Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине. Часть II

Первый шаг для сохранения и приумножения капитала сделан – куплена 2-комнатная квартира в центре Берлина. Теперь новоиспеченные собственники могут начинать следить за графиком прироста цен на недвижимость в немецкой столице и параллельно получать доход от сдачи собственности в аренду. Сколько же они смогут заработать? Подробный расчет в нашем «калькуляторе».

Если хотите узнать обязательные и возможные статьи расходов покупателя недвижимости в Германии, читайте первую часть статьи «Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине».

Материал подготовлен совместно с компанией L&B Immobiliya EuRus GmbH.


Обслуживание квартиры в Германии и сдача в аренду

Дано: Покупатель сдает купленную квартиру в долгосрочную аренду. В первый год, пока он еще не разобрался с немецкой системой оплаты коммунальных услуг и налогов, он решает прибегнуть к помощи специальной управляющей компании.

Доходы и расходы:

«Холодная» аренда - €480 в месяц
Квартиру площадью 55 «квадратов», расположенную в центральных районах Берлина, можно сдать за €8,5-9 за кв. м. в месяц. Соответственно, в виде «холодной» аренды, т.е. без учета коммунальных услуг, она будет приносить владельцу €480 ежемесячно или €5760 в год.

Коммунальные услуги - €100-120 в месяц
По закону, оплата коммунальных услуг (отопление, горячая и холодная вода, вывоз мусора, уборка территории и т.п.) перекладываются на плечи арендатора. В квартире площадью 55 кв. м. они составят около €100-120 в месяц.

Электричество, телефон, интернет - €80 в месяц
Договор с компаниями электроснабжения, интернет- и телефонной связи заключаются арендатором самостоятельно. В месяц на электричество тратится около €50, интернет и телефон - около €30. Впрочем, владельца, который сдает квартиру внаем, эти расходы не касаются.

Поземельный налог - €100-150 в год
В Германии квартиры приобретаются вместе с частной собственностью на долю земельного участка, поэтому владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог. В среднем для небольшой квартиры его размер составляет €100-150 в год. Оплата, по закону, перекладывается на арендатора.

Мелкий ремонт – до €200 в год
Мелкий ремонт до €75 за одну починку и до €200 в год, а также текущий косметический ремонт, как правило, производится арендатором.

Услуги домоуправления и взносы на капремонт – €50 в месяц
L&B Immobiliya: При сдаче недвижимости в аренду владелец несет только расходы, которые по закону не перекладываются на арендатора: услуги домоуправления и взносы в коммунальную кассу на ремонт дома (вместе в среднем €50 в месяц). На эту сумму снижается доход в виде «холодной» аренды. Итого: на руках у владельца остается около €430 в месяц или €5160 в год.

Услуги управляющей компании и ведение банковского счета - €40 в месяц
При желании владелец может использовать услуги специальной управляющей компании и открыть счет в немецком банке для получения арендного дохода на него. (Подробнее читайте в статье «Покупка квартиры с арендатором. Советы немецкого маклера») Услуги управляющего обходятся примерно в €30 в месяц. Ведение банковского счета - около €8-10 в месяц. Таким образом, чистый доход до налогообложения составит €390 в месяц или €4680 в год.

L&B Immobiliya: Хочу отметить, что на этих расходах можно сэкономить, если самостоятельно управлять недвижимостью и иметь счет в европейском банке.

Налоги - €400-500 в год
L&B Immobiliya: Иностранные граждане подвергаются немецкому налогообложению, если они получают доход на территории Германии. В том числе, прибыль от аренды. В Германии нет фиксированной ставки подоходного налога. Она может колебаться от 0% до 42% в зависимости от многих факторов, даже семейного положения и вероисповедания. Однако главный фактор - размер чистого дохода за вычетом расходов, которые снижают налогооблагаемую базу (расходы на покупку, на управляющую компанию, поездки, ремонт, амортизация самого объекта и т.д.). К примеру, расходы на покупку объекта могут списываться по 2% в год, т.е. в нашем случае это уже €2 300, которые снижают нашу налогооблагаемую базу.

При доходе примерно до €8 000 в год резиденты освобождаются от оплаты подоходного налога. В случае с нерезидентами финансовая служба может рассчитать минимальную ставку налога около 15-20% от налогооблагаемой суммы. Т.е. на нашем примере это будет около €400-500.


Обратите внимание: вышеприведенная информация служит исключительно для информативных целей. Грамотно составить налоговую декларацию и высчитать чистый доход в Германии может только налоговый консультант или финансовая служба. Такие услуги обойдутся примерно в €200-300 в год. Если собственник не желает прибегать к помощи специалиста, налоговую декларацию можно заполнить самостоятельно, и финансовая служба вышлет письмо с указанием суммы налога, подлежащего оплате.

Итого:  После оплаты всех налогов и сборов на руках у собственника останется €4180 в год. Если учитывать, что вместе с одной ознакомительной поездкой на покупку квартиры он потратил €116 070, его доход составит 3,6% годовых.

Казалось бы, не так уж и много. Однако перед нашими покупателями не стояла цель получать максимально высокую прибыль от аренды – для этого они бы выбрали другой тип недвижимости (Подробнее в статье «Немецкие советы желающим заработать. Как выбрать недвижимость для инвестиций?»). Задача, которую решали наши герои – покупка ликвидного объекта, который через 7-10 лет можно будет выгодно перепродать. А доход от аренды – лишь приятный бонус. В этом случае, квартира в центре Берлина – отличный выбор, т.к. именно в столице наблюдается один из самых высоких темпов роста цен на недвижимость в Германии.
 

Общая смета расходов и доходов покупателя на всех этапах сделки – от ознакомительной поездки до обслуживания квартиры
 

Поиск квартиры в Берлине

Авиаперелет, за двоих

€300

Общественный транспорт

€40

Проживание во время поиска, 3 дня

€240

Питание во время поиска, 3 дня

€150

Покупка квартиры в Берлине

Квартира

€100 000

Комиссия маклера

€7 140

Налог на покупку недвижимости

€6000

Услуги нотариуса

€1500

Регистрация недвижимости

€500

Оформление доверенности на риэлтора

€200

Обслуживание квартиры в Берлине и сдача в аренду

«Холодная» аренда

+ €5760 в год

Услуги домоуправления и взносы на капремонт

- €600 в год

Услуги управляющей компании и ведение банковского счета

- €480 в год

Налоги

- €500 в год


Подготовила Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»? Читать

Фоторепортаж: инвесторы в недвижимость Германии встретились в Москве

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости Германии? Сколько составит чистый доход инвестора? Как получить ВНЖ для себя и семьи? Вопросы надежности вложений, налогообложения и доходности обсуждались в течение двух дней на Международном форуме «Германия – инвесторам» в Москве. Читать

Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать