Стоит ли покупать квартиру в немецком бизнес-центре

25 апреля 2011 года
Теги: Германия

Бизнес-центры и торговые комплексы рождаются, живут, пустеют и умирают… Однако в своей «второй жизни» они могут превращаться в многоквартирные дома. Немецкие эксперты все чаще заявляют о перенасыщении рынка офисной и коммерческой недвижимости страны: проблема нерентабельных центров решается путем санации и перевода пустующих площадей в жилой фонд. Есть ли смысл присмотреться к таким домам?

 

Если офисное или торговое здание расположено в «проходном» месте, да еще и в городе с высокими арендными ставками, то его владельцы, конечно, будут ждать до последнего, надеясь все-таки заполучить арендаторов и спекулируя на стоимости аренды. Однако в таких городах, как Мюнхен, Франкфурт-на-Майне или Гамбург разница между рентабельностью от сдачи в аренду офиса и от продажи квартиры близка к нулю, и на особые «барыши» от аренды рассчитывать не приходится. Поэтому, чтобы минимизировать убытки от простоя, собственники недвижимости начинают «шевелиться» и готовы рисковать, реконструируя пустующие площади.
 
Так, на последних этажах офисных высоток появляются пентхаусы площадью по 400-500 кв. м, на крышах раскидываются террасы для любителей полюбоваться на городские перспективы. В ходе санации из старых зданий извлекается вся электрическая, водопроводная и другая техническая «начинка», и только лифтовые шахты строители предпочитают не трогать, опасаясь нарушить прочность бетонных конструкций. 
 
Зачастую, помимо удачного адреса, в районе с развитой инфраструктурой бывшие офисные и торговые центры имеют и ряд иных преимуществ. Так, например, потолки в домах малой и средней этажности, спроектированных до 1978 года, обычно существенно выше, чем в более поздних постройках. В глубоких подвалах-бункерах строители размещают многоуровневые подземные гаражи. 
 
Лучше всего перепрофилируются дома постройки 60-х годов прошлого века, имеющие стальные каркасные конструкции, что дает возможность развернуться фантазии современных архитекторов. К тому же этот тип домов (возведенных до начала массовой застройки) нередко насчитывает 12-13 м в ширину и около 40 м в длину, что позволяет найти место как минимум для двух лестничных шахт
 
Существуют даже специальные фирмы, помогающие владельцам проблемной недвижимости разобраться в целесообразности и сроках окупаемости санации, в выборе того или иного типа здания (отель, общежитие, библиотека, жилой дом, ресторан), в который они хотели бы перестроить принадлежащие им площади. В каждом случае решение принимается индивидуально. Особенно показательны в данном контексте «кармические» превращения комплекса Westendrondell, который в свое время был возведен как жилой дом, потом стал офисным центром, а теперь объединяет 14 апартаментов класса «люкс».
 
За последний месяц во Франкфурте-на-Майне были представлены сразу два масштабных проекта, еще несколько находятся на стадии разработки или реконструкции. Довольно много санируемых зданий сосредоточено в этом городе в районе Нидеррад. В прошлом году подобным образом во Франкфурте появилось не менее 590 квартир. Казалось бы – это капля в море, по сравнению с 2 млн кв. м пустующих офисных и коммерческих площадей в мегаполисе, обитателям которого столь необходимо доступное жилье. Однако, если учесть, что в том же городе за 2010 год было сдано в эксплуатацию всего 2700 готовых квартир в новых домах, ситуация предстает в несколько ином свете.
 
В Гамбурге строители ежегодно планируют сдавать в эксплуатацию по 6 тысяч квартир в новых домах, на деле же, по данным Financial Times, за этот срок строится и сдается не более 3 тысяч. При этом покупательский спрос покрывается от силы на 20-30%.
 
Как сообщает Financial Times, реконструкция морально устаревшего здания в современные апартаменты обходится недешево, да и сроки реализации подобного жилья могут сильно затягиваться. Поэтому девелоперским компаниям приходится подыскивать надежного и, что немаловажно, терпеливого инвестора. К тому же, если же суммировать затраты по разработке и строительству проекта со всеми обязательными налогами (включая 20% НДС при последующей продаже квартир), становится понятно, почему многие собственники пустующих торговых и бизнес-центров не торопятся перестраивать их в жилье.
 
Небольшие квартиры, конечно, могли бы распродаваться быстрее, но их создание обходится компании-застройщику значительно дороже, так как возрастают затраты на обустройство отдельных входов, кухонь, санузлов, коридоров и внутренних перегородок. Экономически выгоднее переделывать здания в престижные квартиры большого метража, поскольку при такой реконструкции потребуется в основном сносить старые, а не возводить новые стены.
 
«Гибкость» чиновников нередко даже важнее финансового обеспечения проекта. Решившись на санкцию, компании стараются максимально увеличить полезную площадь, готовы перестраивать и сносить, смело «вылезая» за имеющиеся границы здания, однако уговорить государственные инспекции одобрить смелые архитектурные решения бывает нелегко. Проектировщикам приходится отстаивать каждый новый балкон и лишний выход на крышу. После подготовки всех необходимых документов еще как минимум полгода потребуется на получение разрешения на строительство от городских властей. По опыту экспертов крупной немецкой девелоперской компании DIH, в отдельных случаях ожидание «зеленого света» может растянуться и на год.
 
И все же, несмотря на все трудности, санкция обходится инвесторам дешевле строительства новых зданий. Более того, она экономит время компании-девелопера. Если учесть снижение вредного воздействия человека на окружающую среду и бережное отношение к ресурсам, то становится понятно, почему в экологически ориентированной Германии, тенденции санации и редевелопмента не только сохраняются, но даже постепенно набирают обороты.
 
При этом нельзя сказать, что квартиры в бывших офисных и торговых центрах достаются покупателям дешевле. При средней стоимости «квадрата» порядка €4 тыс., цена жилья в санированном доме может составлять €700 тыс. и больше. Однако спрос на объекты в облагороженных внешне и внутренне зданиях, по мнению аналитиков компании DIH, остается стабильным, несмотря ни на какие финансовые катаклизмы. 
 
 
 
Комментарии эксперта
 
Арнольд Фирт, директор компании Mr.Haus
 
Лет пять-семь назад девелоперы активно выкупали старые заводы и другие объекты коммерческой недвижимости и перестраивали их в жилые помещения. Возможно, этот бум был связан с тем, что многие производственные предприятия тогда выносились за пределы городов, а здания, в которых он располагались, оставались пустовать. Однако сейчас подобной реконструкцией в Германии массово не занимаются. Если такие объекты иногда и предлагаются на рынке, то особого интереса к ним со стороны россиян мы не замечаем.
 
Вообще, россиян в Германии больше интересует экономичное жилье стоимостью до €35 тыс. Мы такие объекты называем «семечками», потому что они очень быстро продаются, буквально разлетаются словно семечки. Например, в городах-миллионниках за такую сумму можно приобрести типовую одно-двухкомнатную квартиру площадью около 45 кв. м. Большее по площади жилье менее популярно у россиян, так как люди обычно не планируют постоянно проживать в купленной квартире. Также многие россияне приобретают недвижимость в Германии для последующей сдачи в аренду и получают при этом доход 8-10% годовых.
 
Элитным жильем россияне интересуются, однако реальные сделки проходят редко. Такое ощущение, что людям просто любопытно узнать, что представляют собой замки в Германии. Стоимость объектов класса люкс зависит от месторасположения. Самые дорогие города в стране – это Мюнхен и Гамбург. В Мюнхене стоимость квадратного метра обычной квартиры начинается от €2,5 тыс., а в хороших новостройках – около €4-6 тыс. Например, около €400 тыс. там будет стоить квартира площадью 100 кв. м в современном жилом комплексе. А в маленьких городах Германии за €800 тыс. можно купить шикарный частный дом. 
 
 
Юлия Титова, директор агентства недвижимости Rentsale
 
В Южной Германии бизнес-центры не перестраиваются в жилые объекты, поэтому оценить ситуацию сложно. Однако полагаю, что перестройка бизнес-центров в жилье – это плохой знак: бизнес прогорает – значит, и вложение в жилую недвижимость в этом районе не слишком перспективно...
 
Запросы по элитной недвижимости в Германии у нас есть, но в основном клиентов интересует Баден-Баден или аналогичные населенные пункты. В целом, на мой взгляд, сегмент действительно стоящей элитной недвижимости в Германии достаточно узкий – более узкий, чем во многих других странах, так как в этой страны спросом пользуются центры бизнеса, а не международные туристические центры, спрос на недвижимость в которых подогревается иностранцами.
 
Сегмент элитной недвижимости существует в любой стране, однако наиболее ценным он представляется на роскошных курортах, например во Франции или Италии. В Германии же мы достаточно редко сталкиваемся с элитной недвижимостью: как правило, жилье здесь покупают для инвестиций и обычно в ценовом диапазоне от €200 тыс. до €800 тыс.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Инвестируем в стабильность. Обзор рынка недвижимости Германии – 2017-2018

Экономика снова в плюсе. Цены на квартиры в мегаполисах близки к пику. Иностранцы ищут новые регионы и типы объектов для получения максимального дохода. Перед вами обзор рынка недвижимости Германии – самой популярной страны у тех, кто хочет зарабатывать на квадратных метрах. Читать

Жилая недвижимость Германии: где искать инвестиционный объект?

Какие города Германии считаются самыми привлекательными для инвестиций? Сколько денег понадобится для покупки местной квартиры? И как будут меняться цены в 2018 году? Статья будет полезна для всех, кто планирует зарабатывать на немецкой недвижимости. Читать

Инвестору на заметку: в какую недвижимость Германии вкладывать деньги

Недвижимость в Германии – инвестиционная цель №1 для многих иностранных покупателей. Собственность в стране с самой сильной экономикой Европы может приносить прибыль. Спрос и цены растут. Но доходность каждого отдельного объекта зависит от множества параметров и различается в разы. Как же подобрать максимально выгодный вариант для себя? Своим взглядом на рынок недвижимости Германии и перспективные направления для инвестиций поделилась Екатерина Демидова из компании DEM-GROUP. Читать

25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать