Версия
для печати
для печати
По статистике Центробанка, россияне в 2008 году увеличили траты на покупку недвижимого имущества за границей. Петербуржцы, очевидно, наряду с москвичами, формируют большую долю спроса?
Абсолютных сведений о числе покупок, совершенных петербуржцами, нет. Но тенденция очень яркая: наш город стал центром притяжения профессиональных участников рынка зарубежной недвижимости. Сюда пришли крупнейшие московские компании, а иностранные фирмы работу в России нередко начинают с открытия представительства в Северной столице.
Город стал местом проведения крупнейшего Международного форума по зарубежной недвижимости INFOREAL, включающего выставку и конгресс. В Петербурге с осени 2008 года обосновалась московская выставка. Многие местные риэлторские фирмы открывают отделы зарубежной недвижимости. Заметно больше внимания этой теме стали уделять петербургские СМИ, некоторые уважаемые издания запустили регулярные приложения.
Насколько востребована недвижимость за границей у жителей страны вне столиц и сырьевых регионов?
Сам факт участия в форуме по зарубежной недвижимости INFOREAL профессионалов из десятка российских городов – от Калининграда до Иркутска – подтверждает интерес к этому рынку по всей России.
В последнее время иностранные компании приходят в Россию в поиске не столько объектов для вложения средств, сколько покупателей. Это оправдано: наши соотечественники во многих странах стали формировать спрос на рынке недвижимости. Российские покупатели тем более заметны, что внутренний спрос во многих государствах замер, а активность инвесторов из других стран радикально сократилась.
Традиционно недвижимость за рубежом активнее всех покупали англичане, ирландцы и американцы. С наступлением мирового финансового кризиса их возможности и желания сократились. На Кипре, например, за год среди участников всех сделок купли-продажи доля россиян выросла с 20% до 40%.
Россию кризис (и падение спроса на жилье в том числе) не обошел стороной. Как это отразилось на активности международных сделок с объектами недвижимости?
Времени с начала кризиса прошло достаточно, на этом рынке не только не заметно спада, но происходит рост объема продаж.
Как должны действовать агентства недвижимости в интересах своих клиентов и насколько практика соответствует правильной теории?
Прежде чем организовать отдел продаж за рубежом, надо определить специализацию: недвижимость какой страны и какого типа вы готовы предложить клиентам.
Например, если вы нацелены на бюджетные объекты массового сегмента, например в Болгарии или Египте, надо быть готовым к большому потоку «интересантов». И лишь немногие из них станут реальными покупателями. Если ваша цель – продавать объекты премиум-класса, вы должны знать, где и как искать покупателей, и к партнеру по другую сторону границы у вас будут совсем другие требования, чем при организации массовых продаж.
Риэлтор, выходя на рынок, должен провести анализ рынка недвижимости той страны, где планирует работать. Нужна информация об объектах в предложении, о средних ценах и параметрах, влияющих на конечную стоимость покупки. Надо знать порядок проведения сделки, пакет необходимых документов, схемы взаиморасчетов, возможности перевода средств.
Процесс выстраивания бизнес-стратегии содержит много поворотных моментов. Но нередко риэлторы действуют проще: получив заказ на объект, ищут в открытых базах данных компанию, выставившую на продажу требуемое. Однако это не вполне квалифицированная работа. Путь «от объекта» прост, но не дает достаточных гарантий: риэлтору – в получении комиссионных, а его клиенту – в безопасности операции.
Если риэлтор хочет оказать клиенту качественную услугу, он должен убедиться в надежности партнера по другую сторону границы. Для этого надо выехать на место, ознакомиться с методами работы, проанализировать договорную базу. Случись так, что риэлтор не озаботится сбором этой первичной информации, есть вероятность, что его введут в заблуждение. В результате же клиент не получит необходимого и будет недоволен.
Кроме риска попасть на недостаточно квалифицированного посредника, существуют более общие проблемы. Нередко в договорах ответственность зарубежной стороны прописывается весьма условно, и это создает трудности. Люди, которые работают здесь, в России, имеют достаточно условный статус – консультанта или «представителя». Сама же сделка проходит в месте нахождения объекта. Покупка квартиры в строящемся доме объективно несет риски, и если у застройщика возникнут проблемы, российский покупатель их поневоле разделит. В России подобная ситуация неприятна, а если строительная компания находится в Болгарии, Испании или Португалии – это неприятно вдвойне.
Сейчас для покупателя не существует действенных защитных механизмов, так?
На данный момент единственный рецепт – обращаться в те компании, которые обладают серьезным опытом и авторитетом. Но и это не дает гарантий: очень многое зависит от договоров между местной компанией и ее зарубежным партнером (риэлтором или застройщиком).
Стало совершенно очевидно, что отдельно взятая компания, независимо от ее масштаба и авторитета, не в состоянии в полной мере обеспечить гарантии для себя и своих клиентов. Практика показывает, что даже очень крупное и уважаемое агентство может оказаться в ситуации, когда зарубежный партнер накапливает долги на десятки тысяч евро, и требуются серьезные затраты, чтобы их истребовать.
