Мэр Берлина сказал, что не прочь ввести ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Он не шутил. Но, по мнению нашего эксперта, его слова звучат не слишком серьезно.
Ольга Мюллер, эксперт Prian.ru, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости, управляющий партнёр IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.
- Чтобы понять, почему Михаэль Мюллер выступил со столь серьезным заявлением, давайте поймем, какая ситуация сложилась на рынке недвижимости Берлина сейчас. Всего несколько цифр:
Самая дорогая квартира в Берлине в прошлом году была продана за €18 200 за кв.м, её цена - примерно €8,5 млн.
Самый дорогой кв. м земли под строительство виллы стоит €2 200, под строительство жилого дома – €7 000.
Средняя стоимость квартиры в Берлине - €3 630 за кв. м.
Средняя стоимость жилого дома - €5 млн.
В трех крупнейших городах Германии (Берлине, Гамбурге и Мюнхене) оборот от продаж жилой недвижимости составил в 2017 году €6,73 млрд, это примерно 50% от общего оборота по стране.
Берлин является самым важным рынком для новостроек в Германии. В столице в 2017 году были проданы 5 608 квартир в новостройках (+7,7% к 2016 году).
И все равно темпы жилищного строительства низкие, они приводят к снижению доли вакантных площадей, увеличению арендной платы и - при продаже жилья - к увеличению цен.
Арендные ставки в Берлине тоже растут значительными темпами. Рост этот зафиксирован и в 2017 году - он составил 8,8%. Сейчас средний показатель составляет €9,8 за кв. м, но, разумеется, зависит от района: в центральных Фридрихсхайн-Кройцберге, Митте и Шарлоттенбурге-Вильмерсдорфе он достигает более €11 за кв. м.
Прибавьте к этому низкую покупательную способность значительной части населения Берлина - по сравнению с другими городами. Около 55% домохозяйств столицы имеют низкие доходы и зависят от социальных дотаций. Затраты на квартиру в заработке среднего берлинца составляют 29%, а показатель выше 30% уже критичен, и во многих районах города он преодолён.
В столице практически невозможно снять квартиру эконом-класса. Сотни потенциальных арендаторов ходят по улицам в поисках жилья. На просмотр может прийти до 50 соискателей. В нашу управляющую компанию за год поступило лишь 2 (два!) заявления о расторжении договора аренды на квартиру, раньше столько же приходило в месяц.
Власти Берлина думают, как изменить ситуацию. Закон об ограничении повышения арендной платы не работает из-за невозможности контролировать процесс. Сейчас хотят ввести принудительное уведомление нового арендатора о размере предыдущей ставки. То есть проблему пытаются решить, но попытки эти не очень масштабные, а точечные. И абстрактное ограничение покупки для иностранцев никак не сможет повлиять на ситуацию в целом.
Хотя я очень сомневаюсь, что и его введут. Во-первых, в Германии с большой осторожностью относятся к различным ограничениям для иностранцев. Во-вторых, у Германии со многими странами есть соглашения по защите прав инвесторов, которое гарантирует, что к ним будут относиться также, как к местным жителям. Кстати, с Россией такое соглашение тоже есть. То есть на русских инвесторов ограничения распространиться не могут.
Но главное, ситуация на рынке возникла не из-за частных, а из-за институциональных инвесторов, которые покупают пакетами и делают основной оборот на рынке. И чтобы заработать хоть что-то, они вынуждены по максимуму поднимать цены на аренду. А как можно в рамках корпорации ограничить покупку иностранцам? Никак! В большинстве компаний среди учредителей наверняка найдутся граждане не из Германии. Поэтому назовем это просто идеей моего тезки Мюллера, которая вряд ли осуществима. Но ему ведь надо показывать, что он ищет меры. Вот он и показывает.
Вот что можно купить в Берлине прямо сейчас:
835 000 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м²211
Кредит
Комфортабельная квартира класса люкс в центре Берлина. Настоящий географический центр: самая премиальная зона Митте напрямую связана с самыми посещаемыми районами: Кройцберг, Шарлоттенбург и Пренцлауэр-Берг. Всего в нескольких минутах ходьбы от природного оазиса Тиргартен и набережной Шпрее.
EW Real Estate
750 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
158 м²3
Апартаменты расположены в резиденции неподалеку от реки Шпрее в Берлине. Резиденция была построена в 2012 году.Апартаменты площадью 158 кв. м включают 3 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную, полностью оснащенную кухню. Высота потолков в апартаментах – 2,90 м. Техническое оснащение включает подогрев полов и эко-отопительную систему на солнечной...
NF Group
2 752 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
428 м²
Блок из 8 самых ликвидных квартир - студий и 1-спальных - по специальной цене!Новый жилой проект строится в деловом квартале района Фридрихсхайн.Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz...
NF Group
1 617 714 €
Квартира в Берлине, Германия
146 м²5
Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м.
Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...
EW Real Estate
670 000 €
Квартира в Берлине, Германия
93 м²322
Предлагаем Вашему вниманию 3-комнатную квартиру в жилом комплексе «Парк Карре» прямо возле Фолькспарк Вильмерсдор.
Окна от пола до потолка
Паркет Echo в квартире
Половое отопление
Центральное отопление
Оборудованная кухня
Высококачественный интерьер
В ванной комнате есть и ванна, и душ
Окно в ванной
Гостевой туалет...
