Калькулятор: считаем расходы на покупку земельного участка в Черногории

Покупка участка – первый и необходимый шаг к строительству собственного дома в Черногории. Где находятся самые доступные земли для индивидуальной застройки? На чем можно сэкономить? И сколько вы реально потратите на всех этапах сделки? Подробная смета расходов – в нашем материале.

«Калькулятор» - новая рубрика статей на портале Prian.ru, в которой мы вместе с экспертами ведущих агентств зарубежной недвижимости рассчитываем, сколько денег понадобится покупателю на всех этапах сделки.

В этих материалах мы приводим смету оптимальной покупки – когда объект находится быстро, а сделка проходит гладко. Насколько итоговая сумма будет отличаться от приведенной, зависит, в первую очередь, от аппетитов покупателя.

Материал подготовлен совместно с компанией Adriatik Stroinvest.

Черногория море

I  Выбор участка для строительства дома

Дано:
Семья из двух человек прибывает в Черногорию с непростой задачей – найти подходящий участок для строительства частного дома. Поездку потенциальные покупатели организовали самостоятельно, услугами турагентства не пользовались. Провели в стране – 7 дней. По опыту риэлторов, в это время реально уложиться, если заранее изучить имеющиеся варианты и договориться с агентами на просмотры.

Расходы:

Авиаперелет: €560-900 на двоих
Расходы на перелет напрямую зависят от сезона. В летнее время – с июня по сентябрь – один билет из Москвы будет стоить €350-450 в обе стороны. В межсезонье дешевле - €280-350.

Adriatik Stroinvest: «Для ознакомительной поездки рекомендуем весну, особенно конец мая – середину июня, и осень - с середины сентября до конца октября. В это время вы сможете не только подобрать недвижимость, но и искупаться в море. В принципе, лететь на просмотры можно в любое время года. На побережье даже зимой плюсовая температура. Но в целях экономии (авиабилеты, проживание, питание) лучше выбирать не лето, а  межсезонье».

Аренда автомобиля: €30-50 в сутки
Взять напрокат автомобиль среднего класса, например, Citroen C3 или Hyundai i30, в высокий сезон можно за €40-50 в сутки, в остальное время – за €30-35. За неделю и более найма вы вправе рассчитывать на скидку. Впрочем, эту статью расходов можно и вовсе из семейного бюджета исключить – если заранее договориться с одним или несколькими риэлторами на просмотры. Первое агентство вас встретит в аэропорту, отвезет в гостиницу, а затем покажет объекты недвижимости.

Adriatik Stroinvest: «Наша компания предлагает данную услугу бесплатно в течении двух дней. Обычно этого достаточно. Далее покупатель, если есть необходимость, связывается с другой фирмой, которая, в свою очередь, показывает ему свои объекты в прибрежных районах».

Проживание во время поиска: €30-130 в сутки
Стоимость размещения в курортных городках Черногории зависит от класса вашего отеля, его расположения, а также от времени года – в межсезонье на 30-50% дешевле. Например, снять двухкомнатную квартиру с оборудованной кухней и русским ТВ, расположенную в 800 метрах от моря, весной можно за €30 в сутки, летом – за €50. Стандартный номер с завтраками в 3-звездочном отеле обойдется в €40/€65 в сутки. Размещение в гостинице с четырьмя звездами (бассейн, сауна, пляж в 50 метрах) - €70-80/€120-130 в зависимости от сезона.  

Питание во время поиска: €250-450 в неделю
Цены в магазинах умеренные: мясо птицы – €2,8-3,3 кг, говядина – €4,0-5,5 кг, свинина €3,5-4,5 кг, хлеб – € 0,6, молоко – €0,7 литр. Копченый свиной окорок пршут, которым славится Черногория, - €9-12 за кг. Ужин в ресторане будет стоить €20-30 (весна-осень) или €30-50 (лето) на двоих с учетом бутылки хорошего вина. Специализированные рыбные рестораны дороже - €30-50/60-75 в зависимости от сезона.

Adriatik Stroinvest: «Обычно покупатели предпочитают снимать квартиры, сами готовят завтраки, обедают в заведениях фаст-фуд. Нет времени – все уходит время на осмотры. В целом, стоимость питания на неделю из расчета на двух человек, при условии готовки самим или питания в обычных кафе - без посещения специализированных ресторанов - не превышает €450».

Итого:
Предположим, покупатель решил не тратить лишнего на ознакомительную поездку и воспользовался нашими советами: полетел в Черногорию в межсезонье, на аренде машины сэкономил, договорившись с агентами, снял недорогую квартиру за €40 в сутки, завтраки готовил сам, обедал и ужинал в обычных ресторанчиках. В этом случае можно уложиться в €1280 на двоих (€700 перелет +€280 проживание +300 питание).

