a
Версия
для печати

Проверенные стратегии для частных инвесторов во Вроцлаве

В 2017 году инвесторы из СНГ – неожиданно для самих себя – обратили внимание на польский город Вроцлав. Выяснилось, что доходность от сдачи в аренду здесь одна из самых высоких в Европе. По данным Deloitte, собственники недвижимости получают в среднем 7,4% годовых, в то время как в Праге – 5%, Мюнхене – 3,2%, Лондоне – 2%. Как зарабатывать во Вроцлаве, рассказывает Павел Ружицкий, руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux.

Факты о Вроцлаве

  • «Город 100 мостов», самый теплый в Польше, расположен на 20 островах на реке Одра
  • До Чехии – 100 км, до Германии – 150 км
  • Новый аэропорт с 70+ регулярными рейсами
  • Население – 650 тыс. человек, из них 120 тыс. – студенты
  • Безработица – 2,5%, при среднем показателе в Польше – 6,5%, а в ЕС – 9,1%
  • Средняя зарплата – $1350 в месяц (+100% за 10 лет)
  • 5 млн туристов в год (+280% за 10 лет)

Стратегия № 1. Центр, центр и только центр

Идея. Самые ликвидные объекты – в центре Вроцлава. На них всегда сильный спрос. Здесь же и наибольший потенциал роста цен. По прогнозам, за ближайшие годы квадратный метр в центральных районах подорожает от 16 до 42%, то есть достигнет уровня 2008 года, поскольку экономика уже значительно превысыла докризисные показатели развития по всем параметрам. А пока время продажи не пришло, можно получать пассивный доход от долгосрочного или посуточного найма.

Инвестиции. Чтобы инвестировать в центр, понадобится сумма от $150 тыс. для покупки одной квартиры. Что выбрать?

  • Для посуточной сдачи: одно-двухкомнатные квартиры в центре и районе вокзалов (ЖД, авто и конечная остановка из аэропорта)
  • Для сдачи студентам: трех-пятикомнатные квартиры в центре и километре на северо-восток, где сконцентрированы вузы
  • Для долгосрочной сдачи: одно-трехкомнатные квартиры в центре и километре на запад, где сконцентрированы офисы.

Интересен формат так называемых камениц – довоенных зданий с красивыми фасадами и высокими потолками в центре Вроцлава. Многие нуждаются в капитальном ремонте, но цена там очень привлекательная. Рано или поздно большинство исторических зданий будут реконструированы, за счет этого их стоимость вырастет.

Стоимость строительного надзора при ремонте под ключ – $15 за кв. м. Встречаются предложения девелоперов сдать квартиру с ремонтом, но без мебели, цена – от $140 за кв. м. 

Доход. Покупка квартиры с ремонтом на вторичке позволит заработать на долгосрочной аренде от 6% годовых, на сдаче студентам или посуточной сдаче туристам – от 7,5% годовых.

Горизонт инвестиции – от пяти лет – обусловлен планированием налогообложения покупателя.

Стратегия № 2. Покупка – ремонт – сдача в аренду – продажа

Идея. Чтобы увеличить доход – действуйте активно, предлагайте быстрый расчет. Например, на вторичке ищите срочные продажи из-за различных жизненных ситуаций, когда продавцу нужны деньги, а многие покупатели могут совершать сделки только в кредит, который оформляется до двух месяцев. На первичке – акции у девелоперов, часто в конце квартала, когда необходимо выполнить план продаж, или при распродаже последних квартир в уже сданном объекте. Практически всегда такие квартиры требуют ремонта.

Инвестиции. Активные действия не всегда связаны с большими расходами. Инвестировать в квартиры в спальных районах можно с бюджетом от $100 тыс.

Ориентироваться стоит исключительно на величину арендной ставки в данном месте, ликвидность недвижимости и цену продажи после ремонта. В зависимости от состояния затраты на ремонт, мебель и технику для квартир от девелопера – от $350-400 за кв. м.

Потенциальные покупатели – это местные, которые не хотят (или не умеют) организовать ремонт и ищут для жизни все готовое либо покупают квартиру в кредит, который выдается в привязке к цене объекта (а не к стоимости будущего ремонта). Появляются покупатели с целью инвестиций, им важно приобрести не просто отремонтированную квартиру, а желательно уже с арендатором.

Доход. В этой стратегии инвесторы зарабатывают от 10% годовых. Горизонт инвестиции: от шести месяцев для каждой квартиры или от двух лет – для первички.

Важный нюанс: для планирования налогообложения при инвестициях одновременно в несколько квартир целесообразно зарегистрировать компанию, что позволит обойти необходимость уплаты 19% налога на прибыль при владении недвижимостью менее пяти лет. Купив квартиры у девелопера и получив налоговый кредит по НДС 8%, возможно продавать квартиру через два года уже без обязательств по уплате НДС, что дает дополнительную прибыль 4% годовых. А при регистрации командитной компании еще и официально не требуется платить налог на прибыль.


Самый выгодный вариант – объединить две стратегии и активно покупать, ремонтировать, сдавать в аренду и продавать квартиры в центре. Сумма вложений потребуется выше – $150-250 тыс. для одной квартиры, но доходность может достичь даже 15% годовых. Покупатели таких отремонтированных квартир в центре, с арендатором, – часто жители Германии, где по депозитам практически не платят, а доходность от аренды недвижимости гораздо ниже.


Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Польша, Анализ рынков, Инвестиции, Аренда
Подписаться:

Читайте также

Гарантированный доход от аренды – выгода или наживка
Длительность контрактов – от года до десяти лет, а доходность – 3–10%
Вьетнамцы чуть не сделали россиян, и другие факты о латвийской инвестиционной программе, которые нас удивили
Действительно занятные вещи творятся у соседей
7 причин инвестировать в недвижимость на острове Пхукет
В Европе вы в лучшем случае получите 4-5% годовых, а на Пхукете и 8% не предел
Кейс. Апарт-отель на Коста-дель-Соль с гарантией дохода, налоговыми льготами и правом на ВНЖ
С подробными расчётами
Как мы оказались в Испании. Пилотная серия нового видеопроекта Prian.ru
Раскрываем самые разные темы, стараясь объединить полезное и прекрасное – испанскую красоту и...
Что можно купить на Коста-Бланке дороже €500 000
О самом элитном в одном сюжете...

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Польше Апартаменты (квартиры) в Польше Аренда недвижимости в Польше Коммерческая недвижимость в Польше

Новости и статьи по теме «Польша»:

Рейтинг столиц Европы: куда уехать, чтобы прожить долгую и здоровую жизнь
  • 21454
Москва на предпоследнем месте
Бизнес-иммиграция в Евросоюз: обзор ключевых требований к предпринимателям-иностранцам в популярных странах
  • 2650
«Спящая» компания вам не поможет