Проверенные стратегии для частных инвесторов во Вроцлаве

Факты о Вроцлаве

• «Город 100 мостов», самый теплый в Польше, расположен на 20 островах на реке Одра
• До Чехии – 100 км, до Германии – 150 км
• Новый аэропорт с 70+ регулярными рейсами
• Население – 650 тыс. человек, из них 120 тыс. – студенты
• Безработица – 2,5%, при среднем показателе в Польше – 6,5%, а в ЕС – 9,1%
• Средняя зарплата – $1350 в месяц (+100% за 10 лет)
• 5 млн туристов в год (+280% за 10 лет)

Стратегия № 1. Центр, центр и только центр

Идея. Самые ликвидные объекты – в центре Вроцлава. На них всегда сильный спрос. Здесь же и наибольший потенциал роста цен. По прогнозам, за ближайшие годы квадратный метр в центральных районах подорожает от 16 до 42%, то есть достигнет уровня 2008 года, поскольку экономика уже значительно превысыла докризисные показатели развития по всем параметрам. А пока время продажи не пришло, можно получать пассивный доход от долгосрочного или посуточного найма.

Инвестиции. Чтобы инвестировать в центр, понадобится сумма от $150 тыс. для покупки одной квартиры. Что выбрать?

• Для посуточной сдачи: одно-двухкомнатные квартиры в центре и районе вокзалов (ЖД, авто и конечная остановка из аэропорта)
• Для сдачи студентам: трех-пятикомнатные квартиры в центре и километре на северо-восток, где сконцентрированы вузы
• Для долгосрочной сдачи: одно-трехкомнатные квартиры в центре и километре на запад, где сконцентрированы офисы.

Интересен формат так называемых камениц – довоенных зданий с красивыми фасадами и высокими потолками в центре Вроцлава. Многие нуждаются в капитальном ремонте, но цена там очень привлекательная. Рано или поздно большинство исторических зданий будут реконструированы, за счет этого их стоимость вырастет.

Стоимость строительного надзора при ремонте под ключ – $15 за кв. м. Встречаются предложения девелоперов сдать квартиру с ремонтом, но без мебели, цена – от $140 за кв. м. 

Доход. Покупка квартиры с ремонтом на вторичке позволит заработать на долгосрочной аренде от 6% годовых, на сдаче студентам или посуточной сдаче туристам – от 7,5% годовых.

Горизонт инвестиции – от пяти лет – обусловлен планированием налогообложения покупателя.

Стратегия № 2. Покупка – ремонт – сдача в аренду – продажа

Идея. Чтобы увеличить доход – действуйте активно, предлагайте быстрый расчет. Например, на вторичке ищите срочные продажи из-за различных жизненных ситуаций, когда продавцу нужны деньги, а многие покупатели могут совершать сделки только в кредит, который оформляется до двух месяцев. На первичке – акции у девелоперов, часто в конце квартала, когда необходимо выполнить план продаж, или при распродаже последних квартир в уже сданном объекте. Практически всегда такие квартиры требуют ремонта.

Инвестиции. Активные действия не всегда связаны с большими расходами. Инвестировать в квартиры в спальных районах можно с бюджетом от $100 тыс.

Ориентироваться стоит исключительно на величину арендной ставки в данном месте, ликвидность недвижимости и цену продажи после ремонта. В зависимости от состояния затраты на ремонт, мебель и технику для квартир от девелопера – от $350-400 за кв. м.

Потенциальные покупатели – это местные, которые не хотят (или не умеют) организовать ремонт и ищут для жизни все готовое либо покупают квартиру в кредит, который выдается в привязке к цене объекта (а не к стоимости будущего ремонта). Появляются покупатели с целью инвестиций, им важно приобрести не просто отремонтированную квартиру, а желательно уже с арендатором.

Доход. В этой стратегии инвесторы зарабатывают от 10% годовых. Горизонт инвестиции: от шести месяцев для каждой квартиры или от двух лет – для первички.

Важный нюанс: для планирования налогообложения при инвестициях одновременно в несколько квартир целесообразно зарегистрировать компанию, что позволит обойти необходимость уплаты 19% налога на прибыль при владении недвижимостью менее пяти лет. Купив квартиры у девелопера и получив налоговый кредит по НДС 8%, возможно продавать квартиру через два года уже без обязательств по уплате НДС, что дает дополнительную прибыль 4% годовых. А при регистрации командитной компании еще и официально не требуется платить налог на прибыль.

Самый выгодный вариант – объединить две стратегии и активно покупать, ремонтировать, сдавать в аренду и продавать квартиры в центре. Сумма вложений потребуется выше – $150-250 тыс. для одной квартиры, но доходность может достичь даже 15% годовых. Покупатели таких отремонтированных квартир в центре, с арендатором, – часто жители Германии, где по депозитам практически не платят, а доходность от аренды недвижимости гораздо ниже.

Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru