Версия
для печати
для печати
Андрей Карачун, Decart Property Partners
– Уходящий 2021 год запомнился возвращением туристического потока и наполнения отелей. Количество сделок с объектами гостиничного сегмента выросло на 20–30% по сравнению с 2020 годом. Спрос на складские помещения за последний год подскочил более чем на 50%, ведь многие бренды были вынуждены реорганизовать логистику.
Коммерческая недвижимость била в этом году все рекорды. Из-за нюансов в ценообразовании объектов стрит-ретейла разница в цене покупки помещения с арендатором и без него была существенной. Как только подписывался контракт на аренду помещения, цена сразу же поднималась на 10–30%.
Банки стали охотнее финансировать покупку недвижимости. Выросло количество выданных кредитов.
Новостройки в Испании за два последних года сильно выросли в цене. В момент локдауна 2020 года более 30% застройщиков остановили проекты из-за неопределённости на рынке. В 2021 году в Европе случился энергетический кризис, выросла стоимость металла (в среднем на 30–40%). Два этих фактора простимулировали рост цен.
Вопреки прогнозам, предвещавшим полный коллапс риелторского рынка, последние два года спрос на испанскую недвижимость среди иностранных покупателей стабильно рос. Первая волна пандемии и локдаун увеличили интерес к загородной жилой недвижимости. За 2020 год иностранцы скупили почти все дома в пригородах крупных испанских городов. При этом покупали даже те объекты, которые до эпидемии годами не могли продать.
В начале 2021 года количество сделок с нерезидентами, в том числе из России, было небольшим – в основном из-за невозможности въехать в Испанию по туристическим визам. Для нерезидентов Евросоюза единственным способом покупки стала дистанционная сделка. Их количество в 20–21 годах было беспрецедентно высоким.
Позже появились лазейки, позволяющие приехать через третьи страны, и объём сделок с нерезидентами увеличился. Последние годы иностранные покупатели стали чаще использовать ВНЖ как способ попасть в Испанию. Осенью на рынке активизировались иностранные инвесторы, которые в состоянии неопределённости рынка начали хеджироваться, вкладывая деньги в зарубежные активы.
В 2022 году мы ждём продолжение увеличения спроса и роста цен на испанскую недвижимость, если не возникнет форс-мажоров. Из-за волатильности на финансовых рынках, высокой инфляции во многих странах и сокращения центральными банками методов стимулирования экономик инвесторы всё чаще будут уходить в защитные активы. Мы прогнозируем рост капитализации некоторых объектов стрит-ритейла в крупных горордах Испании более чем на 20% в течение ближайщих двух лет.
В 2021 году в Испании выросло количество сделок с клиентами из стран бывшего СНГ. Из-за неблагоприятных геополитических и макроэкономических условий в этих странах этот тренд, скорее всего, сохранится.
.jpg)
Дарья Борзова, Oazis Realty
– Второй год пандемии запомнился тем, что цены на недвижимость Болгарии продолжили расти.
Несмотря на тенденцию к удорожанию квадратного метра, Болгария остаётся самой дешёвой страной ЕС. По данным Deloitte Property Index 2021, средняя цена квадратного метра (апартаменты) в Болгарии – €578. Для сравнения: в Португалии это €1 260, в Хорватии €1 688, в Испании €2 546.
За последние два года в цене поднялись не только дома, но и апартаменты. Возьмём два региона: Варну и Бургас. В Варне за два года стоимость домов увеличилась на 13%, апартаментов – на 16%. В Бургасе за этот же период дома подорожали на 3%, а квартиры – на 33%.
Это так же хорошо видно при сравнении цен на первичное жильё. В 2018 году в Варне и Бургасе средняя стоимость квадрата от застройщика составляла €750–760. Сегодня в Бургасе платят €980–1000, в Варне €950–955.
Основной спрос на рынке наблюдается со стороны болгар – на них приходится 75% сделок. Доля граждан ЕС – около 15%, 10% приходится на граждан других государств.