EW Real Estate
1 890 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
207 м²3
Пентхаус с панорамной террасой расположен в Берлине, рядом с самым большим городским парком Тиргартен. Пентхаус был построен в 2018 году в здании 1985 года.Апартаменты площадью 207 кв. м включают гостиную с панорамными окнами, полностью оборудованную кухню, 2 спальни, просторную основную спальню. Техническое оснащение включает подогрев...
NF Group
1 167 870 €
Апартаменты в Берлине, Германия
79 м²
Новые резиденции располагаются в престижном районе Берлина недалеко от знаменитого бульвара Курфюрстендамм. Проект вдохновлен городской средой квартала и идеально сочетается с исторически сложившейся городской архитектурой.Уже входная зона отражает амбициозный характер здания и высокое значение нового проекта в данном квартале....
NF Group
380 000 €
Квартира в Берлине, Германия
78 м²311
В районе Кройцберг предлагается 3,5-комнатная квартира площадью 78 м². Дом был построен в 1914 году и до сих пор сохраняет свой исторический шарм. Квартира находится на цокольном этаже и располагает садом. Обратите внимание: с 2011 года она сдана в аренду.
Арендная плата составляет 468 евро в месяц, дополнительные расходы — 297...
L&B Immobiliya
630 000 €
Квартира в Берлине, Германия
78 м²2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в Берлине.
Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году
В доме есть лифт.
Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление.
Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон
2 этаж (немецкий 1 OG).
Уютный, тихий и красивый двор
Доступны разные площади и планировки.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
324 000 €
Квартира в Берлине, Германия
27 м²1
аселение дома запланировано на 2 квартал 2027 г.
Дом соответствует самым высоким стандартам центральной жизни — как с точки зрения городского образа жизни, так и качества жизни. Всего в двух шагах от Потсдамской площади, в модном районе Митте, в непосредственной близости от креативного Шенеберга и оживленного Кройцберга, вы сможете...
EW Real Estate
699 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
119 м²432
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
475 000 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира в новостройке, в центре Берлина
К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания - все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно.
Площадь квартиры 59.67 м²
Квартира...
DEM GROUP GmbH
2 500 000 €
Производство в Берлине, Германия
100 м²
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области оказания услуг в сфере ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства), расположенный в центре Германии.
На протяжении многих лет компании успешно оказывает классические услуги связанные с недвижимостью. Сюда входят услуги по уборке, озеленению, уходу за деревьями и вырубке, а также очистка...
EW Real Estate
2 350 000 €
Вилла в Берлине, Германия
300 м²433
Вашему вниманию представлена 4-комнатная вилла в Берлине Груневальд.
Вилла с полезной площадью около 300 кв.м. и жилой площадью около 180 кв.м. была построена в 1985 году на участке площадью около 400 кв.м. Вилла построена с высочайшим качеством и вниманием к деталям. Войдя в дом, вы сразу же будете поражены роскошным дизайном интерьера....
EW Real Estate
649 000 €
Квартира в Берлине, Германия
73 м²211
Das Saphhire von Libeskind — это вечная элегантность, эксклюзивность и непреходящая ценность, с выразительной кристаллической формой фасада.
Новое жилое здание DAS SAPPHIRE, спроектированное архитектором Даниэлем Либескиндом, воплощает в себе совершенство современной городской жизни в районе Берлин-Митте. Стильные апартаменты сочетают в...
EW Real Estate
340 000 €
Квартира в Берлине, Германия
56 м²2
Оплата в рублях
Просторная 2-комнатная квартира в Берлине — комфорт и инвестиционный потенциал
Предлагается к продаже уютная и функциональная 2-комнатная квартира в востребованном районе Берлина — стабильный рынок недвижимости с высоким спросом на аренду и долгосрочный рост стоимости.
Адрес: Katharinenstr. 19, Берлин, Германия.
Цена: 400 000...
Campus Property
1 400 000 €
Производство в Берлине, Германия
1000 м²
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства пеллетных и дровяных печей в Германии. Компания специализируется на разработке и продаже нескольких десятков современных дровяных и пеллетных печей, в классическом и современном дизайне, для экономичного отопления жилых домов с нейтральным выбросом CO2 в атмосферу. Вся...
EW Real Estate
860 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
120 м²1
Уникальные роскошные апартаменты расположены в самом сердце Берлина на Постдамской площади в здании, построенном в 1999 году.Апартаменты площадью 120 кв. м включают просторную гостиную, кухню, спальню, ванную комнату, гардеробную. Техническое оснащение включает подогрев полов и систему кондиционирования.
NF Group
599 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
98 м²322
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
2 400 000 €
Земля в Берлине, Германия
1560 м²
Вашему вниманию представлен земельный участок с проектом строительства в г.Берлин, в районе Панков.
Разрешение на строительство получено.
Проектом предусмотрено строительство жилого дома общей площадью около 2 224 кв.м., на 20 жилых единиц и 20 подземных парковочных мест, на участке площадью около 1 560,00 кв.м.
Стоимость — 2 400 000...
Рубрика «Есть мнение» дает слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен, до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!
*Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции
Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен и будьте в курсе самых интересных и полезных новостей о недвижимости за рубежом.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
.jpg "Ольга Мюллер")
Ольга Мюллер, эксперт Prian.ru, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости, управляющий партнёр IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.
