Поиск по статьям

Стоит ли покупать квартиру в немецком бизнес-центре

25 апреля 2011 года
Теги: Германия

Бизнес-центры и торговые комплексы рождаются, живут, пустеют и умирают… Однако в своей «второй жизни» они могут превращаться в многоквартирные дома. Немецкие эксперты все чаще заявляют о перенасыщении рынка офисной и коммерческой недвижимости страны: проблема нерентабельных центров решается путем санации и перевода пустующих площадей в жилой фонд. Есть ли смысл присмотреться к таким домам?

 

Если офисное или торговое здание расположено в «проходном» месте, да еще и в городе с высокими арендными ставками, то его владельцы, конечно, будут ждать до последнего, надеясь все-таки заполучить арендаторов и спекулируя на стоимости аренды. Однако в таких городах, как Мюнхен, Франкфурт-на-Майне или Гамбург разница между рентабельностью от сдачи в аренду офиса и от продажи квартиры близка к нулю, и на особые «барыши» от аренды рассчитывать не приходится. Поэтому, чтобы минимизировать убытки от простоя, собственники недвижимости начинают «шевелиться» и готовы рисковать, реконструируя пустующие площади.
 
Так, на последних этажах офисных высоток появляются пентхаусы площадью по 400-500 кв. м, на крышах раскидываются террасы для любителей полюбоваться на городские перспективы. В ходе санации из старых зданий извлекается вся электрическая, водопроводная и другая техническая «начинка», и только лифтовые шахты строители предпочитают не трогать, опасаясь нарушить прочность бетонных конструкций. 
 
Зачастую, помимо удачного адреса, в районе с развитой инфраструктурой бывшие офисные и торговые центры имеют и ряд иных преимуществ. Так, например, потолки в домах малой и средней этажности, спроектированных до 1978 года, обычно существенно выше, чем в более поздних постройках. В глубоких подвалах-бункерах строители размещают многоуровневые подземные гаражи. 
 
Лучше всего перепрофилируются дома постройки 60-х годов прошлого века, имеющие стальные каркасные конструкции, что дает возможность развернуться фантазии современных архитекторов. К тому же этот тип домов (возведенных до начала массовой застройки) нередко насчитывает 12-13 м в ширину и около 40 м в длину, что позволяет найти место как минимум для двух лестничных шахт
 
Существуют даже специальные фирмы, помогающие владельцам проблемной недвижимости разобраться в целесообразности и сроках окупаемости санации, в выборе того или иного типа здания (отель, общежитие, библиотека, жилой дом, ресторан), в который они хотели бы перестроить принадлежащие им площади. В каждом случае решение принимается индивидуально. Особенно показательны в данном контексте «кармические» превращения комплекса Westendrondell, который в свое время был возведен как жилой дом, потом стал офисным центром, а теперь объединяет 14 апартаментов класса «люкс».
 
За последний месяц во Франкфурте-на-Майне были представлены сразу два масштабных проекта, еще несколько находятся на стадии разработки или реконструкции. Довольно много санируемых зданий сосредоточено в этом городе в районе Нидеррад. В прошлом году подобным образом во Франкфурте появилось не менее 590 квартир. Казалось бы – это капля в море, по сравнению с 2 млн кв. м пустующих офисных и коммерческих площадей в мегаполисе, обитателям которого столь необходимо доступное жилье. Однако, если учесть, что в том же городе за 2010 год было сдано в эксплуатацию всего 2700 готовых квартир в новых домах, ситуация предстает в несколько ином свете.
 
В Гамбурге строители ежегодно планируют сдавать в эксплуатацию по 6 тысяч квартир в новых домах, на деле же, по данным Financial Times, за этот срок строится и сдается не более 3 тысяч. При этом покупательский спрос покрывается от силы на 20-30%.
 
Как сообщает Financial Times, реконструкция морально устаревшего здания в современные апартаменты обходится недешево, да и сроки реализации подобного жилья могут сильно затягиваться. Поэтому девелоперским компаниям приходится подыскивать надежного и, что немаловажно, терпеливого инвестора. К тому же, если же суммировать затраты по разработке и строительству проекта со всеми обязательными налогами (включая 20% НДС при последующей продаже квартир), становится понятно, почему многие собственники пустующих торговых и бизнес-центров не торопятся перестраивать их в жилье.
 
Небольшие квартиры, конечно, могли бы распродаваться быстрее, но их создание обходится компании-застройщику значительно дороже, так как возрастают затраты на обустройство отдельных входов, кухонь, санузлов, коридоров и внутренних перегородок. Экономически выгоднее переделывать здания в престижные квартиры большого метража, поскольку при такой реконструкции потребуется в основном сносить старые, а не возводить новые стены.
 
«Гибкость» чиновников нередко даже важнее финансового обеспечения проекта. Решившись на санкцию, компании стараются максимально увеличить полезную площадь, готовы перестраивать и сносить, смело «вылезая» за имеющиеся границы здания, однако уговорить государственные инспекции одобрить смелые архитектурные решения бывает нелегко. Проектировщикам приходится отстаивать каждый новый балкон и лишний выход на крышу. После подготовки всех необходимых документов еще как минимум полгода потребуется на получение разрешения на строительство от городских властей. По опыту экспертов крупной немецкой девелоперской компании DIH, в отдельных случаях ожидание «зеленого света» может растянуться и на год.
 
И все же, несмотря на все трудности, санкция обходится инвесторам дешевле строительства новых зданий. Более того, она экономит время компании-девелопера. Если учесть снижение вредного воздействия человека на окружающую среду и бережное отношение к ресурсам, то становится понятно, почему в экологически ориентированной Германии, тенденции санации и редевелопмента не только сохраняются, но даже постепенно набирают обороты.
 
При этом нельзя сказать, что квартиры в бывших офисных и торговых центрах достаются покупателям дешевле. При средней стоимости «квадрата» порядка €4 тыс., цена жилья в санированном доме может составлять €700 тыс. и больше. Однако спрос на объекты в облагороженных внешне и внутренне зданиях, по мнению аналитиков компании DIH, остается стабильным, несмотря ни на какие финансовые катаклизмы. 
 
 
 
Комментарии эксперта
 
Арнольд Фирт, директор компании Mr.Haus
 
Лет пять-семь назад девелоперы активно выкупали старые заводы и другие объекты коммерческой недвижимости и перестраивали их в жилые помещения. Возможно, этот бум был связан с тем, что многие производственные предприятия тогда выносились за пределы городов, а здания, в которых он располагались, оставались пустовать. Однако сейчас подобной реконструкцией в Германии массово не занимаются. Если такие объекты иногда и предлагаются на рынке, то особого интереса к ним со стороны россиян мы не замечаем.
 
Вообще, россиян в Германии больше интересует экономичное жилье стоимостью до €35 тыс. Мы такие объекты называем «семечками», потому что они очень быстро продаются, буквально разлетаются словно семечки. Например, в городах-миллионниках за такую сумму можно приобрести типовую одно-двухкомнатную квартиру площадью около 45 кв. м. Большее по площади жилье менее популярно у россиян, так как люди обычно не планируют постоянно проживать в купленной квартире. Также многие россияне приобретают недвижимость в Германии для последующей сдачи в аренду и получают при этом доход 8-10% годовых.
 
Элитным жильем россияне интересуются, однако реальные сделки проходят редко. Такое ощущение, что людям просто любопытно узнать, что представляют собой замки в Германии. Стоимость объектов класса люкс зависит от месторасположения. Самые дорогие города в стране – это Мюнхен и Гамбург. В Мюнхене стоимость квадратного метра обычной квартиры начинается от €2,5 тыс., а в хороших новостройках – около €4-6 тыс. Например, около €400 тыс. там будет стоить квартира площадью 100 кв. м в современном жилом комплексе. А в маленьких городах Германии за €800 тыс. можно купить шикарный частный дом. 
 
 
Юлия Титова, директор агентства недвижимости Rentsale
 
В Южной Германии бизнес-центры не перестраиваются в жилые объекты, поэтому оценить ситуацию сложно. Однако полагаю, что перестройка бизнес-центров в жилье – это плохой знак: бизнес прогорает – значит, и вложение в жилую недвижимость в этом районе не слишком перспективно...
 
Запросы по элитной недвижимости в Германии у нас есть, но в основном клиентов интересует Баден-Баден или аналогичные населенные пункты. В целом, на мой взгляд, сегмент действительно стоящей элитной недвижимости в Германии достаточно узкий – более узкий, чем во многих других странах, так как в этой страны спросом пользуются центры бизнеса, а не международные туристические центры, спрос на недвижимость в которых подогревается иностранцами.
 
Сегмент элитной недвижимости существует в любой стране, однако наиболее ценным он представляется на роскошных курортах, например во Франции или Италии. В Германии же мы достаточно редко сталкиваемся с элитной недвижимостью: как правило, жилье здесь покупают для инвестиций и обычно в ценовом диапазоне от €200 тыс. до €800 тыс.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Вид на жительство в Европе без права работы – сравнительный обзор

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

Лейпциг: так выглядит город надежды

Здесь будет много восклицательных знаков. Что поделать: невероятное впечатление произвел Лейпциг – просто незабываемое! Вот уж точно – «место для жизни». С учетом того, что лет 30 назад он практически не отличался от других городов восточной Германии (да и не худших образцов в России), остается восхищаться, завидовать и сокрушенно разводить руками: «Умеют же черти!» По порядку... Читать

Советы немецких юристов: конфликты с арендаторами и как их избежать

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах. Читать

Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Наверное, каждый, кто хоть немного интересуется инвестициями в зарубежную недвижимость, подумывал о Мюнхене. Это самый ликвидный локальный рынок Германии, где только за 2017 год жилье подорожало на 13,7%. Обратная сторона надежности вложений – низкая доходность, до 3% годовых. И высокий порог входа – обычно от полумиллиона евро. Если вас останавливало именно это, прочитайте нашу статью. Идея инвестиций в бизнес-апартаменты должна вам понравиться. Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать