Версия
для печати
для печати
Материал подготовлен совместно с компанией Grand Milano Studio
Для ознакомительной поездки в Италию на просмотр объектов недвижимости понадобится несколько дней. Теоретически можно изучать различные варианты и две-три недели, но на практике итальянские агентства еще до приезда клиента в страну согласовывают с ним небольшой список потенциально подходящих предложений, что позволяет сократить время поиска.
Во время первого визита вы потратите еще один день на открытие налогового кода, счета в банке и написание предложения о покупке. После этого покупатель может возвращаться домой.
I. Покупка виллы в Италии
Дано: Семья из Москвы покупает меблированную виллу на вторичном рынке недвижимости. Площадь объекта – 300 кв. м. В доме – 5 спален. На участке – бассейн. В собственность также входит гостевой дом с 2 спальнями. Расположение – регион Лигурия, до моря – 1 км. Сделку проводит итальянское агентство недвижимости.
Расходы:
Цена виллы: €3 000 000
В итальянской Лигурии €3-4 млн – это типичная цена для элитного особняка с 4-5 спальнями, расположенного недалеко от пляжа и с видами на море.
Ольга Акилова, директор Grand Milano Studio: «В этом конкретном случае продавец запрашивал €3,5 млн, но нам удалось договориться о скидке. В Италии всегда можно торговаться. Но не стоит думать, что каждый собственник сходу готов сбросить полмиллиона.
Да, местный рынок недвижимости сейчас в стагнации. Но это не значит, что владельцы будут отдавать свои объекты за бесценок. У многих в собственности – несколько квартир и вилл, в горах, на море, в городах… В Италии всегда было популярно вкладываться в недвижимость. При этом рынок не перенасыщен, здесь не строили так много, как, например, в Испании. Поэтому если у собственника нет срочной необходимости в деньгах, он не будет сильно сбрасывать цену, скорее, сдаст в аренду, пока не найдется желающий купить недвижимость.
Если же появляется покупатель с серьезными намерениями, можно вести переговоры о цене. Мы всегда торгуемся в пользу клиентов. Но нельзя сказать, что есть некая типичная для рынка скидка, каждый случай – индивидуален».
Регистрация предложения: €1 800
В Италии после того как покупатель определился с объектом он составляет письменное предложение о покупке, в котором обычно прописано, что залог будет переведен в течение семи дней. Затем нотариус начинает проверять недвижимость на чистоту. После чего покупатель может перечислять залог – обычно 10% от цены объекта – на счет продавца.
Залог – это показатель серьезности намерений. Если покупатель передумает, он потеряет залог, если же откажется продавец – он будет обязан заплатить его в двойном размере.
Ольга Акилова: «Если мы смогли сторговать скидку в 20%, то и залог лучше заплатить 20%, потому что если придет другой покупатель и предложит владельцу изначально запрашиваемую сумму, он вернет вам двойной залог и подпишет новое предложение. И при этом выиграет 10% от вашей цены. Поэтому даже на этом этапе вам потребуется помощь специалиста, чтобы решить, какой залог лучше предложить.
Отнеситесь серьезно к написанию предложения, пусть будут учтены все ваши пожелания. Агентство не отвечает за ваши договоренности с владельцем и за соблюдение их обеими сторонами. Гарантом для вас и для владельца является залог.
Агентство отвечает за регистрацию вашего предложения в налоговой инспекции. Право на регистрацию предложений и предварительных договоров имеют только лицензированные специалисты. Поэтому будьте осторожны в этом вопросе, потому что продажей недвижимости в Италии занимаются все, кому не лень, не имея на это ни прав, ни страховки».
При регистрации предложения в налоговой инспекции покупатель заплатит: €200 – сбор за регистрацию, €35 – за марки на каждую из копий (их обычно три, итого €105). Также на этом этапе платится налог – 0,5% от суммы залога, т.е. в нашем случае €1500. Эти 0,5% будут засчитаны во время оформления нотариального акта. Итого, регистрация предложения обойдется в €1805.
| Обратите внимание: далее можно подписать у нотариуса предварительный договор. Но этот этап не является обязательным. Если нотариальный акт будет назначен в ближайшее время и нет специальных условий, которые надо прописать в предварительном договоре, этот этап можно пропустить. Если вы решите его делать, то регистрация обойдется примерно в €6000-7000 с учетом налогов и услуг переводчика. В сделке, которую мы рассматриваем, предварительный договор не заключался. |
Нотариальный акт с учетом налогов - €50 000
Стоимость нотариального акта складывается из налога на покупку недвижимости и гонорара нотариуса. В Италии покупатель перечисляет всю сумму нотариусу, а он в свою очередь рассчитывает и оплачивает налог.
Налог на покупку вторичной недвижимости в Италии составляет 9% от кадастровой стоимости объекта, а она намного ниже рыночной. Для вышеописанной виллы за €3 000 000 кадастровая цена составила €500 000. То есть из общей суммы около €45 000 уйдет на налог, оставшиеся €5000 – на оплату работы нотариуса.
Ольга Акилова: «Для Италии это типичная практика, что кадастровая стоимость объекта в разы ниже его рыночной цены. А при покупке на вторичном рынке в нотариальном акте можно прописать, что покупатели изъявили желание посчитать налог не по рыночной, а по кадастровой стоимости. Закон дает вам право выбора. Понятное дело, никто не выбирает платить налог от рыночной цены. В моей практике такого не было».
