Переезд за Пиренеи

5 июля 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Испания

Уже несколько лет подряд испанская недвижимость неуклонно дешевеет. Сегодня по цене московской квартиры на окраине можно купить в Испании виллу у моря. А скидка, которую можно получить в процессе переговоров, покроет комиссию агента. Правда, покупать испанскую недвижимость выгодно только для себя, а не для инвестирования.

Уже три года подряд цены на недвижимость в Испании уверенно идут вниз. Многие покупатели смогли сделать довольно выгодные приобретения по адекватной цене. Правда, в ближайшее время как инвестицию такую покупку рассматривать нельзя.

Для покупки недвижимости в Испании в помощь можно призвать как российское, так и местное агентство недвижимости. Как правило, российские агентства ориентируются на продажу квартир или вилл в комплексах с собственной инфраструктурой. Значит, и порог входа на рынок в этом случае будет выше. Как правило, минимальная стоимость предложения российских агентств составляет €60 тыс. "Вторичную квартиру с одной спальней не в крупных городах, а в пригородах, на расстоянии 30-40 мин. на машине (например, пригород Барселоны — Тосса-де-Мар) можно купить и за €65-80 тыс. Если говорить о квартирах в достаточно крупных современных комплексах с отделкой, территорией, управляющей компанией и т. д., то стоит уже ориентироваться на €110-120 тыс. Квартира в черте города стоит подороже — €200-250 тыс., если мы говорим о хорошем комплексе в пешеходной доступности от моря и с инфраструктурой — фитнес-центрами, SPA-салонами и т. д. Сегмент элитного жилья — это квартиры в элитных районах, например, Барселоны или Мадрида, других крупных городов или виллы в черте города или на побережье. Ценовой диапазон в этом случае неограничен — от €5-6 тыс. за квадратный метр и выше",— рассказывает генеральный директор компании МИЭЛЬ-DPM Наталья Завалишина. "Мы работаем с бюджетами от €70 тыс., но таких клиентов почему-то у нас мало. Основная масса рассчитывает на €150-500 тыс. Апартаменты, дома в кондоминиумах с развитой инфраструктурой в шаговой доступности от моря, регионы — абсолютно все побережья",— рассказала директор зарубежного департамента компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова.

По подсчетам гендиректора агентства "Атлас" Николая Чичинавы, "за €100 тыс. можно приобрести двухспальную квартиру на юге Коста-Бланки (Торревьеха, Гуардамар, Ориуэла), расположенную до километра от моря. На севере Коста-Бланки (Кальпе, Аликанте, Бенидорм) цены будут повыше на €20-70 тыс.". По данным компании "БЕСТ-недвижимость", в центре города Рохалес (10 мин. от пляжей Гуардамара) можно приобрести двухспальные апартаменты (68 кв. м) от €105 тыс. При этом на крыше здания имеется фитнес-центр и небольшая водолечебница. На побережье Коста-дель-Соль в комплексе "Лас Энсинас де лос Аркерос" можно купить апартаменты площадью от 77 кв. м за €185-215 тыс.

Цены на элитный сегмент просели в меньшей степени, но все равно стали гораздо более привлекательными. "Наиболее бюджетное предложение в нашей базе — небольшая, элегантно обставленная вилла в охраняемом поселке Sierra Blanca Country Club с четырьмя спальными комнатами, тремя ванными, бассейном и видом на море за €775 тыс. Площадь виллы составляет 200 кв. м, она расположена в 10 мин. езды от центра Марбельи. Наиболее распространенное предложение находится в ценовом диапазоне около €4,5 млн. За эти деньги можно приобрести виллу большей площади, порядка 600-1000 кв. м, с пятью-шестью спальнями, бассейном, находящуюся в непосредственной близости от пляжа",— рассказывает директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юрнегева. На Майорке основной ценовой сегмент элитной недвижимости — €2-5 млн. Объектов стоимостью до €1 млн не так много, тем не менее кое-что интересное подобрать можно. Например, апартаменты в жилом комплексе с видом на море с двумя-тремя спальнями можно приобрести за €800-975 тыс. "На Мальорке апартаменты на две спальни можно приобрести за сумму от €200 тыс. Это будет объект на берегу моря с отличным сервисом, развитой инфраструктурой и высоким качеством. Таунхаус в Порто-Банусе, одном из престижнейших мест на Коста-дель-Соль, обойдется от €390 тыс., включает четыре спальни и находится в непосредственной близости от гольф-клуба",— рассказывает специалист отдела по зарубежной недвижимости компании Chesterton Анна Мунтян.

