Дом с секретом

Английская супружеская пара Орамс в 2002 году приобрела на Северном Кипре дом с участком. Все документы, включая право на собственность, у продавца были в порядке, однако некоторое время спустя Мелетис Апостолидис, грек по происхождению, подал в суд Никосии (Кипр) на Дэвида и Линду Орамс. Он утверждал, что является единственным законным владельцем купленного ими участка и что этой земли он лишился в 1974 году, когда вместе с семьей бежал с севера Кипра после того, как эту часть острова оккупировали турецкие войска.
Суд постановил, что Орамсы должны снести дом, который они построили, и передать землю обратно Апостолидису. Аналогичное решение в октябре 2005 года вынес и английский суд, куда обратился грек. Впрочем, Орамсы подали апелляцию и выиграли. Однако Европейский суд по правам человека в апреле 2009−го вынес решение в пользу грека. Даже если постановление суда не будет выполнено, поскольку участок земли находится под контролем властей непризнанной Турецкой республики Северного Кипра, то оно дает греку право добиваться компенсации в британских судах.
Эта ситуация далеко не единичная: после разделения Кипра турки начали активно продавать занятые ими земли и недвижимость греков-киприотов. «Если на греческой территории вилла стоила $200 тыс., то на турецкой аналогичный дом выставлялся за $70 тыс. Естественно, это не могло не привлечь покупателей. При этом нельзя обвинить их в недобросовестности: клиентам могли легко продемонстрировать бумаги, подтверждающие, что это жилье не отягощено никакими темными пятнами в прошлом. Но как человек может проверить, насколько достоверна эта бумага?» — рассказывает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. По его словам, одними из самых активных покупателей были англичане. Теперь после «прецедента Апостолидиса» из 6 тыс. сделок подданных Великобритании, совершенных ими на Северном Кипре, большая часть может быть оспорена.
Это лишь один из рисков, которым подвергаются покупатели зарубежной недвижимости при недостаточном знании местного рынка. Лишиться собственности могут и покупатели недвижимости в Абхазии, где дома и земля стоят соблазнительно дешево: квартиру с видом на море можно купить за 700–800 тыс. руб., дом — за 1,2–1,5 млн руб. Правда, ранее многие из этих объектов принадлежали гражданам Грузии, которые также имеют основания оспорить сделки. Уменьшить риск приобретения «спорных» объектов можно только одним способом — отказаться от их покупки.
При плохом знании местного законодательства инвесторов могут подстерегать и другие неприятности. Так, в некоторых странах (Хорватия, Болгария и др.) существуют ограничения на использование земли: то есть купить ее можно, а построить на ней все, что пожелаешь, — нет. «Бывает, что люди приобретают землю, а потом выясняют, что на ней нельзя строить жилые дома. Если объект уже построен, то владельца ждут не только штрафы, но и обязательства снести постройку», — объясняют эксперты.
Кроме того, в ряде стран есть ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. В Хорватии иностранец не может совершить покупку: для сделки необходима регистрации фирмы на территории страны.
Информационный голод
Планируя приобретение дома или квартиры за границей, потенциальный покупатель рискует и переплатить, особенно в тех странах, где рынок непрозрачен. Разумеется, речь не идет о США, Канаде и большинстве европейских стран. Более того, там, чтобы узнать всю историю дома или участка (прошлых собственников, как часто объект переходил из рук в руки и по какой цене), хватит одной минуты.
Однако правил без исключений не бывает. Так, в Греции и Италии покупатель может не найти достоверной информации по выбранной им недвижимости. Так что, приобретая дом в одной из этих средиземноморских стран, покупатель рискует отдать за него больше рыночной стоимости. Россиянам, у которых репутация обеспеченных людей, любят показывать завышенные цены. Многие риэлтерские компании, узнав, что объектом интересуется русский покупатель, сразу ставят цены на 10% выше.
Чтобы не ошибиться с ценой, следует сравнить предложенную продавцом цену со стоимостью на аналогичные объекты в выбранном регионе. Другой вариант — найти в стране, где вы собираетесь купить дом или землю, посредника, хорошо знающего местный рынок и который поможет подобрать оптимальный по цене—качеству вариант и оформить сделку. Помимо Италии и Греции такой же стратегии стоит придерживаться в Турции, Египте, Мексике, Бразилии, Албании, Македонии, Сербии. Здесь рынки закрытые и непрозрачные — самостоятельно составить представление о достоверных ценах довольно сложно, как и в России.
Кстати, «закрытость» рынка может привести и к обратному риску: пытаясь купить дешевую квартиру в новостройке, покупатель может столкнуться с теми же проблемами, что в России, — строительством без необходимой документации, заморозкой объекта и т. п. «Зачастую зарубежную недвижимость стараются купить напрямую у застройщика, считая, что это дешевле, и “наступают на грабли”. Местные девелоперы продают квартиры или дома без разрешения на строительство. Таких случаев немало, поэтому мы всегда рекомендуем тщательно разузнать все, прежде чем совершить сделку», — рассказывает гендиректор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина.
