Доходы от зарубежной недвижимости: сказка для покупателя или реальная выгода?

7 ноября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены

Продавцы иностранной недвижимости обычно заостряют внимание на ее замечательных потребительских качествах. Но объект, купленный «просто так», ляжет тяжелым бременем на ваш бюджет: никуда не денешься от эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, налогов. А ведь хочется, чтобы финансовый поток тек в другую сторону – не из нашего кармана, а в него. Как организовать это?

Способ № 1 - спекуляция

На вопрос «как зарабатывать на недвижимости?» у ее продавцов есть готовый ответ. Вам обязательно покажут график, на котором зубчатая кривая уходит в поднебесье. «Вот, - гордо скажут вам, - посмотрите: продаваемая нами недвижимость за последний год подорожала на 30%. Это и есть ваш доход! Чего вам больше?!».

Разберем этот тезис подробнее. Прежде всего, любой человек, мало-мальски знакомый с тенденциями рынка, знает, что описываемая картинка подходила к реалиям двухлетней давности. Сегодня кризис, и недвижимость резко подешевела. Даже если согласиться с мнением, что кризис заканчивается, все равно до возобновления роста в 30% в год пока еще далеко.

Есть и другие соображения. Доход от перепродажи «виртуален» - вы получите его только тогда, когда продадите свою недвижимость, а пока можете только радоваться, глядя на растущие графики. А вот расходы такое имущество приносит уже сейчас и вполне реальные – см. начало этой статьи.

Не забудем и о том, что недвижимость невозможно продать быстро. Более того, все предлагающие ее фирмы сразу же станут вашими конкурентами. Возьмем, к примеру, Болгарию – обилие вариантов здесь просто слепит глаза («Болгары шумною толпой по ЦДХ в Москве кочуют…»). Что сможете предложить вы, если вдруг придется конкурировать с активными и агрессивными продавцами? Только одно: цену – ее придется выставлять процентов в 30 от рыночной. И какой окажется доходность?

В общем, спекуляции, конечно, могут быть выгодными. Но для занятия ими требуются железные нервы, знания реалий страны (можно ведь купить квартиру в старом доме, а через два года рядом построят современный жилой комплекс) и мощные рекламные и маркетинговые ресурсы. Признаем, что обычный человек всем этим, как правило, не располагает, и обратимся к другому варианту – не столь доходному, но куда более стабильному.


Способ № 2 - аренда

Попробуем составить «портрет» объекта, приятного во всех отношениях. «Лучше всего для инвестирования подходит недвижимость в городах, в которых жизнь продолжается и зимой, а не только в курортный сезон», - говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». Соображение в высшей степени разумное: есть места (Крым, побережье Болгарии), где в июле-августе яблоку негде упасть. Но приезжайте туда же в декабре, и вы увидите совершенно иную картину – все пусто. Получается, что 8-9 месяцев в году недвижимость не будет приносить вообще никаких денег. Так что лучше доход, например, в 500 евро каждый месяц (за год набежит 6000), чем 1000 в месяцы «высокого сезона» (июль и август) и 700 «полувысокого» (июнь и сентябрь) – всего тут получится 3400 в год.

Что же это за места, которые привлекательны для арендаторов всегда? «Столицы государств, - перечисляет Елизавета Зубарева, заместитель директора департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», - крупные экономические центры, города с крупными и известными университетами».

Второй ключевой момент – что расположено вокруг? Для недвижимости, предназначенной для постоянного проживания, важными окажутся такие факторы, как наличие рядом развитой инфраструктуры, зеленых зон, удобство транспортного сообщения с деловым центром города. Для курортов – прежде всего, близость к морю и всевозможным развлекательным центрам. Игнорировать это соображение нельзя, рассчитывать на то, что можно будет «компенсировать ценой» - тоже. Минувшим летом автор этих строк был в Коктебеле (Крым) и наблюдал следующую картину: жилье возле моря стоит очень дорого, тогда как на удалении в 3-4 км… не стоит ничего. Владельцы домов пытаются сдать их за цены, в несколько раз меньшие, чем на побережье, но желающих все равно нет. Потому что люди, приехавшие отдыхать, ниже определенного уровня комфорта опускаться не хотят.

И третье – параметры самого объекта. Здесь нужно следовать правилу «золотой середины»: жилье должно быть среднего размера, обставленным под некий средний вкус. Оригинальничать в отделке, приобретать нечто слишком масштабное ни к чему – это не окупается.


Цена «входного билета»

Она, конечно, зависит от страны, и чемпионом дешевизны можно признать Болгарию. «Если говорить о самых скромных по размерам объектам – студиям, то их стоимость начинается от 35 тыс. евро, - отмечает Елизавета Зубарева («БЕСТ-Недвижимость»). – При этом многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на срок до трех, иногда даже до пяти лет, и размеры первого платежа должны быть не менее 30%. Получается, что покупку можно совершить, располагая суммой всего в 10,5 тыс. евро – и это будет объект в высококлассном комплексе с развитой инфраструктурой на первой линии от моря».

(Недавно в статье «Болгария вновь привезла недорогие предложения: готовьте 20 тысяч евро» мы писали о еще более дешевых вариантах).

Соизмеримые с болгарскими цены можно обнаружить в Турции или Египте. Там, правда, значительно хуже с рассрочками – застройщики предлагают их под 4-5% годовых. Что до большинства остальных европейских стран Средиземноморья, то цены на апартаменты там начинаются от 150-200 тыс. евро. Хорошо на фоне конкурентов выглядит Кипр – цена, например, в знаменитом Лимассоле составляет те же 150 тыс., но кипрские банки кредитуют россиян на очень выгодных условиях. Первоначальный взнос – от 30%, ставка – до 5% годовых, срок кредита – до 20 лет. Таким образом, для совершения этой покупки вам первоначально понадобится 45 тыс. евро.


И каков доход?

Сверхприбылей ждать не стоит. На курортах апартамент стоимостью 35 тыс. евро может сдаваться в день за 65 евро – умножив на 365, получаем волшебную цифру в 23 725, т.е. почти 68% годовых… Но, к сожалению, в реальности все будет иначе. Цены «высокого сезона» длятся пару месяцев, а потом наступает длительный «мертвый сезон». Не забудем и о том, что нужно тратиться на поддержание недвижимости в порядке, платить посредникам, которые приведут к вам отдыхающих, выплачивать налоги… В общем, по словам знающих людей, реально получать выйдет не более 3-5% в год.


Управа на недвижимость

Здравый смысл подсказывает, что самостоятельно сдавать в аренду можно только в том случае, если сидишь рядом с объектом. Для недвижимости, расположенной за границей, это вряд ли реально. Соответственно, встает вопрос о том, кто будет заниматься сдачей – т.е. о профессиональном управленце.

Бизнес управляющих компаний давно отлажен в Западной Европе. «Эти компании заключают с владельцем соглашение, по которому он получает фиксированную сумму – обычно 4-5% годовых от стоимости недвижимости, - рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Большим удобством для собственника является то, что доход гарантирован: свои деньги вы получите, даже если ваш номер сдавался хуже других». Естественно, для владельца недвижимости вводится ограничение: сам жить он может только четыре недели в году – обычно одну неделю в «высокий сезон» и три в остальное время.

Что касается Восточной Европы, то там подобный бизнес только появляется и – как это часто бывает – носит все черты «болезни роста». «Довольно часто возможность «гарантированной аренды» провозглашается, но по сути это лишь обещание поискать арендаторов, - рассказал нам знакомый с реалиями Болгарии человек, попросивший не называть его. – Большинство предлагаемых договоров сводятся к тому, что агентство – буде оно найдет арендатора – получит 20-30% доходов, оставив хозяину 70-80».

Более того, продолжил наш собеседник, даже добившись от управляющих фиксированных цифр, вы не получаете никаких гарантий. К примеру, вам обещали 2500 евро за сезон. Приехав за деньгами в начале октября, вы получаете лишь тысячу плюс бесконечные жалобные песни о том, как мало нынешним летом было снимающих. Более того, часто управленцы селят в номер постояльцев, а хозяевам об этом не говорят. Расчет на то, что владелец, находящийся в далекой Москве, ничего не узнает.

Бывает еще проще – вам пытаются продать недвижимость заметно дороже аналогичных предложений на рынке, мотивируя это тем, что аренда вам гарантирована. А на самом деле – никакой гарантии.

В общем, подвел итог наш эксперт, рынку доверительного управления в бывших соцстранах надо пройти еще долгий путь, чтобы стать похожим на то, что уже давно существует в Западной Европе.

Имеет ли смысл инвестировать в арендную собственность за рубежом? Ответ на этот вопрос неоднозначен. Доходность в 3-5% способна отпугнуть – банковский депозит дает больше. Но есть и другие соображения. Прежде всего, вы получаете «зарубежную дачу», с морем, солнышком и прочими удовольствиями. Доходы от аренды полностью покрывают расходы на содержание дома – выходит, что пользование им становится для вас бесплатным.

Автор : Владимир Абгафоров

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Визовый режим и вид на жительство в Хорватии

Легко ли получить въездную визу в Хорватию? На каких основаниях можно стать обладателем местного вида на жительство? Какие требования предъявляются к претендентам на гражданство? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в нашем материале. Обновлено 10 января 2017 года. Читать

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать

Новый год на рынке недвижимости: риэлторы поздравляют клиентов и партнеров

Приближается самый семейный и уютный праздник. Совсем скоро часы пробьют двенадцать, и можно будет загадывать желание, осушая бокал шампанского. Профессионалы рынка недвижимости уже прониклись новогодним настроением и делятся с вами своими поздравлениями и пожеланиями! Читать

Есть мнение: инвесторам в жилую недвижимость Германии стоит избегать крупных городов

Насколько в Германии велик риск образования «пузыря» на рынке недвижимости? В чем преимущество немецких городов со средним населением перед мегаполисами? Какие тенденции будут наблюдаться в 2017 году в сегментах торговой, жилой и офисной недвижимости? И какие законодательные изменения ждут покупателей? На эти вопросы отвечает руководитель компании Invest-in-Germany Ольга Мюллер. Читать

Лучшие страны мира в 10 главных рейтингах 2016 года

Выбирать страну для покупки недвижимости можно по-разному. Для кого-то важна экология, кому-то принципиально необходимо рассчитать доходность инвестиций, ну а кто-то ищет государство с максимально комфортными условиями для ведения бизнеса. Мы подобрали для вас 10 важнейших рейтингов 2016 года, благодаря которым принять решение будет проще. Читать