Дома в Черногории

II.  Покупка земельного участка в Черногории

Дано:
Покупатель остановился на Барской Ривьере, местечке Сутоморе, и выбрал участок площадью 4,6 сотки, расположенный в 250 метрах от песчаного пляжа. В пользу этого предложения говорило несколько факторов. Первый, вид на море. Второй, наличие ДУП, детального урбанистического плана, который дает возможность ЛЕГАЛЬНОГО строительства здания высотой до 4-х этажей и площадью до 700 «квадратов». Третий, полная инфраструктура – городские канализация и вода, электричество, подъездные пути. Стоимость этого участка составила €100 000 или €21 700 за сотку. С подбором ему помогало агентство.

! Подробнее о назначении ДУП, а также о последствиях для тех, кто выберет участок без него, можно почитать в статье «Как построить дом в Черногории: инструкция по применению».

Отметим, что на побережье Черногории самая высокая средняя цена участков – на Будванской Ривьере. За «квадрат» земли (входящей в ДУП и не находящейся на первой линии) там придется отдать €300-400 или €30 000 – 40 000 за сотку.

Adriatik Stroinvest: При этом в Будве и окрестных поселках (Бечичи, Рафаиловичи и т.д.) небольших участков, 3-5 соток, на расстоянии до 500 метров от моря просто нет. Обычно они удалены от воды на 1-3 километра. А имеющиеся вблизи пляжей земли либо великоваты для частного строительства, либо дорогие – от €50 000 за сотку.

На втором месте в ценовом рейтинге – Боко-Которская Ривьера. «Квадрат» земли здесь стоит €220-300, соответственно, сотка - €22 000 – 30 000.

Цены участков на Барской Ривьере, которая является самым популярным на побережье районом для индивидуальной застройки, демократичнее. Земля в престижных местах – около €30 000 за сотку, в среднем – €17 000 – 22 000, а в ближайших пригородах Бара можно купить сотку даже за €7 500 – 10 000.

Расходы:

Земельный участок - €100 000

Adriatik Stroinvest: Цены, указанные в объявлениях на сайтах, не итоговые. В большинстве случаев возможен торг в пределах 5-15%, а при срочных продажах – даже до 25-30%.

После выбора одного- трех вариантов, риэлторское агентство проводит переговоры с продавцом по снижению стоимости и дополнительно проверяет все необходимые документы. После нахождения компромисса по цене,  в нотариате заключается предварительный договор купли-продажи с внесением 10% задатка (наличными в присутствии нотариуса или на счет продавца).

Adriatik Stroinvest: Если у покупателя с собой нет необходимой суммы, можно заключить договор с внесением 5% задатка. Вторые 5% перечисляются  в непродолжительный срок (до 15 дней), при условии, что основная часть оплачивается в течение 30-60 дней. Не обязательно вносить вторые 5%, если срок оплаты основной суммы невелик, до 20 дней.

Услуги переводчика - €150
Выплата основной суммы за участок производится только после подписания договора в нотариате. При заключении такого договора необходимо присутствие лицензированного переводчика. Устный синхронный перевод будет стоить вам €40-50. Далее договор при необходимости (если средства будут перечисляться из-за границы) переводится на язык той страны, где покупатель имеет счет. Стоимость перевода - €75-100 (1 страница – €15-20). Эти таксы, в большинстве случаев, ложатся на плечи покупателя.

Услуги нотариуса - €400
Нотариальные таксы – в среднем, €300-400. Нотариус предлагает разделить плату за свои услуги солидарно между продавцом и покупателем. На практике, это обычно оплачивает последний.

Услуги кадастра - €32
После выплаты всей суммы за объект нотариус передает договор в кадастр – аналог регистрационной палаты. Через 30-40 дней покупатель получает Свидетельство о собственности. Таксы кадастра составляют: €24 + €8 = €32.

Комиссия риэлтору – €3000
Размер агентского вознаграждения письменно оговаривается заранее, составляется график осмотров с описанием объектов и размером комиссии по каждому из них отдельно.

Adriatik Stroinvest: На практике, при сделках на €70 000-300 000 комиссия составляет 3%, ниже этой стоимости – 4%, выше – компромисс, но не менее 2%.Обычно на сайтах о недвижимости риэлторы ставят цену собственника, реже – в указанную стоимость включена и комиссия, если ее оплачивает продавец.

