Версия
для печати
для печати
В мае 2009 г. закончился срок, выделенный ЕС на приведение местного законодательства к нормам европейского права. Однако валютный закон Чехии все еще запрещал иностранцам де-юре покупать недвижимость в Чехии, что противоречило праву ЕС. Сначала чешский парламент сопротивлялся принятию поправок – в первом чтении в июне они были отклонены. Депутаты мотивировали свое решение тем, что новые правила сыграют против чехов, финансовые возможности которых оставляют желать лучшего. Иностранцам же, облюбовавшим квартиры и виллы в Праге или Карловых Варах, советовали обращаться в суд, где бы они могли отстоять права на беспрепятственное приобретение недвижимости. К счастью, столь сложного механизма удалось избежать. Народных избранников убедили в необходимости изменения законодательства, в противном случае Чехии пришлось бы выплачивать штраф Евросоюзу (1000 евро за каждый просроченный день).
Некоторые ограничения на продажу депутатам, однако, удалось отстоять. По-прежнему иностранцы не смогут приобретать объекты недвижимости, возведенные на сельскохозяйственных или лесных землях. Запрет будет действовать в течение двух лет – до 2011 г.
Новые поправки участники рынка восприняли весьма спокойно. Большинство риэлторов считают, что это вряд ли серьезно повлияет на активность покупателей, за исключением тех, кто по тем или иным причинам не хотел приобретать объекты через образование юридического лица. «Подобных покупателей не так много, – считает Наталья Завалишина, генеральный директор компании МИЭЛЬ-DPM, – среди россиян их порядка 5-10% от общего числа». Но даже эти цифры помогут несколько оживить рынок в период экономического кризиса.
«Безусловно, покупатели из России проявляют интерес к недвижимости в Чехии, – говорит Станислав Кашицын, директор представительства компании EUROSOTRA s.r.o. в России. – Прага и Карловы Вары, получившие негласный статус русского города, – излюбленные места для приобретения недвижимости. В столице наиболее популярными районами для русскоговорящих эмигрантов являются Прага 5 (Гурка), а также престижная Прага 6, где расположено посольство России в Чехии, и центральная часть – районы Прага 2 и 3».
«Если же говорить о Карловых Варах, – продолжает Н. Завалишина, – то, по официальным данным, большая часть недвижимости в курортной части города принадлежит гражданам из России. Надписи на русском встречаются там едва ли не чаще, чем на чешском, а среди обслуживающего персонала трудно найти работника, не говорящего по-русски».
За прошедший год ситуация на рынке недвижимости этой страны мало изменилась. Кризис хоть и затронул Чехию, но резкого падения цен на квадратные метры здесь не наблюдается. И все же без жертв не обошлось. Ими прежде всего стали строительные компании, имевшие в девелоперском портфеле слишком большое количество проектов и не сумевшие справиться со всеми. Они просто переоценили свои возможности. Незавидное положение у региональных агентств недвижимости – рынок в провинции заметно сжался.
Но в целом ситуация в строительной отрасли Чехии достаточно стабильная. Вводят в строй объекты, к возведению которых приступили в 2007 г., продолжается реализация проектов, старт которым был дан в 2008 г. Появились на рынке и новые жилые комплексы с планируемой сдачей в эксплуатацию в 2010-2011 г., но их будет гораздо меньше, чем в предыдущие годы. Тем не менее многие крупные девелоперы оставили для своих клиентов прежнюю схему платежей, когда на начальном этапе необходимо внести 15-20% стоимости объекта, а остальные 75-80% – уже после того, как дом будет готов к заселению.
В Праге и ее окрестностях цены на недвижимость остались почти без изменений, а в некоторых частях города заметен незначительный рост (в пределах 0,5%). Но в отдаленных или непопулярных районах малоликвидные объекты подешевели. На вторичном рынке отмечено падение цен на одно- и двухкомнатные квартиры в домах, требующих капитального ремонта, и в панельных зданиях 1970-80-х гг. В среднем в зависимости от района коррекция стоимости составляет 5-10%.
