Виртуальные метры — реальные убытки

«Вы не пожалеете, если вложите свои средства в недвижимость ОАЭ: постоянный рост цен, возможность рассрочки, получение доходов от сдачи апартаментов в аренду. Приезжайте в наш московский офис или в Дубай, где сможете посмотреть готовые и строящиеся объекты» — так убеждали представители компании, занимающейся продажей недвижимости одного моего знакомого, который раздумывал, куда бы пристроить деньги, полученные от продажи московской квартиры, доставшейся по наследству. Причем если на первых порах риэлтеры убеждали, что дешевле $400 тыс. жилья не найти даже на строящихся объектах, то спустя неделю выяснялось, что и в уже готовых домах можно подобрать апартаменты в пределах $300 тыс.
Возможно, он и решился бы на покупку, если бы не известие о проблемах холдинга Dubai World — фактически госкорпорации эмирата Дубай. Еще пару лет назад его основные проекты («Пальмовые острова» и The World) в ОАЭ, предполагающие строительство насыпных островов в виде пальмового листа и архипелага, напоминающего карту мира, вызывали бурный восторг у большинства покупателей и инвесторов со всего мира. Но с началом финансового кризиса количество желающих приобрести суперэлитное жилье резко снизилось — за прошедший год средняя стоимость 1 кв. м не только в недостроенных элитных проектах, но и на вторичном рынке ОАЭ, по данным Global Property Guide, упала почти вдвое (на 48,1%). В итоге проекты Dubai World по созданию насыпных искусственных «Пальмовых островов» и архипелага «Мир» в Персидском заливе пришлось заморозить. А 25 ноября прошлого года компания объявила о полугодовой приостановке платежей по долгам, составляющим порядка $22 млрд, или почти 30% общего долга эмирата Дубай. В ответ рейтинговые агентства S&P и Moody’s объявили о серьезном понижении кредитных рейтингов эмирата Дубай и связанных с ним структур.
Напряженность несколько спала после известия о получении правительством Дубая помощи от столичного эмирата Абу-Даби в размере $10 млрд. Но ситуация остается тревожной: по оценкам экспертов S&P, холдинг Dubai World в последующие три года должен выплатить приблизительно $50 млрд, что составляет около 70% ВВП всего эмирата Дубай.
Кстати, для некоторых инвесторов лопнувший дубайский пузырь на рынке жилья стал настоящим смертельным ударом. В марте 2009 года ирландский бизнесмен Джон О’Долан, один из совладельцев острова «Ирландия» в проекте The World, покончил жизнь самоубийством. Основная причина — финансовые проблемы, связанные с низкими продажами квартир и домов на дубайском острове. Другие инвесторы, вложившиеся в крупные мегапроекты (см. справку), решают непростую проблему: выйти из проекта, зафиксировав миллионные убытки, или продолжить застройку в расчете на возвращение покупателей-иностранцев по мере оздоровления мировой экономики.
Власти Дубая всеми силами пытаются сгладить ситуацию. 4 января состоялось официальное открытие самого высокого здания в мире — 828−метрового небоскреба «Бурдж Халифа». В нем уже распродано 90% площадей. «Открытие башни придаст импульс продажам недвижимости в зданиях, расположенных поблизости от нее», — надеются застройщики. А по словам представителя Дубайского агентства недвижимости, открытие «Бурдж Халифа» продемонстрировало всему миру, что трудности Дубая, вызванные кризисом, уже позади и в 2010 году цены если и не вернутся к докризисному уровню, то по меньшей мере приблизятся к нему.
Сегодня местные риэлтеры все так же красноречиво и убедительно расписывают преимущества покупки недвижимости Дубая, вот только покупатели, 99% которых — иностранцы, не слишком верят в светлое будущее местного рынка жилья. По мнению экспертов, в наступившем году цены на недвижимость в ОАЭ снизятся еще на 20–30%. «Кто сейчас будет покупать жилье в пустыне? Для ОАЭ столь огромный объем явно избыточен. Что же касается иностранцев, прежде всего американцев и европейцев, то вряд ли кто-то из покупателей и инвесторов дубайской недвижимости реально собирался там постоянно жить. Выжженная солнцем пустыня и пески с довольно тяжелым для европейца климатом, мусульманская страна со своими порядками и обычаями. Половина инвесторов ушла отсюда год назад, вторая половина — в конце 2009−го. Остались те, кто просто не успел вовремя скинуть обесценившееся жилье», — говорит один из аналитиков.