С продажей жилья, на строительство которого еще даже не выдано разрешение, покупатель может столкнуться, например, в Черногории. Прямо по прилету в Тиват в местном аэропорту к только что прибывшим туристам подходят местные жители и бывшие соотечественники и проводят краткий экскурс по местному рынку, попутно предлагая приобрести недвижимость по цене €1,5 тыс. за 1 кв. м в квартире / доме с разрешением на строительство и €1 тыс. — в доме без разрешения. Это не является нонсенсом или чем-то из ряда вон выходящим: посредники убеждают вас, что при желании вы сможете узаконить свой объект и после покупки. «А можете и не тратить на это время: люди и так живут», — советуют они. Однако покупка без разрешения означает, что в этом доме вы будете жить на птичьих правах. «Узаконить такие объекты можно, но только когда место будет внесено в градостроительный план (ДУП) и будут оплачены коммуналии (налог на застраиваемую площадь, величина зависит от района и места). Таким образом покупатель как минимум «попадает» на дополнительные расходы, но нельзя исключить и более серьезные проблемы — вплоть до сноса здания», — предупреждает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Юлия Титова.
Другая проблема, с которой можно столкнуться в ряде стран, — хорошо знакомая россиянам заморозка строительства. В результате финансового кризиса проекты останавливаются, и многие компании уходят с рынка. Правда, в Западной Европе это ничем не грозит покупателю, поскольку застройщик по закону не имеет право использовать деньги физических лиц в строительстве. «В странах ЕС деньги покупателя держатся на эскро-счету и не тратятся, пока недвижимость не построена. Страхование от недостроя как таковое на практике невозможно, поскольку за рубежом покупатель платит за уже построенный этап: построен фундамент — первый перевод, построена коробка здания — следующий платеж и т. д. Последний платеж переводится, когда все готово “под ключ”. В каждом договоре обязательно прописываются штрафные санкции застройщика за задержку», — рассказывает Юлия Титова.
Но в некоторых странах подобного гарантийного механизма нет. В той же Черногории. «Часть проектов заморожена из-за проблем с банковским финансированием. Те, кто строил на свои средства, заканчивают стройки. Но в новые проекты сейчас рискуют ввязываться только очень сильные компании, поскольку платежеспособный спрос на недвижимость в Черногории сейчас на уровне первой половины 2007 года. При том что объемы строительства выше в несколько раз», — рассказывает Юлия Титова. Так что покупателю не стоит успокаивать себя мыслью, что это цивилизованная Европа, где риск недостроя исключен.
Как обезопасить себя? Не прельщаться красивыми картинками, а по мере возможности изучать всю информацию о застройщике и его финансовом положении.
Риски постфактум
В любой стране владение недвижимостью сопряжено не только с отдыхом на ней и получением доходов от ее аренды, но и с рядом малоприятных обязанностей, таких как уплата налогов, коммунальных платежей и т. п. Единственная страна, в которой владельцы недвижимости избавлены от таких неприятностей, — это ОАЭ. Такой льготный режим был создан местными властями для привлечения иностранных инвестиций. Другая страна, предоставляющая нерезидентам налоговые льготы, — Египет. Здесь нет налога на владение недвижимостью, и собственник платит только небольшие коммунальные платежи.
Самые высокие налоги ожидают собственников недвижимости в странах ЕС: Франции, Испании, Италии, Великобритании. Если владелец дома либо квартиры намерен сдавать объект в аренду, то ему неминуемо придется платить и налог на прибыль. В Европе, по словам Юлии Титовой, он в среднем варьируется от 15 до 20%: «В Германии ставка выше, но из нее вычитаются расходы на содержание недвижимости и амортизационные расходы».
Кроме налогов в любой стране собственник недвижимости несет и другие расходы — коммунальные платежи, плату за содержание объекта и т. п. Их величина также может существенно разниться. Так, для некоторых соотечественников становится неожиданностью размер взносов за содержание общей территории жилого комплекса, где они приобрели небольшие апартаменты. Впрочем, при внимательном прочтении договора заранее можно составить представление о возможных расходах. Другое дело, что зачастую решение о покупке принимается на волне эмоций — под влиянием красивых картинок из буклетов.
Так, год назад в Италии одна семейная пара принимала решение о покупке апартаментов. Сравнивали два комплекса, расположенных примерно на одинаковом расстоянии от моря. Цена объектов также была схожей — около €2 тыс. за 1 кв. м. Однако один комплекс в качестве инфраструктуры предлагал только бассейн, сауну и приходящего консьержа (оказывает услуги по приему гостей по мере надобности). В другом комплексе — бассейн, сауна, массажный кабинет, SPA-салон и круглосуточная работа консьержа. Покупателям этот вариант показался куда более заманчивым. И только после того, как они вселились в комплекс и получили счет за обслуживание, выяснилось, что бесплатного комфорта не бывает. Если в первом комплексе обслуживание обходилось примерно в €600 в год, то во втором — в €4 тыс., поскольку в него входила оплата работы постоянного консьержа, массажиста и специалистов SPA-салона. Самое дорогое в Европе — это человеческий труд, поэтому квартира в комплексе, в обслуживании которого задействовано много персонала, будет всегда дорогим удовольствием для владельца. При этом неважно, пользуется ли он их услугами или нет.
Автор: Анна Шехова