«Действие различных акций, скидок и бонусов, которыми девелоперы привлекали покупателей в начале года, в основном завершилось, – утверждает С. Кашицын. – Интересно, что наряду со снижением цен уменьшился и пакет предложения. Так, если ранее в стоимость квартиры экономкласса могло входить парковочное место в подземном гараже и кладовое помещение в подвале, то сейчас эти объекты нужно будет приобретать за дополнительную плату. Во втором квартале 2009 г. объем нового жилищного строительства в Праге сократился примерно на 20% по сравнению с прошлогодними показателями. Но возросло число домов, введенных в эксплуатацию. Из этого можно сделать вывод, что девелоперы сосредоточились на завершении начатых проектов, а новые не планируют или откладывают их реализацию на более поздний срок».
«Ситуация на рынке цен на квартиры в новостройках столицы может резко измениться в неблагоприятную для покупателей сторону, – считает Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 BeverlyWood Realty. – Дело в том, что количество новых девелоперских проектов в этом году заметно сократилось. Так что в скором времени на рынке появится ощутимый дефицит предложения, что повлечет за собой повышение цен на недвижимость. Поэтому покупку лучше совершить ближайшей зимой».
Пока же активность на рынке жилья Праги снижается. Причины в отсутствии денег у покупателей, снижении объема выданных в этом году ипотечных кредитов (на 50% меньше, чем в прошлом), а также в том, что цены практически не изменились, тогда как в целом по Евросоюзу подобной стагнации не наблюдается.
Вместе с тем спрос на квадратные метры столицы Чехии сохраняется. Сегодня наиболее востребованы одно-, двухкомнатные квартиры в престижных районах Праги. Некоторые покупатели интересуются домами в пригородах на направлениях с хорошей транспортной доступностью в пределах 10-15 минут езды от Праги. «Популярными остаются реконструированные дома в центральной части города, – утверждает С. Кашицын. – Кроме того, в административных границах столицы все еще можно приобрести участки под строительство индивидуальных жилых домов».
Если говорить о предпочтениях российских покупателей, то они практически не распространяются на спальные районы. Если же цена понравившегося объекта в хорошем районе недоступна, то россияне готовы обращаться в чешские банки за ипотечным кредитом.
«Ипотечная ставка для иностранцев составляет 6,5-7,5% годовых на 20 лет, – сообщает Ю. Кайнова. – Упрощенная схема без подтверждения дохода предполагает только 50%-ное финансирование покупки, хотя в отдельных случаях оно может достигать 70% от стоимости объекта. Банки выдают ипотеку в том числе и на строящиеся объекты, тем самым поддерживая развитие строительной отрасли».
Разброс цен в новостройках на окраине и в центральных районах Праги составляет примерно от 2000 до 5000 евро за кв. м и выше для эксклюзивных проектов. Наиболее престижная историческая часть города востребована как для проживания, так и для открытия офисов. Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в обычном пражском районе составляет порядка 1700-2500 евро, а в центре в элитных исторических и реконструированных домах – не менее 4000-7000 евро.
Аренда однокомнатной меблированной квартиры недалеко от центра рядом с метро обойдется в 450 евро в месяц, двухкомнатной в спальном районе – 470-550 евро. Доходность арендного бизнеса составляет около 7%.
Надо сказать, что рынок аренды в городе развивается довольно активно. В Праге практически нет безработицы, поэтому в поисках лучшей жизни сюда приезжают как граждане Чехии, так и иностранцы. Наиболее востребованы недорогие одно-, двух-, трехкомнатные квартиры.
Не менее привлекательна с инвестиционной точки зрения и коммерческая недвижимость. «Отдельно стоит сказать о бизнес-центрах, – говорит С. Кашицын. – Стоимость квалифицированной рабочей силы в Чехии существенно ниже, чем в соседних Германии или Австрии. Поэтому в Чехии (в частности, в Праге) начали открываться офисы компаний с мировым именем, например восточноевропейское отделение корпорации «Майкрософт». Кроме того, Чехия удачно расположена с точки зрения логистики – здесь пересекаются многие торговые маршруты, что делает регион весьма привлекательным для перевозки, хранения и обработки грузов, поэтому в докризисный период складские площади вводили в строй в довольно большом объеме».
«Покупатели проявляют интерес в основном к первоклассным офисным зданиям по приемлемым ценам, – добавляет Н. Завалишина. – Они по-прежнему рассчитывают на дисконт от рыночной цены. Размер скидок определяется непосредственно при сделке». Возвращается спрос и на загородное жилье. Так что рынок недвижимости Праги и Чехии в целом постепенно оживает.
Автор: Светлана Осипова
Журнал Недвижимость и Цены
