Версия
для печати
для печати
Уровень безработицы. Экономическая ситуация в стране улучшается с 1992 года, даже после глобального кризиса в 2008-2009 гг. Начиная с 2008 года, уровень безработицы в Польше оставался ниже среднего по Европе – около 8%. Причем в 2016 году этот показатель был самым низким за 25 лет.
График: зарегистрированный уровень безработицы в Польше по сравнению с Евросоюзом
Зарплаты. Средняя заработная плата увеличивалась с начала 90-х и за последние 15 лет стала в два раза выше. В прошлом году она подросла еще на 4,1% – до $1100. Особенно сильно это заметно по Варшаве. Здесь оплата труда на 30% выше, чем в среднем по стране, а уровень безработицы – всего 3%. Не меньший оптимизм вселяют Краков, Познань, Вроцлав и Гданьск.
Экономическое развитие. В 2016 году экономический рост в Польше составил 2,8% – это меньше, чем в предыдущие два года. Тем не менее, экономика страны укрепляется быстрее, чем в большинстве других европейских государств. Этому способствует развитие потребительского и рынка труда.
График: динамика ВВП Польши по сравнению с Евросоюзом
«Семья 500+». Один из проектов, свидетельствующих о стабильном развитии экономики в стране, был запущен в начале 2016 года и направлен на поддержку семей с детьми. Независимо от уровня дохода, государство выделяет по $140 в месяц на второго и каждого последующего ребенка до достижения ими 18 лет. Семьи с низким доходом получают такую поддержку и для первого ребенка. В прошлом году пособия получили 55% детей в стране.
Кредиты и депозиты. Ипотечные ставки Нацбанка Польши не менялись, начиная с февраля 2015 года, и до сих пор остаются на рекордно низком уровне – 1,5%. К концу 2016 года объем вкладов, сделанных частными лицами, достиг $180 млрд., что на 10% больше, чем в предыдущем году. Эта сумма превысила все выданные кредиты объемом $153 млрд.
Национальная жилищная программа. В июне 2016 году премьер-министр Польши объявил о новом жилищном проекте, главная часть которого – пакет «Дом Плюс», направленный на повышение доступности арендного жилья. Предполагается поддержка владельца такой недвижимости благодаря ряду кредитных, денежных и налоговых льгот. Стоимость строительства квадратного метра таких объектов – всего $550-830, а арендная ставка - $2,8-6,6 за кв.м. Программа будет действовать для всех жителей Польши, но в приоритете будут семьи с детьми и низким доходом.
2016 год для Польши стал наиболее сильным в плане спроса и предложения недвижимости. И если выставлено на рынок было порядка 65 000 объектов (а это на 20% больше, чем в рекордном 2007 году), то продано – чуть меньше 62 000 апартаментов на шести крупных рынках страны: Варшава, Краков, Гданьск, Вроцлав, Познань и Лодзь.
Причем впервые продажи нового жилья на рынке Варшавы обогнали Лондон: 24 257 сделок против 20 695. То же относится и к строящимся объектам: в 2016 году в столице Великобритании число новых проектов насчитывало 24 430, а в Варшаве – 26 630. И это при том, что население польской столицы – всего 2 млн, а Лондона – свыше 8,5 млн.
График: Число продаж новостроек в Варшаве и Лондоне
Продажи разнились в зависимости от региона. Но в крупных городах повышение было более чем заметным: на 24% за год в Варшаве и Лодзи, на 28% – во Вроцлаве, на 26% – в Гданьске.
Одна из причин такого подъема помимо низких кредитных ставок и экономической стабильности – новая правительственная программа субсидий «Жилье для Молодежи» (MdM). Что еще раз подчеркивает экономическую стабильность страны.
За четыре года запрашиваемая стоимость жилья в Варшаве колебалась в пределах +/-3% и составляла примерно $2200 за кв.м. Но сегодня средний показатель вернулся к уровню четырехлетней давности - $2175 за кв.м. То есть ситуация на рынке столицы стабильная. Схожая – и в других крупных городах.
График: динамика средней стоимости квадратного метра в крупнейших городах Польши
Но, несмотря на общую стабильность цен, в последние четыре года стоимость жилья растет в зависимости от конкретного сегмента. К примеру, на дешевые объекты цены повысились на 9% с 2013-го по IV квартал 2016 года. Стоимость жилья среднего класса выросла на 15%, бизнес-класса – на 3%, элитного – на 24%.
