Обзор рынка недвижимости Болгарии: 2013-2014

История

Сравнительно молодой болгарский рынок недвижимости уже успел пережить несколько взлетов и падений. С начала 2000-х годов страну охватил масштабный строительный бум: побережье активно застраивалось, цены росли как на дрожжах – на несколько десятков процентов в год, наметился иностранный спрос – сперва британский, а потом и российский. Всеобщая эйфория закончилась в 2008-м.

Следующие четыре года принято называть «кризисными» – за этот период жилье в Болгарии просело в цене на 30-40%. Впрочем, с каждым годом падение замедлялось: если в 2009-м спад превысил 20%, то в 2012-м – лишь 2,5%.

Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что в 2013 году «дно» наконец было пройдено: статисты все еще фиксировали небольшой спад (1,8% за год). Однако, по заверениям участников рынка, ликвидные и востребованные объекты перестали дешеветь уже тогда. А в середине 2014-го даже средняя статистика по стране показала прирост стоимости недвижимости – на 0,3% за год (немного, но все-таки).

По данным Национального института статистики, во втором квартале 2014-го «квадрат» жилья в Болгарии стоил €450. Самыми дорогими регионами оставались столичная София (€755) и приморские Варна (€700) с Бургасом (€580). Понятно, что указанные цифры фиксируют средние данные по рынку, и большинство интересных иностранцам объектов будут на 30-50% дороже.

Восстановление коснулось не только цен. Заметно активизировались местные и иностранные покупатели. Безусловно, наибольший скачок спроса произошел в приморских регионах. Если в среднем по стране за 2013 год число сделок с недвижимостью выросло на 3%, то в Варне – на 9%, а в Бургасе – на 17%. Причем активность на рынке продолжает увеличиваться: по данным болгарских агентов, к июню 2014-го число сделок подскочило на 15% в годовом исчислении.

Власти Болгарии вносят свою лепту в повышение популярности страны с помощью упрощения визового режима. В 2012-м Болгария стала принимать гостей с действующим «шенгеном», в 2013-м – упростили процедуру выдачи многократных национальных виз и открыли новые консульские службы. Обещают и вовсе ставить россиянам штампики в паспорте прямо в аэропорту. Результаты видны: в 2013-м рост турпотока из России в Болгарию составил 14%.

Тренды: 2013-2014

• Россияне – главные иностранные покупатели на местном рынке. По информации посла Российской Федерации в Болгарии Юрия Исакова, в 2013 году 10 000 соотечественников купили болгарскую недвижимость. Всего же нашим принадлежит более 300 000 объектов.
• Для нас Болгария также остается самым любимым направлением для приобретения заграничного дома. По статистике портала Prian.ru, эта страна – бессменный лидер по числу запросов со стороны потенциальных покупателей.
• География зарубежных покупателей домов и квартир в Болгарии расширяется. Этой страной интересуются не только жители Москвы и Санкт-Петербурга, но и регионов России. Также в 2014 году заметно вырос интерес со стороны украинцев.
• Британцы, которые лет пять-семь назад активно покупали жилье в Болгарии, сейчас так же активно продают. Причем часто готовы делать внушительные скидки.
• Если в «кризисные» годы наибольшим спросом пользовались самые дешевые объекты недвижимости в Болгарии, то в 2014-м средняя сумма сделки начала расти. Покупатели стали готовы платить от €50 000, а иногда даже – от €100 000.
• Большинство продаж проходят на вторичном рынке недвижимости. При этом цены на старые квартиры (даже если им всего несколько лет) в среднем на 20-30% ниже, чем на аналогичные объекты от застройщиков.
• Болгария по-прежнему остается страной, где преимущественно берут недвижимость для отдыха. Хотя в последние годы риэлторы фиксируют рост числа покупок квартир, предназначенных для круглогодичного проживания. Число сделок инвестиционного характера остается низким.
• Доходность от сдачи недвижимости в Болгарии в долгосрочную аренду составляет в среднем 5-6% годовых. Такую прибыль проще получить в крупных городах страны. Что касается курортной недвижимости на побережье, то здесь заработки обычно ниже – из-за короткого купального сезона и дополнительных расходов на управляющую компанию.
• Самой востребованной у иностранцев, понятное дело, является недвижимость, расположенная у моря. Далее в рейтинге приоритетов с большим отрывом следуют горнолыжные и бальнеологические курорты, а также столица. Сделки с домами и квартирами в Центральной Болгарии – единичны.

Ценовой портрет рынка недвижимости Болгарии

Перспективы

В 2014 году участники болгарского рынка недвижимости полны оптимизма: признаки восстановления отрасли становятся все более заметными. Впрочем, предпосылок для резкого повышения всех показателей пока не видно. Экономика Евросоюза в целом и Болгарии в частности переживает не самые простые времена. Ожидается, что в 2014-2015 годах цены на недвижимость останутся стабильными. Возможен небольшой прирост в пределах 2%, который на рынок существенного влияния не окажет.

А вот спрос со стороны соотечественников может сократиться. Связано это не столько с падением интереса к Болгарии, сколько с непонятной ситуацией в России. Летом 2014-го некоторые болгарские агенты уже отметили выжидательную позицию своих клиентов из РФ. Как поведут себя россияне дальше – во многом зависит от ситуации в «большой политике».

Впрочем, чтобы ни случилось, полностью сойти на нет российский спрос на Болгарию не может – сделки обязательно будут проходить, преимущественно на побережье. Самым активным будет оставаться вторичный рынок. Новые проекты также будут строиться, но в сравнительно небольших объемах.

Автор Анастасия Фалей
Фото Филипп Березин

Условия цитирования материалов Prian.ru