Составление доверенности - €40-50
Незначительная сумма понадобится на составление доверенности работникам агентства (в среднем €40-50) на представление интересов покупателя во всех необходимых инстанциях (электоро- и водо- коммунальные службы, отделы кадастра, урбанизма и т.д.).

Налог на покупку недвижимости - €3000
Ставка одноразового налога на покупку недвижимости в Черногории – 3% от стоимости объекта. Этот сбор оплачивает покупатель.

Adriatik Stroinvest: Налоги в Черногории невелики. Для сравнения: в Греции – до 12%, в Италии – 8-10%. До 2014 года после заключения договора на объект приезжала комиссия (3 человека), которая определяла реальную рыночную цену, т.к. зачастую стоимость объекта в договоре занижалась. С февраля 2014 года закон изменен. Покупатель сам обязан сообщить сведения о сделке в течение месяца, заполнив специальный формуляр, оплатить самостоятельно в бюджет 3%. Затем он должен вместе с платежкой сдать формуляр в налоговую службу. Если стоимость в договоре реальная (или приближена к ней), комиссия для оценки не выезжает. Штрафы за задержки оплат – 0,01% в день.

Возможные дополнительные платежи - €200-300
При заключении сделки возможны еще незначительные расходы. Например, оплата услуг по измерению участка на соответствие площади в документах реальному размеру земли. Обычно эти расходы производятся за счет риэлторов, но иногда за счет покупателя – в среднем €200-300 за участок 4-6 соток.

Adriatik Stroinvest: Вы не должны самостоятельно решать вопросы, связанные с покупкой. Агентство недвижимости обязано довести сделку до логического конца – получения свидетельства о собственности и перенесения всех прав (вода, электричество и др.) на имя покупателя.

Итого: В качестве примера приведем два расчета. Первый – для описанного выше участка. Второй и более бюджетный – приобретение ровного участка с садом, расположенного в окрестностях Бара, в нескольких километрах от моря. Все цены указаны в евро.

 

Описание земельного участка

Расположение: Барская ривьера, Сутоморе
Площадь участка: 4,61 сот.
Вид: на море
Расстояние до моря: 150 м.
Подъезной путь: Да
Парковка: Да
Канализация: Да
Водопровод: Да
Электричество: Да

Расположение: Барская ривьера, Бар
Площадь участка: 6,5 сот.
Вид: на природу
Расстояние до моря: 3000 м.
Парковка: Да
Канализация: Нет
Водопровод: Городской
Электричество: Да

Расходы на перелет

700

700

Расходы на проживание (7 дней)

280

280

Расходы на питание, 7 дней                      

300

300

Стоимость участка

100 000

50 000

Услуги нотариуса

400

280

Доверенности, таксы, переводы текста

230

230

Однократный налог на покупку недвижимости, 3%

3 000

1 500

Комиссия риэлтору, 3%

3 000

1 500

ИТОГО:

107 910


54 790

 

Покупка земли – только первый шаг. Для того чтобы на этом участке появился ваш собственный дом, понадобится еще немало средств. Сколько именно – узнаете из статьи «Калькулятор: считаем расходы на строительство частного дома в Черногории».

Подготовила Анастасия Фалей
Фото: Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Как построить город для миллионеров? И заодно изменить образ страны…

Шеф-редактор Prian.ru Анастасия Фалей съездила в Черногорию, чтобы посмотреть, как строится новая звезда местного рынка недвижимости – проект Portonovi – и чем этот элитный курорт может удивить иностранцев. Одной фразой – подобных комплексов во всей Адриатике еще не было… Читать

Новое лицо Черногории: обзор элитной недвижимости

По мировым стандартам, молодая балканская страна начала развиваться как туристическое направление буквально вчера. Но сразу серьезно взялась за дело. Согласно намеченному плану, который активно поддерживает правительство, Черногория должна стать, ни много ни мало, новым центром элитного отдыха в Европе. А какой же элитный отдых без элитной недвижимости? Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Черногории

Прежде чем перебраться в страну на ПМЖ, совершенно необходимо хорошенько изучить особенности жизни в ней и отдельное внимание уделить ценам. Ведь отдыхать пару недель в году и жить постоянно – совершенно разные вещи. Для начала советуем сделать пробную поездку на месяц-другой. А возможные расходы мы уже посчитали. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: проект в Черногории

Советник по продажам проекта Portonovi Добрица Илич рассказал об уникальных особенностях нового комплекса на Адриатическом побережье Черногории, его расположении, наличии инфраструктуры и качестве самой недвижимости, отметил главные причины привлекательности элитной недвижимости для международных инвесторов. Читать