Недвижимость Португалии: золотой юг и серебряный север

Португалия стала своего рода открытием последних двух лет для россиян. До этого времени наши соотечественники предпочитали курорты Испании и не особо жаловали ее отсталую соседку. Однако в последнее время ситуация изменилась. «Многие россияне, давно живущие в Испании и путешествующие по соседним регионам, стали чаще заглядывать в Португалию. Кроме того, в 2009 г. введено прямое авиасообщение национальной авиакомпании Португалии TAP между Лиссабоном и Москвой. Это увеличило число туристов и, как следствие, количество интересующихся португальской недвижимостью», — замечает генеральный директор компании Gordon Rock Станислав Зингель.

Отчасти сыграл на руку Португалии и кризис. С одной стороны, он не прошел для нее бесследно: и цены, и спрос просели. С другой — основное снижение стоимости здесь началось гораздо позже по сравнению с другими европейскими странами, только в 2009 г. И обусловлено оно было не только кризисом и оттоком иностранных покупателей, но и вступлением в силу (с 1 января 2009 г.) Закона «Об обязательной сертификации зданий по расходованию электрической энергии». Все объекты, возведенные в соответствии с требованиями экономии электроэнергии, получили значительные налоговые преимущества, а также послабления в оплате счетов за электроэнергию, водоснабжение и пр. А недвижимость, не отвечавшая этим требованиям, подешевела.

В среднем за время кризиса цены снизились на 5–15%. Локальное падение продолжалось и в 2010 г. «В период с июня 2009 по июнь 2010 г. цены на рынке страны снизились на 4,66%, но при этом в Лиссабоне за тот же период они выросли на 1,98%. Общий объем количества сделок (июнь 2009 — июнь 2010 г.) сократился на 37,2%, уровень безработицы за первые два квартала 2010 г. вырос на 13,9%. Средняя цена 1 кв. м упала с 1298 евро в июне 2009 г. до 1237 евро в июне 2010 г. По состоянию на I полугодие 2009 г. количество сделок с иностранными инвесторами составляло 68,3%, к настоящему моменту — 37,1%», — приводит статистику специалист по зарубежной недвижимости агентства AVC Real Estate Юлия Тишкова.

Тем не менее на фоне Испании португальский рынок выглядит фактически благополучно. Португалию во многом спасла как раз невысокая популярность среди иностранных инвесторов. Здесь не было строительного бума, выросшего на инвестиционных деньгах, не было искусственно завышенных цен. Способствовала стабильности и политика властей. «Рынок Португалии в докризисный период был перегрет гораздо меньше, чем испанский. Например, власти Алгарве — самого востребованного и дорогого региона Португалии — законодательно регулируют объемы строительства, дабы избежать переизбытка нового предложения», — говорит специалист отдела зарубежной недвижимости компании Chesterton Анна Мунтян. В качестве сдерживающего фактора некоторые специалисты упоминают и генеральный план застройки страны. Он регламентирует объемы нового строительства и, соответственно, делает рынок более предсказуемым.

Спрос на местную недвижимость среди иностранцев довольно стабильный и основывается не на желании заработать, а в основном на личных предпочтениях покупателей.

Несмотря на то что Португалия — приморская страна, она в первую очередь знаменита одними из лучших в мире гольф-курортами. Именно благодаря этой особенности еще с 60-х гг. прошлого века на местную недвижимость отмечался довольно высокий и стабильный спрос среди британцев. «С 1960-х гг. Португалия активно осваивалась англичанами, а затем и ирландцами, которые часто выбирали страну в качестве второго дома. Этому способствовала как близость моря, так и уникальные гольф-курорты. Вслед за выходцами с Туманного Альбиона Португалией заинтересовались и жители других стран Северной Европы», — рассказывает А. Мунтян.

