Курортный ряд

Подешевевшая Черногория
До кризиса черногорский рынок был едва ли не самым популярным у россиян, и за несколько лет цены на некоторые объекты в этой стране выросли в три-четыре раза. Однако с началом кризиса рынок черногорской недвижимости начал падать. "Первозданная уникальная природа гор, кристально чистое море и гостеприимные местные жители — все осталось по-прежнему, только цены теперь на 30-40% ниже",— говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 BeverlyWood Realty Юлия Кайнова. По данным аналитика ИК "Финам Менеджмент" Максима Клягина, в Черногории коррекция цен только по итогам первого полугодия составляет около 20%. При этом падение цен сопровождалось сокращением предложения, что свидетельствует о еще большей стагнации рынка. "В Черногории в принципе не так много было готовых, построенных объектов, поэтому кризис выражается прежде всего в заморозке или отсрочке строительства объектов, очень многое распродавалось на стадии котлована",— говорит директор "Миэль-DPM" Наталья Завалишина. В результате, по словам президента ИГ Sesegar Ирины Жаровой-Райт, по сравнению с январем 2008 года иностранные инвестиции в экономику страны упали на 59,2%.
В связи с общим падением рынка на черногорском побережье Адриатического моря можно найти весьма недорогие объекты. В настоящий момент на берегу Боко-Которской бухты в местечке Луштица предлагается вилла площадью 150 кв. м с видом на море и небольшим участком в 3 сотки. Стоимость виллы составляет €210 тыс. В той же бухте в городе Герцег-Нови апартаменты площадью 59 кв. м в 400 м от моря будут стоить €77 тыс.
В туристической столице Черногории Будве цена апартаментов может быть еще ниже. За квартиру площадью 46 кв. м придется заплатить всего €60 тыс. Еще совсем недавно о таких ценах на недвижимость в Черногории можно было не мечтать, теперь же ценник в €1,2 тыс. за 1 кв. м никого не удивляет.
В ближайшем будущем участники рынка не ожидают резкого роста цен на объекты в этой стране — в первую очередь из-за того, что мыльный пузырь надулся при отсутствии соответствующей ранее заявленным ценам инфраструктуры. Таким образом, инвесторы, планировавшие заработать на этом рынке, его покинули, а остальным на него входить эксперты пока не рекомендуют.
Демпинг на Солнечном Берегу
Очень похожим на черногорский рынок эксперты называют рынок болгарской недвижимости. Достаточно сказать, что именно эта страна стабильно держит пальму первенства по инвестициям россиян в зарубежные объекты. За несколько лет инвесторы сумели надуть мыльный пузырь во всех его сегментах. В результате жилье падает в цене еще активнее, чем в соседней Черногории. "Цены пошли вниз, но еще не достигли своего дна. Болгарские коллеги жалуются на покупателей, ожидающих 40-50% дисконтов в наиболее ликвидных зонах у моря",— говорит Юлия Кайнова. Жаждущих скидок покупателей можно понять. Например, по данным риэлтеров из компании Unique Estates, цены на объекты премиум-класса в Болгарии снизились на 40-50% относительно докризисного уровня. Как говорится в отчете этой компании, в настоящее время средние цены на апартаменты в премиум-сегменте колеблются в пределах €120-150 тыс., а цена домов составляет около €500 тыс.
"Инвестиции в эту страну сократились почти на 70%. Цены на недвижимость категории de luxe упали на 40%, но в целом по коммерческой и жилой недвижимости цены снизились всего на 28% за последний год. Количество домов, выставленных на рынок, увеличилось вдвое. Если раньше цены достигали и €6 тыс. за метр, то сейчас выше €3 тыс. цена не поднимается",— говорит Ирина Жарова-Райт. По данным Максима Клягина, "в Болгарии по итогам третьего квартала снижение цен в среднем по стране достигло почти 30%, а прогнозы относительно возможного восстановления остаются весьма противоречивыми". Более того, по некоторым болгарским объектам очень велик риск недостроя. По словам Натальи Завалишиной, заморожены некоторые проекты в Софии, на побережье объекты в серьезной удаленности от береговой линии продаются с существенными скидками.
Продажи идут в основном из-за того, что на рынок внезапно оказалось выброшено множество квартир практически по демпинговым ценам. Например, компания GM-stroi предлагает квартиры в малоэтажном жилом комплексе в Бургасе по €349 за 1 кв. м. В результате апартаменты площадью 40 кв. м можно приобрести за €14 тыс. В жилом комплекс "Афродита" на Солнечном Берегу предлагаются апартаменты стоимостью от €27 тыс.
При этом у Болгарии есть большое преимущество перед Черногорией: эта страна уже сейчас является членом Евросоюза и с 2011 года должна присоединиться к Шенгенскому соглашению. Однако, по мнению участников рынка, на рынке Болгарии еще больше, чем в Черногории, ощущается недостаток инфраструктуры. Кроме того, как говорят эксперты, в этой стране не хватает качественных девелоперских проектов. По словам управляющего партнера Kingsland Дениса Евсеева, единственный объект международного уровня в Болгарии — это комплекс yooBulgaria, разработанный лондонским девелопером Джоном Хитчкоксом и всемирно известным дизайнером Филиппом Старком. Однако, как говорит эксперт, даже этот комплекс не распродан на100%.
Линейная зависимость

Если в Болгарии и Черногории участники рынка отмечают неразвитость инфраструктуры, то турецкий рынок на это пожаловаться не может. Однако недвижимость этой страны также упала в цене, хотя, в отличие от упомянутых выше двух стран, падение не было таким всеобъемлющим.
"Малоликвидные объекты, расположенные в 0,5-2 км от моря, потеряли в цене до 20-30%. Цены на недвижимость на первой-второй линиях остались на прежнем уровне, а в некоторых комплексах отмечается рост стоимости на 3-5%",— отмечает Юлия Кайнова. По ее словам, рынок защитило то, что большое число девелоперов использует собственные средства для инвестиций. Этот фактор смягчил удар кризиса и сохранил инвестиционную привлекательность турецкой недвижимости. "В кризисные времена люди вне зависимости от их гражданства стараются экономить, но отказать себе в отдыхе совсем не могут, поэтому отдают предпочтение более бюджетным курортам с хорошим климатом и отлично налаженной туристической инфраструктурой, а здесь Турции нет равных",— добавляет Юлия Кайнова. Для российских покупателей дополнительным фактором является большое количество регулярных и чартерных авиаперелетов круглый год. При этом Турция всем покупателям выдает вид на жительство автоматически при приобретении недвижимости, что позволяет беспрепятственно находиться в стране столько, сколько нужно. Эти факторы делают турецкий рынок одним из самых привлекательных для иностранного инвестора.
Предложение на турецком рынке недвижимости отличается большим разнообразием. Например, в известном туристическом месте Кушадасы недалеко от храма Артемиды Эфесской, за €133 тыс. продается дом площадью 126 кв. м с тремя спальнями и бассейном. А в окрестностях Кемера в местечке Чамьюва предлагаются таунхаусы площадью 145 кв. м и стоимостью €156 тыс.
Разнообразные предложения есть и в дорогом сегменте. Для покупателей, чье понимание отдыха связано с прекрасными ресторанами, модными ночными клубами и роскошными яхтами, есть возможность с хорошим дисконтом купить виллу или квартиру, не превысив бюджет в €1 млн. Хотя и за €130-140 тыс. вполне можно найти отличную квартиру с двумя-тремя спальнями, но в 1-2 км от береговой линии.
"Золотая миля" на Кипре

Особняком от вышеперечисленных рынков стоит рынок недвижимости Кипра. "Турции, Болгарии и Черногории свойственны одинаковые тенденции и во многом схожая обстановка. В перечисленных выше странах цены упали в среднем на 15-25%, по некоторым объектам падение составило до 40%. Однако на Кипре цены упали не более чем на 15%",— говорит Денис Евсеев.
Однако, по мнению некоторых экспертов, ситуация не такая радужная, как кажется на первый взгляд. "На Кипре вторичный рынок просел в цене на 20-30%, первичный держится на том же уровне из-за нежелания застройщиков снижать цены",— говорит Юлия Кайнова.
"С началом осени ситуация изменилась. По-прежнему востребованы дорогостоящие, элитные проекты, тогда как спрос на более бюджетные варианты существенно сократился",— говорит Наталья Завалишина.
Чтобы привлечь еще большее число российских покупателей, некоторые кипрские компании пытаются адаптировать свои проекты для российских покупателей. Например, девелоперская группа Kanika пригласила российских дизайнеров Анну Муравину и Ладу Гусеву, чтобы выполнить проект реконструкции элитного жилого дома Kypros Gardenia на 20 квартир в прибрежной зоне Лимассола, ориентируясь на проекты московской "золотой мили". "Домик на море для нас это место отдыха, и спальни и ванные должны быть достаточно большие, нам нужны теплые полы, и хозяйственная комната, и закрытая территория, и служба эксплуатации",— говорит Ирина Жарова-Райт.
По ее словам, в подобных проектах стоимость недвижимости начинается от €2,7 тыс. за метр и растет по мере продвижения к морю, достигая €10 тыс. В настоящий момент в рамках Kanika Kypros Gardenia стоимость апартаментов составляет от €895 тыс. Конкуренты компании Kanika также привлекают потенциальных покупателей. "Повышенным спросом у российских частных инвесторов сейчас пользуются комплексы компании Cybarco HillCrest Villas в районе Пафоса, а также комплекс Akamas Bay Villas, который будет построен вблизи известного заповедного парка Акамас",— говорит старший менеджер российского офиса компании Cybarco Петр Горшков.
Все перечисленные выше регионы остаются весьма перспективными с точки зрения инвестиций в недвижимость, особенно с учетом текущего снижения цен. Однако дальнейшее развитие ситуации, а также сроки стабилизации рынка жилой недвижимости этих стран будут зависеть от общих тенденций в макроэкономике. Сейчас сложно что-либо прогнозировать, но в любом случае для долгой инвестиции подходит любая из этих стран. Понятно, что рано или поздно рецессия будет преодолена и начнется медленный рост.
Автор: Алексей Сергеев