Львиная доля иностранцев, покупающих недвижимость в Болгарии сегодня, это граждане Германии и Австрии. Эти покупатели только-только открывают для себя нашу страну как направление для отдыха и инвестиций. Среди других активных иностранцев можно отметить граждан Израиля, России, Украины.
Если говорить о прочих тенденциях на рынке, то за последний год появилось много проблем с управляющими компаниями: некоторые УК ушли из комплексов; есть те, кто объявили себя банкротами, другие сменили собственников.
Продажи в 2021-м шли очень активно, и мы надеемся, что эта тенденция сохранится и в наступающем 2022 году.
Екатерина Елизарова, Palazzo Estate
– Рынок недвижимости Италии в 2021 году заметно оживился после застойного 2020-го. Количество сделок увеличилось, по-прежнему не исчерпан отложенный спрос.
За последние полтора года вектор интересов покупателей несколько изменился. Если раньше спрос концентрировался на крупных городах (Милане, Флоренции, Риме), то сегодня он сместился в сторону сельской местности и побережья. Спрос на рынке заметно превышает предложение, можно даже говорить о дефиците, так как все ликвидные объекты уже успели раскупить.
Явного падения цен на недвижимость в Италии нет. Жильё, которое соответствует современным трендам, не дешевеет. Стоимость квартир в некоторых районах Милана снизилась примерно на 10%, но цены элитных объектов в топовых районах остались прежними.
Хотелось бы отметить смещение интересов инвесторов в сторону отдельных домов. Стоимость востребованных сегодня вилл в Абруццо, Апулии, Портофино, Лигурии как была в диапазоне €1,5–2,5 млн, так и осталась.
В 2021 году резко возросло количество местных покупателей. Люди стремились сохранить собственные сбережения и вложить накопления в недвижимость, ведь банковские депозиты перестали быть прибыльным механизмом. Итальянцы сегодня склонны покупать вторые дома, а не снимать их в аренду на летний период. Отчасти этому способствует возможность работать удалённо, а частично рынок расшевелило стимулирование ипотеки.
В 2022 году мы ожидаем восстановления должного уровня спроса от клиентов из России и стран СНГ.
Если говорить о стоимости недвижимости, то в некоторых сегментах можно ожидать колебаний индекса цен в пределах 7%. А вот элитных объектов, идеальных для инвестиций, на рынке всё меньше. Спрос на них повышен, поэтому цены могут вырасти в диапазоне до 10%.
.jpg)
Любовь Баумгертнер, L&B Immobiliya
– Уходящий год запомнился, к сожалению, в первую очередь продолжением пандемии и различных ограничений, особенно в плане интернационального передвижения. Несмотря на снижение экономического роста в Германии, рынок недвижимости достойно справился с влиянием пандемии.
Средний рост цен на объекты, как и в предыдущие годы, составил примерно 6-7%. Сделки с недвижимостью проходили активно, хотя и поменялся характер участия клиентов. В 2021 году мы наблюдали рост дистанционных сделок (по доверенности или с последующим заверением у другого нотариуса), по большей части в случае с иностранными участниками.
Иностранный спрос на немецкую недвижимость из стран, имеющих ограничения на въезд в ЕС, ещё больше снизился по сравнению с 2020 годом. Главной причиной стали сложности с перемещением между странами, препятствующие просмотрам объектов недвижимости.
Зато вырос интерес к продаже немецкой недвижимости со стороны иностранных владельцев. Случилось это по той же причине – из-за сложностей с приездом и невозможности пользоваться своими объектами.
В следующем году мы ожидаем сохранения этих тенденций: дальнейшего роста цен и активности участников рынка. Если пандемия затянется, то пониженного спроса на покупку и повышенного интереса к продажам со стороны иностранных владельцев.
Всем читателям я желаю успешного нового года, завершения пандемии, здоровья и благополучия!
Наталья Ковалёва, Real Estate Services
– 2021 год запомнился очень активной работой и огромным разнообразием клиентов: из cтран бывшего СССР, Израиля, с Балкан, из Центральной и Северной Европы, Китая, Турции, Ливии и т. д.
