Есть мнение: «Почему иностранцам не запретят покупать в Берлине»

Ольга Мюллер, эксперт Prian.ru, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости, управляющий партнёр IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

- Чтобы понять, почему Михаэль Мюллер выступил со столь серьезным заявлением,  давайте поймем, какая ситуация сложилась на рынке недвижимости Берлина сейчас. Всего несколько цифр:

• Самая дорогая квартира в Берлине в прошлом году была продана за €18 200 за кв.м, её цена - примерно €8,5 млн.
• Самый дорогой кв. м земли под строительство виллы стоит €2 200, под строительство жилого дома – €7 000.
• Средняя стоимость квартиры в Берлине - €3 630 за кв. м.
• Средняя стоимость жилого дома - €5 млн.

В трех крупнейших городах Германии (Берлине, Гамбурге и Мюнхене) оборот от продаж жилой недвижимости составил в 2017 году €6,73 млрд, это примерно 50% от общего оборота по стране.

Берлин является самым важным рынком для новостроек в Германии. В столице в 2017 году были проданы 5 608 квартир в новостройках (+7,7% к 2016 году).

И все равно темпы жилищного строительства низкие, они приводят к снижению доли вакантных площадей, увеличению арендной платы и - при продаже жилья - к увеличению цен.

Арендные ставки в Берлине тоже растут значительными темпами. Рост этот зафиксирован и в 2017 году - он составил 8,8%. Сейчас средний показатель составляет €9,8 за кв. м, но, разумеется, зависит от района: в центральных Фридрихсхайн-Кройцберге, Митте и Шарлоттенбурге-Вильмерсдорфе он достигает более €11 за кв. м.

Прибавьте к этому низкую покупательную способность значительной части населения Берлина - по сравнению с другими городами. Около 55% домохозяйств столицы имеют низкие доходы и зависят от социальных дотаций. Затраты на квартиру в заработке среднего берлинца составляют 29%, а показатель выше 30% уже критичен, и во многих районах города он преодолён.

• Записывайтесь на онлайн-курс для инвесторов: "Как приобрести инвестиционную недвижимость Германии"

В столице практически невозможно снять квартиру эконом-класса. Сотни потенциальных арендаторов ходят по улицам в поисках жилья. На просмотр может прийти до 50 соискателей. В нашу управляющую компанию за год поступило лишь 2  (два!)  заявления о расторжении договора аренды на квартиру, раньше столько же приходило в месяц.

Власти Берлина думают, как изменить ситуацию. Закон об ограничении повышения арендной платы не работает из-за невозможности контролировать процесс. Сейчас хотят ввести принудительное уведомление нового арендатора о размере предыдущей ставки. То есть проблему пытаются решить, но попытки эти не очень масштабные, а точечные. И абстрактное ограничение покупки для иностранцев никак не сможет повлиять на ситуацию в целом.

Хотя я очень сомневаюсь, что и его введут. Во-первых, в Германии с большой осторожностью относятся к различным ограничениям для иностранцев. Во-вторых, у Германии со многими странами есть соглашения по защите прав инвесторов, которое гарантирует, что к ним будут относиться также, как к местным жителям. Кстати, с Россией такое соглашение тоже есть. То есть на русских инвесторов ограничения распространиться не могут.

Но главное, ситуация на рынке возникла не из-за частных, а из-за институциональных инвесторов, которые покупают пакетами и делают основной оборот на рынке. И чтобы заработать хоть что-то, они вынуждены по максимуму поднимать цены на аренду. А как можно в рамках корпорации ограничить покупку иностранцам? Никак! В большинстве компаний среди учредителей наверняка найдутся граждане не из Германии. Поэтому назовем это просто идеей моего тезки Мюллера, которая вряд ли осуществима. Но ему ведь надо показывать, что он ищет меры. Вот он и показывает.

Вот что можно купить в Берлине прямо сейчас:

Квартира в Берлине, Германия

320 000 €

Площадь 68 м², 3 комнаты

FIRST INVEST GROUP

Квартира в Берлине, Германия

2 700 000 €

Площадь 205.74 м², 5 комнат

EW Real Estate

Апартаменты в Берлине, Германия

719 000 €

Площадь 101 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

1 556 445 €

Площадь 104 м², 4 комнаты

HOUSAGE

Офис в Берлине, Германия

885 162 €

Площадь 169 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

698 285 €

Площадь 99 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

369 000 €

Площадь 55 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

1 465 000 €

Площадь 163 м², 4 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

450 390 €

Площадь 90 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

314 707 €

Площадь 59 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

468 342 €

Площадь 111 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Пентхаус в Берлине, Германия

6 925 000 €

Площадь 347 м², 5 комнат

Knight Frank

Апартаменты в Берлине, Германия

532 300 €

Площадь 94 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Апартаменты в Берлине, Германия

700 000 €

Площадь 98 м², 4 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

260 000 €

Площадь 45 м², 1 комната

Urbanus Concept Immobil...

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия

1 900 000 €

Площадь 2039 м²

Experto International g...

Квартира в Берлине, Германия

815 550 €

Площадь 108 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия

3 000 000 €

Площадь 3000 м²

EW Real Estate

Дом в Берлине, Германия

3 500 000 €

Площадь 940 м²

IIG Real Estate GmbH

Апартаменты в Берлине, Германия

699 000 €

Площадь 109 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Посмотреть ещё 982 похожих объекта

Рубрика «Есть мнение» дает слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен, до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!  

*Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен и будьте в курсе самых интересных и полезных новостей о недвижимости за рубежом.

Условия цитирования материалов Prian.ru