Олавская ул., 9/5, 50-123, Вроцлав, Польша
Версия
для печати
для печати
1. Польша – самая быстрорастущая экономика Евросоюза. С 2003 по 2017 год ВВП страны увеличился на 81%, в то время как в среднем по ЕС – на 23% (obserwatorfinansowy.pl от 16.05.2019).
2. Экономика Польши настолько крепко стоит на ногах, что здесь впервые в истории начали продавать государственные облигации с отрицательной доходностью: -0,31% годовых (biznes.interia.pl от 26.01.2020).
3. Уровень зарплат – наивысший в истории. За последнее десятилетие доходы поляков подскочили на 50%. Сейчас после вычета всех налогов и сборов средний работник получает на руки 4 тыс. злотых, то есть $1 тыс. (money.pl от 21.01.2020).
4. Успехи в экономике начали отражаться на рынке недвижимости. Рост цен ускорился. В 2019 году, на данным Eurostat, жильё в Польше подорожало в среднем на 9%. Между тем в долгосрочной перспективе динамика умеренная: +26% к цене квадратного метра с 2013 года. Потенциал явно не исчерпан (tvn24bis.pl от 26.01.2020).
5. В самых востребованных локациях жильё дорожает быстрее. По данным Narodowy Bank Polski, в семи крупнейших городах цены на недвижимость выросли за 2019 год на 13%. Один из лидеров – Вроцлав: новостройки здесь подросли в цене на 11%, вторичка – на 20% (spidersweb.pl от 13.02.2020).
6. Интересный показатель: сегодня на среднюю зарплату поляки могут купить 0,82 кв. м квартиры, хотя в 2007 году могли только 0,48. А значит, чтобы говорить о насыщении рынка, цены должны подняться ещё на 70%. Безусловно, в один момент этого не случится. Аналитики ожидают умеренного роста в течение нескольких лет (businessinsider.com.pl от 05.02.2020).
7. Деньги у людей есть: 65% квартир покупается без привлечения банковских кредитов (strefabiznesu.pl от 04.02.2020).
8. И всё-таки за год число желающих взять кредит увеличилось более чем на 24%. Причины – безработица падает, зарплаты растут. Кредиты выдают в национальной валюте на срок до 30 лет под 4% годовых, первый взнос – только 10–20%. Впрочем, иностранцам без вида на жительство и легальных доходов в Польше такой заём не получить (biznes.interia.pl от 18.01.2020).
9. Квартиры начинают воспринимать не просто как место для проживания, а как инструмент для выгодных инвестиций. Прогноз JLL на ближайшие три года – дальнейший рост цен (rp.pl от 24.01.2020).
10. 2019 год оказался почти самым лучшим в истории для первичного рынка недвижимости Польши. В шести крупнейших городах девелоперы продали 65,4 тыс. новых объектов. Результат превосходный. Больше сделок удалось провести только в 2017 году, но тогда продажи подстегнула госпрограмма поддержки молодых семей (jll.pl от 23.01.2020).
11. Только в 2019 году в Польше начали строить 240 тыс. квартир – на 22% больше, чем во времена бума 2008 года (gazetawroclawska.pl от 17.02.2020).
12. Несмотря на старания, застройщики за спросом не успевают. Уже сейчас в Польше не хватает примерно 2 млн квартир. Чтобы достичь среднеевропейского уровня обеспеченности жильём, при текущих темпах строительства понадобится около десяти лет (businessinsider.com.pl от 23.01.2020).
13. Раскупают даже квартиры в старых панельных домах, которые раньше высоким спросом не пользовались. Из-за дефицита они тоже начали дорожать (strefabiznesu.pl от 27.01.2020).
14. А население между тем продолжает расти – за счёт миграции. И это несмотря на то, что Польша отказалась принимать беженцев по «квотам ЕС» и не выплачивает никаких пособий. Сюда переселяются сотрудники международных компаний, квалифицированные рабочие из соседних стран, иностранные студенты. Число последних только за 2019 год увеличилось на 9%, до 85 тыс. человек (bankier.pl от 27.01.2020).
15. Самый интернациональный город Польши – Вроцлав. Этот фактор играет немаловажную роль при открытии иностранцами офисов и заводов. Даже первый стационарный иностранный вуз в Польше решил разместиться не в столице, а во Вроцлаве – это британский Coventry, основанный в 1843 году и входящий в топ-100 университетов Европы (insidermedia.com от 11.02.2020).
