Их дом – их крепость? Обзор рынка Великобритании на ноябрь 2009 года

Предпочтения россиян при покупке недвижимости в Великобритании достаточно разнообразны, и трудно выделить типовые объекты, которые покупают большинство наших соотечественников. Как говорят некоторые риэлторы, россияне часто и сами не знают, зачем же они покупают недвижимость в Великобритании. Хотя значительную часть из них составляют те, чьи дети обучаются в местных учебных заведениях. По данным Дмитрия Бабичева из компании «Бабичев Консалтантс», россияне составляют 12% от числа всех иностранных покупателей британской недвижимости. В сегменте элитной недвижимости Александр Левин из компании London Invest приводит более высокий показатель – около 20%. Также активно недвижимостью в Британии интересуются американцы и арабы.

Если формировать портрет российского покупателя недвижимости Лондона, в том числе элитной, мы увидим, что это житель Москвы или Петербурга, уже имеющий определенный портфель недвижимости, в частности квартиру в российской столице, загородный дом, квартиру или виллу за границей, и нередко – недвижимость в России или за рубежом, приобретенную исключительно с инвестиционными целями. Основными предпочтениями для таких покупателей являются новые или реконструированные объекты, наличие охраны и паркинга, а также прекрасное техническое состояние объекта.

Рынок недвижимости в недавнем прошлом

С 1960-70-х годов стоимость недвижимости в Лондоне увеличивалась в два раза каждые семь лет – такие данные приводит Дмитрий Бабичев. То есть квартира, приобретенная в 1997 году за £23 тыс., в 2007-м стоила уже £55-60 тыс. Нетрудно посчитать, какую сумму выиграл бы владелец такой квартиры, скажем, к 2011 году. Если бы не кризис.

Ситуация на рынке недвижимости Великобритании в корне изменилась в 2007 году, когда началось снижение цен. Вплоть до осени 2009-го вести из Туманного Альбиона напоминали новостные ленты с полей сражения, а статистика не раз свидетельствовала о многолетних антирекордах.

Так, объемы продаж недвижимости уже в мае 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007-го упали на 37%. Спустя несколько месяцев, в августе, Королевский Институт оценщиков Великобритании (RICS) охарактеризовал уровень продаж как самый низкий за последние 30 лет. Начало 2009 года показало новое снижение. Объем продаж за первые три месяца оказался на 59,9% ниже, чем за аналогичный период 2008-го.

Положение со строительством вряд ли выглядит более радужно. Темпы возведения новостроек в июне 2008 года были отброшены к показателям полувековой давности – к 1945-му. В целом в 2008 году, по данным британской Ассоциации производителей строительных материалов (Construction Products Association, CPA) и ведущей международной аудиторской компании Ernst&Young, было возведено на треть меньше объектов, чем в предыдущем году: 135 тысяч против 203,5 тысяч. Таким образом, без учета военного времени 1939-1945 годов, этот показатель откатился к 1924-му.

А что же с ценами? Темпы падения, начавшегося еще в 2007 году, уже в июле 2008-го были названы самыми стремительными за последние 16 лет. В результате снижение за год, по отношению к июлю 2007 года, составило 8,1%. Но настоящий обвал цен в Великобритании начался с осени 2008-го, когда обанкротился Lehman Brothers – крупнейший американский инвестиционный банк. Уже в декабре 2008 года стоимость британской недвижимости по сравнению с пиковыми показателями лета 2007-го снизилась на 18%.

По данным Дмитрия Бабичева, в марте 2009 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года падение цен в целом по стране составило от 5% до 20%, в зависимости от региона. В некоторых северных городах, например Манчестере, падение достигло 30%. Там это связано с переизбытком жилья, возведенного ранее по программе властей для привлечения жителей.

Решающей стала весна 2009 года: достигнув «дна», цены поползли вверх. По словам Александра Левина, начиная с марта, недвижимость прибавляла по 1-1,5% в месяц. В то же время рынок продолжало лихорадить, рост не был стабильным. Так, в апреле средняя стоимость жилья в Великобритании снизилась на 1,7% по сравнению с предыдущим месяцем, сообщал ипотечный банк Halifax (по данным строительного общества Nationwide – 0,4%). В октябре 2009-го цены выросли на 2% относительно прошлого года.

Элитная недвижимость пострадала не меньше. В октябре 2008 года годовое падение цен на апартаменты и дома в центре Лондона составило 4,5%. По данным компании Knight Frank, за 2008 год объекты центра столицы стоимостью от £1 млн потеряли в цене 17,2%. Пик падения, пришедшийся на март 2009-го, привел к увеличению этого показателя до 23%. Однако объемы продаж элитной недвижимости в первом квартале 2009 года увеличились по сравнению с аналогичным периодом 2008-го на 28%.

Коммерческая недвижимость

Только за начальный период кризиса – с июня 2007 года по июнь 2008-го – количество незанятых офисных площадей в лондонском районе Сити, одном из крупнейших финансовых центров не только Британии, но и мира, увеличилось на 90%. Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2008 году составили на 65% меньше, чем в 2007-м.

Однако среди россиян коммерческая недвижимость не так популярна, как жилая. По мнению Дмитрия Бабичева, это связано с более сложным процессом финансирования и более низким уровнем доходности – менее 5% годовых.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Ипотека

По данным компании LondonDom.com, благодаря грамотной политике правительства Великобритании в стране удалось избежать огромного количества отчуждаемой за долги недвижимости. В частности, существенное снижение размера ипотечных выплат позволило даже потерявшим работу сохранить жилье.

