Версия
для печати
для печати
Четыре с половиной часа, и мы уже в аэропорту Хургады или Шарм-Эль-Шейха. Для тех, кто прилетел в Египет в первый раз, эта волшебная страна готовит множество открытий: архитектурные чудеса и музеи Каира, неразгаданные и отлично сохранившиеся памятники древнейшей цивилизации в Луксоре, поездка по Нилу с возможностью посещения средиземноморской Александрии и Асуана. После насыщенной культурной программы можно понежиться на белом песочке, поплавать в чистейшем море. Излюбленное вечернее развлечение подростков и молодежи – сафари с романтическим закатом солнца в пустыне.
О туристической и культурной привлекательности Египта можно говорить часами, но сейчас я подниму другую тему, связанную с Египтом - инвестиции в недвижимость. Тема эта пока для России не вполне привычна. Балканские страны, Финляндия, Соединенные Штаты – вот лидеры запросов. Прежде всего, нужно определиться – зачем мы вкладываем деньги в недвижимость в той или иной стране?
Аналитика запросов показывает – большинство людей покупает недвижимость для семейного отдыха. Как правило, рассматривается вариант возможного переезда в выбранное место в отдаленном будущем. Провести остаток жизни в стране с хорошим климатом и экологией, стабильной экономикой, высокими социальными гарантиями- что может быть логичнее? Но многие ли могут с уверенностью сказать – я знаю, как заработать в России достаточно денег, чтобы потом в Европе жить безбедно? Большинство людей работают десятки лет «на хозяина», для них «дом на Лазурном побережье» так и остается несбыточной мечтой.
Инвестиции, инвестиционные стратегии – слова, ставшие вполне привычными для нашего сознания. Часто покупка дома за рубежом становится еще одной статьей затрат – появляются расходы на обслуживание и управление, вложенный капитал становится пассивом. Как научиться, чтобы Ваши сбережения работали на Вас с ожидаемой доходностью и прогнозируемыми рисками? Ответ очевиден – начать действовать. Инвестиции – это возможность прироста имеющегося капитала и его трансформация из пассивного в активный.
 |
 |
 |
|
Комфортабельная квартира в Хургаде по доступной цене 59 287 € |
Недорогой просторный пентхаус близ центра Хургады за 56 467 € |
Я предлагаю не бросаться с головой в омут обещаний агентств, а действовать обдуманно, последовательно и логично. Итак, каким требованиям отвечают сделки с недвижимостью в Египте, и чем этот рынок привлекателен?
Первое: уникально низкие цены на недвижимость в Египте. Квартиры (апартаменты) предлагаются по цене от $20000. Причина низких цен не только в том, что себестоимость строительства существенно ниже из-за отсутствия потребности в дорогостоящих отопительных системах и высокой теплоизоляции стен. Нет столь высокой коррупционной составляющей, нет серьезного дефицита земли в урбанизированных и курортных зонах. Но и это не все – есть законы, которые жестко регламентируют сроки строительства. Потому долгостроев крайне мало, и обманутых инвесторов тоже. Землю под застройку до сих пор можно купить дешево. Но если застройщик не выполнит свои обязательства, он лишится как земли, так и лицензии. А обман инвестора грозит не только потерей лицензии, но и судом – и это вполне реально. Иностранный инвестор получит ту же цену за землю, что и местный девелопер или застройщик.
Второе: рынок недвижимости Египта «молодой», растущий. Европейские инвестиции пришли туда 7-10 лет назад, а российские инвесторы начали активно осваивать этот рынок всего 3-4 года назад. Недвижимость до сих пор недооценена, - рынок аргументирует это утверждение ростом цен на недвижимость в Египте в среднем на 25-40% в год.
Третье: возможность легально купить недвижимость и оформить ее на свое имя. В ряде стран нельзя заключить контракт на свое имя, соответственно, иностранцу нужно организовать совместное предприятие с местным жителем. Для деятельности юридической компании это требование проблемой не является, частный инвестор сталкивается с большим количеством вопросов и затруднений. Следует обратить внимание, что египетское законодательство однозначно определяет ограничения по количеству и площади приобретаемых объектов - иностранный инвестор может стать владельцем и оформить на свое имя 2 объекта недвижимости, каждый площадью до 4000 кв. м. (Закон «О правах иностранных граждан на приобретение объектов недвижимости на территории АРЕ»). В случае приобретения недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, после завершения оплаты достаточно получить генеральную доверенность (таукиль) от владельца недвижимости. Если планируется постоянное проживание, необходимо зарегистрировать объект в регистрационной палате (Шахр Акари), что занимает 6-9 месяцев. Величина регистрационного сбора составляет 3-5% от стоимости объекта.
