Практические советы арендаторам и арендодателям в Германии

Теги: Германия

С какими сложностями сталкиваются съемщики и собственники жилья в Германии? Можно ли оспорить в суде действия нанимателя-неплательщика или завышенные требования владельца квартиры? Отвечают эксперты.

 

Многие собственники недвижимости, намеренные сдавать ее в аренду, попадают в распространенную ловушку: приобретая у застройщика квартиру, площадь которой рассчитана согласно строительным нормам, владелец сможет сдавать ее только после пересчета площади по жилищным нормативам. Жилая площадь оказывается существенно меньше. Разница между площадью квартиры де-юре и де-факто вызывает ярость у съемщика, которому приходится платить за пустоту, однако не всегда может служить основанием для судебного уменьшения арендной платы или возврата годами выплачивавшихся денежных сумм.
 
Нельзя сказать, что съемщики совсем бесправны. Если в объявлении и договоре нет отметки об освобождении от ответственности за неверный расчет метража, то им следует настаивать на своей позиции и не платить за несуществующие метры. Когда в объявлении метраж прописан расплывчато и имеется оговорка о возможной ошибке в замерах, привлечь собственника к ответственности не получится. Если заявленная площадь помещения на 10% отличается от фактической, съемщик может уменьшить ежемесячную арендную плату, прописанную в договоре, только обратившись в суд. Это правило действует с 2004 года, с марта 2011-го оно относится и к арендуемым меблированным квартирам, сообщает Focus Online.
 
Зачастую события развиваются по следующей схеме: съемщик узнает о разнице в заявленном и реальном метраже и письменно уведомляет собственника, что намерен платить меньше. Владелец квартиры подает на съемщика в суд и выигрывает дело, представив письменные доказательства вины арендатора. Голословные утверждения о несоответствии площадей для суда существенными не являются, для представителей закона все определяют сантиметры жилой площади и то, каким образам она подсчитана. Юристы советуют съемщикам продолжать платить полную стоимость аренды «до прояснения вопроса» и заключения нового соглашения.
 
Проиграв первый суд, можно подать встречный иск. Успех возможен в том случае, если съемщик докажет, что отсутствующая жилплощадь существенно снижает эксплуатационную пригодность жилья, что на деле крайне затруднительно. Шансы выиграть в суде также возрастают, если в объявлении об аренде помимо стоимости аренды, рядом с общей площадью помещения указана стоимость аренды одного «квадрата». Когда съемщик выигрывает второе дело, собственник помещения оплачивает судебные расходы по обоим делам.
 
Потребовать возместить неверно начисленную арендную плату можно только за три последних года. Если съемщик снизил оплату и даже пришел к устному соглашению с собственником, ему не следует тянуть с официальным требованием: через 1,5 года он потеряет законное право на уменьшение арендной платы. То же справедливо и в отношении собственника: если в течение долгого времени (от 1,5 до 3 лет, по мнению разных судей) он соглашался с урезанной платой, то по истечении этого срока подать в суд за недоплату он уже не сможет.
 

 

Справка Prian.ru
 
По-закону, составитель договора не обязан указывать в нем площадь сдаваемых помещений. На практике жилая площадь вписывается почти всегда.
 
Договоры, заключенные до 2004 года и после, подпадают под действие разных нормативных документов. В старых и новых правилах расчета площади квадратные метры неодинаковы. Так «обычный квадрат» должен быть равен по высоте 2 м и более. «Особые квадраты» – над которыми имеется только 1–2 метра свободного пространства – при расчете общего метража учитываются наполовину. Пол у скоса крыши в мансарде, где в полный рост может стоять только маленький ребенок, вообще не учитывается. Балкон, терраса, лоджия или садик на крыше до 2004 года учитывались наполовину, а крытые террасы и зимние сады, вплотную примыкающие к основному строению, относились к полноценной жилой площади. После 2004 года один квадратный метр открытых площадей равен четверти «обычного квадрата». Если же площади такого рода имеют «особую практическую ценность», то они могут рассматриваться как равные половине квадратного метра. Впрочем, термин «особая практическая ценность» – довольно спорный. 
 
Из жилой площади «выпадают» прихожая, туалет, ванная комната, коридор, а также площадь встроенных шкафов, душевых кабин или печей. Подвалы, чердаки, общие помещения, где расположены стиральные машины и котлы отопления, гаражи, а также подъезды никогда не относятся к жилой площади.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Жилая недвижимость Германии: где искать инвестиционный объект?

Какие города Германии считаются самыми привлекательными для инвестиций? Сколько денег понадобится для покупки местной квартиры? И как будут меняться цены в 2018 году? Статья будет полезна для всех, кто планирует зарабатывать на немецкой недвижимости. Читать

Инвестору на заметку: в какую недвижимость Германии вкладывать деньги

Недвижимость в Германии – инвестиционная цель №1 для многих иностранных покупателей. Собственность в стране с самой сильной экономикой Европы может приносить прибыль. Спрос и цены растут. Но доходность каждого отдельного объекта зависит от множества параметров и различается в разы. Как же подобрать максимально выгодный вариант для себя? Своим взглядом на рынок недвижимости Германии и перспективные направления для инвестиций поделилась Екатерина Демидова из компании DEM-GROUP. Читать

25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»? Читать