Пять советов покупателю жилья в Греции: как найти настоящий bargain?

3 мая 2012 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Греция

В английском языке есть хорошее, но труднопереводимое на русский слово – bargain. Так называют очень выгодную сделку, когда качественный объект приобретается с большим дисконтом. Купить дешевую развалюху, которая и за даром мало кому пригодится, – это не bargain. А вот найти замечательный дом со скидкой от 50% - именно то, что нужно.

2011 год оказался одним из самых сложных в новейшей истории греческого рынка недвижимости. Количество продаж резко сократилось. Если в 2007-м в стране было заключено почти 148 тыс. сделок с недвижимостью, в 2010 году - 74,5 тыс., то с января по сентябрь 2011 года собственников сменили около 33,5 тыс. объектов.

Цены на жилье в Греции также продолжали снижаться. За год дома и квартиры в стране обесценились на 5-10% в зависимости от региона и качества объекта. Хуже всего пришлось крупным городам – Афинам и Салоникам. Греческая столица даже успела получить сомнительное звание – самого неудачного города Европы для инвестиций в недвижимость (рейтинг компании PricewaterhouseCoopers и института Urban Land Institute).

Все это происходило на фоне перестановок в правительстве, массовых акций протеста и забастовок, роста безработицы и сокращения зарплат госслужащих, введения экстренных налогов на недвижимость, угрозы экономического коллапса и даже слухов о выходе Греции из Еврозоны.

Потенциальный покупатель недвижимости в сложившейся ситуации может сделать два основных вывода. Первый: квартиру или виллу в Греции сегодня можно купить намного дешевле, чем в 2007-2008 годах, ведь с начала кризиса недвижимость в стране потеряла в цене в среднем 20-30%. Второй: за время рецессии в Греции скопилось огромное количество нераспроданного жилья, причем многие из этих объектов далеки от совершенства. Иными словами, в погоне за дешевизной можно наткнуться на такой «неликвид», покупка которого доставит вам больше проблем, чем радостей.

Так как же найти «золотую середину» - качественную виллу или квартиру на греческом побережье, продающуюся с хорошим дисконтом? На какие регионы ориентироваться? В каких сегментах рынка больше подобных предложений? И от каких вариантов все-таки стоит отказаться? В проблеме помогала разобраться Юлия Смагина, представитель греческого агентства недвижимости Albatros Property.

1.    Скидки прячутся на «старых» рынках
Во всех регионах Греции, которые любят русские, - а это Халкидики, Крит, Родос – можно найти объекты по заниженным ценам. Но самые привлекательные дисконты (до 50%) встречаются на «старых» рынках, то есть там, где дома и квартиры годами висят в экспозиции в ожидании новых собственников.

Представьте себе ситуацию. Владелец выставил на продажу виллу. Запросил 500 тыс. Через день ему звонят: «возьму за 250 тыс.» Собственник поразмыслил минутку и… согласился. К сожалению для покупателей, такого в Греции НЕ БЫВАЕТ. Даже сейчас. И даже с учетом кризиса.

А теперь представьте, что тот же собственник три года пытается продать свою виллу. За это время он организовал всего несколько просмотров, и никто из потенциальных покупателей так и не перезвонил. Тогда он скинул 20 тыс., потом еще 50 тыс.… Молчание. Снизил цену до 400 тыс. Никто не обратил внимание. А налоги тем временем платить надо, коммунальные платежи набегают, мелкий ремонт делать, за садом ухаживать… И когда ему в итоге предложили за дом 350 тыс. – он с радостью согласился. Вот такое в Греции случается. Причем сплошь и рядом.

Скидки на греческую недвижимость, о которых сейчас так много пишут, не появляются за день или два. Они прирастают постепенно. Вы даже можете сразу не заметить, что дом продается с большим дисконтом.

«Таких «зависших» старых или очень неудачных по месту и планировке домов, стоимость которых за последние годы снизилась на 50%, много, например, на Крите. И покупателей все равно нет. Я не удивлюсь, если цены на них упадут и на 70%», - отмечает Юлия Смагина.

По словам специалиста, есть еще один показательный в этом плане регион – Афины. Вернее, центральные кварталы столицы со старой застройкой, такие как Кипсели или примыкающие к площади Омония. Среди местных жителей эти районы считаются неблагополучными. Сейчас там живет много нелегальных иммигрантов, грязно, криминальная обстановка оставляет желать лучшего… Сами греки давно начали уезжать оттуда, а те, кто имеет там недвижимость не могут годами ее продать. В большинстве своем эти квартиры не отличаются хорошими планировками и часто нуждаются в ремонте. Зато цены на жилье в «афинском Гарлеме», если оно вам, конечно, нужно, беспрецедентно низкие – от €10 тыс.

