Версия
для печати
для печати
Выбирая квартиру на первичном рынке в другой стране мира, можно столкнуться с сюрпризами. В новой серии статей портал Prian.ru рассказывает о том, чем отличаются новостройки в России от новостроек в самых популярных у русскоговорящих покупателей местах Земного шара.
Читайте также:
А как у них: новостройки в Германии. Чем немецкий порядок отличается от российской сумятицы.
А как у них: новостройки в Испании. Чего стоит ждать от нового жилья в стране корриды.
А как у них: новостройки в Черногории. Узнайте, чем могут удивить новостройки в балканской стране.
А как у них: новостройки в Италии. Готовьтесь к неожиданностям.
А как у них: новостройки в Турции. Чем примечательно новое жилье в стране рахат-лукума.
В России: Более 50% квартир в новостройках масс-маркета в крупных городах РФ – малометражки, студии и однушки, площадью до 45 кв. м. Растет популярность «евродвушек» – небольших квартир, в которых гостиная объединена с кухней.
В Дубае: В Дубае нет тенденции к увеличению или уменьшению средней площади строящегося жилья. Обычно количество определенных единиц в строящемся проекте зависит от его месторасположения. То есть, к примеру, в элитном районе квартиры будут большие по размеру. А таких типов, как студии и апартаменты с одной спальней, может вообще не быть. А в проектах эконом-класса, наоборот, будут преимущественно студии и апартаменты с одной спальней.
В России: Новостройки в крупных городах – высотные здания. Малоэтажное строительство в черте города не распространено.
В Дубае: В Дубае застройка осуществляется по районам. То есть в районе высотной застройки средне- и малоэтажных зданий не найти. А в районах с виллами и таунхаусами обычно не встретить ничего выше двух-трех этажей. Городские власти и крупнейшие застройщики большое внимание уделяют планированию города и его районов. Точечной застройки практически не существует.
В России: Квартиры в новостройках эконом-класса сдаются в эксплуатацию под чистовую отделку. Сдача квартиры «под ключ» с мебелью и техникой не распространена.
В Дубае: Примерно 95% жилья в Дубае сдается с отделкой «под ключ». Исключение составляют в основном пентхаусы и, изредка, виллы премиум-класса. В офисных зданиях ситуация обратная. Большая часть офисных помещений сдается без отделки.
В этом вопросе абсолютно не важен уровень объекта. То есть жилье как эконом класса, так и элитное сдается «под ключ». А офисы, как простые, так и в зданиях премиум-класса сдаются без отделки.
А в ныне популярных проектах отелей и отельных апартаментов объекты сдаются не только с ремонтом, но и полностью меблированные, с бытовой техникой и даже со всеми предметами первой необходимости.
В России: Большинство новостроек в крупных городах России строятся в спальных районах, часто за кольцевой дорогой.
В Дубае: Целыми массивами застраивается как центр города, так и его спальные районы. Как курортные прибрежные районы и насыпные острова, так и целые компаунды с виллами и таунхаусами. Географического приоритета не существует. Существует разница в стоимости проектов.
В России: При возведении нового жилого комплекса застройщик за свой счет создает минимальную необходимую инфраструктуру – дороги, детские площадки, садики. Огороженная территория, подземный паркинг, бассейн и т.п. – не являются обязательными опциями для типового жилья.
В Дубае: В Дубае эти условия являются обязательными. Без реализации основных инфраструктурных объектов застройщик не сможет ввести в эксплуатацию построенный проект. Застройщики всего района также обеспечивают прокладку коммуникационных сетей до начала строительства самих зданий.
В России: Каждая вторая квартира в новостройке в Москве и Санкт-Петербурге до 2015 года покупалась с помощью ипотеки. Сейчас доля сделок с ипотекой сократилась. Ставки на кредиты без государственной поддержки выросли до 15-16% годовых при первом взносе 30-50%.
В Дубае: В эмирате мало строящегося жилья покупалось с использованием ипотечных кредитов. Львиную долю «строек» банки просто не кредитуют. Ни раньше не кредитовали, ни сейчас. Исключение составляют несколько крупнейших игроков рынка. Обычно это компании с государственным участием. Но даже при наличии такой возможности, в ипотеку купить там просто невозможно. У них обычно все раскупают очень быстро и без привлечения кредитных средств.
Связать такую позицию инвесторов можно с тем, что все застройщики в Дубае предлагают рассрочку платежа, привязанную к этапам строительства. То есть люди платят 10-25% от общей стоимости объекта. А потом в течении срока строительства, а иногда и после окончания такового, оплачивают оставшуюся сумму.
В России: С 2008 по 2014 годы по мере возведения здания – от стадии котлована до сдачи в эксплуатацию – стоимость квартир возрастала на 30% и более. Сейчас рост цен замедлился.
В Дубае: Рост цен на жилье по мере строительства не сильно привязан к этапам строительства и приближением срока сдачи. Бывает, что цены даже «просаживаются» после сдачи объекта в эксплуатацию. Такое случается редко, но все же случается. Обычно связано это с неоправданными обещаниями застройщика относительно качества строительства.
По большей части цена зависит от состояния рынка. И средней цены квадратного метра на рынке в конкретный промежуток времени. Так, инвесторы, купившие что-либо в проектах, анонсированных в 2010-2011 годах по ценам, актуальным в то время, по окончанию строительства в 2013-2014 годах получили прирост цены до 50%. А купившие «на пике» в 2008-2009 годах либо до сих пор ждут окончания строительства, либо цена за метр квадратный стала даже ниже, чем была, и может стать еще ниже.
В России: В России действует федеральный закон, защищающий права участников долевого строительства. Тем не менее, на рынке встречаются случаи обмана дольщиков, заморозки или существенные задержки сроков сдачи проекта в эксплуатацию.
В Дубае: Дубайский рынок недвижимости остро столкнулся с этой проблемой после кризиса 2008-2009 годов. Некоторые объекты с того времени до сих пор не достроены.
Сейчас законодательство существенно поменялось в этом секторе. Существуют обязательные «escrow» счета у каждого застройщика, под каждый проект. Все платежи от инвесторов поступают на этот счет. А пользоваться средствами с этого счета застройщик может только с разрешения компетентного государственного органа, по мере исполнения своих обязательств по строительству. Согласно действующим нормативам, застройщик обязан иметь определенную сумму денежных средств на счету. Этой суммы, при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, хватит либо для того, чтобы закончить строительство, либо чтобы вернуть инвесторам их средства.
Также существует специальный комитет, занимающийся вопросами «проблемных» строек.
Редакция благодарит Евгения Рацкевича, управляющего директора компании «Metropolitan Premium Properties» за помощь в подготовке материала.
Автор: Ольга Петегирич
Фото: Flickr (Sam valadi, Steven Stralton)
