Риски инвестиций в студенческое жилье Великобритании, о которых не рассказывают иностранцам

Купите комнату в студенческом общежитии Великобритании – цена вопроса от 50 тыс. фунтов – и получайте гарантированный доход от сдачи в аренду 6-9% в течение 2-5 лет. Так выглядит типичное объявление. Звучит заманчиво? Да, но не все так просто…

Предпосылки

Великобритания – мировой лидер в сфере образования. По числу иностранных студентов она уступает только США. Каждый год в местные вузы приезжают сотни тысяч не самых бедных иностранцев – из Китая, Малайзии, Штатов, Индии, европейских стран и, конечно, России.

По оценкам Savills, в Британии самый высокий в мире уровень обеспеченности студентов жильем. Самый высокий – это 27%. Только каждый третий учащийся может разместиться в общежитии. В других странах – и того меньше.

Результат – новая ниша для инвестиций, строительство специально оборудованных для нужд студентов зданий и сдача апартаментов в аренду. По оценкам аналитиков Savills, объем этого рынка за последние пять лет вырос на 87%. Общая сумма сделок уже сейчас исчисляется десятками миллиардов долларов.

Предложение

В последние годы частным инвесторам – в том числе зарубежным – стали предлагать участвовать в проектах студенческого жилья Великобритании.

Типичные условия сделки

  • Инвестор покупает комнату или студию (как правило, 12-30 кв. м) в многоквартирном здании, спроектированном специально для нужд студентов. Большинство таких объектов находится в студенческих городах, например, в Ливерпуле или Манчестере. Типичная стоимость – 50-200 тыс. фунтов.
  • Зданием управляет компания, которая привлекает арендаторов и решает все эксплуатационные вопросы. Во время сделки инвестор заключает с управляющим договор, по которому ему полагается фиксированный доход на срок от двух до пяти лет – как правило, 6-9% до уплаты налогов. В этой сумме уже учтены расходы на коммунальные платежи и другие издержки.

Получается, нам предлагают вложить небольшую, по британским меркам, сумму и получить большой и – внимание – гарантированный доход. Когда видишь такие условия, первая мысль – хорошо, но чем я рискую?

Студенческое общежитие

Студенческие общежития, в которые предлагают вкладываться инвесторам, – это современные многоквартирные дома, построенные пять лет назад и позже. Многие проекты находятся в стадии реализации

Риски

Алиса Зотимова, AZ Real Estate«Инвестиции в студенческое жилье – как и любые другие – имеют свои преимущества и недостатки, риски. Но речь именно о покупке общежития целиком. Это многомиллионные сделки. Мы недавно закрыли продажу полностью сданного в аренду студенческого общежития на сумму 11 млн фунтов, – рассказывает Алиса Зотимова, основатель и управляющий директор лондонской компании AZ Real Estate. – Если же говорить о покупке отдельных комнат, то, на мой взгляд, это однозначно высокорискованная инвестиция. И вот почему.

Во-первых, эти объекты неликвидны. Сама постановка вопроса о том, чтобы приобрести комнату в студенческом общежитии, для Великобритании нетипична. В Англии большое количество порталов, где представлен огромный выбор объектов в различных городах, пригородах, районах и т. п. Но информации о продаже студенческих комнат, увы, там нет. Покупатели в Великобритании просто не ищут отдельные комнаты в общежитии – гораздо проще купить квартиру.

Поэтому, когда вы принимаете решение о приобретении комнаты в студенческом общежитии Великобритании, надо четко понимать, как вы сможете ее в будущем продать.

На такого рода недвижимость спрос мизерный, вероятность найти покупателя "на открытом рынке" минимальна, так как рынка комнат студенческих общежитий в Великобритании нет. Есть отдельные предложения по комнатам, которые появились недавно, но это исключение, которое лишь подтверждает правило. В лучшем случае вы сможете продать объект бывшему владельцу, но с существенным дисконтом, что приведет к финансовым потерям.

Второй риск – гарантия доходности на первые несколько лет может быть искусственной. После окончания срока фиксации ставок доходность может упасть или просто быть более волатильной.

И в-третьих, в этой схеме инвестор не имеет контроля за активом в расходной части – вознаграждение управляющей компании, коммунальные и эксплуатационные расходы. Суммы могут быть высокими или необязательными, но инвестор будет обязан оплачивать расходы, так как он один из многих владельцев с одинаковыми минимальными правами и равными обязанностями».

Студенческая квартира

Квартиры в студенческих общежитиях продаются с обстановкой

Британский Telegraph писал о рисках инвестиций в студенческие комнаты еще в 2014 году. Помимо всего вышеперечисленного, эксперты указали на возможность провала проекта и привели примеры студенческих комплексов, которые не смогли обеспечить инвесторам даже гарантированный на два – пять лет доход.

С другой стороны, с тех пор прошло уже несколько лет, а проекты студенческих общежитий продолжают появляться. И если раньше инвесторов приглашали на стадии офф-план, то сейчас можно покупать комнаты в готовых и уже сдающихся в аренду зданиях. А значит, можно проверить показатели заполняемости и актуальные арендные ставки.