Что касается русскоязычных клиентов, то в 2021 году интерес к покупке недвижимости в Греции вырос не менее чем на 50% по сравнению с доковидными показателями. Основная причина – люди хотят иметь ВНЖ для свободы передвижений.
Во время локдауна возможность свободного передвижения по миру значительно снизилась – по сути, она была только у владельцев иностранного паспорта или вида на жительство. Поэтому состоятельные люди стали активнее искать и, главное, реализовывать план Б. Число запросов на покупку недвижимости с целью получения вида на жительство как минимум удвоилось.
Из-за постоянно растущей инфляции покупка недвижимости, в том числе за рубежом, для россиян стала реальной возможностью сохранить инвестиции в валюте в еврозоне. Поэтому выросло количество запросов от инвесторов. Часто квартиры покупаются не для собственного проживания, а для последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Кроме того, с расширением возможностей удалённой работы многие приходят к пониманию, что можно спокойно жить в другой стране с прекрасным средиземноморским климатом, учить детей в международных школах, продолжая успешно работать удалённо.
Безусловно, интерес к греческой недвижимости подогрело своевременное открытие туристического сезона, в том числе для россиян, всевозможные программы стимулирования строительства, упрощения программы «золотой визы» и привлечение в страну цифровых кочевников.
Цены на жильё в Греции росли в два раза быстрее, чем до пандемии. Новостройки по сравнению с 2020 годом подорожали на 9–11%, недвижимость на вторичке – на 6–10% в зависимости от региона.
Активность покупателей даже привела к коллапсу работы некоторых государственных учреждений. До сих пор возникают задержки по запланированным контрактам из-за несвоевременного получения необходимых документов от налоговой инспекции и других структур.
Иностранный спрос на недвижимость в Греции взлетел, но огромным сюрпризом для нас стал сильный отложенный спрос, который продемонстрировали сами греки. Ясно, что налоговые льготы и правительственные меры сыграли свою роль.
Существующие тренды позволяют заявлять, что в 2021 году рост арендных ставок и цен на недвижимость продолжится, а спрос может увеличиться на 30–50% – конечно, если не последуют новые ковид-ограничения…
Ксения Балджи, Liga Real Estate
– 2021 год в Турции, несмотря на 17-дневный локдаун в конце апреля, выдался очень активным в плане сделок и спроса со стороны граждан России и СНГ. Самый популярный тип сделок уходящего года – вложения в котлован с целью перепродажи. Спрос породил больший, чем обычно, рост цен, что привлекло инвесторов.
Больше стало и проектов, появились новые застройщики, и началось освоение новых приморских районов. Свою долю внимания завоевал сравнительно новый для русскоязычного покупателя регион Мерсин, который не был интересен в связи с неразвитостью туристического направления и отсутствием прямого авиасообщения.
К 2023 году планируется сдача международного аэропорта в Мерсине, строительство которого идёт полным ходом. Этот транспортный хаб станет вторым по величине в Турции (первый – новый стамбульский аэропорт). После запуска проекта цены в регионе, который считался дешёвой альтернативой Аланье и Анталье, начали стремительно расти. За 2021 год они подскочили на 40% – это самый большой скачок на всём рынке недвижимости в Турции. И восходящий тренд наверняка сохранится в 2022 году.
Следующий год обещает стать продолжением уходящего: планируются новые интересные проекты как от крупных брендовых застройщиков, так и от тех, кто дебютировал в 2021-м. Уже сейчас они вовсю скупают земли в новых перспективных районах, которые будут интересны и соискателям недвижимости у моря для себя, и инвесторам.
Ольга Пулккинен, In and Out Oy
– В нашей компании общее количество сделок было намного выше, чем в прошлом году. Летом 2021 года был настоящий ажиотаж на дачи и коттеджи в нашем регионе, Юго-Восточной Финляндии. Основные покупатели – финны, которые хотели приобрести себе место для отдыха у береговой линии.
Зарубежный спрос наблюдался в первую очередь со стороны клиентов из стран ЕС. Покупатели в прошлом году совершали дистанционные сделки, которые дают возможность въезда в Финляндию.
Многие российские клиенты превратились из покупателей в продавцов. Все дело в том, что жизненные векторы многих людей поменялись во время пандемии.