С другой стороны, в престижных районах Афин сейчас нет массовых огромных скидок на недвижимость. Так, в приморском районе Глифада с начала кризиса цены снизились максимум на 15-30%, но покупатели все равно есть. То же самое можно сказать и о расположенном в горах на севере Афин районе Кифисья.
2.    Купи, что было. Построй, что надо
Дом, который раньше стоил €1,5 млн , а сейчас выставлен за €750 тыс., хоть и продается с большой скидкой, но все равно стоит недешево. А теперь представьте, что вам за €750 тыс. предлагают купить объект с различными недоработками – например, неудобной планировкой или плохим качеством строительства. Такие дома встречаются в каждом регионе Греции. Вот как раз они и стоят без покупателей, и постепенно дешевеют. С другой стороны, если на высококачественный, хорошо спланированный объект в красивом месте дадут небольшую по кризисным временам скидку, например 15%, то желающие мигом найдутся.

«Таким образом, очень многое зависит от качества самого объекта недвижимости. Рынок есть рынок: из-за кризиса те дома, на которые и раньше трудно было найти покупателя, сейчас стало почти невозможно продать, - отмечает Юлия Смагина. - Я прихожу к выводу, что греческий рынок недвижимости приближается к стадии, когда при бюджете около от  €400 тыс. будет выгоднее купить земельный участок (участки также подешевели, так как ими слабо интересуются строительные компании) и построить хороший дом самому, нежели искать подходящий особняк на «вторичке».

А можно ведь строить и не с нуля… Например, найти такой «зависший» старый дом, на который за пару лет цена снизилась на 50%, купить и капитально отремонтировать в соответствии с собственными стандартами качества.

3.    Чем шире дом, тем больше скидка
Размер дисконта зависит и от площади недвижимости. Чем просторнее объект, тем большую скидку можно выбить из собственника. «Дело в том, что компактные квартиры в современных зданиях встречаются на рынке не так часто. За такими объектами охотятся. Поэтому и скидки на них минимальны. А вот большие по площади таунхаусы и виллы сложнее продать, а стоимость содержания их высока, поэтому их владельцы бывают более сговорчивыми», - поясняет Юлия Смагина.

Конечно, данная формула не касается старых квартир, расположенных в типовых зданиях 70-80 годов. Эти объекты для современных покупателей кажутся уже совсем непривлекательными. Часто в таких апартаментах плохая звукоизоляция, неудобные планировки с маленькими изолированными комнатами, низенькие потолки, совершенно отсутствует отопление (или оно общее на всю парадную). Более-менее состоятельные греки подобное жилье покупать не станут, поэтому такие квартиры могут годами ждать новых собственников. И при этом дешеветь.

«Земельные участки, по моим ощущениям, подешевели не так сильно, как виллы. Земля есть земля: больше ее не производят, а с той, что есть, ничего не становится. Нет амортизации, нет налогообложения, не нужно ремонтировать, охранять, а затраты на содержание минимальны. Однако, кризис строительной отрасли оказывает свое влияние и на земельный рынок, потому переговоры по цене, конечно, вести нужно», - добавляет Юлия Смагина.
4.    Хватай! Пока хозяин не передумал…
Что касается разброса цен по сегментам рынка, то самые большие скидки на недвижимость в Греции встречаются на «вторичке». И выбор здесь намного шире: сейчас тысячи собственников по всей стране пытаются продать свое жилье.

«Скажу вам честно: риэлторы не любят работать на вторичном рынке, - признается Юлия Смагина. - Потому что с частными собственниками сложнее вести дела, чем с девелоперами. Но нам приходится это делать, потому что именно вторичный рынок сейчас наиболее развит в Греции.

Приведу случай из своей практики. Около года у нас в экспозиции была вилла – хозяйка хотела получить за нее €1,2 млн. Потом цена снизилась до миллиона, потом – до €800 тыс. Мы нашли клиента в России и договорились с ним на приезд в Грецию. Звоню владельцам, чтобы уточнить время просмотра. Поднимает хозяин. И тут выясняется, что он вовсе и не планирует продавать дом. Его жена этого хочет, а он нет. И что мне делать? Пришлось отменять встречу с покупателем: зачем ему тратить время и деньги, лететь в Грецию, чтобы смотреть такой сомнительный вариант.

