Заработать на недвижимости за рубежом: магниты немецкого рынка

31 мая 2013 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, которые принесут гарантированный доход, то первым делом все вспоминают о квадратных метрах Германии. Но почему именно эта страна? Как ей удалось заработать репутацию самого стабильного рынка? И на чем держится пресловутая надежность инвестиций в немецкие дома и квартиры?

Отметим, что в последние годы и без того высокие позиции Германии в глазах иностранных инвесторов заметно упрочились. Небезызвестные события в банковской сфере Кипра, затянувшаяся рецессия в странах Средиземноморья, политическая нестабильность в Африке и на Ближнем Востоке – все это сделало надежный немецкий рынок еще более привлекательным.

На семинаре портала Prian.ru, прошедшем в рамках выставки «Жилищный проект», эксперт компании «Адвекс. Недвижимость» Ирина Дзюина выделила пять основных магнитов, притягивающих инвесторов со всего мира в Германию.

Защита от инфляции
Инфляция есть во всем мире, не только в России. Исследования, проведенные Институтом немецкой экономики (IW) показали, что рентабельность недвижимости в стране превышает темпы инфляции.

Особенно это касается жилых объектов. В Германии арендные ставки на дома и квартиры индексированы и повышаются соответственно росту стоимости жизни. А значит, собственник может не беспокоиться, что доходы, полученные от нанимателей, будут съедены инфляцией. Для офисов это тоже справедливо, однако в секторе коммерческой недвижимости аренду повысить сложнее.

Немного статистики: С 1998 по 2007 годы торговая недвижимость выросла в цене на 50,8%, жилая – на 47,5%, а офисы – на 28,3%. Инфляция за этот же период составила всего 12,6%.

Дефицит жилья
В 2010 году в Германии было построено всего 160 000 квартир. Это всего лишь на 0,5% больше, чем в 2009-ом, который стал годом самого низкого количества сданных в эксплуатацию апартаментов со времен объединения Германии. Треть новостроек сразу попала на рынок аренды, в основном это были объекты высоких ценовых категорий.

Уже сегодня, согласно исследованиям института Pestel, дефицит арендных квартир в десяти немецких мегаполисах составляет более 100 000. Сильнее всего нехватку жилья ощущают Мюнхен (31 000), Франкфурт-на-Майне (17 500), Гамбург (15 000), Штутгарт (8 000) и Кельн (7 000).

Причем спрос на съемное жилье продолжает расти. В том числе и со стороны иммигрантов. Из-за кризиса в Европе выходцы из стран Средиземноморья – Испании, Италии, Греции, Португалии – буквально наводнили Германию, в которой у них есть шанс получить высокооплачиваемую работу. Только в 2012-ом в Германию приехало 1,081 млн иммигрантов. Это на 13% больше, чем годом ранее и является самой большой цифрой с 1995 года. И ведь всем приезжим нужно где-то жить…

Немного статистики: С 2002 по 2010 годы количество домашних хозяйств в Германии увеличилось с 38,7 млн до 40,3 млн. Рост продолжится и достигнет своего пика лишь к 2025 году: 41,1 млн.

Устойчивый рост цен
Недвижимость Германии уверенно дорожает. И даже финансовый кризис, который подкосил рынки многих соседних стран, не смог изменить эту тенденцию. Согласно индексу крупного исследовательского института BulwienGesa, в 2012-м рост цен на все сегменты недвижимости в Германии составил 3,1%.

Аналитики института прогнозируют умеренный рост цен и в 2013 году. Нет, не стоит ожидать, что немецкие дома и квартиры вдруг подорожают на 20-25% за год, но и обвала можно не бояться. Экономика Германии стабильна, и рынок недвижимости – не исключение.

Несмотря на постоянный рост цен, стоимость домов и квартир в Германии все еще относительно невелика. На самом дорогом локальном рынке страны – Мюнхене – стоимость «квадрата» на «вторичке» начинается от €2 500, в новостройках – от €4 000.  Для сравнения: в Париже или Лондоне стоит ориентироваться на €8 000-9 000 за кв. м.

Немного статистики: В 2012 году жилье в Германии подорожало в среднем на 4,2%, коммерческие площади – на 1,3%. Цены на квартиры выросли на 5,9%, а аренда  – на 4,8% в новостройках и на 3,6% - на вторичном рынке. Стоимость таунхаусов увеличилась на 3,3%, а земельных участков на 3,5%.

