка недвижимости принесет больше доходов или дивидендов, чем вложение денег, сберегательные вклады или ценные бумаги на бирже. По крайней мере, сейчас.
В каких странах нынче предпочитают покупать курортную недвижимость ваши соотечественники?
Страной для миграции № 1 для немцев была и остается Испания. Причины для того очевидны: а) центральное местоположение (Средиземное море и Атлантика), идеальные связи по воздуху, воде, ж/д и автодорогам, культура и ландшафты, досуг и спорт; б) член Европейского союза. Стабильное политическое положение, что обеспечивает безопасность собственности и владельцев недвижимости. Небольшое количество немцев покупают также недвижимость на Адриатике, в Греции или Италии. Еще меньшее – мигрирует в Южную Америку. Там недвижимость значительно дешевле, и повседневная жизнь в целом тоже. Даже небольшой немецкой пенсии будет вполне достаточно, чтобы безбедно жить в Южной Америке. Но у нее есть недостатки:
1. Язык: в отличие от Испании, здесь практически не говорят по-немецки.
2. Политическая ситуация нестабильна.
3. Уровень преступности выше, чем в Европе.
4. Отсутствие социальной системы.
5. Отсутствие медицинского обслуживания, как в Европе, особенно в Германии.
6. Имущественные отношения в некоторых странах стоят под вопросом, и порой небезопасны.
Автор: Юлия Лозовская, Анна Андрушевич, Евгения Харитончик