После кризиса рынок Португалии начал возрождаться также благодаря английским деньгам. «Страна уже давно является фаворитом среди британских покупателей. Их доля на португальском рынке недвижимости в 2010 г. составила 38%. Далее идут немцы (17%) и голландцы (15%), и лишь потом россияне (12%)», — рассказывает Ю. Тишкова. По ее словам, наши соотечественники приобретают недвижимость в основном для последующей сдачи в аренду. Около 30% российских покупателей переезжают потом на ПМЖ.

Регионы страны 

Официально Португалия разделена на семь регионов, пять из которых (Алгарве, Алентежу, Лиссабонский, Северный и Центральный) расположены в континентальной части страны, а два — на островах (Азорские острова и Мадейра). Некоторые делятся на субрегионы и муниципалитеты. Столицей и крупнейшим городом Португалии является Лиссабон, а вторым по величине — старинный город Порту.

Рынок недвижимости этой страны также делится на несколько зон, отличающихся степенью престижности и популярности, которые не всегда совпадают с административными границами.

Первое место стабильно занимает южное побережье Алгарве — средоточие наиболее престижных курортов. Здесь самый теплый океан, лучшие гольф-курорты и самая дорогая недвижимость. «В Алгарве наиболее высокое качество строительства и хорошая инфраструктурная составляющая. Все состоятельные покупатели, заинтересованные в недвижимости Португалии, в первую очередь рассматривают объекты в этом южном регионе», — замечает А. Мунтян. Кроме того, благодаря гряде холмов на севере региона местный климат отличается от остальной части Португалии: зимой здесь не холодно, а летом не слишком жарко. Особенностью территории являются также хвойные и эвкалиптовые леса.

На втором месте по востребованности так называемая Лиссабонская Ривьера, ставшая популярной после реновации инфраструктуры в столице в рамках подготовки к чемпионату Европы по футболу в 2004 г. Востребованы у иностранных покупателей и курортные городки Кашкайш и Эшторил, существенным бонусом которых является близость к столице и аэропорту.

Третий курортный район — северное побережье Силвет Кост (Серебряный берег) и город Обидуш. «Этот район еще не такой раскрученный, как Алгарве, и цены здесь ниже. Очень красивое побережье, но океан более холодный», — поясняет С. Зингель. Пляжи Силвет Кост малолюдные, поэтому место больше подходит для поклонников уединенного отдыха. В ближайшее время здесь планируется строительство международного аэропорта, что является дополнительным преимуществом в глазах иностранных покупателей.

Четвертое место по популярности занимает Коста-Верде и город Порту, где объем нового строительства существенно меньше и не так развита инфраструктура. «Но эта часть Португалии знаменита уникальной природой», — поясняет А. Мунтян.

Пятым курортным сегментом можно назвать Азорские острова и Мадейру, традиционно популярные у европейцев как место отдыха. Так, Мадейру еще с начала XIX в. в качестве курорта облюбовали члены королевских семей и европейские знаменитости. Азорские острова расположены к западу от основной территории Португалии, в центральной части Атлантического океана. Они пользуются особой популярностью у любителей виндсерфинга.

Отдельно стоит выделить Лиссабон и его окрестности. Здесь апартаменты востребованы в основном среди тех, кто приобретает недвижимость для сдачи в аренду.

По словам А. Мунтян, сами португальцы предпочитают северную часть страны — Серебряный берег и Коста-Верде. Алгарве в большей степени популярна у иностранцев. «Для российских покупателей особо привлекательна провинция Алгарве, здесь скупают недвижимость на берегу океана. Как правило, наши сограждане предпочитают либо апартаменты общим метражом не менее 100 кв. м, либо отдельно стоящий дом или виллу.

Иностранные граждане, как правило, покупают в Португалии жилье для собственного пользования. Некоторые, правда, рассчитывают еще и на арендный доход. Но при этом нужно иметь в виду, что стоимость квадратных метров в Португалии, как на традиционном рынке, растет невысокими темпами, а доход от аренды не превышает среднеевропейских показателей в 5–7% годовых. «В любом случае подобные вложения лучше рассматривать как приобретение качественной недвижимости для собственного отдыха, сезонной сдачи в аренду и сохранения капиталов», — считает А. Мунтян.