Четвертое: привлекательная система налогообложения. В частности, ежегодного налога на жилую недвижимость в Египте нет. Вопрос налогообложения коммерческой деятельности регулируется законом «О правилах гарантий и развития инвестиций» следующим образом: «Сокращение налогов предполагает необлагаемость налогами прибыли любых коммерческих или индустриальных проектов в течение 5 лет с первого года после завершения проекта…». Напомню, что 23.09.1997 года году между Россией и Египтом заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, из которого следует, что налог может уплачиваться физическим лицом в любой из стран, в частности, на территории Египта, где ставка равна нулю. Таким образом, при продаже инвестором своей собственности законодательство Египта позволяет произвести перечисление за границу всей суммы, вырученной от продажи недвижимости. Аналогичный порядок применяется и к доходам, получаемым от прямого использования, сдачи в аренду или использования в любой другой форме недвижимого имущества
Пятое: визовый режим. Объясню на примере США, насколько это может быть важным или даже решающим фактором. Вы можете выгодно купить дом в США, но это не повлияет на решение консульства страны о выдаче Вам визы. При отказе (причины которого никто объяснять не будет) складывается ситуация, что дом в Америке есть, а Вас там нет. В Египте визовый режим необычайно благоприятен к приезжающим иностранцам – как туристам, так и инвесторам. Вопрос визы решается просто – с контрактом на покупку недвижимости и паспортом с визовой маркой за 15 долларов, купленной в аэропорту, идете в паспортный стол. Там при Вас оформляется туристическая виза сроком на три месяца, которая продлевается каждые три месяца на срок до года.
Есть еще один не столь очевидный, но все более привлекательный сегмент получения дохода от покупки недвижимости в Египте – возможность получения рентного дохода. В Европе весомая часть рентного дохода «съедается» коммунальными платежами. В Египте коммунальные платежи необычайно низкие, Вы даже не почувствуете этих затрат. Ряд строительных компаний предлагает управление недвижимостью, в частности, заключение договора с гарантией рентного дохода. Величина годовой ренты обычно составляет от 6% от стоимости вашего объекта. Если объект сдается на неполный год, ставка будет скорректирована.
Часто приходится слышать высказывания о риске вкладывать деньги в мусульманских странах. О том, что страшно там жить, что мы для них всегда останемся «неверными», которых обмануть и обидеть не грех. Когда начинаешь выяснять, что стоит за утверждениями «очевидцев», как правило, следует быстрый переход от упоминания о навязчивости торговцев на рынке к обсуждению вечного противостояния арабов и израильтян, упоминание о палестинских боевиках и жгуче-безапеляционное «ненавижу арабов»… На моем опыте общения с жителями Египта могу сказать – они намного более терпимы и снисходительны к людям, чем мы сами, не конфликтны, открыты для общения, любознательны и дружелюбны. Мир общения с ними интуитивно богат. Почувствовав Ваше раздражение, они постараются отдалиться, а откликом на доброжелательность будет сияющая улыбка и самый радушный прием.
Еще часто спрашивают – а что, в Египте кризиса нет? Скажу применительно к сфере недвижимости. В Египте нет обвала цен на недвижимость и «торможения» строительного бизнеса. Одна из причин – там не было кредитного «пузыря». Получить кредит в Египте очень непросто – залогом может быть только полностью оплаченная недвижимость. Но все же, ведь кризис свирепствует во всем мире, скажете Вы… Да, последствия кризиса ощущаются и на берегах Красного моря – сократился приток иностранных инвестиций. Не иссяк по той причине, что налицо перераспределение инвестиционных потоков в пользу Египта, где динамика цен демонстрирует устойчивый рост. Пусть и не в таких масштабах, как год-два назад.
В заключение рекомендую ознакомиться с основными законами, регулирующими инвестиционную деятельность на территории Египта (их легко можно найти в интернете):
(статья опубликована на правах рекламы)
Текст подготовлен представительством компании Egyptian British Real Estate в России
