Версия
для печати
для печати
Перед вами самая старая часть города – остров Тумский. Место, где в IX веке был основан Вроцлав. Сейчас эта улица пешеходная.
На фото – тот же остров Тумский, вид на Кафедральный собор. В старом городе хорошо покупать квартиры для сдачи в аренду туристам посуточно. В среднем, каждый «квадрат» на расстоянии до 300 метров от Ратуши будет стоить от €2 500. Хотя встречаются и более дорогие «изюминки». На моей памяти максимальная цена здесь составила – €5 000 за метр.
А здесь вы можете наблюдать следы чешского правления – монумент Яну Непомуцкому (католический святой, памятник которому также установлен на Карловом мосту в Праге). На дальнем плане – необычный собор, в котором расположились один над другим сразу два костела – Св. Варфоломея и Св. Креста. Летом здесь проходит Международный органный фестиваль.
Второе название Вроцлава – город ста мостов. Расположен на 12 островах, а между ними плавают кораблики. По больше части, это развлечение для туристов, хотя с развитием судоходства на Одре маршруты прибавляются.
Самый популярный среди местных – из центра в зоопарк. Цены за билет на 90 мин: взрослый – €4,5 евро, десткий – €3,5. Можно снять кораблик целиком. Например, небольшой (до 32 человек) за €95 в час, побольше (на 100 человек) – от €250.
За средства Евросоюза реализуется амбициозный проект соединения Одры, Вислы и Дуная, которые станут частью международной водной трассы IV класса. Цель – до 2030 г. 30% всех перевозок должны проходить по воде.
На фото – набережная Вроцлава. Башенка слева – средневековый торговый центр. Желтое здание справа – филфак университета Вроцлавского, который граничит с четырьмя костелами.
Сейчас во Вроцлаве учится около 120 тыс. студентов, из которых 75% – приезжие с других городов Польши. Иностранцев около 5 000, хотя три года назад было 3 500. Больше всего студентов из Украины.
Обучение на польском языке на стационаре для иностранцев бесплатное, участие в конкурсе на поступление одинаково для всех.
Есть, конечно, платные направления или частные вузы. Цены на обучение во Вроцлаве варьируются €500 до €12 700 в год (стоматология на английском). Интересно, что наиболее популярные направления по IT достаточно доступны – около €600 в год.
На фото – библиотека, филфак и костел на Песочном острове.
А здесь центральная часть Вроцлава, дорога между университетом и Рыночной площадью в старом городе.
Если вы планируете инвестировать в коммерческую недвижимость, стоит иметь в виду, что стрит-ритейл в городе развивается точечно. Надо выбирать только суперпроходные места и преимущественно гастрономическое направление. Остальные объекты проигрывают конкуренцию торговым центрам. Во Вроцлаве сейчас почти 900 кв. м ТЦ на 1000 жителей.
Объекты стрит-ритейла появляются в продаже нечасто. Например, сейчас есть помещение (90 кв. м) с летней террасой, на самом рынке. Цена – €10 000 за метр. Предложение редкое, обычно в этом квартале даже на аренду очередь, и ждать приходится несколько лет.
Гномики – символ Вроцлава. Их в городе несколько сотен. Есть даже тур для детей «Найди гномика». Команды с картой бегают по старому городу, похоже на спортивное ориентирование.
На заднем плане – железнодорожный вокзал. Он совмещен с новым ТРЦ «Вратиславия» (около 70 тыс. кв. м), в котором находится также международный автовокзал. Без пересадок из Вроцлава можно доехать до Дрезена (3,5 часа), Берлина (4 часа), Варшавы (4 часа), Праги (4,5 часа), Вены (8,5 часов), Будапешта (10 часов).
Если нужно быстрее – более 70 регулярных направлений из нового аэропорта (большинство лоукостеры) в Бельгию, Великобританию, Германию, Грузию, Грецию, Данию, Израиль, Испанию, Исландию, Италию, Ирландию, Марокко, Нидерланды, Норвегию, Португалию, Украину, Францию, Швецию и Швейцарию.
Оркестр гномиков Вроцлавского «Народного форума Музыки», в котором проходят многочисленные международные концерты. Построен в 2014 году, почти 50 тыс. кв. м, четыре концертных зала полностью подвешены, чтобы не соприкасаться друг с другом и не портить акустику.
На заднем фоне – здание суда с «Башнями справедливости». Туристам рассказывают, что преступников с них сбрасывали в реку. Хотя это неправда, зачем портить экологию?
На фото – улица Влодковица, центр района «Четырех Святынь». Здесь компактно расположены католическая, протестантская, православная церкви и синагога. А между ними –ЗАГС.
Это престижный тихий центр, без мест развлечений для студентов и туристов. Здесь живет богема и интеллигенция. Цены – от €1 500 до €2 500 за кв. м. Зависят от того, что там с ремонтом, реконструирован ли дом, есть ли вид на реку…
Нет, это не замок, это библиотека. Кстати, через пару лет университет планирует переехать в новое современное здание, а эту средневековую красоту с башенками в самом центре города будут продавать на аукционе. Отличное место для отеля, не пропустите.
На фото – Вроцлавская ярмарка, точнее, ее детская часть. Хотя снега еще нет, ярмарка открыта. Надпись «Байковый лясек» в переводе значит «Сказочный лес». Советую хотя бы один раз приехать и увидеть это красочное действие своими глазами.
Высокий туристический сезон длится с 1 мая до 1 октября, а также весь декабрь. Ярмарка – магнит для приезжих. Здесь очень сильно развит внутренний туризм, а ярмарка во Вроцлаве – самая большая в Польше. Хотя иностранцев тоже много, в основном из Германии.
Несколько веков Польша, Чехия и Германия привносили свои порядки не только в архитектуру, но и в кухню Вроцлава. Поэтому сейчас у нас есть мясо и пиво во всех видах и проявлениях. Все очень вкусно, как в поговорке – «Palce lizać» (по-русски «пальчики оближешь»).
Обязательно попробуйте суп «журек», всевозможные мясные блюда (утка, гусь, олень, кабан, разные колбасы, рулеты, отбивные) с «сурувкой» – сырыми мелко порубленными овощами. На десерт возьмите «сэрник» (чиз-кейк).
Особенность Вроцлава в том, что у нас практически нет дорогих ресторанов, т.к. все рассчитано на средний класс или на студентов. Вкусно пообедать с первым, вторым и напитком (пиво или бокал вина) можно в пределах €15.
Юго-запад Польши – еще и местный центр виноделия, так что не одним пивом мы здесь живем! На ярмарке можно попробовать и вкуснейшие эко-продукты. Словом, тяжело фотографу было себя сдерживать.
Здесь вы можете увидеть контрасты нового и старого Вроцлава.
Большая часть из 8 000 «камениц» (довоенных немецких зданий) еще не отреставрированы, а около 2 000 домов находятся в предаварийном состоянии. Конечно, и город, и Евросоюз выделяют огромные средства, но в первую очередь ремонтируется центр. Да и не все «каменицы» имеют статус памятников архитектуры, поэтому не могут рассчитывать на гранты.
Коммунальные платежи в таких домах выше, чем в новостройках. Причина – дорогостоящий ремонт. Там нет лифтов, подземных паркингов, неоднородная социальная среда… Поэтому не все хотят там жить. Полуразваленную «каменицу» можно купить по €800 за кв. м, отреставрированные здания в центре – €4-5 тыс. за метр.
Инвестиционная идея – выкупить этаж или небольшую «каменичку» целиком в хорошем месте, навести в красоту и превратить ее в отель, хостел, квартиры или даже офисный центр. Все зависит от места, фантазии и итоговых показаний калькулятора.
Буквально в ноябре было две таких транзакции. Первая – 5-этажная «каменица» в престижном тихом районе «Четырех святынь». Участок – 5 соток, общая площадь – 1,1 тыс. кв. м. Цена сделки – €1,2 млн. Здание – памятник архитектуры, нельзя надстраивать, изменять фасад, но можно сделать стеклянную крышу. Пока инвестор не понимает, сможет ли получить дотации на ремонт, но будет пробовать. Собирается превратить объект в отель.