Однако статистические данные неутешительные. Уже летом 2008 года из-за опасности невозврата кредитов банки ужесточили требования к заемщикам. Если в 2007-м требовалось лишь 10% собственных средств, в 2008-м эта сумма составляла в среднем 22%. А явление, когда заемщик после отказов банка обращался за кредитом в пятый раз подряд, уже нельзя было назвать редким. Суммарный объем выданных в 2008 году кредитов снизился вдвое (на 51%) по сравнению с 2007-м.

В 2009 году ситуация стала выравниваться. В июле по сравнению с аналогичным периодом 2008-го в Великобритании было выдано кредитов на 77% больше. Средний размер кредита, по данным Британской ассоциации банкиров, составила £139,7 тыс. В то же время, несмотря на рост, годовое падение объема кредитования (с октября 2008 года по октябрь 2009-го) составило 36%.

Сейчас кредиты выдаются по ставке от 4% годовых, из собственных средств потребуется вложить 20-30% от суммы покупки.

Какую недвижимость покупать?

Недвижимость Лондона – не для покупателей жилья эконом-класса. Статус столицы одной из наиболее финансово благополучных стран Европы и мира обусловливает высокие цены. Так, в лучших районах Лондона стоимость квадратного метра начинается с £8 тыс. и доходит в наиболее престижных до £30-40 тыс. В то же время в более скромных районах, по словам Дмитрия Бабичева, можно найти жилье и за £50 тыс. Вопрос в том, какого уровня оно будет.

Итак, какие из лондонских районов наиболее интересны? Пожалуй, самый дорогой и престижный из них – один из центральных районов Белгравия (Belgravia). Цены на недвижимость здесь заоблачные, при этом сделки проходят крайне редко из-за ограниченного предложения. Соседствует с этим районом Челси (Chelsea), также один из самых престижных, но предлагаемых здесь к продаже объектов больше. Расположенный рядом Вестминстер (Westminster) является одним из наиболее удобных в транспортном отношении. Несмотря на центральное расположение здесь достаточно спокойно и тихо, а цены ощутимо ниже, чем в Белгравии. Среди лучших – район Ноттинг Хилл (Notting Hill). Здесь сохранилось множество небольших особняков викторианской эпохи.

В 15 км от центра Лондона расположен район Уимблдон (Wimbledon), известный благодаря проведению ежегодного теннисного турнира. Несмотря на некоторую удаленность от основной части столицы, недвижимость Уимблдона постоянно растет в цене.

При желании учиться или работать в Лондоне, но отсутствии возможности приобрести там жилье можно обратить внимание на более удаленные города. Например, к северу от столицы расположен Корби – небольшой промышленный город. Добраться от него до Лондона по скоростной железной дороге можно за 30 минут, а недвижимость в разы дешевле столичной.

Или, например, Плимут – город-порт на юго-западе Англии. Несмотря на то что русских там практически нет, россиянин вряд ли будет чувствовать себя там неуютно – отношение местных жителей достаточно благоприятное. Кроме того, город достаточно удобен в транспортном отношении. Там расположен аэропорт, а добраться на пароме до Франции можно за пять часов.

Небольшим спросом среди российских покупателей пользуются города Оксфорд и Кембридж – большей частью среди тех, чьи дети получают там образование. Стоимость квартир и небольших домиков там начинаются от £250 тыс.

Стоимость недвижимости в наиболее крупных городах Великобритании

Перспективы рынка

Чтобы понять, как будет развиваться ситуация с недвижимостью Лондона, Елена Юргенева предлагает обратиться к статистике. Наблюдение за рынком столицы на протяжении более 100 лет позволяет аналитикам этой компании делать благоприятные прогнозы. Согласно наблюдениям, период между кризисами как в Лондоне, так и всей Великобритании составляет 10-15 лет. Через год-два после начала падения цен наступает период стабилизации, затем цены начинают расти. Поэтому в связи с ухудшением ситуации на рынке Лондона в 2007 году аналитики сделали вывод, что в течение полутора-двух лет цены будут снижаться, в 2009-м достигнут минимума, а с 2010 года пойдут в уверенный рост, который продолжится до 2015-го.

Кстати, по словам эксперта, если опять же обратиться к истории, можно увидеть следующую закономерность: за Лондоном с задержкой в полгода-год следуют и рынки развитых стран Европы. То есть как только цены в британской столице идут вверх, то же самое можно проследить и в других европейских государствах.

Достаточно оптимистичные прогнозы дает также Егор Шишковский из компании LondonDom.com. По его мнению, в ближайшие месяцы возможны как подъемы, так и некоторые спады в статистических показателях рынка недвижимости Лондона, однако рост цен в 2010 году продолжится.

Аналогичного мнения придерживается и Александр Левин из компании London Invest. По его словам, замедление темпов роста отчасти будет связано с непростой ситуацией с ипотечным кредитованием. Несмотря на достаточно низкие ставки, для получения кредита необходимо выплатить более высокий, чем раньше, депозит, а это затрудняет для многих потенциальных покупателей получение ипотеки.

Также не нужно забывать об Олимпиаде-2012, местом проведения которой станет Лондон. Мероприятия такого уровня традиционно стимулируют увеличение стоимости недвижимости.

Условия цитирования материалов Prian.ru