16. Самая большая диаспора Вроцлава – иммигранты из стран СНГ, особенно Украины, жители которой часто переезжают в Польшу на заработки. Несмотря на быстрый рост доходов населения, стоимость проживания в Польше одна из самых низких в ЕС, дешевле только в Болгарии. Много выходцев из Индии (они в основном трудятся в IT и медицине), Южной Кореи (здесь несколько крупных заводов). Диаспоры поменьше – итальянцы, испанцы, немцы, которые работают в руководстве заводов, фабрик, исследовательских центров, а также в офисах – бухгалтерами и IT-специалистами. Часто можно услышать и английскую речь, но в основном это туристы – в Польше для них очень дёшево и есть где погулять (rp.pl от 05.02.2020).
17. За 2019 год во Вроцлаве построено более 150 тыс. кв. м современных офисных центров. Их общая площадь уже превысила 1,1 млн кв. м. Работают там наиболее высокооплачиваемые специалисты и – на заметку инвесторам – потенциальные арендаторы (eurobuildcee.com от 03.02.2020).
18. Доходная часть бюджета Вроцлава за год выросла на 17%. Основной источник – налог с зарплат. А значит, и доходы жителей увеличиваются.
19. Сотни миллионов евро инвестируются в инфраструктурные проекты: строительство скоростной железнодорожной ветки между Вроцлавом, Прагой и Варшавой, расширение автострады в направлении Берлина, модернизацию канализации и трамвайных путей, закупку новых городских автобусов и др.
20. По оценкам PwC, Вроцлав – в топе-3 самых быстроразвивающихся городов Европы (wroclife.pl от 16.12.2019).
– Во что же инвестировать иностранцам? Ведь рост цен сам по себе не освобождает от необходимости сдавать недвижимость в аренду, что дистанционно делать не очень удобно…
– Мы сейчас предлагаем две проверенные стратегии.
Первая: купить недвижимость в плохом состоянии (или у девелопера), отремонтировать и создать хорошую прибавочную стоимость. Большой спрос на такие квартиры с ремонтом со стороны экспатов – как для аренды, так и для покупки в кредит. Во Вроцлаве очень много современных офисных центров, компании из Европы переносят сюда бухгалтерию, IT-отделы, исследовательские центры. У нас здесь шутят, что больше всего высокооплачиваемых рабочих мест начало создаваться в кризис 2008–2009 годов: тогда многие озаботились снижением себестоимости и активно начали инвестировать в Польшу. Это, кстати, единственная страна в ЕС, где ВВП в это время рос, так что доля правды в этом есть.
Пример такой инвестиции с максимальной возможностью роста – покупка квартир как можно ближе центру, где наивысший потенциал повышения цен. Пока что квадратный метр в центре Вроцлава в полтора-два раза дороже, чем на окраине, а на примере других городов разница может достичь трёх-четырёх раз. Пробки только начинают появляться, люди недавно стали ценить центр, который активно реконструируется и становится комфортным для жизни. К тому же привлекает туристов, а значит, даёт возможность зарабатывать на посуточной аренде.
Вторая стратегия – покупка жилья с арендаторами, как правило просторной квартиры, разделённой на несколько комнат или студий (так называемый инвестиционный готовец). 20% населения Вроцлава – студенты, ещё около 10% – приезжие для работы на заводах и фабриках. Здесь огромный спрос на бюджетное жильё.
Важно проконтролировать законность перепланировки. Из опыта, половина объектов не соответствуют нормам: кухня вынесена в коридор, нет правильной вентиляции и т. п. Многие концентрируются на косметическом эффекте, а не на качестве ремонта. Поэтому в «инвестиционных готовцах», где ремонт делаем не мы, стараемся структурировать сделку так, чтобы продавец сам арендовал эту квартиру минимум на пять полных лет с правом субаренды, по цене, которая позволить ему зарабатывать около 15%, с обязательством делать все ремонты и платить коммунальные. Покупатель-инвестор в этом случае получает гарантированный доход от аренды независимо от простоев, срок владения пять полных лет позволяет перепродать недвижимость с прибылью и официально вообще не платить налог от продажи.
Примеров много. Часто это разделённая на три, четыре или пять комнат квартира с общей кухней и несколькими общими санузлами, расположенная близко к центру или скоплению вузов. После пяти лет эксплуатации жильё можно перепродать семье с детьми или сдавать дальше. Также часто попадаются квартиры, разделённые на две, три, четыре или пять небольших студий, где в каждой свой санузел и кухонный уголок. Такой инвестиционный формат будет востребован всегда. Доходность от аренды с гарантией на пять полных лет колеблется от 5 до 7% годовых.
Налоги на доходы от аренды в Польше достаточно низкие, всего 8,5%. А если к рентному денежному потоку прибавить рост самой недвижимости за пять лет, экономика получится очень интересная.
Заинтересованы в инвестициях в польские квадратные метры – обращайтесь в компанию Orzech Lux.
Олавская ул., 9/5, 50-123, Вроцлав, Польша
Фото: Pixabay, Orzech Lux