График: динамика средней стоимости квадратного метра в новостройках Варшавы в разных ценовых сегментах
Но в целом по всем сегментам роста практически не заметно. Почему? Дело в объеме предложения для каждой категории. Сейчас на польском рынке большинство объектов (84%) – доступное жилье со средней стоимостью метра квадратного в Варшаве – $2000.
Если делать разбивку по крупным городам, дешевле всего обойдется жилая недвижимость в Лодзи – $1 300 за кв.м. Купить «однушку» площадью 30 кв.м здесь вполне можно за $30 000 – информация из «первых уст». Во Вроцлаве – примерно $1 650. В Гданьске, Познани и Кракове – в пределах $1 750 – 1 850.
До середины 2014 года рынок аренды оставался стабильным и начал расти только в последние два года. Наибольшее увеличение спроса – в крупных городах, особенно в Гданьске, на 16% за год к декабрю 2016 года. Во Вроцлаве рост составил 10,5%, а в Варшаве, Кракове, Познане и Лодзе – 5-7%.
График: годовой рост спроса на аренду в крупнейших городах Польши
Рост арендных ставок объясняется увеличением числа качественных съемных квартир. Половина предлагаемых апартаментов находится в новых зданиях 2016 года постройки. А это значит, более современные материалы и архитектурные решения, жесткие стандарты качества.
Дешевле всего арендовать жилье в Лодзи и Познани. Здесь плата за кв.м составит в среднем $9,5-12 (в зависимости от года постройки дома). В Кракове, Вроцлаве и Гданьске – $11,5-14,5. Дороже всего обойдется, конечно, Варшава – $14-15,5 за кв.м.
График: годовой рост цен на аренду в крупнейших городах Польши
По данным консалтинговой компании Deloitte, в ТОП-15 городов, где сдавать жилье наиболее выгодно, входят почти все крупные центры Польши: Вроцлав с доходностью от аренды 7,4%, Лодзь (7,2%), Краков (6,6%) и Варшава (6%).
График: доходность от аренды недвижимости в городах Европы
Все выше перечисленные факторы не могли не повлиять на инвесторов. Если еще три года назад уровень вложений в польский рынок был незначительным, то сейчас эта цифра достигает $277 млн. И 50% этих денег пришли от иностранцев.
Большинство инвесторов выбирают жилье. Этот сегмент приносит более стабильный доход, чем акции, и окупается быстрее, чем коммерческие объекты. За год, с 2015 до конца 2016 года, объем инвестиций вырос на 15% в крупнейших городах страны во главе с Варшавой.
График: количество и объем сделок с жилыми объектами в Польше с участием институциональных инвесторов
Одно из самых перспективных направлений – студенческое жилье. Сегмент развивается благодаря постоянному притоку на учебу молодежи из других стран. За последние четыре года ежегодный прирост - 20-28%.
График: число иностранных студентов в Польше
В 2016 году в стране насчитывалось 1,4 млн студентов. На сегодняшний день это – один из самых высоких показателей в Европе. Специалисты полагают, что в следующие 20 лет это количество увеличится до 12-15 млн.
Университеты обеспечивают лишь 10% необходимого жилья, которое отличается низкой ценой и минимальными удобствами. 20-30% студентов живут с родителями. Остальные арендуют квартиры.
На сегодняшний день в стране почти нет частных комплексов, предлагающих студентам адекватное по стоимости и условиям жилье. Единственное, что появилось за последние три года, – три корпуса Студенческого Депо, расположенные в Познани, Лодзи и Люблине и рассчитанные на 1 000 номеров. Стоимость отдельной комнаты с ванной и кухней - $250-280 в месяц.
Сейчас заявлено еще несколько студенческих жилищных проектов. Но все равно на всех желающих не хватит, а значит, сегмент останется выгодным для инвестиций.
Польша – одна из немногих европейских стран, налоги в которой нельзя назвать «грабительскими». Дополнительные расходы на сделку здесь не превысят 5% от цены объекта. Подробнее читайте здесь.
После приобретения ежегодный налог на квартиру составит $0,19-0,24 за кв.м. Налог на прибыль при сдаче объекта в аренду по упрощенной системе – 8,5%.
В статье использованы отчеты REAS, специализирующейся на жилищном рынке, а также международной компании Deloitte.
Автор: Виктория Закирова
Фото: pixabay.com
