Версия
для печати
для печати
Досье Prian.ru
Покупатель: Антон из Санкт-Петербурга
Риэлтор: ORZECH LUX
Регион: Польша, Вроцлав
Объект: квартира, поделенная на три студии
Цена: около €120 000
Сделка: вторичный рынок, 2017 год
– Почему вы выбрали недвижимость именно в Польше? Ведь сегодня в Европе есть много рынков, интересных с точки зрения получения прибыли.
– Естественно, когда речь идёт о доходной недвижимости, то, в первую очередь, начинаешь смотреть эту самую доходность в разных странах. И по этому показателю Польша опережает многие европейские страны.
Например, соседнюю Германию, которую многие рассматривают как одно из самых перспективных направлений для инвестиций. Здесь долгосрочная аренда жилья в среднем приносит 4-5% годовых, а в Польше – 8-10%. Если говорить о квартире, которую купил я, там доходность получается 10% годовых.
– А как вы готовились к будущей покупке? Подробно изучали все европейские рынки или, может, кто-то сразу посоветовал обратить внимание на Польшу?
– Я уже давно интересовался недвижимостью в разных странах. Это был первый опыт, но на сегодняшний день я успел инвестировать и в немецкую недвижимость тоже. Как раз на вашем портале нашёл предложения по Северному Рейну-Вестфалии – там доходность повыше, чем в среднем по Германии.
А по поводу Польши, сейчас это один из самых динамичных развивающихся рынков недвижимости в Европе. До пика здесь ещё далеко, поэтому о спаде речи в обозримой перспективе не идёт. А за счёт разницы курсов, невысокой стоимости жизни и рабочей силы Польша стала привлекательна для многих международных компаний. В стране положительное сальдо миграции, то есть количество жителей увеличивается, всё развивается, появляются новые рабочие места.
Благодаря всему этому я и обратил на Польшу внимание. А так как меня интересует недвижимость, я стал смотреть рынок, оценивать доходность, текущую стоимость объектов, перспективы роста. Росту цен я не уделял большого внимания, так как меня интересовало получение прибыли от сдачи жилья в аренду, но это тоже благоприятный фактор. В итоге решил попробовать инвестировать. Вот таким образом всё произошло.
.png "квартира в Польше")
– По какому принципу выбирали объекты?
– Сначала обратил внимание на крупные города Польши. Остановился на Вроцлаве, потому что он понравился своим местоположением. Среди крупных, это самый западный город в стране. И привлекло то, что здесь много интересных по цене предложений, просто потому, что город «раскручен» меньше, чем те же Краков или Варшава. И за счёт этого здесь более высокая доходность.
Потом у вас на портале нашел материал от компании, в которую мы впоследствии обратились, где интересно и подробно рассказывалось о преимуществах Вроцлава, его развитии в последние годы.
В самом начале ориентировался на понятные и привычные объекты. Это квартиры в центре города, которые можно успешно сдавать как в краткосрочную туристам, так и в долгосрочную аренду местным жителям.
Но в итоге, когда приехал, посмотрел всё на месте и пообщался с риэлтором, узнал, что есть более выгодные варианты жилья для инвестирования. Ведь в стране очень востребовано недорогое малометражное жильё. И в этом плане стандартные однокомнатные и двухкомнатные квартиры в центре – совершенно не подходят. Студии более выгодны. А потом узнал, что есть ещё более интересные предложения – квартиры, поделённые на несколько студий.
– Как это?
– Это что-то вроде современной коммунальной квартиры. Стандартная квартира с несколькими комнатами реконструируется так, что делится на несколько студий. А потом каждая комната сдаётся по отдельности. Для Польши это относительно новый, но очень востребованный формат жилья.
Так что купил совершенно не то, что изначально собирался. Но покупкой доволен.
– Вы купили уже готовую «коммуналку» или сами занимались реконструкцией?
– В Польше сейчас много инвесторов, которые целенаправленно ищут объекты под такую реконструкцию. Купить недорогую квартиру без ремонта, вложиться в реновацию, переделку её в несколько студий, а потом сдавать в аренду – финансово выгоднее, чем купить уже готовое и сдавать. Но я первый раз занимался подобными вложениями и доходность с готовой «коммуналки» меня вполне устраивала. Поэтому остановился на готовом варианте.
– Расскажите подробнее, что из себя представляют эти современные коммуналки, как в них переделываются квартиры?
– Есть два варианта. Например, квартира в 65 кв.м делится на три совершенно независимые комнаты. Зачастую в каждой делаются отдельные санузлы. Благодаря тонким трубам, разнообразным насосам это всё возможно сделать. То есть арендаторы между собой практически не пересекаются, только на выходе. Во втором случае подразумевается какая-то общая зона, например, кухня-столовая.
Во Вроцлаве предложения обоих типов есть и пользуются высоким спросом среди арендаторов.
.png "арендная квартира в Польше")
– А в вашем случае, какой был объект?
