Пять поводов задуматься об инвестициях в польскую недвижимость

22 августа 2017 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Польша

В 2016 году интерес инвесторов к жилой недвижимости Польши был высок как никогда. Впервые в Варшаве было зарегистрировано больше продаж новостроек, чем в Лондоне. Причем 30% от общего числа всех покупателей – мелкие инвесторы. В чем причина такого повышенного спроса? Прочитайте статью и убедитесь, что сегодня Польша – достойный выбор для покупки жилья с целью последующей продажи или сдачи в аренду.

 

Экономика стабильна

Уровень безработицы. Экономическая ситуация в стране улучшается с 1992 года, даже после глобального кризиса в 2008-2009 гг. Начиная с 2008 года, уровень безработицы в Польше оставался ниже среднего по Европе – около 8%. Причем в 2016 году этот показатель был самым низким за 25 лет.
 

График: зарегистрированный уровень безработицы в Польше по сравнению с Евросоюзом

Уровень безработицы в Польше


Зарплаты. Средняя заработная плата увеличивалась с начала 90-х и за последние 15 лет стала в два раза выше. В прошлом году она подросла еще на 4,1% до $1100. Особенно сильно это заметно по Варшаве. Здесь оплата труда на 30% выше, чем в среднем по стране, а уровень безработицы – всего 3%. Не меньший оптимизм вселяют Краков, Познань, Вроцлав и Гданьск. 

Экономическое развитие. В 2016 году экономический рост в Польше составил 2,8% – это меньше, чем в предыдущие два года. Тем не менее, экономика страны укрепляется быстрее, чем в большинстве других европейских государств. Этому способствует развитие потребительского и рынка труда.
 

График: динамика ВВП Польши по сравнению с Евросоюзом

ВВП Польши


«Семья 500+». Один из проектов, свидетельствующих о стабильном развитии экономики в стране, был запущен в начале 2016 года и направлен на поддержку семей с детьми. Независимо от уровня дохода, государство выделяет по $140 в месяц на второго и каждого последующего ребенка до достижения ими 18 лет. Семьи с низким доходом получают такую поддержку и для первого ребенка. В прошлом году пособия получили 55% детей в стране. 

Кредиты и депозиты. Ипотечные ставки Нацбанка Польши не менялись, начиная с февраля 2015 года, и до сих пор остаются на рекордно низком уровне – 1,5%. К концу 2016 года объем вкладов, сделанных частными лицами, достиг $180 млрд., что на 10% больше, чем в предыдущем году. Эта сумма превысила все выданные кредиты объемом $153 млрд. 

Национальная жилищная программа. В июне 2016 году премьер-министр Польши объявил о новом жилищном проекте, главная часть которого – пакет «Дом Плюс», направленный на повышение доступности арендного жилья. Предполагается поддержка владельца такой недвижимости благодаря ряду кредитных, денежных и налоговых льгот. Стоимость строительства квадратного метра таких объектов – всего $550-830, а арендная ставка - $2,8-6,6 за кв.м. Программа будет действовать для всех жителей Польши, но в приоритете будут семьи с детьми и низким доходом.

 

Продажи летят вверх

2016 год для Польши стал наиболее сильным в плане спроса и предложения недвижимости. И если выставлено на рынок было порядка 65 000 объектов (а это на 20% больше, чем в рекордном 2007 году), то продано чуть меньше 62 000 апартаментов на шести крупных рынках страны: Варшава, Краков, Гданьск, Вроцлав, Познань и Лодзь. 

Причем впервые продажи нового жилья на рынке Варшавы обогнали Лондон: 24 257 сделок против 20 695. То же относится и к строящимся объектам: в 2016 году в столице Великобритании число новых проектов насчитывало 24 430, а в Варшаве – 26 630. И это при том, что население польской столицы – всего 2 млн, а Лондона – свыше 8,5 млн. 
 

График: Число продаж новостроек в Варшаве и Лондоне

Продажи новостроек в Варшаве


Продажи разнились в зависимости от региона. Но в крупных городах повышение было более чем заметным: на 24% за год в Варшаве и Лодзи, на 28% во Вроцлаве, на 26% в Гданьске. 

