Швейцария: перемены на стабильном рынке

Рост цен замедлился
В предыдущие годы рост цен на недвижимость в Швейцарии достигал 5% в год. Признаки перегревания рынка были особенно заметны в регионах Женевского озера, Цуге, Цюрихе и некоторых южных кантонах. Например, в 2012 году квартиры на Женевском озере подорожали в среднем на 11%. Эксперты, среди которых выделялся банк UBS, неоднократно делали заявления об опасности образования «пузыря» на рынке.
В 2014 году власти страны предприняли несколько шагов для стабилизации ситуации. Например, ввели меры по сдерживанию роста ипотечных кредитов. Уже весной годовой рост цен на недвижимость в Швейцарии замедлился до 1,5%. Согласно отчету Knight Frank за третий квартал 2014 года, стоимость жилья в стране выросла всего на 1,2% в годовом исчислении.
Швейцарская недвижимость популярна среди иностранцев. Как отмечает Ирина Чернова Бургер, представитель компании «RUS 2 SWISS Immobilien Gmbh», «это важная статья дохода швейцарского государственного бюджета, вклад ее в экономику достигает двадцати процентов; значительный процент инвестиций поступает из-за рубежа, но в Швейцарию идет не массовый, а целеустремленный покупатель».
«Дорогостоящая недвижимость – виллы и особняки в высоком ценовом сегменте – не спешат сменять хозяев. Причина в высокой стоимости. Состоятельные продавцы не торопятся снижать цену и просто ждут своего покупателя», – добавляет специалист.

Появились ограничения по ипотеке
В продолжение борьбы с замаячившим на горизонте «пузырем» на рынке недвижимости Ассоциация швейцарских банкиров (SBA) решила ужесточить требования к получателям ипотечных кредитов. Одна из мер, которую ввели банкиры с 1 сентября 2014 года, заключается в ускорении погашения долга. Новый порядок ипотечного кредитования касается резидентов Швейцарии - в том числе и россиян, живущих там. Этим заемщикам теперь придется быстрее погашать свой долг перед банком. Если ранее клиенты могли выплачивать треть кредита в течение 20 лет, то теперь этот срок уменьшен до 15 лет. Кроме того, платежи должны производиться равными частями в течение всего срока использования кредита, то есть нельзя откладывать погашение долга на последний момент. Нововведения не коснутся полученных ранее кредитов.
Также стоимость залогового имущества оценивается теперь исходя из меньшей величины - рыночной цены или настоящей стоимости покупки. Если заемщик захочет купить недвижимость дороже, чем ее оценил банк, ему придется доплатить разницу из своих средств.
Тем не менее, ставки по ипотечным займам остаются рекордно низкими. Так, кредит на приобретение жилья сроком на 10 лет во втором квартале 2014 года можно было взять в среднем под 2,2% годовых. Таким образом, несмотря на ограничения по ипотеке, общий ипотечный климат остается благоприятным.
По словам Ирины Черновой Бургер, «Рекордно низкие ипотечные ставки – менее 2% - являются одним из трендов 2014 года. Щедрые кредиты подхлестывают строительство многоквартирных домов и покупки в кредит квартир и апартаментов средними слоями населения».

Рынок загородной недвижимости – живой интерес
В 2012 году защитник природы Франц Вебер предложил ограничить строительство загородных резиденций в Швейцарии с целью сохранения экологии. Вопрос был вынесен на общенациональный референдум и принят большинством голосов. «Закон Вебера» предполагал, что количество загородных резиденций не должно превышать 20% от жилого фонда в коммунах. Его принятие привело к тому, что рынок недвижимости на многих популярных курортах Швейцарии оказался парализован: количество сделок резко сократилось, а расходы покупателей выросли.
В феврале 2014 года власти несколько смягчили положения закона. Во время строительства основного жилья местным было разрешено сделать пристройку, которая не рассматривается как загородная резиденция, для сдачи в аренду. Тем же, кто находился в процессе получения разрешений на строительство в момент вступления закона в силу, разрешено завершить начатое. При этом расширить строительство можно только в том случае, если объект предназначен для туристического использования или имеет (переведен) в статус основного жилья. Это оживило рынок загородной недвижимости в стране.

Коммерческая недвижимость остается открытой для иностранцев
В 1997 году появился закон Lex Koller, Швейцарский федеральный закон о приобретении недвижимости гражданами других государств. Он гласил о том, что все иностранцы, законно проживающие в Швейцарии, могут приобрести недвижимость в качестве основного места жительства, а также коммерческую недвижимость.
В 2014 году член Национального совета Жакелин Бадран предложила в будущем ограничить иностранцам доступ к швейцарской коммерческой недвижимости. С помощью данной меры планировалось остановить рост цен на объекты коммерческой недвижимости, уменьшить отток денежных средств в виде арендных платежей за рубеж, а также защитить швейцарские пенсионные фонды от постоянно возрастающего давления зарубежных инвесторов.
Законопроект уже нашел поддержку у Правительства Швейцарии и Национального совета. Однако последнее слово осталось за Советом Кантонов, который отклонил проект.
Ирина Чернова Бургер объясняет: «Отклонение этой инициативы означает, что иностранцы по-прежнему имеют право покупать коммерческую недвижимость, инвестировать в торгующие на бирже швейцарские компании недвижимости и в биржевые фонды, инвестирующие в швейцарскую недвижимость». Специалист считает, что в этом смысле «на фоне международного кризиса год 2014-ый выявил преимущества швейцарской юрисдикции и общественной структуры как надежной гавани для инвесторов».

Льготы для богатых иностранцев
Наконец, 30 ноября 2014 года состоялся важный референдум, на котором швейцарские граждане проголосовали против ограничения иммиграции как ксенофобской идеи, угрожающей экономике страны. Результаты референдума показали, что 74,1% швейцарцев отвергли инициативу по ограничению иммиграции. Кроме того, было отклонено предложение об отмене льготного паушального налогообложения для состоятельных иностранцев, переезжающих в Швейцарию.
Владельцы солидного капитала и сегодня могут получить вид на жительство в Швейцарии на основании так называемого «налогового соглашения» (также используются понятия «global taxation», «паушальный налог», «аккордный налог», «единый налог», lump-sum). В данном случае власти определяют не точный размер ваших доходов и капитала, поскольку сложно оценить активы в нескольких странах, а стоимость вашего образа жизни – владения или аренды недвижимости в Швейцарии, автомобиля, обучения детей, ежегодных поездок на отдых, содержания зарубежной недвижимости… В результате определяется некая сумма – «базовый доход», которую вменяют в качестве годового дохода и устанавливают для нее ставку подоходного налога, являющуюся предметом соглашения.
Вместо резюме
В 2014 году в Швейцарии произошло много важных изменений в сфере иммиграции и недвижимости. Если охарактеризовать их все тремя словами – иностранцам стало проще. Можно ожидать в связи с этим, что в 2015 году зарубежные инвесторы, в том числе и россияне, увеличат свое присутствие на рынке недвижимости Швейцарии.
Автор Ольга Петегирич
Фото Ольга Петегирич