Версия
для печати
для печати
Способ № 1 - спекуляция
На вопрос «как зарабатывать на недвижимости?» у ее продавцов есть готовый ответ. Вам обязательно покажут график, на котором зубчатая кривая уходит в поднебесье. «Вот, - гордо скажут вам, - посмотрите: продаваемая нами недвижимость за последний год подорожала на 30%. Это и есть ваш доход! Чего вам больше?!».
Разберем этот тезис подробнее. Прежде всего, любой человек, мало-мальски знакомый с тенденциями рынка, знает, что описываемая картинка подходила к реалиям двухлетней давности. Сегодня кризис, и недвижимость резко подешевела. Даже если согласиться с мнением, что кризис заканчивается, все равно до возобновления роста в 30% в год пока еще далеко.
Есть и другие соображения. Доход от перепродажи «виртуален» - вы получите его только тогда, когда продадите свою недвижимость, а пока можете только радоваться, глядя на растущие графики. А вот расходы такое имущество приносит уже сейчас и вполне реальные – см. начало этой статьи.
Не забудем и о том, что недвижимость невозможно продать быстро. Более того, все предлагающие ее фирмы сразу же станут вашими конкурентами. Возьмем, к примеру, Болгарию – обилие вариантов здесь просто слепит глаза («Болгары шумною толпой по ЦДХ в Москве кочуют…»). Что сможете предложить вы, если вдруг придется конкурировать с активными и агрессивными продавцами? Только одно: цену – ее придется выставлять процентов в 30 от рыночной. И какой окажется доходность?
В общем, спекуляции, конечно, могут быть выгодными. Но для занятия ими требуются железные нервы, знания реалий страны (можно ведь купить квартиру в старом доме, а через два года рядом построят современный жилой комплекс) и мощные рекламные и маркетинговые ресурсы. Признаем, что обычный человек всем этим, как правило, не располагает, и обратимся к другому варианту – не столь доходному, но куда более стабильному.
Способ № 2 - аренда
Попробуем составить «портрет» объекта, приятного во всех отношениях. «Лучше всего для инвестирования подходит недвижимость в городах, в которых жизнь продолжается и зимой, а не только в курортный сезон», - говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». Соображение в высшей степени разумное: есть места (Крым, побережье Болгарии), где в июле-августе яблоку негде упасть. Но приезжайте туда же в декабре, и вы увидите совершенно иную картину – все пусто. Получается, что 8-9 месяцев в году недвижимость не будет приносить вообще никаких денег. Так что лучше доход, например, в 500 евро каждый месяц (за год набежит 6000), чем 1000 в месяцы «высокого сезона» (июль и август) и 700 «полувысокого» (июнь и сентябрь) – всего тут получится 3400 в год.
Что же это за места, которые привлекательны для арендаторов всегда? «Столицы государств, - перечисляет Елизавета Зубарева, заместитель директора департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», - крупные экономические центры, города с крупными и известными университетами».
Второй ключевой момент – что расположено вокруг? Для недвижимости, предназначенной для постоянного проживания, важными окажутся такие факторы, как наличие рядом развитой инфраструктуры, зеленых зон, удобство транспортного сообщения с деловым центром города. Для курортов – прежде всего, близость к морю и всевозможным развлекательным центрам. Игнорировать это соображение нельзя, рассчитывать на то, что можно будет «компенсировать ценой» - тоже. Минувшим летом автор этих строк был в Коктебеле (Крым) и наблюдал следующую картину: жилье возле моря стоит очень дорого, тогда как на удалении в 3-4 км… не стоит ничего. Владельцы домов пытаются сдать их за цены, в несколько раз меньшие, чем на побережье, но желающих все равно нет. Потому что люди, приехавшие отдыхать, ниже определенного уровня комфорта опускаться не хотят.
И третье – параметры самого объекта. Здесь нужно следовать правилу «золотой середины»: жилье должно быть среднего размера, обставленным под некий средний вкус. Оригинальничать в отделке, приобретать нечто слишком масштабное ни к чему – это не окупается.
Цена «входного билета»
Она, конечно, зависит от страны, и чемпионом дешевизны можно признать Болгарию. «Если говорить о самых скромных по размерам объектам – студиям, то их стоимость начинается от 35 тыс. евро, - отмечает Елизавета Зубарева («БЕСТ-Недвижимость»). – При этом многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на срок до трех, иногда даже до пяти лет, и размеры первого платежа должны быть не менее 30%. Получается, что покупку можно совершить, располагая суммой всего в 10,5 тыс. евро – и это будет объект в высококлассном комплексе с развитой инфраструктурой на первой линии от моря».
