Швейцарские Альпы: даже в кризис они дорожают

Как рассказал  Игорь Индриксонс, директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, одним из наиболее надежных долгосрочных инвестиционных вложений считается покупка недвижимости в Швейцарских Альпах. Благодаря разумной экономической политике швейцарская валюта – одна из самых стабильных в мире: за всю свою 159-летюю историю швейцарский франк был девальвирован лишь однажды – в 1936 году, а до 1 мая 2000 года он даже свободно разменивался на золото.
Кроме того, Швейцария относится к числу тех немногих стран с классической банковской системой, в которой не используется секьюритизация.
Однако в этой стране существуют очень серьезные ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Так свободная продажа недвижимости иностранцами допускается лишь в кантоне Во. Поэтому иностранному инвестору можно рассматривать перспективу покупки недвижимости только в курортных зонах, главным образом на горнолыжных курортах в Альпах.

Преимущества: рост рынка и низкие проценты
Одним из преимуществ швейцарских Альп перед французскими считается сравнительно недавняя практика продаж на этом рынке. Так, французы продают свои Альпы уже полвека. Поэтому потенциал роста этого рынка сегодня очень невелик, а ликвидность объектов невысока.
Швейцария же продает свои Альпы около трех десятков лет. Поэтому сегодня порог входа на этом рынке ниже и возможный рост прогнозируется примерно на уровне 5% в год, что подтверждает статистика последних лет.
В Швейцарии также выгодно брать ипотечные кредиты – в связи со снижением учетной ставки Центральным банком Швейцарии процентная ставка кредитования в швейцарских франках держится на чрезвычайно низком уровне – % годовых.
Что такое гарантированная рента
Также неоспоримым достоинством этого рынка недвижимости является использование различных финансовых схем, прежде всего схемы гарантированной ренты на 10-15 лет.
Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) приводит такой пример: “В Швейцарии по соседству могут стоять два абсолютно идентичных по дизайну, планировке, и количеству этажей дома. Но при этом цена за квадратный метр в них может существенно различаться. В одном из них составляет, допустим, 5 тысяч евро, в другом – 10 тысяч. Разницу объяснить просто, дом с ценой в 10 тысяч евро за квадратный метр можно приобрести в собственность и поступать с этой собственностью как душе угодно, даже просто держать его закрытым круглый год. А дом с ценой в два раза меньшей покупатель может приобрести лишь на определенных условиях. Он имеет право использовать его по своему усмотрению четыре недели в году, а в остальное время – обязан сдавать эти площади в аренду в течение минимум 10 лет. Причем владелец не должен беспокоиться об оформлении, все берет на себя управляющая компания.
В развивающемся регионе администрация дает застройщику землю бесплатно или за очень символическую цену, ведь каждый приезжающий и снимающий приносит к подъемнику полторы тысячи евро. В целом такой проект приносит 5-8 миллионов евро в год в казну региона. Второму застройщику земля обходится в миллионы. А первый становится таким же владельцем по истечении 10 лет и волен делать со своей недвижимостью все, что угодно, в том числе продать ее, подняв цену за квадратный метр в два раза. Это долгосрочная стратегия, но очень выгодная. В других странах, особенно на развивающихся рынках, администрация не так лояльна к застройщикам”.
Но цены кусаются
Однако швейцарскую недвижимость никак уж нельзя назвать дешевой. Так, 60-метровые апартаменты в местечке Кандерштег продаются сейчас за 235 500 евро, что дает нам значение стоимости квадратного метра, равное 3925 евро. 80-метровая квартира во Флумсерберге с видом на Альпы предлагается за 408 800 евро. В этой квартире метр стоит уже 5060 евро, а 110-метровая квартира неподалеку оттуда продается за €465 500,  что в пересчете в евро за кв. метр равно 4232.
Высоки и коммунальные расходы, входящие в общую стоимость содержания недвижимости. В среднем они составляют 50 евро за квадратный метр в год.
Если же вы собираетесь купить виллу, то она будет стоить еще дороже – от миллиона евро. Кроме того, виллу впоследствии будет сложнее сдать в аренду.
Можно купить даже целую гостиницу. Один такой 4-звездочный отель на 88 номеров продается за 24 миллиона евро. Однако отельный бизнес - один из самых сложных – нельзя предугадать, сколько туристов приедет в данный сезон и спрогнозировать приходную часть бюджета.
Разберитесь в корпоративном налоге
Во-вторых, одним из недостатков швейцарского рынка недвижимости можно назвать запутанную налоговую систему. По свидетельству Надежды Вельо, владелицы агентства “Immo-Reflex”, прибыль компаний – резидентов Швейцарии, включая полученные дивиденды, проценты, роялти, а также прибыль от реализации внеоборотных активов подлежит обложению корпоративным налогом. При этом компания признается налоговым резидентом Швейцарии, если она учреждена в этом государстве, имеет постоянное представительство или эффективно управляется и контролируется из Швейцарии.
В целом налоговая база швейцарского корпоративного налога формируется по правилам, аналогичным российским. То есть доходы компании уменьшаются на сумму обоснованных расходов.
Ставка корпоративного налога состоит из двух частей. Федеральная часть взимается по единой ставке 8,5 процентов. Однако, в соответствии с существующими правилами, налог не исчисляется с прибыли, а извлекается из нее. Поэтому эффективная налоговая ставка составляет 7,83 процента.
Кантональные или муниципальные ставки варьируются в каждом отдельном кантоне. Самые низкие региональные ставки корпоративного налога установили кантоны Аппенцелль-Аусерроден и Обвальден – 6 %. Таким образом, можно говорить, что совокупная эффективная ставка корпоративного налога в Швейцарии варьируется от 12,7 до 24,2 процента в зависимости от кантона и муниципалитета нахождения налогоплательщика. Среднее же ее значение в 2008 году составило 19,2 процента.

Зачем мы так подробно рассказали про корпоративный налог? Дело в том, что если в купленной вам швейцарской вилле или квартире вы хотите жить постоянно, а не сто дней в году, то вам необходимо иметь вид на жительство. А вид на жительство выдается на основании наличия собственной фирмы. Ее можно либо зарегистрировать с нуля, либо купить готовую. Последнее, конечно, дороже, так как вместе с учредительными документами вы покупаете и само дело.
Кроме этого, во всех кантонах, за исключением кантона Цюрих, при покупке недвижимости взимается налог на передачу земельной собственности, который составляет от 2 до 5 % от стоимости объекта. Покупатель также оплачивает часть нотариальных расходов (0,5 % от стоимости) и расходы по внесению изменений в реестр прав собственности (0,5 %).
Тем не менее, ставка НДС довольно мала – 7,6 процента. Для ряда видов деятельности применяются пониженные ставки в размере 2,4 и 3,6 процента.
Все расходы окупятся
Однако, несмотря на большие первоначальные вложения и высокие эксплуатационные расходы, доход, получаемый со швейцарской недвижимости, окупает все эти затраты. Так, аренда 4-комнатных апартаментов площадью 130 кв. метров обходится арендаторам в CHF 6500 в неделю, что соответствует €4300.
Во многих случаях плату берут, исходя из количества человек. В среднем с человека берут по 1500 франков в неделю, что примерно соответствует тысяче евро. Правда, деньги вы эти получите за вычетом коммунальных платежей и услуг управляющей компании, но деньги вы получите, а не доплатите.

Автор: Виктория Грегуольдо

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru