Где в Европе вложить евро

9 июня 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Метания курса евро не оказывают сколь-нибудь существенного влияния на доходность от вложений в зарубежную недвижимость, поскольку это как правило долгосрочные — на 5-10 лет — инвестиции, говорят эксперты.

Но можно воспользоваться ситуацией и прикупить себе квадратных метров в еврозоне, пока курс в нашу пользу, а продавцы еще не отошли от кризиса. Ответ на вопрос «где брать?» обусловлен целью покупки.
 
«Рост спроса уже сейчас оказывает определенное давление на цены на зарубежных рынках, этот тренд сохранится в среднесрочной перспективе», — говорит Елена Юргенева, директор по развитию, департамент элитной недвижимости Knight Frank. «Скидка», которая образуется за счет разницы курсов валют, не является, по ее мнению, решающим фактором, «но многие иностранные инвесторы, в том числе россияне, уже успешно воспользовались аналогичной ситуацией на британском рынке и сделали успешные покупки в центральном Лондоне по выгодной цене в первой половине 2009 г.», — говорит Юргенева. В результате за год цены на элитную недвижимость в британской столице взлетели на 20% и сейчас совсем немного (на 6%) не доходят до своих пиковых значений марта 2008 г., добавляет она.

 
Где брать?
 
Страны, которые показали рост цен на недвижимость в прошлом году, совсем не обязательно обеспечат инвесторам доходность в долгосрочной перспективе. «Если опираться на показатели текущего года, то наиболее привлекательными выглядят Латвия (+10%), Австрия (+6,1%), Норвегия (+3,4%), Финляндия (+2,2%), Португалия (+1,6%), но данные за столь короткий срок я бы не стал рассматривать в качестве основных, принимая решение о покупке недвижимости в Европе», — говорит Александр Пыпин, руководитель аналитического центра Gdeetotdom.ru. Латвия стала одной из самых убыточных стран за прошлый год (-51%). Но за I квартал 2010 г. цены на недвижимость в Латвии выросли больше всего в мире. Рост составил 10,7% по отношению к предыдущему кварталу, по данным IntermarkSavills.
 
Специалисты Gdeetotdom.ru проанализировали данные о динамике цен в европейских странах за прошлый год и за последние пять лет (см. таблицу). Самыми доходными в прошлом году оказались вложения в недвижимость Норвегии, Финляндии и Швеции. Здесь недвижимость возросла в цене за год на 12, 8 и 6% соответственно. Пятерку доходных стран замыкают Великобритания и Бельгия (+3,5%). Но на протяжении пяти лет, отмечают специалисты Gdeetotdom.ru, лидировали по уровню роста рынки России и Украины.
 
Если хочется рискнуть и заработать, то сейчас стран с бурно растущими рынками недвижимости в Европе фактически нет, говорит Пыпин. Но если требуется высокая надежность вложений, аналитик советует обратить внимание на недвижимость в Германии, Швейцарии, Норвегии, Швеции, Австрии.
 
«Такие популярные международные рынки, как Монако, Лазурный берег, прибрежные регионы Тосканы, озеро Комо и др., сейчас еще более привлекательны для россиян, британцев и других активных покупателей из стран вне зоны евро», — считает, в свою очередь, Елена Юргенева.
 
Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, подтверждает: в число стран, где рынки недвижимости остаются привлекательными, по-прежнему входят Австрия, Швейцария, а также Франция и Великобритания. «Для получения здесь стабильного дохода по-прежнему лучше продолжать пользоваться схемами lease-back или гарантированной ренты», — советует эксперт. В кризис банки названных стран не прекращали ипотечного кредитования.
 
«Если инвестор стремится получать доход от сдачи своей недвижимости в аренду, стоит присмотреться к Германии. Здесь стабильно высокий спрос на квартиры внаем, собственниками являются лишь 43% населения, — продолжает Индриксонс. — Объект, расположенный в удачном месте, позволяет зарабатывать в среднем 5-7% в год от его стоимости. Для этого бизнеса подходят практически все крупные города страны: Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Кельн и др.».
 
Кроме того, новые точки роста, по его словам, появились на Кипре. И рынок Турции выглядит неплохо с точки зрения долгосрочных инвестиций в недвижимость. «Сейчас в Турции предлагается брать ипотеку в евро под 7% годовых на 20 лет. Нерезидент может получить до 70% от стоимости объекта, а резидентам дают до 80%. Также на турецком побережье появляются новые проекты, приносящие инвесторам гарантированный доход как от сдачи в аренду, так и при последующей перепродаже», — объясняет Индриксонс.
 
Пыпин наиболее рискованными сейчас считает вложения средств в недвижимость Греции, Испании, Португалии, Ирландии, Исландии и ряда стран Восточной Европы (Болгарии, Венгрии, Эстонии, Литвы). Но советует обратить внимание на Сербию.
 
Однако личные наблюдения одного из участников рынка недвижимости показывают: россияне как покупали, так и покупают себе дома в той же Испании. «Приобретают в основном для себя, для проживания или отдыха, и им плевать на то, что происходит с ценами. Несколько моих знакомых купили только из-за хорошего дисконта. Дом площадью 1200 кв. м с шикарным видом на побережье стоил 1 млн евро в прошлом году, а сейчас его купили за 680 000 евро», — рассказывает он.


Частный случай
 
«К нам обратилась семейная пара — Олег (40 лет) и Анна (37 лет) с двумя детьми — 10 и 4 лет, — рассказывает Индриксонс. Семья скопила 100 000 евро, которые они хотели бы проинвестировать в низкорисковые активы, чтобы хватило на обучение детей и было на что жить на пенсии. Фондовый рынок для этого не годился по умолчанию. Также они были в курсе, что множество людей уже потеряли деньги на рынках недвижимости Черногории, Болгарии и Дубая. Депозиты не привлекали, так как ставка депозита фиксированная и не растет, а в России в последнее время ставка по валютным депозитам даже упала. В Европе ставки рефинансирования на данный момент снижены и банки платят 1-2% годовых. С точки зрения покупки недвижимости в Москве на 100 000 евро широко не размахнешься, да и доходность сейчас невелика — максимум 3-4% годовых. В компании предложили приобрести недвижимость в Англии с гарантированной доходностью в 11%.
 
Индриксонс предложил такую схему: купить квартиру в апарт-отеле с гарантированной доходностью от сдачи ее в аренду в 6% годовых, которая стоит 250 000 фунтов (и не продавать ее минимум 10 лет). Недвижимость покупается в кредит, коэффициент заемных средств — 70% от стоимости. Общие расходы, включая юридическое сопровождение и налоги, составили 83 000 фунтов (чуть больше чем 100 000 евро). В дальнейшем все налоги и инвестиционные расходы платит управляющая компания, инвестор получает чистый доход. 250 000 умножаем на 6% — это 15 000 фунтов в год.
 
Поскольку кредит инвестиционный, платится только процентная ставка. Само тело кредита выплачивается через 20 лет после перепродажи объекта. Также можно прибегнуть к рефинансированию и сделать этот кредит бесконечным. После всех выплат по ипотечному кредиту у инвесторов остается 9750 фунтов чистыми на руки. И так как было вложено не 250 000 фунтов, а 83 000, то доходность получается 11,7% годовых (на вложенные средства). Олег и Анна также могут нанять английского бухгалтера, который поможет амортизировать прочие расходы.
 
«Все, что свыше гарантированных 6%, делится 50 на 50 между инвестором и управляющей компанией. Даже если предположить, что на протяжении последующих 10 лет арендные ставки в Лондоне расти не будут, то они всегда получат 11,7% годовых в валюте. Фунт сейчас находится на своих рекордно низких позициях, и инвесторы выиграют еще на курсовой разнице. Если же предположить рост арендных ставок на 5% в год (а за последние 20 лет он составлял 7-10%), то через пять лет они будут получать 14% годовых на вложенные деньги даже после того, как разделят все пополам с управляющей компанией», — резюмирует эксперт, добавляя, что Олег и Анна остались схемой довольны.

Автор: Елена Никитина

Ведомости

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Личный опыт: содержание дома за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Если хочется хорошо сэкономить, можно купить недвижимость под реконструкцию. Так и получилось у нашей героини Анны, которая два года назад приобрела частный дом в итальянском Сан-Ремо. В какую сумму ей обошлись ремонт и перепланировка, и сколько стоит содержание недвижимости в Италии, москвичка рассказала порталу Prian.ru. ​ Читать

Взять ипотеку в Финляндии: особенности оформления, процентные ставки

Иностранцу получить кредит на покупку жилья в Суоми сложнее, чем местному жителю. Но нет ничего невозможного. И если у вас хорошая кредитная история, которую вы можете подтвердить документами, то банки Финляндии к вашим услугам. Тем более что процентные ставки в стране продолжают снижаться. Читать

Контроль за сделками иностранцев в Финляндии, город роботов в Саудовской Аравии, оживление рынка в Дубае…

...а еще – Лиссабон превращается в город для туристов и знаменитостей, а Чехия оказалась страной с самым стремительным ростом цен на жилье в ЕС. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 23 по 29 октября - и все, что пропускать не следовало, - в обзоре Prian.ru. Читать

Испания для детей: от детского сада до факультативов

Недвижимость в Испании часто выбирают семьи с детьми. В таком случае встает вопрос – чем заниматься ребенку. Куда отдать его на воспитание, где ему учиться, как развивать свои способности… Что такое детство в Испании? Говорим обо всех тонкостях и нюансах. Читать

Взять ипотеку во Франции: особенности оформления, процентные ставки

Пятая республика – одна из тех стран, где иностранцы в правах немногим уступают гражданам. Любой добропорядочный человек с хорошей кредитной историей вне зависимости от паспорта может воспользоваться французскими банковскими услугами. Из этого текста вы узнаете, как взять ипотеку во Франции… Читать