Идея объединить усилия для решения подобных проблем назрела.
Вначале шла речь о масштабе Петербурга. В рамках Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти был создан Комитет по зарубежной недвижимости. Затем, в ходе дискуссии на форуме INFOREAL, прозвучало предложение эту идею расширить до международной ассоциации.
На уровне Петербурга объединение участников рынка уже принесло какую-то осязаемую пользу?
Есть первый, но вполне конкретный результат: создана программа профессиональной подготовки риэлторов для работы с зарубежной недвижимостью. Базовый курс разработан при участии Института недвижимости и FIABCI–Россия.
Программа уже готова к запуску? Когда планируется начать обучение?
Курс в сентябре-октябре будет предложен слушателям. Это только начало. Впоследствии планируется совместно с FIABCI и другими международными организациями совершенствовать курс и проецировать его уже на всю Россию.
Очень важно, чтобы программа формировалась не только теоретиками из образовательных центров, но и самими риэлторами-практиками. Среди петербургских риэлторов есть люди и компании, которые занимаются продажами импортных объектов в России на протяжении десяти лет. Их опыт необходимо использовать. Серьезные наработки имеются также у иностранных компаний. Если эти знания и опыт удастся объединить, система обучения будет рабочей и эффективной.
Международная ассоциация, идею создания которой поддержали участники форума INFOREAL, должна объединить страны Европы или географических ограничений нет?
По идее, в ней смогут участвовать профессионалы любой страны, ориентированные на российских покупателей зарубежной недвижимости. В ассоциацию смогут войти российские и зарубежные риэлторские, юридические и строительные компании, а также СМИ.
Задачи такого объединения диктуются интересами покупателей и развития рынка. Прежде всего – рынок недвижимости различных стран должен стать более прозрачным и цивилизованным как для покупателей, так и для профессионалов. Покупателю необходимо юридическое обеспечение безопасности сделки. Его могла бы дать система профессиональных стандартов, подкрепленная соответствующими образовательными программами. Эти два инструмента служат основой для формирования системы сертификации. Сертификат международной организации способен стать хорошим ориентиром для клиента: он подтверждает, что специалисты компании обучены для грамотных действий, а компания достаточно надежна, чтобы пользоваться ее услугами.
Сертификат вполне может стать своего рода торговой маркой, которая будет продвигаться СМИ как знак отличия и рекомендация клиенту.
Мы говорим о зарубежной недвижимости, но это – десятки стран. В каждой из них – свое законодательство по недвижимости, свои документы. Поэтому для эффективной работы нужна унифицированная договорная база по международным сделкам, которая обеспечила бы баланс ответственности сторон, независимо от их гражданства.
Рынок остро нуждается в создании этих инструментов, а также механизма разрешения споров. Поэтому вполне логично, что о заинтересованности в создании международного объединения заявили риэлторы-практики из многих городов России. Намерение участвовать в ассоциации декларируют и зарубежные компании. Поэтому возможность наладить надежное партнерство внутри ассоциации может стать еще одним важным преимуществом объединения.
Подобные задачи пытаются решать и другие международные организации – FIABCI, CEREAN, CEPI…
Цели всех профессиональных объединений во многом перекликаются. Но создаваемая организация будет иметь свою специфику: планируется, что в нее войдет широкий круг профессионалов, включая СМИ и выставочные центры. Это даст возможность не вариться в собственном соку, а проводить мощную политику информирования населения, развивать как профессиональную составляющую, так и рынок в целом.
Создание ассоциации готовы поддержать мощные информационные ресурсы обеих столиц (в Петербурге – Группа компаний «Бюллетень Недвижимости»).
Второе отличие: ассоциация будет сфокусирована на очень узком сегменте рынка: зарубежное недвижимое имущество для российского покупателя. Возможно, для русскоязычного – включая граждан Казахстана, Украины и Белоруссии.
Названные организации накопили большой опыт работы, но они нацелены на широкий охват рынка. Я уверен, что новая ассоциация будет сотрудничать с ними. Но в нашем случае речь идет о решении бизнес-вопросов в узком сегменте, поэтому приоритетом будут связи с локальными городскими ассоциациями.
Идея только прошла стадию обсуждения на форуме INFOREAL, и спрашивать о результатах еще рано?
Сейчас формируется рабочая группа – как и было решено участниками INFOREAL. О намерении делегировать своих специалистов в группу заявили несколько крупных структур. В работе этого глобального проекта примут участие члены Комитета по зарубежной недвижимости АРСП.
Я надеюсь, что в состав рабочей группы войдут опытные профессионалы рынка. Поскольку рабочей группе предстоит разработать проект документов организации, в том числе систему управления, устав и пр.
По плану, утвержденному участниками INFOREAL, к следующему форуму (он пройдет 1–4 октября 2009 года) уже будет подготовлен проект ассоциации.
Беседовала: Анна Александрова
