Практические советы арендаторам и арендодателям в Германии

Теги: Германия

С какими сложностями сталкиваются съемщики и собственники жилья в Германии? Можно ли оспорить в суде действия нанимателя-неплательщика или завышенные требования владельца квартиры? Отвечают эксперты.

 

Многие собственники недвижимости, намеренные сдавать ее в аренду, попадают в распространенную ловушку: приобретая у застройщика квартиру, площадь которой рассчитана согласно строительным нормам, владелец сможет сдавать ее только после пересчета площади по жилищным нормативам. Жилая площадь оказывается существенно меньше. Разница между площадью квартиры де-юре и де-факто вызывает ярость у съемщика, которому приходится платить за пустоту, однако не всегда может служить основанием для судебного уменьшения арендной платы или возврата годами выплачивавшихся денежных сумм.
 
Нельзя сказать, что съемщики совсем бесправны. Если в объявлении и договоре нет отметки об освобождении от ответственности за неверный расчет метража, то им следует настаивать на своей позиции и не платить за несуществующие метры. Когда в объявлении метраж прописан расплывчато и имеется оговорка о возможной ошибке в замерах, привлечь собственника к ответственности не получится. Если заявленная площадь помещения на 10% отличается от фактической, съемщик может уменьшить ежемесячную арендную плату, прописанную в договоре, только обратившись в суд. Это правило действует с 2004 года, с марта 2011-го оно относится и к арендуемым меблированным квартирам, сообщает Focus Online.
 
Зачастую события развиваются по следующей схеме: съемщик узнает о разнице в заявленном и реальном метраже и письменно уведомляет собственника, что намерен платить меньше. Владелец квартиры подает на съемщика в суд и выигрывает дело, представив письменные доказательства вины арендатора. Голословные утверждения о несоответствии площадей для суда существенными не являются, для представителей закона все определяют сантиметры жилой площади и то, каким образам она подсчитана. Юристы советуют съемщикам продолжать платить полную стоимость аренды «до прояснения вопроса» и заключения нового соглашения.
 
Проиграв первый суд, можно подать встречный иск. Успех возможен в том случае, если съемщик докажет, что отсутствующая жилплощадь существенно снижает эксплуатационную пригодность жилья, что на деле крайне затруднительно. Шансы выиграть в суде также возрастают, если в объявлении об аренде помимо стоимости аренды, рядом с общей площадью помещения указана стоимость аренды одного «квадрата». Когда съемщик выигрывает второе дело, собственник помещения оплачивает судебные расходы по обоим делам.
 
Потребовать возместить неверно начисленную арендную плату можно только за три последних года. Если съемщик снизил оплату и даже пришел к устному соглашению с собственником, ему не следует тянуть с официальным требованием: через 1,5 года он потеряет законное право на уменьшение арендной платы. То же справедливо и в отношении собственника: если в течение долгого времени (от 1,5 до 3 лет, по мнению разных судей) он соглашался с урезанной платой, то по истечении этого срока подать в суд за недоплату он уже не сможет.
 

 

Справка Prian.ru
 
По-закону, составитель договора не обязан указывать в нем площадь сдаваемых помещений. На практике жилая площадь вписывается почти всегда.
 
Договоры, заключенные до 2004 года и после, подпадают под действие разных нормативных документов. В старых и новых правилах расчета площади квадратные метры неодинаковы. Так «обычный квадрат» должен быть равен по высоте 2 м и более. «Особые квадраты» – над которыми имеется только 1–2 метра свободного пространства – при расчете общего метража учитываются наполовину. Пол у скоса крыши в мансарде, где в полный рост может стоять только маленький ребенок, вообще не учитывается. Балкон, терраса, лоджия или садик на крыше до 2004 года учитывались наполовину, а крытые террасы и зимние сады, вплотную примыкающие к основному строению, относились к полноценной жилой площади. После 2004 года один квадратный метр открытых площадей равен четверти «обычного квадрата». Если же площади такого рода имеют «особую практическую ценность», то они могут рассматриваться как равные половине квадратного метра. Впрочем, термин «особая практическая ценность» – довольно спорный. 
 
Из жилой площади «выпадают» прихожая, туалет, ванная комната, коридор, а также площадь встроенных шкафов, душевых кабин или печей. Подвалы, чердаки, общие помещения, где расположены стиральные машины и котлы отопления, гаражи, а также подъезды никогда не относятся к жилой площади.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать

Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать

Почему стоит инвестировать в немецкую недвижимость прямо сейчас

Девять фактов, подтверждающих, что Германия – по-прежнему один из самых перспективных рынков недвижимости. А может, и самый! Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать