Версия
для печати
для печати
Если 2008 год, закончившийся мировым финансовым кризисом, в целом был для столичного квартирного рынка вполне успешным – ведь впервые за 6 лет в прошлом году цены на квартиры не выросли в разы, а хоть и незначительно, но все же снизились (в среднем на 4% за год), то этого никак нельзя сказать о I полугодии 2009 года. За это время минская «вторичка» упала в цене почти на 30%. Так что как не крути, а кризис отрицательно повлиял на развитие ситуации на рынке жилья. В течение 6 месяцев этого года на столичном квартирном рынке наблюдались две основные тенденции – снижение покупательской активности и «уход» с рынка продавцов, что закономерно привело к падению цен на квартиры.
А теперь обо всем по порядку. Начало 2009 года на вторичном квартирном рынке в г.Минске отмечено снижением цен на квартиры. А если быть более точными, то снижение цен началось не с наступлением нового года, а несколько раньше. Цены на вторичное жилье стали снижаться уже в ноябре – декабре 2008 года. Причем если январь 2009 года характеризовался плавным снижением цен, то уже в феврале падение цен стало набирать более быстрые обороты. За два месяца текущего года цены на столичные квартиры упали в цене примерно на 12%. Примечательно и то, что примерно одинаково на протяжении двух месяцев текущего года цены снижались как на одно- и двухкомнатные квартиры, так и на многокомнатные. В итоге к концу февраля в среднем квадратный метр однокомнатных квартир с 1992 долл.США на начало года снизился до 1734 долл.США, двухкомнатных – с 1958 до 1727, трехкомнатных – с 1901 до 1691 и четырехкомнатных квартир – с 1859 долл.США на начало года до 1628 долл.США.
Но это средние цены. Что же касается отдельных квартир, особенно старой планировки – «хрущевки», «малосемейки», то цены на них за два месяца снизились более существенно. Например, если в начале 2009 года самые дешевые однокомнатные квартиры предлагалась на рынке (здесь и далее цены предложения) за 47- 50 тыс.долл.США, то в начале марта самую дешевую однокомнатную квартиру можно было найти по цене 35-39 тыс.долл.США, а то и за 30 тыс.долл.США. То есть в среднем «плохие» однокомнатные квартиры за два месяца снизились на 20-25 тыс.долл.США, а квадратный метр их стал стоить 1100-1200 долл.США. Что же касается нового жилья, то падение цен на него было в течение двух месяцев не такое серьезное.
Даже в реальных сделках продавцы не всегда охотно и своевременно шли на снижение цены. А если такое и случалось, то они чувствовали себя «морально ущербными». В принципе, их можно было понять – нелегко сбрасывать цену практически каждую неделю. По этой причине на рынке практически исчезли так называемые «цепочки», хотя еще в прошлом году абсолютное большинство сделок осуществлялось именно благодаря «цепочкам».
По сравнению с зимними месяцами с наступлением весны цены на минские квартиры стали снижаться более быстрыми темпами. В марте месяце падение цен на жилье составляло порядка 2% еженедельно. Это привело к тому, что за первый месяц весны вторичные квартиры подешевели на 8,4%. При этом все квартиры дешевели практически одинаково. Однокомнатные квартиры за месяц подешевели на 9%, двухкомнатные – на 8,5%, трехкомнатные – на 8,2% и четырехкомнатные квартиры – на 8,0%.
В марте существенно сократилось количество сделок с жильем, осуществляющихся с помощью посредников – агентств недвижимости. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам, предлагаемым банками на жилищные цели. Кроме того, в марте месяце наметилась и еще одна тенденция: с рынка начали уходить продавцы. Как правило, это были владельцы двух и более квартир, продающие "лишнюю" недвижимость, которые выставили свои объекты на рынок еще на пике цен, а потом немного снизили цену и этим ограничились. До поры до времени отказались от мысли продавать свою недвижимость и те, кто планировал к вырученным за свое жилье деньгам взять кредит и купить более комфортное жилье или же разъехаться: к примеру, вместо одной "двушки" купить две однокомнатные квартиры.