Одна из причин такого подъема помимо низких кредитных ставок и экономической стабильности – новая правительственная программа субсидий «Жилье для Молодежи» (MdM). Что еще раз подчеркивает экономическую стабильность страны.

 

Цены ползут вверх

За четыре года запрашиваемая стоимость жилья в Варшаве колебалась в пределах +/-3% и составляла примерно $2200 за кв.м. Но сегодня средний показатель вернулся к уровню четырехлетней давности - $2175 за кв.м. То есть ситуация на рынке столицы стабильная. Схожая – и в других крупных городах. 
 

График: динамика средней стоимости квадратного метра в крупнейших городах Польши

Цены на недвижимость в Польше


Но, несмотря на общую стабильность цен, в последние четыре года стоимость жилья растет в зависимости от конкретного сегмента. К примеру, на дешевые объекты цены повысились на 9% с 2013-го по IV квартал 2016 года. Стоимость жилья среднего класса выросла на 15%, бизнес-класса – на 3%, элитного – на 24%. 
 

График: динамика средней стоимости квадратного метра в новостройках Варшавы в разных ценовых сегментах 

Цены на новостройки в Варшаве


Но в целом по всем сегментам роста практически не заметно. Почему? Дело в объеме предложения для каждой категории. Сейчас на польском рынке большинство объектов (84%) – доступное жилье со средней стоимостью метра квадратного в Варшаве $2000. 

Если делать разбивку по крупным городам, дешевле всего обойдется жилая недвижимость в Лодзи – $1 300 за кв.м. Купить «однушку» площадью 30 кв.м здесь вполне можно за $30 000 – информация из «первых уст». Во Вроцлаве – примерно $1 650. В Гданьске, Познани и Кракове – в пределах $1 750 – 1 850. 

 

Арендаторы платят больше

До середины 2014 года рынок аренды оставался стабильным и начал расти только в последние два года. Наибольшее увеличение спроса – в крупных городах, особенно в Гданьске, на 16% за год к декабрю 2016 года. Во Вроцлаве рост составил 10,5%, а в Варшаве, Кракове, Познане и Лодзе – 5-7%. 
 

График: годовой рост спроса на аренду в крупнейших городах Польши

Рост цен на аренду в Польше


Рост арендных ставок объясняется увеличением числа качественных съемных квартир. Половина предлагаемых апартаментов находится в новых зданиях 2016 года постройки. А это значит, более современные материалы и архитектурные решения, жесткие стандарты качества. 

Дешевле всего арендовать жилье в Лодзи и Познани. Здесь плата за кв.м составит в среднем $9,5-12 (в зависимости от года постройки дома). В Кракове, Вроцлаве и Гданьске – $11,5-14,5. Дороже всего обойдется, конечно, Варшава – $14-15,5 за кв.м. 
 

График: годовой рост цен на аренду в крупнейших городах Польши

Цены на аренду в Польше


По данным консалтинговой компании Deloitte, в ТОП-15 городов, где сдавать жилье наиболее выгодно, входят почти все крупные центры Польши: Вроцлав с доходностью от аренды 7,4%, Лодзь (7,2%), Краков (6,6%) и Варшава (6%). 
 

График: доходность от аренды недвижимости в городах Европы

Доходность арендной недвижимости в Европе

 

Инвесторы голосуют за жилье

Все выше перечисленные факторы не могли не повлиять на инвесторов. Если еще три года назад уровень вложений в польский рынок был незначительным, то сейчас эта цифра достигает $277 млн. И 50% этих денег пришли от иностранцев. 

Большинство инвесторов выбирают жилье. Этот сегмент приносит более стабильный доход, чем акции, и окупается быстрее, чем коммерческие объекты. За год, с 2015 до конца 2016 года, объем инвестиций вырос на 15% в крупнейших городах страны во главе с Варшавой. 
 

График: количество и объем сделок с жилыми объектами в Польше с участием институциональных инвесторов

Инвестиции в жилье Польши


Одно из самых перспективных направлений – студенческое жилье. Сегмент развивается благодаря постоянному притоку на учебу молодежи из других стран. За последние четыре года ежегодный прирост - 20-28%. 
 

График: число иностранных студентов в Польше

Иностранные студенты в Польше


В 2016 году в стране насчитывалось 1,4 млн студентов. На сегодняшний день это – один из самых высоких показателей в Европе. Специалисты полагают, что в следующие 20 лет это количество увеличится до 12-15 млн. 

Университеты обеспечивают лишь 10% необходимого жилья, которое отличается низкой ценой и минимальными удобствами. 20-30% студентов живут с родителями. Остальные арендуют квартиры.

На сегодняшний день в стране почти нет частных комплексов, предлагающих студентам адекватное по стоимости и условиям жилье. Единственное, что появилось за последние три года, – три корпуса Студенческого Депо, расположенные в Познани, Лодзи и Люблине и рассчитанные на 1 000 номеров. Стоимость отдельной комнаты с ванной и кухней - $250-280 в месяц. 

Сейчас заявлено еще несколько студенческих жилищных проектов. Но все равно на всех желающих не хватит, а значит, сегмент останется выгодным для инвестиций. 

 

P.S. Пару слов о налогах

Польша – одна из немногих европейских стран, налоги в которой нельзя назвать «грабительскими».  Дополнительные расходы на сделку здесь не превысят 5% от цены объекта. Подробнее читайте здесь

После приобретения ежегодный налог на квартиру составит $0,19-0,24 за кв.м. Налог на прибыль при сдаче объекта в аренду по упрощенной системе – 8,5%. 

 

В статье использованы отчеты REAS, специализирующейся на жилищном рынке, а также международной компании Deloitte.

 

Автор: Виктория Закирова
Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Личный опыт: инвестиционная квартира во Вроцлаве. Польша

Что вам приходит на ум, когда вы слышите словосочетание «коммунальная квартира»? Теснота, неудобство, проблемы с соседями? Ассоциативный ряд морально устарел, выбросьте это всё из головы! Современные «коммуналки» – это комфортное недорогое жилье для арендаторов и отличный объект для инвестиций. Опытом покупки квартиры в Польше делится Антон из Санкт-Петербурга. Читать

Проверенные стратегии для частных инвесторов во Вроцлаве

В 2017 году инвесторы из СНГ – неожиданно для самих себя – обратили внимание на польский город Вроцлав. Выяснилось, что доходность от сдачи в аренду здесь одна из самых высоких в Европе. По данным Deloitte, собственники недвижимости получают в среднем 7,4% годовых, в то время как в Праге – 5%, Мюнхене – 3,2%, Лондоне – 2%. Как зарабатывать во Вроцлаве, рассказывает Павел Ружицкий, руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux. Читать

9 идей для инвестиций в коммерческую недвижимость Польши

Польша – одна из самых быстрорастущих экономик Европы. За IV квартал 2017-го рост ВВП превысил 5% – вдвое больше, чем в среднем по ЕС. Безработица сократилась до 6,5% – при среднем показателе 9,1%. Иностранные компании за год вложили сюда €12,9 млрд – второй результат в Евросоюзе. Все это сигналы для инвесторов – страна развивается, у людей есть деньги, а значит, здесь можно зарабатывать на недвижимости. Куда и сколько вкладывать – в нашем материале. Читать

Работа в Польше: где найти, как устроиться и сколько можно заработать?

Польша - одна из наиболее близких к нам европейских стран. Причем не только географически, но и культурно, ментально, а также в плане языка. Потому для эмигрантов из России, Украины, Беларуси процесс адаптации здесь проходит легче. По экономическим показателям Польша несколько проигрывает более развитым странам ЕС, но заметно опережает государства бывшего СССР. Внешнеторговый оборот здесь с каждым годом растет, размер ВВП - шестой в Европе, экономика развивается, несмотря на кризисные периоды. Читать

Голубая карта Евросоюза: что это такое и как ее получить?

Голубая карта (Blue Card) объединяет в себе разрешение на работу и вид на жительство на территории ЕС для граждан не из стран Евросоюза. Стартовав в 2012 году, эта программа стала возможностью не только для высококвалифицированных специалистов получить лучшее место работы и выбирать, где жить, но и для стран-участников пригласить к себе недостающих профессионалов. В какие условия нужно вписаться, чтобы получить Blue Card? У каких специалистов есть шанс? Какие возможности открывает эта программа? Prian.ru ответит на все интересующие вопросы. Читать