Ещё одна интересная тенденция: на рынке Финляндии стали востребованы операции по переоформлению долей собственности на детей и родителей, чтобы они могли посещать страну во время сложностей с пересечением границ.
Цены на недвижимость в больших городах в 2021 году росли, а в маленьких, наоборот, падали – из-за оттока людей. Ещё могу отметить, что финские квартиры, например в Иматре, в прошлом году стали стоить дешевле, а вот стоимость домов и коттеджей остаётся стабильной.
В следующем году мы ожидаем, что спрос на коттеджи и загородные дома несколько поутихнет. Ажиотажа, который наблюдался в летние сезоны 2020 и 2021 года, уже не будет. Мы также прогнозируем спад спроса в сегменте офисных помещений, так как большинство людей сейчас склонны работать удалённо.
Денис Чернов, Russia Sotheby’s International Realty
– В 2021 году рынок недвижимости Таиланда «перезагрузился». Многие застройщики, к сожалению, обанкротились, а некоторые, наоборот, смогли завершить начатое строительство и сдать свои проекты.
Количество сделок на вторичном рынке возросло в два-три раза. На данный момент доля сделок на вторичке примерно сравнялась с первичным рынком, хотя ранее 80% продаж приходилось на новостройки.
Фокус покупателей сейчас сместился с сегмента исключительно инвестиционных объектов в сторону приобретения недвижимости для собственного проживания.
Цены на виллы и таунхаусы не упали, спрос на них сейчас очень высокий. Иногда встречаются предложения от собственников со скидками до 10%, но их мало. Номера в отелях и туристические апартаменты, напротив, потеряли в цене примерно 20–25%.
Количество сделок начало расти в начале 2021 года, а в сентябре-октябре активность покупателей увеличилась в арифметической прогрессии.
Сейчас на рынке очень много покупателей из Китая: их доля составляет примерно 50%, в то время как русскоязычных покупателей около 10%.
Рынок постепенно выходит из кризиса – мы ожидаем, что в следующем году он восстановится на 80–85%. Полное восстановление до уровня докризисных показателей прогнозируется в 2023–2024 годах.
Галина Смирнова, Adriatic Sea Expert
– Пандемия объективно снизила количество сделок. Основной причиной послужило отсутствие прямых рейсов из Российской Федерации. Хотя люди всё же добираются к нам с пересадками через Турцию, Хорватию, Австрию.
Большинство прилетающих – это собственники жилья и отдыхающие. Атмосфера здесь спокойная, справки о вакцинации и ПЦР-тесты требуют только при въезде в страну. Клиентов из России стало значительно меньше. Их пугают высокие затраты на авиаперелёты, но некоторые летят с несколькими пересадками из Сибири, из Екатеринбурга. Зато выросло количество удалённых сделок – сейчас их доля составляет примерно 5–7% от общего количества.
За последние годы построено много новых объектов. Раньше не хватало предложений, а сейчас появилось огромное количество. На строительный рынок зашли девелоперы из Турции. Должна отметить, что строят они качественно.
Стагнация, которая наблюдалась в 2015–2016 годах, прошла. В 2021 году квартиры в новостройках подорожали. Рынки городов Будва и Бар кажутся перенасыщенными. Однако квартиры остаются ходовым товаром. Их с удовольствием приобретают, несмотря на то что цены с мая выросли на 20–25%.
Что касается спроса на строительство вилл и коттеджей, то количество заказов в прошлом году резко упало. Дело в том, что с 2018 года нельзя строить там, где земля не урбанизирована. Легче купить дом на вторичном рынке. Сейчас многие владельцы склонны выставлять свои дома на продажу. Прямых рейсов нет, а содержание недвижимости требует затрат, да ещё и курс рубля к евро понизился. Однако в целом цены в нашей стране не изменились.
В 2022 году мы ожидаем всплеска интереса к Черногории и новую волну покупателей. Что касается цен, то они, скорее всего, вырастут на 7–10% в зависимости от повышения стоимости строительных материалов.
Фото: Unsplash (Roberto Nickson)