Однако в апреле ситуация на вторичном квартирном рынке г.Минска преломилась. С одной стороны, замедлились темпы падения цен на квартиры – в среднем квартиры за месяц подешевели на 3,5%, с другой стороны, выросла активность покупателей. И хотя это была еще не та активность, которая, как правило, характерна для рынка для такой поры года, как весна, и которая нужна была рынку, тем и не менее, факт оставался фактом.
В то же время большинство покупателей уже весной склонялось и рассматривало варианты покупки квартир в новостройках, которые оказались значительно ниже по сравнению с квартирами, предлагаемыми на продажу на вторичном рынке жилья. Это подтвердили и аукционы, организованные Минским городским центром недвижимости, на которых ОАО «МАПИД» продавало свои новые квартиры. Торги показали, что те цены, по которым организаторам аукционов удалось продать квартиры (немногим более 1000 долл.США за квадратный метр), это реальные цены, по которым могло реализовываться жилье.
В мае месяце темпы падения цен на столичную «вторичку» по сравнению с апрелем еще больше замедлились. В среднем цены за месяц упали на 3%. Стало понятно, что рынок жилья уже фактически достиг своего «дна» и находился в фазе стагнирующей стабилизации. В агентствах недвижимости сделки осуществлялись, но в небольших объемах.
Если говорить о первом месяце лета, то можно сказать, что в июне цены на квартиры продолжали плавно снижаться. При этом более быстрыми темпами дешевели многокомнатные квартиры. Так, за месяц однокомнатные квартиры подешевели примерно на 1,7%, двухкомнатные – на 2%, трехкомнатные – на 2,2% и четырехкомнатные – на 4%. В целом цены на все типы квартир снизились примерно на 2,5%.
Получилось, что если в начале 2009 года квадратный метр столичной «вторички» приближался к 2000 долл.США, то к концу I полугодия 2009 года он стал стоить менее 1500 долл.США. Так, цена квадратного метра однокомнатных квартир на конец июня составила уже 1436 долл.США, двухкомнатных – 1407, трехкомнатных – 1391 и четырехкомнатных – 1285 долл.США. Все квартиры за полгода подешевели примерно за 30%. При этом однокомнатные и двухкомнатные снизились в цене примерно на 28%, трехкомнатные – на 27% и четырехкомнатные – на 31%.
Однако надо не забывать, что в данной публикации речь идет о средних ценах предложения квартир на минском рынке жилья. Если же говорить о реальных ценах, по которым продаются квартиры, то они значительно ниже. Почему? Да потому что на рынке находится еще достаточно много квартир, выставленных на продажу по завышенным ценам, владельцы которых не соглашаются снижать цены. Реально же, если продавец заинтересован в продаже квартиры, он в сегодняшних условиях, конечно, идет на снижение цены, иначе на его квартиру еще долго не обратят внимания. Вот и получается, что реальная цена продажи отдельной квартиры может существенно отличаться от средней цены предложения на рынке. Опять же, цена квартиры во многом зависит от ее состояния. Сегодня реально квартиру типовых потребительских качеств можно купить в г.Минске по цене 1100 долл.США/кв.м. Что же касается квартир, относящимся к старому фонду, то здесь цена квадратного метра может опускаться ниже 1000 долл.США.
По поводу дальнейших перспектив развития квартирного рынка и ценовой политики большинство руководителей столичных агентств недвижимости и риэлтеров сходятся во мнении, что до осени на вторичном рынке жилья будет продолжаться мертвый сезон. В летние месяцы цены на квартиры будут продолжать плавно снижаться, но не более чем на 2-3% в месяц.
Однако не следует забывать, что решение человека купить недвижимость в нынешних условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей нет нужной суммы денег даже в условиях снижающихся цен. Раньше многие рассчитывали на кредит, сейчас же рассчитывать на заметную поддержку рынка за счет банковского кредитования вряд ли следует. И это несмотря на то, что в последнее время хоть и незначительно, но все же ставки по кредитам немного снизились.
Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса, причем преимущественно недорогой недвижимости.
Автор: Елена Масловская