Стоит иметь в виду, что португальский рынок из той категории, где ликвидность в большей степени определяется не низкой ценой, а высоким качеством. То есть если вы рассматриваете вариант дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, покупать следует качественный объект в престижном месте, желательно рядом с гольф-курортом. По утверждению риэлторов, наличие гольф-поля, как правило, прибавляет к стоимости жилья порядка 30%.

«Если говорить о курортной недвижимости, то лучше приобретать жилье в пределах 1 км до побережья. Чтобы получать гарантированный доход, следует сдавать объект на долгий срок — от одного года. Но этот вариант устраивает только тех инвесторов, которые приобретают недвижимость без цели проживания в ней», — обращает внимание Ю. Тишкова.

Важная особенность местного рынка заключается в том, что качество жилья практически всегда находится в прямой зависимости от площади. Чем меньше квартира, тем хуже ее состояние. Поэтому, как предупреждает Ю. Тишкова, тем, кто хочет сэкономить, квадратные метры в результате могут обойтись намного дороже. Покупая маленькую квартиру в пределах 50 тыс. евро, стоит обратить внимание на наличие отопления, состояние сантехники. «Лишь спустя некоторое время после приобретения владельцы могут обнаружить, что жилье неотапливаемое», — говорит она.

Разброс цен в Португалии довольно велик. Так, скромные апартаменты в приличном новом комплексе в курортном городе можно приобрести за 60–70 тыс. евро. Например, в городе Калдаш-да-Раинья на северном побережье квартира площадью 35 кв. м в новом доме продается по цене 57 тыс. евро. Меблированные апартаменты после ремонта в малоэтажном комплексе в центре города Албуфейра (Алгарве) площадью 38 кв. м предлагают за 63 тыс. евро. В том же городе в кондоминимуме с садом и плавательным бассейном двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м продается за 78 тыс. евро. За чуть меньшую сумму (70 тыс.) предлагается аналогичный объект в Эшториле.

В окрестностях Порту, в 15 минутах от аэропорта и в 5 км от пляжа, в строящемся комплексе предлагают жилье по цене от 83 до 150 тыс. евро.

Разумеется, на местном курортном рынке хватает и более дорогих объектов. Такова, например, вилла в Алгарве на участке 17 тыс. кв. м, с семью спальнями, домашним кинотеатром, спортивным залом, сауной. Ее стоимость — 5,5 млн евро.

Там же можно купить таунхаус на три спальни в новом жилом комплексе с панорамными видами на океан. К нему прилагается членство в гольф-клубе, а также доступ в спа в RelaysandChateau. Цена — 920 тыс. евро.

В Обидосе за 395 тыс. евро продается двухэтажная вилла площадью 220 кв. м рядом с гольф-клубом.

В Порту таунхаус площадью 200 кв. м в новом комплексе с развитой инфраструктурой будет стоить 244 тыс. евро.

Новые апартаменты в курортных городах Алгарве и Лиссабонской Ривьеры в среднем стоят от 1,5 до 3,5 тыс. евро/кв. м. Виллы и таунхаусы — от 1,8 до 7 тыс. евро/кв. м на первичном рынке и 1,5–3,8 тыс. на вторичном.

На Серебряном берегу цены начинаются от 800 евро/кв. м.

На Мадейре, несмотря на престижность, вполне возможно купить жилье по 1,2–1,4 тыс. евро/кв. м.

В ближайшем будущем цены на местное жилье, скорее всего, останутся стабильными. Во всяком случае никаких заметных предпосылок для их роста или падения не наблюдается. Хотя, по мнению некоторых специалистов, рынок все еще неустойчив. «Имеют место постоянные скачки цен на недвижимость, что негативно влияет на потенциальных инвесторов. Тем не менее риэлторы считают, что пессимистичные прогнозы не оправдаются и рынок сумеет адаптироваться к новым условиям. Но в любом случае стабилизации следует ожидать не ранее чем в начале следующего года», — говорит Ю. Тишкова.