Европейская экзотика: обзор рынка недвижимости Польши – 2017

История

В начале 2000-х рынок недвижимости Польши активно рос. Во многом благодаря щедрости местных банков, которые кредитовали граждан не только в злотых, но и в долларах и швейцарских франках. Платежеспособный спрос, в свою очередь, толкал цены вверх.

«Золотой период» закончился в 2009 году, когда польская экономика пошатнулась под влиянием мирового финансового кризиса. Курс злотого резко упал, в результате многие заемщики, которые брали кредиты в иностранной валюте, не смогли расплатиться по своим обязательствам. Начался период падения цен, который затянулся на шесть лет.

За годы кризиса недвижимость подешевела во всех регионах страны. Спад составил 20-30% в зависимости от типа объекта. В 2015-2016 годах цены стабилизировались. Стоимость недвижимости уже не падает, но и быстрого роста не наблюдается. Цены на 5-15% ниже пикового уровня 2008 года.

После вступления в Евросоюз в 2004 году Польша начала реформировать законодательство, в том числе и в сфере продажи недвижимости иностранцам. Сейчас граждане стран ЕС, а также третьих стран (Россия, Украина, Беларусь) здесь равны перед законом. Всем разрешается приобретать в полную частную собственность квартиры и отдельно стоящие дома с земельными участками. Только при покупке сельскохозяйственных земель и лесных угодий нужно получать разрешение в МВД.

В некоторых городах Польши (такие решения в компетенции мэрии) правом первоочередной покупки на вторичном рынке, например, реновированного жилья, пользуется мэрия. Это не означает, что администрация все покупает, обычно власти в этом не заинтересованы. Но информация подается в мэрию, в течение месяца в оформлении сделки наступает пауза. Если ответа от властей на предложение первоочередной покупки не последовало, сделка продолжается.

Следует обратить внимание и на такую особенность: на вторичном рынке есть квартиры муниципальные, кооперативные и в частной собственности. Для иностранца наилучший вариант – покупка квартиры в частной собственности. Худший вариант – покупка муниципальной квартиры. В этом случае покупатель получает лишь право проживания и ничего более.

Тренды

• Центробанк Польши отмечает незначительный рост цен на жилье. По итогам IV квартала 2016-го новая недвижимость в Варшаве подорожала в среднем на 3%, вторичная – на 0,6%. Схожая динамика – прирос на 0,5-3% - наблюдается и в других городах.
• Самая дорогая недвижимость, по информации Центробанка, расположена в Варшаве – в среднем «квадрат» в новостройке там стоит €1800. Сравнительно высокие цены также в Кракове, Вроцлаве и Познани - около €1500. Среди крупных городов более дешевая недвижимость расположена в Лодзи – в среднем €1100 за кв. м.
• По данным польской консалтинговой компании Reas, в IV квартале 2016 года количество сделок с новостройками выросло на 25%. При этом около 30% сделок совершили инвесторы, желающие зарабатывать на сдаче в аренду.
• Самые популярные у инвесторов типы объектов – жилье для долгосрочной сдачи в аренду приезжим работникам и студентам. В Польше наблюдается нехватка подобных апартаментов, арендные ставки растут, а доходность, по оценкам Reas, достигает 6-8% годовых.
• Покупательская активность увеличивается не только в столице, но и в других крупных городах страны – Вроцлав, Лодзь, Труймясто, Краков. Только в Познани число сделок не изменилось.
• Рынок недвижимости Польши ориентирован преимущественно на местных покупателей. Рядовые иностранцы совершают здесь не более 1% сделок. Зато для крупных инвестфондов именно Польша, по оценкам Colliers,– ведущая страна в Центральной и Восточной Европе.
• В последние годы начал расти спрос от частных инвесторов из Украины и Беларуси. Выходцы из этих же стран являются и главными иностранными арендаторами в Польше – они регулярно приезжают на заработки и снимают квартиры в крупных городах Польши.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Ценовой портрет рынка

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Польше

• Налог на приобретение недвижимости – 2% от стоимости объекта, но при условии, что вы покупаете недвижимость на вторичном рынке. При покупке новостройки такой налог отсутствует.
• Услуги нотариуса. Гонорар может составлять как фиксированную сумму (€100-250), так и определенный процент, но не более 3% от суммы сделки.
• Услуги переводчика – €50-150. Как бы вы хорошо не знали польский язык услугами лицензированного переводчика лучше воспользоваться. Его персональные данные вносятся в нотариальный акт, он несет юридическую ответственность за качество перевода.
• Услуги риэлтора – от 2,5% до 3,5% от суммы сделки, но чаще всего около 3%. О проценте вознаграждения следует договориться во время первой встречи с агентом. Помните, здесь торг уместен, особенно если вы владеете польским языком.
• Государственная регистрация недвижимости – около 1% от суммы сделки.

Перспективы

По статистике Prian.ru, интерес россиян к Польше минимален – страна не входит даже в ТОП-50 популярных направлений для приобретения недвижимости за рубежом. Зато увеличился спрос от украинцев и белорусов (для них Польша - в ТОП-25). Учитывая сильные экономические связи между странами, а также стабилизацию ситуации на польском рынке недвижимости, можно предположить, что число сделок с украинцами и белорусами будет медленно увеличиваться.

Пока никто из польских аналитиков не прогнозирует быстрый рост цен. Зато уже сейчас здесь можно хорошо зарабатывать на аренде, т.к. съемного жилья, особенно в крупных городах, не хватает. Доходность от аренды в Польше выше, чем во многих странах Европы. Поэтому спрос на квартиры для сдачи студентам и работникам-мигрантам будет расти. Ожидается также увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно, офисы.

Редакция благодарит Алексея Кедрова и компанию APOLLONIA ESTATE за помощь в подготовке материала.

Текст – Анастасия Фалей

Фото – pixabay.com 

Условия цитирования материалов Prian.ru