(Недавно в статье «Болгария вновь привезла недорогие предложения: готовьте 20 тысяч евро» мы писали о еще более дешевых вариантах).
Соизмеримые с болгарскими цены можно обнаружить в Турции или Египте. Там, правда, значительно хуже с рассрочками – застройщики предлагают их под 4-5% годовых. Что до большинства остальных европейских стран Средиземноморья, то цены на апартаменты там начинаются от 150-200 тыс. евро. Хорошо на фоне конкурентов выглядит Кипр – цена, например, в знаменитом Лимассоле составляет те же 150 тыс., но кипрские банки кредитуют россиян на очень выгодных условиях. Первоначальный взнос – от 30%, ставка – до 5% годовых, срок кредита – до 20 лет. Таким образом, для совершения этой покупки вам первоначально понадобится 45 тыс. евро.
И каков доход?
Сверхприбылей ждать не стоит. На курортах апартамент стоимостью 35 тыс. евро может сдаваться в день за 65 евро – умножив на 365, получаем волшебную цифру в 23 725, т.е. почти 68% годовых… Но, к сожалению, в реальности все будет иначе. Цены «высокого сезона» длятся пару месяцев, а потом наступает длительный «мертвый сезон». Не забудем и о том, что нужно тратиться на поддержание недвижимости в порядке, платить посредникам, которые приведут к вам отдыхающих, выплачивать налоги… В общем, по словам знающих людей, реально получать выйдет не более 3-5% в год.
Управа на недвижимость
Здравый смысл подсказывает, что самостоятельно сдавать в аренду можно только в том случае, если сидишь рядом с объектом. Для недвижимости, расположенной за границей, это вряд ли реально. Соответственно, встает вопрос о том, кто будет заниматься сдачей – т.е. о профессиональном управленце.
Бизнес управляющих компаний давно отлажен в Западной Европе. «Эти компании заключают с владельцем соглашение, по которому он получает фиксированную сумму – обычно 4-5% годовых от стоимости недвижимости, - рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Большим удобством для собственника является то, что доход гарантирован: свои деньги вы получите, даже если ваш номер сдавался хуже других». Естественно, для владельца недвижимости вводится ограничение: сам жить он может только четыре недели в году – обычно одну неделю в «высокий сезон» и три в остальное время.
Что касается Восточной Европы, то там подобный бизнес только появляется и – как это часто бывает – носит все черты «болезни роста». «Довольно часто возможность «гарантированной аренды» провозглашается, но по сути это лишь обещание поискать арендаторов, - рассказал нам знакомый с реалиями Болгарии человек, попросивший не называть его. – Большинство предлагаемых договоров сводятся к тому, что агентство – буде оно найдет арендатора – получит 20-30% доходов, оставив хозяину 70-80».
Более того, продолжил наш собеседник, даже добившись от управляющих фиксированных цифр, вы не получаете никаких гарантий. К примеру, вам обещали 2500 евро за сезон. Приехав за деньгами в начале октября, вы получаете лишь тысячу плюс бесконечные жалобные песни о том, как мало нынешним летом было снимающих. Более того, часто управленцы селят в номер постояльцев, а хозяевам об этом не говорят. Расчет на то, что владелец, находящийся в далекой Москве, ничего не узнает.
Бывает еще проще – вам пытаются продать недвижимость заметно дороже аналогичных предложений на рынке, мотивируя это тем, что аренда вам гарантирована. А на самом деле – никакой гарантии.
В общем, подвел итог наш эксперт, рынку доверительного управления в бывших соцстранах надо пройти еще долгий путь, чтобы стать похожим на то, что уже давно существует в Западной Европе.
Имеет ли смысл инвестировать в арендную собственность за рубежом? Ответ на этот вопрос неоднозначен. Доходность в 3-5% способна отпугнуть – банковский депозит дает больше. Но есть и другие соображения. Прежде всего, вы получаете «зарубежную дачу», с морем, солнышком и прочими удовольствиями. Доходы от аренды полностью покрывают расходы на содержание дома – выходит, что пользование им становится для вас бесплатным.
Автор : Владимир Абгафоров
