Идеи для инвестиций: как открыть доходный бизнес в Германии

23 декабря 2014 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Во время экономической турбулентности инвесторы традиционно обращают внимание на надежные рынки. На первое место выходит стабильность, а гарантии получения дохода становятся важнее сомнительных перспектив достижения сверхприбылей. На вебинаре «Итоги 2014 – Предложения 2015» директор компании B&R Property Investment GmbH Зоя Баркенштайн рассказала, как сегодня можно зарабатывать в Германии.

Мюнхен

- Модель для инвестиций, которую мы предлагаем, – это покупка коммерческой недвижимости в Германии с последующей сдачей помещения в аренду под продуктовый магазин. Мы предлагаем готовый бизнес.

Почему я говорю именно о продуктовых магазинах? Если торговля техникой постепенно переходит в интернет, то продукты питания в обозримом будущем будут по-прежнему продаваться в привычном для всех формате. Соответственно, и арендаторы продуктовых супермаркетов  – более надежны, они держатся за свое место и обеспечивают собственнику стабильный доход.  

У инвестора есть возможность выбора различных видов торговой недвижимости. Можно купить долю в крупном торговом центре или приобрести отдельно стоящее здание, которое будет работать как продуктовый магазин. Можно купить как новый объект, так и готовый, уже зарекомендовавший себя бизнес. Мы обычно советуем последний вариант – в этом случае временные и административные затраты на создание нового юрлица ниже.

Ключевой момент при принятии решения о заключении сделки – внимательное изучение договора с нанимателем. В секторе коммерческой недвижимости часто заключаются долгосрочные договоры на 10-15 лет с правом продления. Причем условия могут быть разными, даже если арендатором выступает одна и та же торговая сеть. Инвестору следует выбирать объект с более выгодными именно для него условиями договора.

Безусловно, огромное значение имеет и выгодное географическое расположение объекта. Мы представляем Баварию – самый богатый и преуспевающий регион Германии. В связи с относительно высокими ценами на покупку недвижимости, доходы от аренды в процентном соотношении кажутся более низкими, чем на востоке страны. Однако это только при беглом просмотре. Если проанализировать весь процесс сделки, включая дополнительные расходы на покупку и перспективы дальнейшей перепродажи, то доходность коммерческой недвижимости в Баварии повышается с 7-8% годовых до 10%, а в некоторых случаях и до 15%!  

Например, налог на приобретение земли в Баварии – 3,5%. В других землях Германии он выше – на 2015-й год до 6.5%. Также, если оценить перспективы выхода из бизнеса, т.е. перепродажи объекта через несколько лет, то преимущества Баварии, как региона с постоянно растущими ценами на недвижимость и сильным спросом на нее, становятся очевидными.

Порог входа на рынок коммерческой недвижимости в Баварии – €750 000. Причем, у инвесторов из России, Украины и любых других стран также есть возможность использовать в сделке заемные средства. Сумма кредита всегда зависит от стоимости недвижимости. Банк оценивает объект и размер дополнительных затрат на покупку и обычно готов предоставить до 60% от этой суммы, 40% инвестор вкладывает собственным капиталом. Процентные ставки в данный момент – где-то от 2,6% годовых.

Германия

Наша компания предлагает полный спектр услуг – до, во время и после совершения подобных сделок. Схема – очень простая, она похожа на процедуру приобретения жилой недвижимости.

Первый этап. Это обсуждение с инвестором его желаний и возможностей. Был ли у него опыт инвестиций в коммерческую недвижимость Германии? Знаком ли он с немецким законодательством? Знает ли о дополнительных затратах? Сколько собственных средств готов вложить? Собирается ли пользоваться кредитом? Какой объект предпочитает – новый или уже существующий супермаркет?

Второй этап. После определения ключевых моментов для инвестора мы предлагаем ему несколько объектов из нашего портфолио. Так как это инвестиционная недвижимость, то к каждому предложению мы составляем расчет будущих расходов и доходов. Также на этом этапе мы даем рекомендации, как можно улучшить рентабельность.

Третий этап. Инвестор выбирает понравившийся объект. Затем мы запрашиваем и детально изучаем уже заключенные договоры с арендаторами, следим, чтобы их условия были выгодны для инвестора. Потом назначаем встречу – чтобы покупатель мог вживую оценить объект и его местоположение.


Обратите внимание! Для изучения предложения потенциальному инвестору будут предоставлены все планы, расчеты прямых и дополнительных затрат, фотографии объекта. Но полный набор документов, включая детали соглашений с арендаторами,  продавец предоставит ТОЛЬКО ПОСЛЕ ТОГО,  как клиент подписал LOI (letter of intent). Это своего рода протокол о намерениях. Его подписание не требует финансовых затрат, после него можно отказаться от сделки, если инвестора что-то не устроит. Но! Вся картина вам откроется только после подтверждение серьезности планов.


Четвертый этап. Мы оставляем заявку, которая обязывает собственника снять недвижимость с продажи на какой-то срок. За это время инвестор рассматривает свои финансовые возможности и в случае необходимости ведутся переговоры о кредите с банком. Также на этом этапе происходит процедура Due Diligence, т.е. комплексное исследование объекта инвестирования.

Пятый этап. Если инвестора все устраивает, составляется и согласовывается план нотариального договора, который затем подписывается так же, как и при покупке жилой недвижимости.

Шестой этап. После завершения сделки контакт между нами и клиентом остается. Мы решаем любые вопросы с арендаторами и в случае необходимости ищем новых нанимателей, помогаем с ведением внутренней бухгалтерии и оптимизацией налогообложения. Налоговые консультанты нашей компании при необходимости могут проконсультировать. И что важно – осуществляем поддержку на русском языке. Поэтому заработок на коммерческой недвижимости в Германии становится доступным даже для непрофессиональных инвесторов.

Помимо стабильного заработка, в качестве дополнительного бонуса инвестор может получить вид на жительство в Германии. Причем положительное решение немецких властей зависит не столько от суммы инвестиций, сколько от полезности открываемого бизнеса для экономики Германии. Сама по себе покупка недвижимости, как известно, такой гарантии не дает. С нами сотрудничают адвокаты, которые каждый случай могут решить в индивидуальном порядке.

И наконец, добавлю, в связи с последними событиями в экономической ситуации в России интерес к инвестициям в немецкую коммерческую недвижимость меньше не стал. Да, у некоторых клиентов снизился размер собственного капитала, т.к. в Германии надо инвестировать в евро. Но сам интерес из-за этого наоборот повысился - многие видят в Германии надежное место для сохранения  и приумножения средств.

Посмотреть полную запись вебинара "Итоги 2014 - Предложения 2015" можно на канале Prian.ru на Youtube.

B&R Property Investment GmbH
Германия, Грюнвальд / Мюнхен, Südliche Münchner Str. 2, 82031 Grünwald, Deutschland
Тел.: +49 (0) 89 / 64 947 888
http://www.br-property.com/ru/

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать