Заработать на недвижимости за рубежом: магниты немецкого рынка

Отметим, что в последние годы и без того высокие позиции Германии в глазах иностранных инвесторов заметно упрочились. Небезызвестные события в банковской сфере Кипра, затянувшаяся рецессия в странах Средиземноморья, политическая нестабильность в Африке и на Ближнем Востоке – все это сделало надежный немецкий рынок еще более привлекательным.

На семинаре портала Prian.ru, прошедшем в рамках выставки «Жилищный проект», эксперт компании «Адвекс. Недвижимость» Ирина Дзюина выделила пять основных магнитов, притягивающих инвесторов со всего мира в Германию.

Защита от инфляции
Инфляция есть во всем мире, не только в России. Исследования, проведенные Институтом немецкой экономики (IW) показали, что рентабельность недвижимости в стране превышает темпы инфляции.

Особенно это касается жилых объектов. В Германии арендные ставки на дома и квартиры индексированы и повышаются соответственно росту стоимости жизни. А значит, собственник может не беспокоиться, что доходы, полученные от нанимателей, будут съедены инфляцией. Для офисов это тоже справедливо, однако в секторе коммерческой недвижимости аренду повысить сложнее.

Немного статистики: С 1998 по 2007 годы торговая недвижимость выросла в цене на 50,8%, жилая – на 47,5%, а офисы – на 28,3%. Инфляция за этот же период составила всего 12,6%.

Дефицит жилья
В 2010 году в Германии было построено всего 160 000 квартир. Это всего лишь на 0,5% больше, чем в 2009-ом, который стал годом самого низкого количества сданных в эксплуатацию апартаментов со времен объединения Германии. Треть новостроек сразу попала на рынок аренды, в основном это были объекты высоких ценовых категорий.

Уже сегодня, согласно исследованиям института Pestel, дефицит арендных квартир в десяти немецких мегаполисах составляет более 100 000. Сильнее всего нехватку жилья ощущают Мюнхен (31 000), Франкфурт-на-Майне (17 500), Гамбург (15 000), Штутгарт (8 000) и Кельн (7 000).

Причем спрос на съемное жилье продолжает расти. В том числе и со стороны иммигрантов. Из-за кризиса в Европе выходцы из стран Средиземноморья – Испании, Италии, Греции, Португалии – буквально наводнили Германию, в которой у них есть шанс получить высокооплачиваемую работу. Только в 2012-ом в Германию приехало 1,081 млн иммигрантов. Это на 13% больше, чем годом ранее и является самой большой цифрой с 1995 года. И ведь всем приезжим нужно где-то жить…

Немного статистики: С 2002 по 2010 годы количество домашних хозяйств в Германии увеличилось с 38,7 млн до 40,3 млн. Рост продолжится и достигнет своего пика лишь к 2025 году: 41,1 млн.

Устойчивый рост цен
Недвижимость Германии уверенно дорожает. И даже финансовый кризис, который подкосил рынки многих соседних стран, не смог изменить эту тенденцию. Согласно индексу крупного исследовательского института BulwienGesa, в 2012-м рост цен на все сегменты недвижимости в Германии составил 3,1%.

Аналитики института прогнозируют умеренный рост цен и в 2013 году. Нет, не стоит ожидать, что немецкие дома и квартиры вдруг подорожают на 20-25% за год, но и обвала можно не бояться. Экономика Германии стабильна, и рынок недвижимости – не исключение.

Несмотря на постоянный рост цен, стоимость домов и квартир в Германии все еще относительно невелика. На самом дорогом локальном рынке страны – Мюнхене – стоимость «квадрата» на «вторичке» начинается от €2 500, в новостройках – от €4 000. Для сравнения: в Париже или Лондоне стоит ориентироваться на €8 000-9 000 за кв. м.

Немного статистики: В 2012 году жилье в Германии подорожало в среднем на 4,2%, коммерческие площади – на 1,3%. Цены на квартиры выросли на 5,9%, а аренда – на 4,8% в новостройках и на 3,6% - на вторичном рынке. Стоимость таунхаусов увеличилась на 3,3%, а земельных участков на 3,5%.

Арендные возможности
Немцы – это нация арендаторов. Половина всех жителей страны (если точнее, то 47%) живут в съемных домах и квартирах. Такого нет больше нигде в Европе. Пожалуй, за исключением Швейцарии, жители которой также не спешат обзаводиться собственностью.

Почему немцы не покупают жилье? Так сложилось исторически. Одни хотят накопить на большой красивый дом в пригороде. Другие вынуждены по работе часто переезжать из одного района страны в другой. Многие ждут, пока у них появится семья и дети. Кому-то просто так удобнее, ведь немецкие законы отлично защищают права арендаторов, благодаря чему люди могут десятилетиями проживать в съемных квартирах и не чувствовать дискомфорта.

Инвесторам это только на руку. Ведь в стране, где каждый второй житель снимает дом или квартиру, сдавать эту самую недвижимость в аренду – проще простого. Как говорят риэлторы, «надо хорошо постараться, чтобы не найти арендатора в Мюнхене».

Немного статистики: В отдельных регионах Германии процент нанимателей намного выше среднего. Например, в Берлине – 86% жителей снимают квартиры, в Гамбурге – 80%, в Мюнхене – 75%.

Доступные кредиты
Процентные ставки по кредитам на недвижимость в Германии находятся на рекордно низком уровне. Система отлажена, и иностранцы также могут рассчитывать на финансирование. Конечно, условия могут меняться в зависимости конкретной ситуации. Но обычно кредит на жилую недвижимость можно получить от 2,5% годовых, на коммерческую – от 3,5%. Ставки намного ниже не только российских, но и многих европейских.

Доступность заемных денег снижает порог входа на немецкий рынок недвижимости. При наличии 40% собственного капитала доходы от аренды с легкостью покрывают проценты по кредиту. Уже через 8-10 лет заемщик обычно полностью расплачивается с банком и становится полноправным собственником.

Доходность вложений в немецкую недвижимость, конечно, не так велика как на развивающихся рынках. Большинство объектов приносят 5-7% годовых, что вдвое выше, чем ставки по депозитам в местных банках. Однако по такому параметру как «надежность инвестиций» редкая страна в мире может сравниться с Германией.

Немного статистики: По результатам исследования консалтинговой компании Pricewaterhouse Coopers (PwC) и Urban Land Institute (ULI), опубликованного в январе 2013-го, Мюнхен и Берлин впервые возглавили рейтинг из 27 самых привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. Гамбург оказался на пятом месте, опередив Париж.

Автор Анастасия Фалей
Фото Prian.ru