– Сначала, когда мы созванивались и общались по интернету с агентом, я рассматривал варианты только обычных квартир. Это должна была быть однокомнатная квартира площадью от 35 до 50 кв. м стоимостью до €100 000. Отличия вариантов были только в расположении – в центре и в спальных районах. Из общего объема предложений я отобрал самые интересные с моей точки зрения и поехал в Польшу на просмотры.
Да, ещё желательно было, чтобы квартира была с ремонтом или в строящемся доме, в котором предполагается сдача с отделкой, чтобы этим не пришлось заниматься самостоятельно. То есть покупаешь и сразу сдаешь в аренду.
Во Вроцлаве я посмотрел разные варианты, посчитал доходность, она получилась 6-7%. В общем, такая, какую мы и ожидали. Но узнав, что при аналогичных вложениях можно получать больше, сразу переключился на более прибыльный вариант.
– Как выбирали квартиру? Ведь, насколько я понимаю, тут уже не было заранее подобранных вариантов.
–Да, если честно, всё происходило хаотично. У меня же было ограничено время. Я был во Вроцлаве в понедельник, а в субботу утром уже нужно было улетать. То есть за рабочую неделю нужно было успеть выбрать объекты, отсмотреть, остановиться на одном и совершить сделку. А юридические формальности в Польше около двух дней точно занимают. Так что надо было поторопиться.
Первые два дня потратили на осмотр обычных квартир, которые выбрали заранее. Потом переориентировались. Фактически за среду-четверг я отсмотрел три или четыре подобных проекта и сделал выбор. Из-за большей площади квартира оказалась подороже, чем рассчитывал – около €120 000. Но плюсы объекта были очевидны. И самый главный из них – высокая доходность в 10% годовых.
– Кстати, как вы вообще узнали об этих новых коммуналках? Сами увидели предложения во Вроцлаве или риэлтор на месте подсказал более выгодный вариант для вложений?
– Я много инвестирую в российскую недвижимость. Поэтому, впервые задумав вложиться в зарубежную, приехал с мыслью побольше узнать о возможностях иностранного рынка. Сразу начал задавать разнообразные вопросы риэлтору. А он, естественно, рассказал, что есть такой интересный вариант недвижимости с высокой доходностью при сдаче в аренду. Причём во Вроцлаве эти квартиры очень востребованы и продолжают набирать популярность среди арендаторов, а значит, в них выгодно вкладываться. Про другие города страны не знаю, хотя, там наверняка такой формат аренды тоже развивается.
– Если я не ошибаюсь, Вроцлав студенческий город, значит, молодежи там много. Наверное, современные коммуналки ориентированы именно на них…
– Во многом, но именно во Вроцлаве они ориентированы и на работающих взрослых. В городе очень много людей, которые приехали из других европейских стран и, в последние годы, из Украины. Они снимают дешевое жилье до тех пор, пока не освоятся, не поймут, что их всё устраивает, а потом начинают подыскивать варианты более просторных квартир или покупают собственную недвижимость. Также есть много местных из пригородов, которые во Вроцалаве работают и живут в течение недели, а на выходные и праздники уезжают домой. Такие «пригородные мигранты». Естественно, им тоже нужно снимать квартиру в городе, но сильно тратиться на это не хочется.
И лично мне кажется, что квартиры, разделенные на отдельные студии, могут быть интересны для абсолютно разных категорий людей. Арендаторами могут стать и те, у кого есть все возможности снимать отдельную квартиру. Просто они проводят много времени вне дома, например, часто ездят в командировки и ведут активный образ жизни. В таком случае обидно платить большие деньги за то, чем практически не пользуешься. Поэтому логичнее выбрать бюджетный и компактный вариант.
– Вернемся к инвестиционной квартире. Вы отсмотрели несколько вариантов, но быстро сделали выбор в пользу одной. Расскажите, чем она оказалась так хороша?
– Во-первых, у неё удачное расположение. Находится в спальном районе, но не очень удалённом от центра и деловой части города. Благодаря хорошей транспортной доступности, оттуда всюду легко добраться. Сам район приятный, зеленый. Жильё в таких всегда пользуется спросом.
Во-вторых, в хорошем пятиэтажном доме. Он старый, ещё немецкой постройки 1930-х годов, но недавно полностью реконструирован. Там толстые добротные кирпичные стены, а всё остальное фактически сделано заново. Такое жильё можно назвать новым домом в стенах старого. И сама улица реконструирована, даже с ландшафтным дизайном поработали. Так что место само по себе интересное и приятное.
В-третьих, нам понравился ремонт уже в самой квартире. Всё сделано в современном стиле, напоминает лофт. Кое-где кирпичи на стенах видны, много всяких красивых деталей.
Когда понял, что всё нравится, подсчитали доходность, и получилось, что в этом плане квартира оказалась самым выгодным вариантом из отсмотренных.
– А как считали доходность?
– Сначала изучили арендные ставки по городу и конкретно в этом районе. Потом сравнили с тем, сколько платят нынешние арендаторы отдельных студий в этой квартире. Поняли, что запрашиваемые деньги оправданы, даже можно брать немного больше.
