Leaseback: купи-отдай

От покупки до владения

Изначально схема leaseback существовала на французском рынке под патронажем государства. В 70-х гг. XX в. правительство Франции столкнулось с проблемой, которая сегодня беспокоит Россию, — слабое развитие внутреннего туризма. Обусловлено это было в первую очередь нехваткой соответствующей инфраструктуры. «Тогда приняли решение о привлечении денег инвесторов в туристическую сферу, а следовательно, и в экономику страны. Вышел закон о leaseback, который регулирует взаимоотношения государства, застройщиков, работающих по данной схеме, и покупателей», — рассказывает директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн.

Суть схемы такова. Девелопер запускает новый комплекс и выставляет апартаменты (виллы, таунхаусы), расположенные в нем, на продажу. Потенциальный покупатель обязуется (по закону) сдавать свой объект в аренду через управляющую компанию (УК) примерно 90% времени в году в течение оговоренного срока с гарантированным доходом. При этом он имеет право пользоваться собственной недвижимостью лишь несколько недель: приезжать на отдых, предоставлять эту возможность друзьям и т. п.

Обычно при схеме leaseback используется ипотека. Это означает, что инвестор оплачивает только часть стоимости объекта: на остальную сумму ему предоставляется банковский кредит по стандартной ставке. Как говорит руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс, получить подобный заем достаточно легко. «Все объекты, реализующиеся по схеме leaseback, находятся под контролем государства. Стабильный денежный поток гарантирован, поэтому банки лояльно относятся к оценке заемщика», — утверждает он. Правда, Е. Тейн придерживается несколько иного мнения. По ее словам, французские банки, принимая решение об ипотеке, интересуются не столько самой недвижимостью, сколько платежеспособностью клиента, поэтому говорить об автоматическом предоставлении кредита по данной схеме не приходится.

Но вне зависимости от того, был объект куплен в кредит или нет, он сразу же оформляется в собственность покупателя. Далее по договору leaseback управляющая компания сдает апартаменты в аренду. Часть полученного дохода (как правило, фиксированный процент) УК регулярно перечисляет на счет владельца, остальное оставляет себе. Поскольку стоимость аренды растет, а доход владельца фиксированный, в будущем прибыль компании увеличивается.

При удачном соотношении процентной ставки и доходности от аренды недвижимость постепенно сама себя «выкупает», то есть гасятся ипотечные платежи или их часть. Например, на объекте Domaine de Lavagnac (юг Франции) предлагают апартаменты на следующих условиях. Договор leaseback заключен на 25 лет. Покупатель вносит всего 10% от стоимости, оформив на остальную сумму кредит в банке под 5% годовых. При этом гарантированный рентный доход составляет 7%. Таким образом, недвижимость будет не только окупать себя, но еще и приносить владельцу стабильную прибыль.

Другой пример — четырехзвездочная гостиница на известном горнолыжном курорте Ла Плань (Савойя), где по схеме leaseback девелопер предлагает доход от аренды в размере 5% плюс летний объединенный доход до 7,5% в первые шесть лет. Это означает, что объект также может себя окупить.

В целом процентная ставка в европейских банках варьируется от 3 до 5% (ставку можно зафиксировать на весь срок кредита), а доходность аренды — от 4 до 7%, редко больше. Однако, как правило, управляющая компания обещает прибыль ниже среднерыночной, поэтому благоприятная ситуация для ипотеки складывается не всегда. Например, в той же Франции на объекте Evian Royal Resort (регион Рона-Альпы) доход от аренды гарантируется в размере 4,5% при договоре leaseback на 11 лет — в этом случае придется доплачивать за кредит из своего кармана.

Договор leaseback можно заключать на самые разные сроки — от 5 до 25 лет (чаще речь идет о 10–15 годах). На протяжении этого времени за состояние объекта отвечает УК. «Она обязана содержать жилье надлежащим образом: проводить косметический ремонт квартир, обновлять мебель», — рассказывает специалист по зарубежной недвижимости консультационно-аналитического агентства AVC RealEstate Юлия Тишкова. Обычно по схеме leaseback реализуют высокобюджетные комплексы со спа, гольф-полями, бассейнами и другими приманками для состоятельных туристов. Соответственно, вся эта инфраструктура становится источником дополнительного дохода управляющей компании.

По окончании срока договора недвижимость переходит в полное распоряжение владельца. Он может оставить ее исключительно в своем пользовании, продолжать сдавать в аренду через ту же управляющую компанию либо искать арендаторов лично.

Бонус на минус

Для инвестора бонусов в этой схеме несколько. Один из них — возможность купить дорогой объект. Ведь иногда достаточно оплатить из своего кармана всего 10–20% стоимости недвижимости, а на остальную сумму привлечь кредит.