Рынок новый, но растет очень быстро. Возможно, вскоре появится и полноценный сектор «вторички» (движение в этом направлении тоже идет). Пока же важно понимать, что те колоссальные многомиллиардные суммы, о которых пишут Savills и прочие аналитики, касаются вовсе не маленьких сделок по покупке комнат частными инвесторами. Объемы и рост этого рынка обеспечивают крупные игроки, которые выкупают здания целиком. А там другой порог входа и другие риски.

Жилье для студентов за рубежом

Во многих зданиях помимо жилых комнат есть общие зоны, например, тренажерный зал

Подведем итоги: плюсы и минусы инвестиций в студенческие комнаты Великобритании

Плюсы

Минусы

Растущий рынок международного образования, популярность Великобритании у студентов и нехватка жилья формируют стабильный долгосрочный спрос у арендаторов

Отсутствие в Великобритании вторичного рынка студенческих комнат усложняет продажу объекта – придется искать такого же инвестора или возвращать объект застройщику, который может не предложить выгодные условия выкупа, если это не было прописано в договоре

Низкий порог входа – цены на комнаты в английских общежитиях стартуют от 50 тыс.  фунтов. При этом речь идет о качественных новых зданиях с современной инфраструктурой и отделкой

Ограничения по использованию комнат. Согласно многим договорам, владелец апартаментов не может сам в них проживать, если не является студентом британского вуза

Высокий арендный доход – 6-9% в течение 2-5 лет застройщик гарантирует при продаже

Короткий срок договора с управляющим, непонятные условия продления договоров

Пассивная инвестиция – все эксплуатационные расходы берет на себя управляющая компания, инвестор только получает доход

Зависимость от управляющего – расходы на содержание дома могут быть повышены, а частному собственнику одной комнаты придется согласиться с общим решением

Альтернатива

«Каждый инвестор самостоятельно принимает решение о том, на какой риск он готов идти. Мы лишь можем порекомендовать и поделиться нашим опытом, – добавляет Алиса Зотимова. – На мой взгляд, покупателям с небольшими бюджетами лучше брать обычные квартиры или софинансировать девелоперские проекты. Если средства позволяют, можно рассмотреть покупку студенческого общежития целиком».

Вариант 1: квартира в студенческом городе

С бюджетом 100-200 тыс. фунтов в английских студенческих городах можно найти обычную квартиру. В этом случае у инвестора полный контроль за активом, более понятная ликвидность, сформированный рынок перепродаж. Объект можно самостоятельно сдавать в аренду – студентам и не только – или найти управляющую компанию, которая будет заниматься квартирой. В этом случае можно выйти на прибыль 4-6% до учета налогов.

Вариант 2: акционерный заем на время строительства

Для реализации проектов, не только студенческих, девелоперы нуждаются в финансировании. И далеко не всегда они могут получить всю сумму в банке. Частный инвестор может дать заем компании на время строительства, а в конце срока получить обратно свои деньги с оговоренным доходом – обычно около 10%.

Вариант 3: покупка готового студенческого общежития

Ставки ежегодной доходности общежитий в Англии могут достигать 7-8% (до налогов), в Лондоне – около 5% годовых. В случае владения целым зданием инвестор избегает рисков ликвидности (спрос на такие объекты высок) и управления (он сам принимает все решения). При этом минимальная стоимость актива начинается с 7 млн фунтов (по расчетам, здание становится рентабельным, если в нем более 80 студий). До 60% можно потенциально прокредитовать.


У всех вышеперечисленных альтернативных вариантов есть не только преимущества, но и недостатки (подробнее о них – в следующих материалах, подписывайтесь на рассылку Prian.ru). Главное – понимать, что вложения без рисков не приносят дохода. Таких инвестиций просто не бывает. Вопрос в том, какую долю риска вы готовы на себя взять.


Текст – Анастасия Фалей

Фото – wikipedia.org

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Великобритания, Инвестиции
Подписаться:
Николай Гуменюк 30.11.2018 19:17:52
То же самое и по домам престарелых?

Читайте также

Идеи для инвестиций: финансирование девелоперских проектов в Кембридже
Редкая возможность инвестировать в Великобритании с бюджетом от 100 тыс. фунтов
Великобритания приостановила выдачу «золотых виз». Но, кажется, опять передумала
Оказывается, альтернатива есть
Идеи для инвестиций: студенческое жилье в Великобритании с гарантированным доходом
Порог входа невысокий, а доходность – гарантированная.
ВНЖ и гражданство за деньги: рейтинг инвестиционных программ
Несколько любопытных фактов о программах гражданства и ВНЖ за деньги.
Остров дохода. Почему Пхукет стал местом, где зарабатывают на недвижимости
Здесь даже гарантированный доход не самое интересное.
Инвестиции в недвижимость Израиля: куда выгодно вложиться?
Не самые очевидные способы заработать на израильских квадратных метрах.

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Великобритании Аренда недвижимости в Великобритании Элитная недвижимость в Великобритании Коммерческая недвижимость в Великобритании

Новости и статьи по теме «Великобритания»:

Самые умные города мира: реальность и утопия
  • 920
ТОП-10 умных городов и технологий.
Вид на жительство в Европе: кто получает, где выдают
  • 8496
Собрали статистику о том, сколько и каких видов на жительство предоставили страны Евросоюза