Версия
для печати
для печати
В основе данного материала выступление исполнительного директора компании "Страна Плюс" Яны Добровольской на семинаре портала Prian.ru, прошедшего в рамках выставки «Жилищный проект».
Премудрости ценообразования
Для начала определимся с тем, как формируется цена за квадратный метр. В каждой стране существуют зоны, где стоимость жилья может существенно различаться. И Россия не исключение. Одно дело недвижимость в Москве, другое – в Самаре. В последней можно продать 3-комнатную квартиру, а на вырученные деньги приобрести в столице нашей родины разве что комнату.
На стоимость влияет и местоположение объекта недвижимости. Особой популярностью пользуются исторические центры любых городов мира. Так, если речь идет о Риме, то престижным будет считаться жилье, расположенное недалеко от Испанской лестницы; если о Нью-Йорке, то – на Манхэттене. Неудивительно, что в этих зонах цены на жилье априори выше, нежели в других городских районах.
Еще один фактор – наличие вида. По разным оценкам, именно эта составляющая может прибавить к стоимости объекта недвижимости до 20%. Вид на исторический памятник, достопримечательности или шикарный вид на море – залог высокой стоимости жилого объекта.
При формировании цены следует учитывать и категорию объекта. Если речь идет о квартире, нужно понимать, в каком доме она расположена. Это может быть и «развалюха» 70-80 г.г. (кстати, это самые непопулярные годы постройки домов во всех странах), и недавно построенный дом, где применены новые технологии и материалы высокого качества, хорошие коммуникации, современные системы, а также есть собственная микроинфраструктура.
Это же касается и состояния объекта. Одно дело, когда квартира чистая, свежая, с минимальной отделкой. Другое – если она представляет собой ничто иное, как «развалины». Такое состояние подразумевает, что в ремонт необходимо будет вложить дополнительные средства.
Последний фактор – заинтересованность продавца в завершении сделки. Если у продавца есть намерение как можно быстрее сбыть свою недвижимость, тогда цена объекта может быть снижена. В том случае, если продавец понимает, что его объект заслуживает наивысшей цены, и он никуда не торопится, тогда он захочет получить максимум от этой сделки.
Куда податься россиянам?
Основными направлениями, куда нашим соотечественникам можно будет отправиться после продажи недвижимости в Санкт-Петербурге, станут: Франция (Лазурный Берег, Париж), Италия (озера Комо, Гарда, Маджоре), Испания (Барселона, курорты Коста-Бланки).
Рассматривать можно и Швейцарию… Правда, в стране действуют ограничения на продажу недвижимости иностранцам. Потому сами швейцарцы не торопятся прощаться со своими «золотыми квадратами» и к тому же не продают нерезидентам объекты по цене в €100 тыс. Минимальная стоимость жилья в Швейцарии начинается с €250 тыс.
Бюджет €100 тыс., или 4 млн рублей
Эта категория бюджета предполагает, что в вашем владении находится квартира в Санкт-Петербурге одного из следующих типов:
– хорошая 1-комнатная квартира недалеко от центра;
– небольшая 2-комнатная квартира недалеко от центра;
– 3-комнатная квартира в пригороде.
Если с Россией все более-менее ясно, то с Европой – не очень. Остается понять, что за эти деньги можно там приобрести.
Во-первых, один из самых востребованных у российских покупателей вариант – квартира-студия в студенческом квартале в Ницце. Нетрудно догадаться, что понятие «студенческий квартал» подразумевает наличие в окрестностях учебных заведений. Это не самый лучший район, но, тем не менее – хорошее приобретение. Если удастся найти такую студию, то от сдачи в аренду можно получать неплохой доход.
Во-вторых, объекты в одной из Французских деревень. Французская деревня – это милый домик с хорошей территорией. Здесь можно найти объект стоимостью до €100 тыс. Если вы лояльно относитесь к Франции и не нуждаетесь в постоянном движении – этот вариант для вас.
В-третьих, 1-комнатные квартиры или студии в пригородах Милана и Рима. Безусловно, это не центр города, но пригород, из которого можно легко добраться до любого места в городе, как общественным транспортом, так и самостоятельно.
В-четвертых, Испания. Здесь можно позволить себе несколько больше. €100 тыс. – это 1,2-комнатные квартиры в среднем доме, с не очень хорошим расположением, но на лучших курортах Испании. Например, в Бенидорме и Алтее.
В Мюнхене, столице Баварии, на сумму в €100 тыс. можно рассчитывать в лучшем случае на очень маленькую квартиру в доме непопулярных 70-80 г.г. постройки, не рядом с центром. В Берлине за эти деньги можно позволить себе 2,3-комнатную неплохую квартиру в хорошей городской зоне.
Что касается «соседки» Петербурга, Финляндии, то в Хельсинки найти вариант за €100 тыс. вряд ли возможно. При этом в Иматре за €150 тыс. также ничего не найти – слишком большой для данного региона бюджет.
Правда, за 4 млн рублей в Иматре можно купить 3,4-комнатную квартиру или даже дом.
Бюджет €150 тыс., или 6 млн рублей
В Санкт-Петербурге за эти деньги вы имеете:
– 2-комнатную квартиру в хорошем доме недалеко от центра;
–стандартную 3-комнатную квартиру.
Такой бюджет позволяет приобрести 1-комнатную квартиру в Ницце. Не уезжая за пределы Франции, можно помечтать и о Париже. Однако за эти деньги в столице Франции можно приобрести разве что совсем не большую квартирку площадью 10 кв.м.! На первый взгляд, вы можете подумать, что это ошибка. Но это не так. Квартиры площадью от 5 до 20 кв.м. – это особый сегмент на рынке недвижимости Франции. Своим появлением они обязаны особенностям парижской архитектуры…
Справка Prian.ru. Это так называемая chambre de service – служебная комната, комната прислуги. Комната расположена по соседствую с хозяйскими апартаментами и имеет отдельный вход из общего коридора. Сюда можно попасть, например, по винтовой лестнице. Это маленькая комнатка с одним окном, которую владельцы могут переоборудовать в квартиру-студию, а затем сдать в аренду. Такие студии популярны среди студентов – они удобно расположены в самом центре города.
В Италии за €150 тыс. можно приобрести 2-комнатную квартиру с видом на озеро. Правда, это не совсем близко к водоему: 1-3 км. В Риме или Милане также можно купить 2-комнатную квартиру: пусть уже не в пригороде, но все еще не в самом престижном районе.
В Испании – 2-комнатную квартиру с хорошим расположением на Коста-Бланке, причем на самых популярных курортах. Также можно обратить внимание и на хороший район Барселоны – одного из самых дорогих и перспективных рынков Испании.
В Германии бюджет в €150 тыс. позволить «разгуляться». Но не везде. В столичном Берлине вы можете приобрести 3-комнатную квартиру в одном из престижных районов города. А вот в Мюнхене – все еще 1-комнатную квартиру и далеко не в центре города. Скорее всего, вы можете обратить внимание на 2-комнатную квартиру в хорошем пригороде.
Бюджет €200 – €250 тыс., или 8-10 млн рублей
Для российского рынка подобные цифры относятся к категории элитной недвижимости. В Санкт-Петербурге такой бюджет означает любые квартиры большого метража, расположенные в хороших домах города. Это могут быть и огромные студии, и просторные двухкомнатные квартиры, жилье в ближайших пригородах курортного района. Связывает их одно – статус недвижимости высокого класса.
За €200 – €250 тыс. можно стать владельцем 3-комнатной квартиры в Каннах, расположенной недалеко от набережной Круазетт, или 3-комнатной квартиры в хорошем районе Ниццы. В Париже €200 – €250 тыс. означают все еще студию, все еще небольшую (около 20 кв.м.), но в хорошем районе.
Если за недвижимостью вы отправляетесь в Италию, то можете позволить себе квартиру в недавно построенном жилом комплексе средней категории на озере Гарда или Маджоре. Кроме того, этот ценовой диапазон подразумевает 1,2-комнатные квартиры в хороших районах Милана и Рима, но не в историческом центре.
Бюджет €250-€500 тыс., или 10-20 млн рублей
В Санкт-Петербурге за эти деньги можно продать:
– недвижимость в центральных районах;
– хорошие загородные дома;
– квартира класса «люкс».
Данная категория бюджета – одна из самых популярных с точки зрения предложений на рынке. Имея в кармане такую сумму денег, можно спокойно ехать на Лазурный Берег Франции, на один из лучших курортов – в Биарриц. В Милане и Риме открываются возможности для приобретения недвижимости в историческом центре. В Мюнхене – лучшие районы, но еще не самый центр. Тоже самое и в Финляндии: хоть и хорошие, но не центральные районы.
С подобным бюджетом на горизонте появляется и Швейцария. Не совсем Монтрё или Лугано. Скорее – это специальные предложения на горнолыжных курортах страны.
Автор Наталья Круткова