Строители продают, как договорились, а частники сплошь и рядом меняют свое мнение. Был еще случай: собственник, находясь в отчаянии от того, что не может расплатиться с долгами по кредиту, решил выставить на продажу свою виллу. Он опасался, что банк ее изымет, и тогда он останется ни с чем. Но потом появилась информация о том, что в Греции вот-вот собираются принять закон, запрещающий банкам выселять должников из квартир или домов, если это жилье официально декларируется как их единственное место жительства. Пока это только слухи, и никакого официального подтверждения этот проект еще не получил. Но этой информации было вполне достаточно, чтобы владелец передумал продавать свою виллу».

Дешевизна объекта может объясняться несколькими причинами. Первая: собственник в отчаянии и вынужден как можно быстрее продать недвижимость. Однако, он может в любой момент передумать, так как:
-  пришел покупатель с чуть большей суммой;
-  он продал что-то еще и «заткнул» финансовую брешь;
-  банк после долгих переговоров «простил» долг на 40%, так как помогли родственники и внесли в банк наличные.
Но если этого не случилось, и сделку удалось провести, считайте, что вам повезло.

Вторая причина снижения цены более серьезная, если вы ее не выясните, то в последствии можете пожалеть о своем желании на всем экономить. За кризисные годы на рынке недвижимости Греции скопилось много различного «неликвида». Хорошо, если дом просто окажется в не самом популярном месте и вам в последующем будет сложно его перепродать. Могут быть и другие проблемы: за квартирой числятся неподъемные долги или дом построен в нарушение строительных норм.

5.    Пришел. Увидел. И договорился
«Могу дать еще один совет покупателям. Цена, указанная в объявлении о продаже недвижимости, не является окончательным словом собственника. В основном продавцы предлагают дополнительные скидки во время переговоров, так как для них стимулом является перспектива реальной сделки.  Поэтому на греческом рынке недвижимости (особенно сейчас) можно и нужно торговаться», - говорит Юлия Смагина.

А вот застройщики, наоборот, часто сами озвучивают размер скидки, заранее сообщают об акциях и времени их проведения. Например, говорят, что с апреля цены на 3-комнатные апартаменты в таком-то комплексе будут снижены на 15%. И в этом случае выбить еще больший дисконт вряд ли получится. Максимум, на что вы можете рассчитывать, - это еще 5% скидка при 100% оплате. «Здесь тоже нужно понимать, что цель акции – продать. Поэтому так называемых «сроков окончания акции» сейчас, как правило, не ставят. Однако, так как на рынке чувствуется существенный дефицит качественных предложений, с большими скидками строители могут и повременить», - добавляет Юлия Смагина.

Автор Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru

Информационный партнер по Греции компания GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Греция»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: арендная недвижимость в Греции

Руководитель по развитию в России компании GREKODOM Константин Параскевопулус рассказал, как в Греции выбрать правильную недвижимость для сдачи в аренду, которая обеспечит владельцу максимальную прибыль, поделился интересными цифрами и советами по управлению арендным жильем. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Греции

Греция - отличная страна для отдыха, где интересно и приятно проводить время круглый год. Тем более, что цены здесь одни из самых привлекательных в Европе, что мы наглядно продемонстрируем в нашем материале. Узнаем, во сколько обойдется аренда и покупка жилья, пробежимся по расценкам продуктовых магазинов, приценимся к платьям, шортам и даже шубам… Читать

ТОП-5 курортов Пелопоннеса для туриста и покупателя недвижимости

Несмотря на все экономические сложности, Греция остается одним из самых популярных направлений среди русскоговорящих туристов. Курортов в стране много и везде отдыхающих встречают одинаково радушно. Какой же выбрать? Сегодня мы поближе познакомимся с городами и поселками полуострова Пелопоннес, посмотрим на местный стиль жизни и приценимся к недвижимости. Читать

ТОП-5 стран для покупки дешевой квартиры у моря

Бум на мировых рынках недвижимости продолжается. Даже страны Южной Европы, в которых цены на жилье в последние годы неуклонно снижались, начали демонстрировать рост. И все же, если постараться, найти курорты с дешевыми квартирами можно. Представляем подборку направлений, где с бюджетом до €25 000 вам будет из чего выбирать. Читать

Самое важное за неделю: В Лондоне могут ввести ограничения на покупку недвижимости, а в Греции прогнозируют дальнейший спад цен на жилье

Новый мэр Лондона намерен ограничить покупку недвижимости иностранцами. К 2018 году жилье в Греции подешевеет еще на 20-25%. У Prian.ru больше 9500 подписчиков в Facebook. В нескольких абзацах - все самое главное о зарубежной недвижимости. Читайте дайджест новостей с 30 мая по 5 июня. Читать