На испанских же сайтах минимальная стоимость объектов будет в два раза ниже — от €30 тыс. Как правило, это предложения на вторичном рынке жилья от собственника — в российских агентствах такие объекты не представлены. Однако эти предложения весьма специфичны. Как правило, это будет небольшая квартира в старом доме (построенном 30 лет назад), с минимум мебели, а то и вовсе без нее, требующая хорошего ремонта. При этом объект может находиться в 15 мин. езды от моря. Полезно выяснить, почему этот объект так дешево стоит. Возможно, дело в том, что квартира относится к залоговой недвижимости, перешедшей в банк по суду. А с залоговой недвижимостью покупатель приобретает и долги продавца по налогам и сборам, которые придется оплачивать. Вдобавок банки, по мнению специалистов, выставляют на продажу лишь плохие объекты. Ликвидные объекты с хорошими параметрами они, наоборот, придерживают, рассчитывая их продать, когда на рынке наступит стабилизация. Вот, например, предлагаются апартаменты (61 кв. м) в Аликанте с тремя спальнями и ванной за €27 тыс. При этом выясняется, что дом построен в 1979 году, а сама квартира нуждается в ремонте, заявленная скидка от банка составит 30%.

Среди местных предложений можно найти довольно интересные цены и на недвижимость в городах. Так, в Барселоне минимальные предложения начинаются примерно от €50 тыс. Скажем, за €48 тыс. можно приобрести двухкомнатную квартиру с террасой (общей площадью 86 кв. м) в доме постройки 80-х годов. Однако надо учитывать, что такая недвижимость потребует дополнительных вложений. В Сант-Андриа-де-Бесос (Барселона) за €75 тыс. можно купить трехкомнатную квартиру (65 кв. м) с меблированной кухней и одной ванной комнатой. Ориентируясь на больший бюджет, можно выбрать более качественный объект. Например, в новом доме, в котором предлагаются студии и квартиры, цена предложения на минимальный объект начинается от €103 тыс. В Валенсии минимальная цена "двушки" (60 кв. м) составит €33 тыс., но квартира находится на последнем этаже пятиэтажки без лифта.

Если же покупатель не представляет свое будущее жилье, например, без гаража или бассейна, в этом случае бюджет придется увеличить. Например, за €150 тыс. на Коста-Бланке (Бенидорм) можно купить в жилом комплексе апартаменты площадью 75 кв. м с видом на море, бассейном. Да и к вилле или дому можно присматриваться, располагая таким же бюджетом. Например, в городе Гуардамар-дель-Сегура можно на эти деньги купить просторный дом площадью 200 кв. м с участком и бассейном.

Вопрос, который волнует покупателя,— насколько различается стоимость предлагаемых объектов в испанских и российских агентствах.

Как правило, при покупке объекта на первичном рынке недвижимости покупатель не платит комиссии российскому агентству, в случае с вторичкой комиссия агента составит 3%. Размер комиссии может зависеть и от конкретного случая. "Бывают специфические ситуации со сложным подбором недвижимости в узкозаданном районе с четкими параметрами, например определенные улицы Барселоны, тогда комиссия составит в зависимости от цены объекта от 3 до 5%",— рассказывает Юлия Титова.

По некоторым оценкам, цена в российских агентствах на 5% выше, чем в испанских. Нужно учесть некоторые особенности испанского законодательства. "Испанские агентства берут комиссию с продавца. Например, собственник хочет продать квартиру за €90 тыс., но при этом он должен заплатить нам комиссию 2-7% в зависимости от типа жилья. Эта комиссия будет включена в стоимость дома. Российские агентства добавляют к этой стоимости свою комиссию, так как они продают объекты не напрямую, а через посредников",— рассказывает коммерческий директор компании Spanish Properties Наталья Белаиш.

Однако ситуация на рынке недвижимости Испании сегодня такова, что торг еще возможен, а скидка может покрыть размер комиссии. "В принципе цены окончательные. В редких случаях, если застройщик видит сильную заинтересованность покупателя и готовность купить, он может предоставить какие-то дополнительные скидки, но редко они превышают 3-5%. Но это нужно обсуждать на месте, при выборе объекта",— рассказывает Наталья Завалишина. Собственники жилья, в отличие от застройщиков, могут предоставить более существенную скидку, особенно если они попали в сложное финансовое положение. Например, по данным портала Spanish Property Insight, вилла на севере Коста-Бланки с тремя двойными спальнями, двумя ванными комнатами, бассейном, гаражом, в пешей доступности от пляжа в Хавеи была недавно продана за €265 тыс., запрошенная же цена была на €110 тыс. больше. Есть и другой пример: отдельно стоящая вилла на первой линии с панорамными видами через залив на Ивису в районе Хавеи предлагается за € 950 тыс. Это четыре спальни, четыре ванные комнаты, подогреваемый бассейн, гараж и мастерская, на втором этаже отдельные апартаменты с двумя спальнями. Недавняя банковская оценка объекта — €1,8 млн, причем после модернизации вилла может потянуть на €2 млн.

В сложившейся ситуации основные факторы, которые влияют на окончательную цену объекта,— месторасположение и обстоятельства продавца. Многие продавцы не согласны со значительным понижением цен и не готовы даже декларировать адекватную стоимость объектов. Поэтому, чтобы наиболее точно определить цену, нужно внимательно осматривать объект: подчас то, что раньше не могло значительно повлиять на цену (например, наличие некрасивой постройки вблизи объекта), сегодня может стать хорошим поводом для сбивания цены.

Некоторые участники рынка отмечают, что в целом стоимость объектов в испанских и российских агентствах сейчас не особо отличается из-за высокой конкуренции. Когда у покупателя есть большой выбор, как сегодня, риэлторы, чтобы сохранить клиента, готовы предложить ему более выгодные условия.

Другого мнения придерживается директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, который считает, что на рынке могут быть и высокие комиссии, вызванные желанием продать неликвидные объекты: "Россиянам продают, потому что не могут продать никому другому. На европейском стабильном рынке средняя комиссия агентства, которое продает недвижимость от имени застройщика, составляет 3-4%. На проблемных рынках, к которым сейчас относится Испания, размер комиссии российского агента начинается от 10 и может доходить до 20%. Соответственно, эта стоимость будет закладываться в конечную стоимость объекта для покупателя. Чтобы выяснить, насколько реальна цена, которую вам предлагает компания, нужно обращаться к иностранным сайтам и сравнивать стоимость аналогичных объектов".

Действительно, эксперты пока не могут порадовать радужными перспективами относительно испанской недвижимости. Тому есть несколько причин. Так, по данным Ассоциации девелоперов и застройщиков Испании, на решение проблемы избытка курортной недвижимости потребуется около пяти лет. А продажи идут очень медленно: по данным испанского министерства по жилищному строительству, за первые три месяца 2010 года нерезиденты купили в Испании всего 513 домов (что всего на 6% больше, чем за аналогичный период 2009 года).

Существуют и более глобальные проблемы, которые мешают экспертам пророчить испанской недвижимости светлое будущее. Во-первых, это безработица: прогнозируемый в 2010 году уровень испанской безработицы был увеличен на 0,4%, до 19,4%. Во-вторых, ипотечный кризис. Банк Испании заявил о возможном ужесточении резервных требований к банкам: планируется усилить борьбу с плохими долгами и повысить уровень резервов, особенно по сделкам с недвижимостью, если она находится на балансе банка более двух лет. Предполагается, что испанские банки должны будут выделять в обеспечение до 30% от стоимости объекта, если он находится на балансе банка более двух лет. И это может послужить поводом для еще большего снижения цен на залоговую недвижимость.

Все эти факторы, по мнению экспертов, приведут к тому, что испанская недвижимость подешевеет. Поэтому тем, кто не торопится стать собственником прямо сейчас, есть смысл немного выждать.

Автор: Юлия Погорелова

Коммерсантъ. Деньги

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Путеводитель по ценам Коста-Бланки: сколько надо доплатить, чтобы получить больше – объясняет строитель

Дилемма, стоящая перед многими покупателями жилья – взять подешевле или получить нечто лучшее, слегка доплатив. Но сколько придется доплачивать и что вы получите взамен, расставшись ещё с десятью, пятьюдесятью, ста тысячами? Сергей Мартынов, коммерческий директор компании Euromarina, на конкретных примерах объясняет, на что может рассчитывать покупатель новостройки на испанском побережье Коста-Бланка. Читать

Первое место. Обзор рынка недвижимости Испании 2017-2018

Рост продолжается – и ещё есть куда расти. Политические катаклизмы смущают, но не отталкивают. Иностранцы по-прежнему активны на курортах, но местные жители покупают всё больше. Перед вами обзор рынка недвижимости Испании 2017-18 – самой популярной страны у тех иностранцев, кто хочет купить дом, квартиру, участок. Читать

ТЕСТ: Готовы ли вы к покупке недвижимости в Испании?

По статистике Prian.ru, Испания – самое популярное направление для покупки недвижимости за рубежом. Если вы подыскиваете апартаменты или виллу именно там, проверьте себя. Знаете ли вы, что вас ждет во время сделки? Прохождение теста займет пять минут. Удачи! Читать

Есть мнение: в Испании выгоднее всего инвестировать в курортную недвижимость

Еще свежи воспоминания о том, как цены на испанское жилье у моря стремительно падали, рынок был переполнен предложениями, а эксперты в один голос твердили, что если уж вкладывать, то только в недвижимость в крупных городах, на курортах прибыли не получишь. Сегодня же испанский рынок активно восстанавливается, а курортная недвижимость приносит неплохой доход. Как на ней можно заработать, рассказывает директор компании Espana Tour Александр Дашевский. Читать

Недвижимость на Тенерифе: обзор цен и урбанизаций

Для большинства из нас Тенерифе – знаменитый курорт, самый узнаваемый остров на Канарах, где здорово отдыхать и просто замечательно иметь собственную недвижимость. Были бы деньги. Но наличие финансов далеко не единственный определяющий фактор для совершения сделки. Ведь хочется найти самое лучшее и самое интересное. А Тенерифе хоть и остров, но довольно большой, и местный рынок недвижимости совсем не однороден... Читать