Покупатель может снизить налог с 9% до 2%.
Снизить налог можно в том случае, если покупатель обязуется прописаться на вилле в течение 18 месяцев и не продавать этот объект в ближайшие 5 лет. Если же вилла будет продана, в течение года надо будет купить другую недвижимость.
| Обратите внимание: все вышесказанное относится только ко вторичной недвижимости. Если вы покупаете новостройку в Италии, то заплатите 10% НДС от реальной стоимости объекта или 4% НДС, если будете делать вид на жительство и прописываться в вашей недвижимости. |
Услуги риэлтора - €110 000
Комиссию итальянские агентства получают со стороны продавца и со стороны покупателя. Средняя комиссия по Италии 3-5% + 22% НДС. Условия работы с риэлтором обсуждаются в каждом конкретном случае.
Ольга Акилова: «Если агентство торгуется с продавцом в вашу пользу, то, сами понимаете, оно уменьшает свою комиссию с двух сторон, поэтому есть смысл договориться так, чтобы выгодно было и вам, и агентству»
Итого: Всего покупатель заплатил за виллу €3 161 800. Таким образом, дополнительные расходы составили 5,3% от рыночной цены объекта.
Дано: Собственники постоянно на вилле не живут. Приезжают сюда во время отпуска, на праздники, всего проводят в Италии несколько месяцев в году. В оставшееся время недвижимость пустует, в аренду не сдается.
Расходы:
Налоги: €6000-8000 в год
Все собственники недвижимости в Италии, в том числе иностранцы, платят ежегодные сборы – налог на вывоз мусора и налог на недвижимость. За такую виллу первый сбор составит около €500, второй - €5500-7500. Размер налога на недвижимость высчитывается по сложным формулам и зависит от региона, площади объекта, кадастровой стоимости и других характеристик. Точную сумму налога рассчитает бухгалтер.
Ольга Акилова: «В некоторых муниципалитетах Италии собственникам на почту присылают счета по налогам на недвижимости. Но не везде. Часто люди сами обращаются к бухгалтеру для расчета. Обычно у всех, кто купил недвижимость, есть счет в Италии и интернет-банкинг, с помощью которого они проводят платежи».
Плата бухгалтеру: €100-150
Типичная цена услуг бухгалтера за расчет ежегодного налога на виллу составляет - €100-150.
Плата в кондоминиум: €0
Если вы покупаете отдельностящую виллу, которая не входит в урбанизацию, то кондоминимальных расходов на содержание общей территории у вас не будет.
Коммунальные услуги: €10 000 – 15 000
За отопление, свет, воду, содержание бассейна, уход за садом в подобной вилле набежит €10 000 – 15 000 в год. Итоговая цена зависит от того, как вы используете ресурсы, какие договоренности с садовником и уборщиком, сколько времени вы проводите на вилле. Указанная сумма является средней для объектов такого класса.
Ольга Акилова: «Для оплаты счетов собственнику нет необходимости приезжать в Италию, они автоматически списываются с его счета в банке. Бухгалтера здесь нанимать не нужно».
Итого: Ежегодные расходы на содержание вышеописанной виллы в Италии €16 000 – 23 000. При желании вернуть эту сумму можно с помощью сдачи объекта туристам, но на практике русскоязычные владельцы элитной недвижимость заработком на аренде не занимаются, используют виллы для личного пользования.
P.S. А если доход от аренды вас все-таки интересует, не забывайте о налогах
Ольга Акилова: «Если вы решите сдавать свою виллу в аренду, то ежегодный льготный налог составит 21% от общей платы. Рынок аренды непредсказуем, вы можете сдать такую виллу, как за €100 000 в месяц, так и за €30 000. Все зависит от спроса и предложения, и конечно от характеристик объекта недвижимости. Теоретически вы можете заработать от €90 000 до €300 000 в год. Заплатив налоги, у вас останется от €70 000 до €230 000. Из этой суммы также надо будет вычесть расходы на содержание (ежегодный налог на недвижимость, коммунальные платежи). В результате, собственник получит от €50 000 и выше.
Но на практике иностранные покупатели арендной не занимаются, им это не нужно. Даже хозяева квартир не хотят пускать туда чужих людей, не то что вилл… Только сами итальянцы время от времени сдают собственность туристам.
Иностранцы, которые вкладывают деньги в элитную недвижимость, думают не о ежеминутной прибыли, а о будущем своих детей. В Италии при передаче собственности прямым наследникам вы не будете платить налог, если кадастровая стоимость объекта составляет меньше миллиона. А кадастровая стоимость часто в 5-10 раз ниже рыночной.
И даже если вы покупаете виллу за €15 000 000 и кадастровая стоимость ее окажется €1 500 000, то ваши прямые наследники ничего не заплатят с миллиона и заплатят 4% с €500 000, которые превышают миллион. Во многих европейских странах этот налог крутится около 20-40%, а не 4%, как в Италии. Поэтому купив что-то сегодня в Италии, вы можете быть спокойны, что оставите наследникам прибыль, а не долги».
Подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com: pcdazero