Другим несомненным плюсом является то, что по договору leaseback покупатель освобождается от уплаты НДС, который во Франции достаточно обременителен — 19,7%. Кроме того, для инвестора уменьшаются сумма налога на недвижимость (начальная ставка 25%), стоимость коммунальных услуг и банковские проценты по ипотеке. Вместе с апартаментами покупатель получает гарантированный долговременный доход. «Даже если туристическая зона не пользуется особой популярностью и арендаторов не так много, как обещали изначально, доход от этого не уменьшится», — говорит Ю. Тишкова.

Следует учесть, что такие вложения имеют достаточно высокую степень защищенности. «Все схемы leaseback контролируются государством. Земля выделяется на льготных условиях, поэтому каждый проект тщательно анализируют: изучают туристические потоки, делают вывод о целесообразности строительства. На каждый одобренный объект распространяется государственная страховка, то есть в случае банкротства компании все заботы по поиску нового девелопера берет на себя государство. И, как правило, застройщика находят очень быстро. Нет ни одного примера объекта, который не был бы завершен», — рассказывает И. Индриксонс.

Управляющая компания, прежде чем приступить к обслуживанию недвижимости, также в обязательном порядке оформляет страховку на случай банкротства. И если это происходит, то для инвесторов ничего не меняется. Денежный поток не прерывается, и положенная сумма продолжает ежемесячно поступать на имя владельца апартаментов — только теперь за счет страховой компании, которая тем временем ищет другую УК. Пока не найдет и не передаст ей объект — будет выполнять все обязательства перед инвесторами.

Впрочем, есть у схемы и свои минусы. Во-первых, владелец может использовать недвижимость для собственного проживания только в течение двух — шести недель в году. При этом могут быть и другие ограничения, например запрет на пребывание в своих апартаментах две недели подряд в летний сезон или в рождественские каникулы. По словам Е. Тейн, срок использования помещений в личных целях влияет и на размер гарантированной доходности: чем он больше, тем меньше прибыль.

Кроме того, существуют некоторые сложности с досрочным выходом из договора. Теоретически инвестор может продать свои апартаменты другому физическому лицу, которое возьмет на себя все обязательства и права по leaseback. Однако, как отмечает Е. Тейн, по длительным договорам недвижимость реализовать сложнее. Оптимальный срок — 9–11 лет. В этом случае если владелец решает продать объект даже через пять лет, то новому хозяину эта покупка будет выгодна. Но при этом продавцу придется уплатить государству тот самый «прощеный» НДС в размере 19,8%. Leaseback, безусловно, не предназначен для быстрого получения прибыли, схема ориентирована на долгосрочную перспективу, но в период кризиса это скорее плюс, чем минус.

Как предупреждает Ю. Тишкова, даже в цивилизованной Франции, пользуясь leaseback, стоит опасаться мошенников. «Очень многие инвесторы заключают контракты с УК по схеме leaseback, но на самом деле исполнителями являются строительные компании, которые наполняемостью жилья не занимаются. Подобные сделки в дальнейшем признаются «чистыми», и доказать виновность управляющей компании практически невозможно. Юридически все правильно, а вот требования инвестора явно неудовлетворены. Такие операции проводят не только во Франции, но и в других странах Европы и Америки, где эта схема только начинает развиваться, и некомпетентные инвесторы с легкостью подписывают фальшивые договоры», — говорит эксперт.

Во Франции сегодня, пожалуй, наиболее широкий выбор объектов, продающихся по схеме leaseback. «За 2009 г. такая недвижимость во Франции составила порядка 62%. При этом 34% предложения сосредоточено на Лазурном Берегу, 6% — в Бургундии, 3% — в Шампани, 19% — на альпийских горнолыжных курортах. Из них на туристические резиденции приходится 24%, на жилые резиденции и виллы — 35%, 3% — это дома престарелых», — рассказывает Ю. Тишкова.

В других странах, таких как Испания, Швейцария, Англия, Германия, Австрия, тоже есть объекты, реализующиеся по схеме leaseback. Например, во Франкфурте-на-Майне можно стать владельцем части отеля с гарантированной рентой на три года в размере 8%. Начальная стоимость таких апартаментов — 87 тыс. евро. В Престоне (Великобритания) примерно такие же условия предлагают при покупке апартаментов в бутиковом отеле: 8% гарантированного дохода на три года. Стоимость номеров — от 70 тыс. фунтов. Но в этих странах данная схема еще не отлажена так, как во Франции: при общем сходстве отсутствуют важные компоненты. Во-первых, здесь, как правило, предлагают более сжатые сроки. Во-вторых, Франция — это пока единственная страна, в которой инвестору при покупке недвижимости в течение определенного времени в соответствии с договором возвращают НДС.
Автор: Яна Казакова