Конечно, учли все возможные издержки. Например, в Польше есть налог на покупку вторичной недвижимости – 2%. Плюс, стоимость услуг нотариуса при оформлении сделки. Даже с учетом этих дополнительных расходов средняя доходность получилась около 10%.
Кстати, моё личное наблюдение. Я так понял, что инвесторы, которые занимаются покупкой и реконструкцией старых обычных квартир в современные коммуналки, выходят на рынок и продают готовые по таким ценам, чтобы расчётная доходность была на уровне 9-10%. То есть при формировании цены они от этого отталкиваются.
– Получается, вы купили квартиру уже с арендаторами?
– Да, по сути, я приобретал готовый бизнес, потому что квартиры уже были сданы. Были заключены долгосрочные договоры, и жильцы всем довольны, съезжать никто не собирался. Конечно же, это было большим плюсом. Потому что сразу после заключения сделки я получил первую прибыль. Бывший владелец перевел на мой счёт арендную плату за оставшуюся часть месяца.
Летом у одного из арендаторов заканчивается срок договора, и мы будем его пролонгировать. Вот, как раз посмотрю, как этот процесс проходит в Польше.
– Расскажите о квартире, что она из себя представляет?
– Находится на третьем этаже. Площадь – около 50 квадратных метров. Общий вход в квартиру – с лестницы. Там маленькая прихожая, где-то два на два метра, где стоит общая стиральная машинка на три студии. Это единственная общая транзитная зона для всех арендаторов.
Дальше есть три отдельных входа в независимые друг от друга студии примерно одинакового метража – около 14-15 кв. м. Студии небольшие, но там всё необходимое есть, даже кухонный уголок с плитой и микроволновкой, есть свой душ и туалет.
Каждая комната меблирована: кровать, раскладной диван, на кухне, которую уже упомянул, есть мебель и техника.
– Перейдём к сделке. У вас была не просто покупка квартиры, а покупка необычной недвижимости сразу с тремя действующими арендаторами. Вызвало ли это какие-либо дополнительные сложности, например, с переоформлением арендных договоров?
– Никаких трудностей. Мы с риэлтором пришли к нотариусу – он в Польше полностью отвечает за законность и прозрачность сделки, – чтобы заключить договор купли-продажи. И этот же нотариус параллельно переоформил на меня договоры аренды. Всё за один раз.
Расчёты тоже идут через нотариуса, он контролирует то, чтобы покупатель перевел деньги за квартиру, а продавец – часть платы от арендаторов за оставшиеся дни месяца с момента перехода прав собственности на квартиру.
– Получается, что главное ответственное лицо во всём процессе – нотариус?
– Правильно, и он получает за это немалые деньги – 1% от стоимости сделки.
– Вы всё оплачивали сразу при подписании договора?
– Да, перевел всю сумму со своего счёта в Польше, который заранее открыл с помощью риэлтора. Еще находясь в России, оформил доверенность, и сотрудник компании открыл на моё имя счёт.
– А потом этот счёт можно использовать для оплаты тех же налогов на недвижимость. Уже знаете, во сколько вам будет обходиться собственность? Не в смысле разницы доходов и расходов, а только «голые» затраты.
– Ежегодный налог составляет очень небольшую сумму от кадастровой стоимости квартиры. Я вот недавно заплатил – это 30 злотых, то есть что-то около 500 рублей. Деньги совершенно символические.
Коммунальные платежи – на арендаторах. Но есть небольшая сумма – примерно €10 в месяц – которая взимается на общедомовые расходы, и она на собственнике.
И ещё интересный момент. В Польше есть дома, и во Вроцлаве, в частности, которые не имеют управляющей компании и ТСЖ. У меня как раз инвестиционная квартира в таком. И коммунальная плата здесь значительно ниже – на 20-30%. Но уборка подъезда, вкручивание лампочек и прочее, осуществляется самими жильцами.
– Как же уборка придомовой территории, вывоз мусора?
– Это всё делают городские службы. Просто собственники квартир оплачивают их услуги напрямую, без посредников. Получается, что внутри дома всё делают жильцы, а снаружи – уже коммунальные службы.
– Квартира – в Польше, вы – в России, а за квартирой ведь нужно следить. И тут вопрос не столько в проверке состояния самого жилья, сколько в решении проблем, которые могут возникнуть не по вине арендаторов, а значит, и решать их должен собственник. Например, прорвало трубу…
– Такие вопросы решает управляющая компания, с которой я заключил договор, оставил все необходимые доверенности. Если сказать точнее, то это та же сама фирма, с помощью которой я и купил недвижимость. И одним из доказательств того, что объект перспективный, была готовность взять его в управление. Специалисты были уверены, что жильё будет без проблем сдаваться в аренду.
– И во сколько вам обходится управление?
– Стандартно – 10% от стоимости аренды. Плату от квартиросъемщиков я ежемесячно получаю на свой счёт – 1300 злотых за каждую студию (€302)– мне приходят уведомления. И после переводов, управляющая компания выставляет мне счёт за свои услуги. Я точно также делаю перевод уже на их счёт.
Беседовала Екатерина Холодова
Фото предоставлены компанией ORZECH LUX
