Версия
для печати
для печати
Главная причина - реальные цены оказались значительно выше тех, которые себе придумали покупатели.
Разгоняя волну
Для определения элитности или неэлитности той или иной недвижимости используется довольно много критериев. И для каждой страны они свои. В латвийском случае элитность объекта, как кажется «м2», определяют прежде всего его местоположение и качество. Старая Рига, Юрмала и Тихий центр (он еще именуется Посольским районом) - вот места, которые чаще всего фигурируют в обзорах «о состоянии дел в элитном сегменте». Редкий частный дом или квартира, которые стоят больших денег и подпадают под статус элитного, располагаются в других местах. Есть, конечно, еще, допустим, поселок Балтэзерс. Но он носит характер, так сказать, «внутреннего латвийского пользования». Покупатели из-за границы им интересуются мало. Может, поэтому в обзорах элитной недвижимости его упоминают довольно редко. Также поступим и мы.
Прошлогоднее лето, как признавались маклеры, работающие в дорогом сегменте, не оправдало надежд. Уровень сделок с этой недвижимостью был минимальным. Несмотря на продолжавшееся падение цен, столь же безрадостная картина наблюдалась и минувшей зимой и весной. Однако где-то с июня информационные ленты запестрели сообщениями, формирующими общий положительный фон: рынок просыпается! Особенно яркой и резонансной строкой по латвийским и российским интернет-порталам и печатным изданиям пролетела новость о покупке квартиры в юрмальском проекте Aristo российской светской львицей Ксенией Собчак. Эта информация при подаче читателям обрастала подробностями о том, кто еще из российских звезд прикупил себе жилье на Рижском взморье. И неважно, что сделали они это не сегодня, не вчера и даже не два года назад.
Уже в конце августа разгонять информационную волну продолжил пресс-релиз компаний Gordon Rock и RD Global с ярчайшим и многообещающим заголовком: «Три четверти покупателей латвийской недвижимости - из России и стран СНГ». Вот так и никак иначе! Отличный посыл, учитывая то, что в восприятии обывателей россияне если уж и покупают, то непременно все самое дорогое. Это только потом, по прочтении пресс-релизов и изучения статистики, выяснялось, что на долю иностранцев пришлось только 3,13% от всех зафиксированных в первой половине 2009 года сделок с недвижимостью Латвии. Все остальное - это местные покупатели. А вот из указанных 3,13% три четверти и есть те самые россияне и граждане других стран СНГ.
Спасибо тому, что есть
Так какова же ситуация в действительности? С таким вопросом «м2» обратился к маклерам, специализирующимся на работе с дорогой недвижимостью. «Если говорить о доле иностранцев и латвийцев в приобретении дорогой недвижимости в нашей стране, то можно сказать, что наблюдается паритет. То есть и тех, и других где-то поровну. Только надо понимать, что о сотнях и тысячах сделок в этом сегменте сейчас говорить не приходится. Хотя мы уверены: ситуация в элитном секторе не такая уж и трагичная. Покупки-продажи есть. Итоги работы нашей компании летом оцениваем положительно - это полтора десятка сделок. Покупателей находят хорошие объекты - то есть те, чьи владельцы готовы уступать до определенного уровня. Как дела в Aristo? Безусловно, сделанная Ксенией Собчак покупка привлекла к нему интерес. Просмотров было довольно много, и можем говорить о том, что близятся к завершению переговоры о продаже еще пяти квартир. Увидел и купил - по этому принципу сейчас не происходит ни одной сделки. Обычно переговоры идут месяцами, и обе стороны подключают к ней своих адвокатов», - признается совладелица компании Immostate Илзе Мазуренко.
В портфеле компании InterHaus - несколько престижных юрмальских новостроек. В том числе расположенные на так называемой первой линии. По словам представителя девелоперской структуры Александра Ефимова, прошедшее лето принесло им семь сделок по продаже квартир. Оценка такого результата - «нормально». Разумеется, никто не отказался бы от большего, но благодарны и за то, что есть. Примечательно, что три продажи прошли в одном из самых дорогих девелоперских проектов InterHaus на курорте - в Jūrmalas Vilnis. Когда-то запрашиваемая за пентхаусы (на 7-м этаже) цена зашкаливала за 9 000 евро за кв. м. По информации «м2», в сделках прошедшего лета речь шла о квартирах без отделки на третьем этаже. В результате долгих переговоров стороны пришли к компромиссу на уровне 3 000 евро за кв. м.