Вторая сделка – на €2,3 млн. Продана 6-этажная «каменица», площадью 1470 кв. м, расположенная на острове в самом центре Вроцлава. Также памятник архитектуры, где нельзя ничего изменять и надстраивать. Высокая вероятность получения дотаций на энергосбережение. Инвестор собирается устроить там ресторан и коворкинг для стартапов с большой открытой выставочной зоной. По нормам, здесь нельзя было сделать отель, хотя место было бы идеальное.
Важно то, что при покупке всего здания целиком можно получить выгодную цену за метр, чего не добиться в случае с отдельными квартирами. Стоит учитывать, что ремонт высокого уровня «под ключ» будет стоить около €2 000 за метр. Цена такой недвижимости после реставрации составит €4-5 тыс. за метр.
А это знаменитый дворик в пассаже Непольда. Здесь в 10 клубах кипит ночная студенческая жизнь Вроцлава. Рыночная площадь тоже не спит, но там больше туристов и людей побогаче.
Улица Ruska, т.е. Русская. Названа в честь русских купцов, которые здесь торговали в основном мехами. В ближайшие годы часть улицы будет пешеходной, трамвай уже убрали. Активно реставрируются «каменицы», построен новый офисный центр. Цены здесь – от €2000 до €3000 за метр.
Многие любят жить на набережной. Хорошо, что здесь их много! Вроцлав еще называют «польской Венецией». Цены на новостройки бизнес-класса с видом на воду – от €2 500 до €4 000 за кв. м. Квартиры эконом-класса стоят €1000-1500 за кв. м. Плюс, добавьте еще около €150 за кв. м на бюджетный ремонт.
Примечательно, что рынок недвижимости Вроцлава еще не «расслоился». В центре лишь чуть дороже. В городе только пару лет назад начали появляться пробки, и очень активно строятся новые офисные центры. Поэтому мы ожидаем увеличения разрыва по ценам между центром и окраинами. Инвестировать рекомендуем тоже в центре или ближайшие районы, у окраин нет большого потенциала роста цен.
А это типичный спальный район, старые 5-этажки, которым по 50 лет, без лифтов, паркингов, часто без балконов. Да, практически все утепленные, с отреставрированными двориками, но они все равно не пользуются популярностью. Стоит ли удивляться, что спрос на новые комплексы только растет?
Тоже «блоки», но уже 9-этажные. Единственное отличие от предыдущих зданий – в этих есть лифт. Но все равно инвестиционных перспектив от покупки там квартир я не вижу.
По статистике, более половины всех построек Вроцлава – это такие непривлекательные 5- и 9-этажки. Около 20% – «каменицы». Частный сектор и новостройки – примерно по 15%. Чтобы удовлетворить спрос на качественное жилье, необходимо долю новостроек увеличить хотя бы до 50-60%. А деньги у людей есть и ипотечные кредиты очень доступны…
И наконец, последний пример. Перед вами остановка трамвая в центре Вроцлава. Слева – жилой дом Justin Center. Большинство квартир там сдаются посуточно, верхние этажи занимает топ-менеджмент (арендует на долгий срок), первый этаж отдан банкам и магазинам, есть офисная секция. Это как раз типичный качественный новый проект. Цена €2 500 - 3 000 за кв. м.
Справа – четырехзвездочный отель, совмещен с торговым центром «Доминиканский». В центре – два крана. Это Шведская компания Skanska начинает строить офисный центр «Новый тарг», собирается вложить €46 млн. В 100 метрах от этого места Skanska прошлом году построила похожий офисный центр. Конкурировать с ними в сегменте офисов тяжело, т.к. для шведов доходность даже 3-4% годовых является приемлемой.
На мой взгляд, именно в таких районах, где начато строительство больших офисных комплексов, самая хорошая перспектива для роста цен и на жилье.
Текст и фото – Павел Ружицкий
