Практические советы арендаторам и арендодателям в Германии

Теги: Германия

С какими сложностями сталкиваются съемщики и собственники жилья в Германии? Можно ли оспорить в суде действия нанимателя-неплательщика или завышенные требования владельца квартиры? Отвечают эксперты.

 

Многие собственники недвижимости, намеренные сдавать ее в аренду, попадают в распространенную ловушку: приобретая у застройщика квартиру, площадь которой рассчитана согласно строительным нормам, владелец сможет сдавать ее только после пересчета площади по жилищным нормативам. Жилая площадь оказывается существенно меньше. Разница между площадью квартиры де-юре и де-факто вызывает ярость у съемщика, которому приходится платить за пустоту, однако не всегда может служить основанием для судебного уменьшения арендной платы или возврата годами выплачивавшихся денежных сумм.
 
Нельзя сказать, что съемщики совсем бесправны. Если в объявлении и договоре нет отметки об освобождении от ответственности за неверный расчет метража, то им следует настаивать на своей позиции и не платить за несуществующие метры. Когда в объявлении метраж прописан расплывчато и имеется оговорка о возможной ошибке в замерах, привлечь собственника к ответственности не получится. Если заявленная площадь помещения на 10% отличается от фактической, съемщик может уменьшить ежемесячную арендную плату, прописанную в договоре, только обратившись в суд. Это правило действует с 2004 года, с марта 2011-го оно относится и к арендуемым меблированным квартирам, сообщает Focus Online.
 
Зачастую события развиваются по следующей схеме: съемщик узнает о разнице в заявленном и реальном метраже и письменно уведомляет собственника, что намерен платить меньше. Владелец квартиры подает на съемщика в суд и выигрывает дело, представив письменные доказательства вины арендатора. Голословные утверждения о несоответствии площадей для суда существенными не являются, для представителей закона все определяют сантиметры жилой площади и то, каким образам она подсчитана. Юристы советуют съемщикам продолжать платить полную стоимость аренды «до прояснения вопроса» и заключения нового соглашения.
 
Проиграв первый суд, можно подать встречный иск. Успех возможен в том случае, если съемщик докажет, что отсутствующая жилплощадь существенно снижает эксплуатационную пригодность жилья, что на деле крайне затруднительно. Шансы выиграть в суде также возрастают, если в объявлении об аренде помимо стоимости аренды, рядом с общей площадью помещения указана стоимость аренды одного «квадрата». Когда съемщик выигрывает второе дело, собственник помещения оплачивает судебные расходы по обоим делам.
 
Потребовать возместить неверно начисленную арендную плату можно только за три последних года. Если съемщик снизил оплату и даже пришел к устному соглашению с собственником, ему не следует тянуть с официальным требованием: через 1,5 года он потеряет законное право на уменьшение арендной платы. То же справедливо и в отношении собственника: если в течение долгого времени (от 1,5 до 3 лет, по мнению разных судей) он соглашался с урезанной платой, то по истечении этого срока подать в суд за недоплату он уже не сможет.
 

 

Справка Prian.ru
 
По-закону, составитель договора не обязан указывать в нем площадь сдаваемых помещений. На практике жилая площадь вписывается почти всегда.
 
Договоры, заключенные до 2004 года и после, подпадают под действие разных нормативных документов. В старых и новых правилах расчета площади квадратные метры неодинаковы. Так «обычный квадрат» должен быть равен по высоте 2 м и более. «Особые квадраты» – над которыми имеется только 1–2 метра свободного пространства – при расчете общего метража учитываются наполовину. Пол у скоса крыши в мансарде, где в полный рост может стоять только маленький ребенок, вообще не учитывается. Балкон, терраса, лоджия или садик на крыше до 2004 года учитывались наполовину, а крытые террасы и зимние сады, вплотную примыкающие к основному строению, относились к полноценной жилой площади. После 2004 года один квадратный метр открытых площадей равен четверти «обычного квадрата». Если же площади такого рода имеют «особую практическую ценность», то они могут рассматриваться как равные половине квадратного метра. Впрочем, термин «особая практическая ценность» – довольно спорный. 
 
Из жилой площади «выпадают» прихожая, туалет, ванная комната, коридор, а также площадь встроенных шкафов, душевых кабин или печей. Подвалы, чердаки, общие помещения, где расположены стиральные машины и котлы отопления, гаражи, а также подъезды никогда не относятся к жилой площади.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Как купить недвижимость и доход одновременно: фильм для инвесторов

Какая цель на самом деле стоит перед вами, как инвестором? Какой объект может стать основой кэш-генератора? Что нужно знать о создании компании, которая будет кэш-генератором? Какие права и обязанности будут у вас, как у владельца такой компании? Ответы на вопросы в нашем фильме – в одном клике от вас! Читать

Есть мнение: инвесторам в жилую недвижимость Германии стоит избегать крупных городов

Насколько в Германии велик риск образования «пузыря» на рынке недвижимости? В чем преимущество немецких городов со средним населением перед мегаполисами? Какие тенденции будут наблюдаться в 2017 году в сегментах торговой, жилой и офисной недвижимости? И какие законодательные изменения ждут покупателей? На эти вопросы отвечает руководитель компании Invest-in-Germany Ольга Мюллер. Читать

КЭШ-ГЕНЕРАТОР: Получаем доход с первого дня инвестиции

Успешную инвестицию сегодня может обеспечить эффективная ИДЕЯ! Ведь как часто за абстрактными рассуждениями и цифрами инвестор не видит конкретного предложения. Или оно кажется сложным и непонятным, а ведь прозрачность и надежность – непременные требования. Или – еще один популярный вариант – предложенные условия при ближайшем рассмотрении оказываются не столь эффективными. Идея и ее реализация от холдинга ST 77 и компании BiG Property – кэш-генератор. Уникальная система получения дохода от недвижимости в предложении от профессионалов немецкого рынка. Читать

Готовый бизнес: ВНЖ и недвижимость в Германии

При каких условиях можно получить вид на жительство в Германии? Можно ли управлять своим бизнесом дистанционно? Кому не подходят инвестиции в немецкий рынок? В десятой, финальной части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о возможностях, которые эта страна предоставляет иностранным инвесторам. Читать

Куда инвестировать? Виды торговой недвижимости в Германии

Торговая недвижимость – самый популярный сектор у тех, кто планирует вкладывать деньги в немецкие коммерческие площади. Рассмотрим, какие форматы торговли встречаются в Германии, каковы средние арендные ставки и куда лучше инвестировать иностранцам. В проблеме помогает разобраться Ольга Мюллер, управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany. Читать