«Смотрели объекты довольно часто. Но думаю, что настоящий сезон торговли начнется только сейчас. Потому что в город после отдыха возвращаются и латвийские предприниматели, и иностранные бизнесмены, которые имеют в нашей стране свое дело. Те, кому нужно хорошее жилье, прекрасно понимают: нынешние цены близки к своему минимальному значению. Следовательно, пришло время покупать», - делится своими наблюдениями директор компании M2 Capital Павел Моисеев.
Одно из рижских бюро Ober Haus прописано на «туристической» улице Смилшу, что в Старой Риге. «Определенную активность почувствовали где-то месяца три назад. Но клиенты - это те, кто приходит к нам уже по каким-то личным каналам или «через рекламу». А вот таких, которые, прогуливаясь по Старой Риге, заметили бы наше бюро и зашли, так сказать, с улицы, мало. Хотя в былые годы их было много», - рассказывает специалист компании Ober Haus Александр Свиридов.
«Довольно слабо покупатели интересовались жильем в Старой Риге. Чуть более активно изучались варианты приобретения жилой недвижимости в Центре и Юрмале, - отмечает член правления NĪRA Fonds Евгения Маркова. - Только одно дело - активность просмотров и совсем другое - покупка. Из сотни клиентов, которым маклеры нашей компании демонстрировали элитные объекты, с десяток уже ехали с четкой мыслью о покупке. Однако в реальности, дай бог, если будет заключено два-три договора».
Если коротко резюмировать общие впечатления от беседы с латвийскими маклерами, то необходимо признать: активность со стороны потенциальных покупателей выросла. Активность ПРОСМОТРОВ. Увеличилось и число сделок, но без сумасшедшего ажиотажа. Выбирают объекты потенциальные покупатели очень тщательно. Так, по словам Илзе Мазуренко, этим летом у них был клиент, который прежде чем сделать свой выбор, изучил почти 60 квартир. Вообще редкий среднестатистический покупатель ограничивается десятком просмотров. Причин тому несколько. Главная - практически все ищут жилье для себя. А потому стараются просмотреть максимальное количество вариантов, чтобы получить наиболее полное представление о рынке предложений и выбрать приглянувшееся. Плюс не всегда удается договориться с продавцом о цене. Она часто оказывается гораздо выше той, на которую готовы потенциальные покупатели.
Цена вопроса
О том, что в Латвии кризис, знает уже весь мир. В международных отчетах пишут, что у нас недвижимость подешевела относительно пиковых показателей на 70%. И как признаются латвийские маклеры, в головах иностранцев рисуется картина: в Латвии жизнь остановилась и всё раздают чуть ли не бесплатно. Те же россияне, имея наличными 200 000-300 000 евро, грезят о доме в дюнной зоне или квартире с панорамными видами на залив. Самый яркий пример такого подхода «м2» привел индивидуально практикующий маклер Андрей Козел: «Дом в 400 квадратных метров в Меллужи с участком земли в 4 000 квадратных метров и прямым выходом к морю предлагается за 2 млн евро. Этим летом был клиент из России, который пришел с 300 000 евро и сказал: «Беру!». Владелец на это только и ответил: «Спасибо! И до свидания!».
Кстати, если говорить о квартирах с видом на Рижский залив, то такие многоэтажные проекты вообще можно по пальцам перечесть. Традиционная застройка главного курорта Латвии - 3-4 этажа. Поэтому даже если многоквартирный дом располагается близко к дюнам, шанс увидеть море имеют лишь жители верхних этажей. Остальным вид закрывают сосны. «Ограниченность предложения квартир с видом на море диктует на них цену. Поймите, этими объектами владеют далеко не бедные люди. Если нет каких-то форс-мажорных обстоятельств, сильно они не скидывают, - уверен Павел Моисеев. - Вот этим летом в юрмальском доме на улице Пиеюрас выставлялась квартира в 130 кв. м за 900 000 евро. Потенциальный покупатель согласен был заплатить не многим меньшие деньги, но владелец на это не пошел».
Без точек соприкосновения
Считается, что нынешний рынок недвижимости Латвии - это рынок покупателя. Только в сегменте дорогого жилья не все столь однозначно. Каковы ценовые ориентиры в реальных сделках? Мнение большинства собеседников «м2» наиболее ярко выразила Евгения Маркова, чья компания уже десятилетие готовит обзоры рынка недвижимости: «По нашим данным, средняя цена сделок с квартирами в Старой Риге - 2 000 евро за кв. м, в Тихом центре и рядом с ним - 1 800 евро за кв. м, на окраинах центральной части Риги -
1 000-1 200 евро за кв. м. Это те цифры, на которые согласны покупатели. Отмечу: когда мы эти цифры поставили в нашу таблицу цен, которую ведем многие годы, оказалось, что они почти полностью соответствуют показателям 2004 года. Это год вступления Латвии в Европейский союз, после чего на волне ипотечной щедрости банков и необоснованных ожиданий лучшей жизни и начался ценовой взлет».
А вот представительница Immostate дала чуть более высокие ценовые ориентиры. Здесь нужно учитывать, что их компания действительно торгует одними из самых эксклюзивных вариантов жилой недвижимости в нашей стране. По словам Илзе Мазуренко, то, что раньше в Старой Риге и Тихом центре стоило по 5 000-7 000 евро за кв. м, сегодня уходит по 3 000-3 500 евро за кв. м. Хотя стартует торговля с тех же 4 500-5 000 евро за кв. м. В процессе сделки происходит уторговывание до указанного уровня.
Так почему же элитный сектор все еще имеет пусть и более низкую, однако остающуюся солидной цену? И почему большинство латвийских маклеров уверены, что дальнейшего массового обвала ждать не стоит? Частично ответ озвучивался. Элитные объекты приобретались не на последние копейки. Все-таки основная часть владельцев - состоятельные люди. Еще один важный момент связан с ипотечными обязательствами собственников. Нынешние цены ниже тех, что были начиная с 2005 года. А как покупали даже состоятельные бизнесмены? С привлечением кредита. Ведь тогда культивировалась мысль: зачем вкладывать собственные средства, если можно заемные. Так вот, если продавать квартиру сейчас, то получится себе в минус. И если люди способны тянуть ипотеку и дальше, они не желают опускать цену.
Другой момент - банки, даже если они отбирают дорогую квартиру у ипотечного должника, в большинстве своем также стараются придержать ее до лучших времен. Вариант получить за нее 50%, а то и всего 30% (если ориентироваться на рыночные цены) от выданной на квартиру или дом ипотеки, их не устраивает. Безусловно, так называемые стрессовые продажи случаются. Тогда цена может быть очень и очень вкусной. Жаль, что такие предложения обычно расходятся по своим каналам и на открытый рынок попадают редко. Да и о массовости стрессовых продаж говорить не приходится.
По заверениям маклеров, даже в самой Латвии сейчас найдется много людей, которые с удовольствием приобрели бы себе квартиру в хорошем доме или виллу в топовых местах Риги и Юрмалы за 100 000-200 000 евро. Предложить им нечего. Рынок зашевелился бы, начни банки списывать убытки и продавать дешевле сумм залога. Но это маловероятно.
Важно и то, что любой ипотечный должник при продаже объекта должен спрашивать на это разрешение банка. Поэтому цены на элитное жилье в последнее время стабилизировались. По данным Ober Haus, в июле и августе они остались практически неизменными. Складывается интересная ситуация: спрос и предложение почти не пересекаются. То есть продавцы, не испытывающие финансовых проблем, хотят больше, чем готовы платить покупатели.
«Те россияне, которые в этом году приезжали к нам с целью прикупить недвижимость, часто уезжали несколько разочарованными. Мол, не такой уж у вас и страшный кризис. И в то же время признавались, что в Латвии им все очень понравилось. А значит, есть шанс, что после того, как они свыкнутся с мыслью, что элитное латвийское жилье по-прежнему стоит денег, они вернутся», - высказала надежду на светлое будущее Евгения Маркова.
Автор: Роман Голубев
Интернет-портал "Variati.lv"