Арендные возможности
Немцы – это нация арендаторов. Половина всех жителей страны (если точнее, то 47%) живут в съемных домах и квартирах. Такого нет больше нигде в Европе. Пожалуй, за исключением Швейцарии, жители которой также не спешат обзаводиться собственностью.

Почему немцы не покупают жилье? Так сложилось исторически. Одни хотят накопить на большой красивый дом в пригороде. Другие вынуждены по работе часто переезжать из одного района страны в другой. Многие ждут, пока у них появится семья и дети. Кому-то просто так удобнее, ведь немецкие законы отлично защищают права арендаторов, благодаря чему люди могут десятилетиями проживать в съемных квартирах и не чувствовать дискомфорта.

Инвесторам это только на руку. Ведь в стране, где каждый второй житель снимает дом или квартиру, сдавать эту самую недвижимость в аренду – проще простого. Как говорят риэлторы, «надо хорошо постараться, чтобы не найти арендатора в Мюнхене».

Немного статистики: В отдельных регионах Германии процент нанимателей намного выше среднего. Например, в Берлине – 86% жителей снимают квартиры, в Гамбурге – 80%, в Мюнхене – 75%.

Доступные кредиты
Процентные ставки по кредитам на недвижимость в Германии находятся на рекордно низком уровне. Система отлажена, и иностранцы также могут рассчитывать на финансирование. Конечно, условия могут меняться в зависимости конкретной ситуации. Но обычно кредит на жилую недвижимость можно получить от 2,5% годовых, на коммерческую – от 3,5%. Ставки намного ниже не только российских, но и многих европейских.

Доступность заемных денег снижает порог входа на немецкий рынок недвижимости. При наличии 40% собственного капитала доходы от аренды с легкостью покрывают проценты по кредиту. Уже через 8-10 лет заемщик обычно полностью расплачивается с банком и становится полноправным собственником.

Доходность вложений в немецкую недвижимость, конечно, не так велика как на развивающихся рынках. Большинство объектов приносят 5-7% годовых, что вдвое выше, чем ставки по депозитам в местных банках. Однако по такому параметру как «надежность инвестиций» редкая страна в мире может сравниться с Германией.

Немного статистики: По результатам исследования консалтинговой компании Pricewaterhouse Coopers (PwC) и Urban Land Institute (ULI), опубликованного в январе 2013-го, Мюнхен и Берлин впервые возглавили рейтинг из 27 самых привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. Гамбург оказался на пятом месте, опередив Париж.

Автор Анастасия Фалей
Фото Prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Новостройки региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

Как можно заработать на недвижимости 15% годовых? Как эксперты оценивают спрос на новое жилье в Германии? Что может предложить инвестору рынок новостроек региона Северный Рейн-Вестфалия? Ответы на эти вопросы - в нашем материале. Читать

Вторичная недвижимость региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

Какой доходности можно ожидать от вложений во вторичное жилье немецкого региона? Сколько стоят услуги управляющей компании? На какие параметры стоит обращать внимание при выборе такого объекта? Как заработать на аренде? Ответы на эти вопросы - в нашем материале. Читать

Перспективы региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

Какие возможности для инвесторов предоставляет самый промышленно развитый регион Германии? Куда лучше инвестировать и почему? Какой доходности можно ожидать от вложений в местную недвижимость? Об этом вы узнаете из нашего материала. Читать

«Дойцка, здравствуй»! Немецкий риелтор о выставке в Японии

Стоит ли работать с японскими клиентами как потенциальными покупателями недвижимости? Что может заинтересовать богатых сынов Страны восходящего солнца? Что они ценят в предлагаемом объекте и что им абсолютно неважно? Директор компании BMG Invest GmbH Михаил Храпкин с успехом представил немецкую недвижимость на выставке в Токио – и делится своими эмоциями. Читать

Голубая карта Евросоюза: что это такое и как ее получить?

Голубая карта (Blue Card) объединяет в себе разрешение на работу и вид на жительство на территории ЕС для граждан не из стран Евросоюза. Стартовав в 2012 году, эта программа стала возможностью не только для высококвалифицированных специалистов получить лучшее место работы и выбирать, где жить, но и для стран-участников пригласить к себе недостающих профессионалов. В какие условия нужно вписаться, чтобы получить Blue Card? У каких специалистов есть шанс? Какие возможности открывает эта программа? Prian.ru ответит на все интересующие вопросы. Читать