По словам директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, дубайский рынок лопнул бы и без всякого кризиса: «Он был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов). Тут можно провести аналогию с другим финансовым инструментом — фьючерсом на нефть. Трейдеру, купившему фьючерс на 1000 баррелей нефти, сама нефть для перепродажи не нужна. Он не заинтересован в самом продукте, а играет на производных от этого продукта (деривативах). Так же и в недвижимости». Покупатель дубайской недвижимости мог внести только 10% стоимости квартиры, а при перепродаже получает доход с прироста цены всего актива. Даже если рост цены актива составил 10%, то на вложенные деньги инвестор получал двукратный прирост. Но, как обычно бывает, проигрывает последний в цепочке инвестор, дождавшийся ключей от объекта и не успевший вовремя «соскочить» с этой пирамиды.
Новые пузыри
В 2010 году многие страны могут повторить путь дубайского рынка. В частности, по аналогичной схеме развивается панамский рынок. «Если вы вкладываете сюда деньги, не надо заниматься самообманом: вы не инвестируете в недвижимость, а играете деривативами. Можно сказать, что Панама — это Дубай-2, и этот рынок опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе — как классический пример спекулятивного рынка», — считает Игорь Индриксонс. «Именно здесь имеет место массовое строительство объектов хорошего класса при низкой покупательской способности местного населения, причем сегмент готового вторичного жилья имеет крайне низкую долю от общего рынка недвижимости. А практика показывает, что во время кризиса лучше всего чувствуют себя рынки с достаточным объемом вторичного рынка и высокой покупательской способностью местного населения», — добавляет Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости Century 21 Beverlywood Realty.
Опасность некоторых других рынков кроется в проблеме виртуального роста цен, когда недвижимость растет только на бумаге. Застройщики увеличивают цены в прайс-листах в процессе возведения объекта, и эти данные попадают в статистику, дезориентируя покупателей. Последние же принимают решение, опираясь только на статистику, не анализируя, откуда она берется. Вполне естественно, что, увидев 50−процентный рост цен на жилье в том или ином регионе, инвестор вкладывается в него, потирая руки в ожидании прибыли. Ну а дальше рынок развивается как классическая финансовая пирамида: первые успевают снять сливки и выйти с прибылью, а конечные покупатели квартир остаются с недвижимостью, на которую нет спроса. Сегодня болезнью виртуального роста цен на недвижимость страдают Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортные объекты Египта, Болгарии и Испании. Внутренний спрос на новостройки в этих странах слишком незначителен, и рынки держатся лишь на спросе со стороны иностранцев.
Рынок жилья Испании одним из первых начал свое падение. Особенно пострадали районы с масштабным новым строительством, такие как Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Сегодня Испания подошла к своему ценовому дну. Учитывая, что спрос до сих пор остается на весьма низком уровне, стагнация на испанском рынке может затянуться на годы. «Множество покупок здесь было обусловлено зачастую ничем не обоснованной легкостью в получении ипотеки на такие приобретения. Объекты не являлись предметом потребности, и спрос на них, как и на любые квартиры и дома, относящиеся к курортной недвижимости, в период кризиса и стагнации падает в первую очередь», — предупреждает гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Впрочем, возможно, для терпеливых инвесторов это шанс заработать. «В Испании низкое налогообложение, невысокие расходы по содержанию квартир и домов, отличные условия по ипотеке (займы под 3,5–4% годовых), великолепно развитая инфраструктура, богатая история, прекрасные туристические условия, высокий уровень жизни населения и, конечно, хороший климат. Все это в первую очередь ценят сами европейцы, те же англичане, скандинавы, немцы, россияне. Учитывая, что дно уже близко, инвесторы могут приобрести неплохие варианты с точки зрения будущей доходности», — считает Юлия Кайнова.
Поймать дно — задача непростая, но в некоторых странах оно уже довольно отчетливо наблюдается. Например, латвийский рынок находится в состоянии глубочайшей рецессии, сокращение стоимости жилья относительно пиковых показателей середины 2007 года достигло 70%. Это едва ли не рекордное значение падения цен на квартиры среди европейских стран. Но именно здесь можно ожидать подъема. Местные банки предлагают неплохие условия по ипотеке, в том числе и нерезидентам, а правительство делает все возможное, чтобы привлечь инвесторов. Так, власти рассматривают возможность предоставления вида на жительство тем, кто приобретает недвижимость в стране. Ну и, конечно, привлекает порог входа: средняя цена 1 кв. м в Латвии всего €488.
Чем меньше, тем лучше
При выборе объекта инвестирования аналитики советуют обращать внимание не на страны со значительным потенциалом роста цен на недвижимость, а на рынки, которые уже прошли острую фазу кризиса, и страны со стабильной экономикой. В этом случае можно заработать 10–20% годовых, при этом здесь полностью исключен дубайский сценарий.
Так, специалисты компании Knight Frank считают наиболее привлекательным с инвестиционной точки зрения английский рынок, «в первую очередь центральный Лондон, где рост цен начался уже в марте 2009 года». Самые высокие показатели роста цен на рынке центрального Лондона были зафиксированы в октябре прошлого года (+2,1%). Сейчас цены на 11,4% выше зарегистрированного в марте 2009−го минимума, хотя все еще заметно ниже — на 15,2% — своего максимума, зафиксированного двумя годами ранее. «Вопреки ожиданиям, основанным на том, что коммерческая недвижимость Великобритании упала так же сильно, как в США, аналогичного падения жилой недвижимости в Соединенном Королевстве не произошло. Главным же индикатором восстановления рынка можно считать тот факт, что банки уже снова начали выдавать кредиты под покупку жилья. На сегодня коэффициент заемных средств доходит уже до 70–75%», — считают в IntermarkSavills.
Тем, кому интересны курортные направления, сейчас стоит обратить внимание на Лазурный Берег Франции и побережье Италии, где есть хорошая возможность приобрести высококачественный объект недвижимости со значительной скидкой (до 30%), воспользовавшись при этом исключительно выгодными условиями по кредитованию.
Из курортных стран менее других пострадал рынок Кипра. Конечно, и здесь не обошлось без снижения активности покупателей и объемов строительства. Так, за январь—ноябрь прошлого года объемы продаж недвижимости упали на 47% в годовом исчислении, а количество выданных разрешений на строительство сократилось на 8,6%. В то же время уже к осени 2009 года ситуация значительно улучшилась: в ноябре количество сделок увеличилось на 9,5% в сравнении с предыдущим месяцем. Стабильность местного рынка недвижимости во многом объясняется своевременными шагами правительства в поддержке финансового сектора и экономики в целом. С момента начала кризиса условия ипотечного кредитования здесь не только не изменились в худшую сторону, но даже улучшились. Это, несомненно, послужит толчком к росту цен на недвижимость.
Сокращение числа туристов — явление временное, после восстановления турпотока можно будет ждать и роста рынка аренды, на которой смогут заработать инвесторы, решившие приобрести здесь жилье. Лучшим местом с точки зрения сдачи недвижимости в аренду остается Пафос, 70% рынка аренды Кипра находится здесь. Недвижимость, купленная в таком районе, будет постоянно дорожать. «Раньше здесь можно было кататься на лыжах с горы Олимп или плескаться в море и наслаждаться песчаными пляжами знаменитого курорта Корал-Бей, но отсутствие яхтинга значительно уменьшало число потенциальных туристов. Сегодня это слабое звено ликвидировано. Много лет ходили слухи о строительстве марины в Корал-Бей, и вот наконец началась реализация этого проекта. Правительство Кипра инвестировало значительные средства в инфраструктуру. Помимо марин здесь появится второй Евродиснейленд и новые 14 полей для гольфа», — рассказывает Игорь Индриксонс.
По словам экспертов, нынешние покупатели не ждут быстрой отдачи, и основным критерием выбора часто служат арендные доходы от предлагаемых объектов. В этой связи риэлтеры советуют обратить внимание на столицы или крупные города стран ЕС. «Типы объектов могут быть различные, в зависимости от нужд и возможностей инвестора. Здесь может быть выгодно как приобретение вилл, земельных участков, так и блоков апартаментов для последующей сдачи в аренду», — считает Юлия Кайнова. Германия на сегодня дает самую высокую доходность от аренды, и это не удивляет, так как 58% населения Германии живет в арендованном жилье. За €1,6 млн можно приобрести целый доходный дом в центре Берлина (24 квартиры, 96% площадей сданы). Доход владельца такого дома составит более €100 тыс. в год (с учетом расходов на содержание и налогов).
Автор: Евгений Замковский