Версия
для печати
для печати
Об авторе: Наталья Зайцева, директор международного агентства недвижимости Etalon Estate Group Sp.z o.o. Живет и работает в Польше.
Средняя рентабельность квартир, сдающихся на длительный срок в крупнейших польских городах — 5,5%. А сдавая квартиру посуточно, можно получить больше 10% годовых. Для сравнения: российские банки предлагают максимум 3% дохода на валютных депозитах, европейские – и того меньше. Это, конечно, только оценки. Сколько вы реально заработаете, зависит от решений, которые вы будете принимать. Я хотела бы вас сориентировать, на что стоит обращать внимание в первую очередь.
Где покупать квартиру для сдачи в аренду? Это самый важный вопрос для потенциального инвестора. Рентабельность и время возврата инвестиций зависят от привлекательности местоположения.
Если вы планируете сдавать квартиру на длительный срок, то однозначно рассматривайте крупные города Польши — они привлекают новых сотрудников, студентов, специалистов и иностранцев. Чтобы определить перспективы того или иного города, проанализируйте уровень безработицы – чем она меньше, тем популярнее место.
Беспроигрышный вариант: выбор города, в котором расположены основные польские университеты — это Варшава, Вроцлав, Краков, Гданьск и Познань. Именно студенты – одна из самых больших групп арендаторов.
Район тоже важен. Для длительной аренды можно не покупать дорогие квартиры в самом центре, подойдут районы рядом с центром, но с хорошим транспортным сообщением. А зеленые зоны, парки, развлекательные места поблизости – важное преимущество объекта и оправдание высокой арендной платы.
Выбирая квартиру для посуточной аренды, тоже лучше отдавать предпочтение большим городам. Здесь проще организовать арендный бизнес. Единственная разница по сравнению с длительной арендой: ориентируйтесь на центр или основные пешеходные улицы города.
Также обратите внимание на курортные города и поселки вдоль Балтийского моря, основные горные туристические зоны и квартиры рядом с национальными парками. Спрос на такие объекты огромен во время отпусков, а прибыль за сезон окупает частичное простаивание в межсезонье.
Локация важна, но это не единственный параметр, который стоит оценивать частному инвестору. В «проходных» местах цена квадратного метра высока, а ведь все хотят как можно дешевле купить и как можно дороже сдать. Поэтому обращайте внимание на взаимосвязь между ценой квартиры и потенциальной суммой арендной платы, которую вы сможете получить.
Согласно отчету Amron-Sarfin для Польской банковской ассоциации за третий квартал 2018 года, самым дорогим рынком аренды в Польше является Варшава. В столице средняя чистая арендная плата (без коммунальных услуг) за двухкомнатную квартиру, составляет 408 евро в месяц. Во Вроцлаве и Гданьске она в среднем ниже на 30 евро, а в Кракове – на 70 евро.
На графике: средние ежемесячные цены в злотых на долгосрочную аренду 1-, 2- и 3-комнатных квартир в польских городах, за III кв. 2018 года
Хотя высокие арендные ставки указывают на то, что столица является самым дорогим рынком аренды, региональные города будут более прибыльными для инвестора. Почему? Потому что недвижимость в Варшаве тоже самая дорогая.
Для примера, средние цены на двухкомнатные квартиры 40-50 метров в Варшаве в третьем квартале 2018 года (отчет bankier.pl совместно c otodom.pl) составили 1885 евро/кв.м. В Кракове – 1456 евро/кв.м., в Гданьске – 1604 евро/кв.м., во Вроцлаве – 1469 евро/кв.м., в Лодзе – 995 евро/кв.м.
Таким образом, хотя средние ставки аренды квартир в этих городах ниже примерно на 30-70 евро по сравнению со ставками в столице, стоимость квадратного метра ниже на 14% и более.
Беря в расчет эти цифры, можно ориентировочно прикинуть доход от вложенных инвестиций и сроки окупаемости, без учета расходов на содержание.
Получается, что инвестор, покупая 45-метровую квартиру в Варшаве за 84 818 евро, сдавая ее без перерыва 12 месяцев по ставке 408 евро, и платя налог 8,5%, получит 5,29% годовых. Срок окупаемости составит почти 19 лет.
Покупая такую же квартиру в Лодзе за 44 784 евро и сдавая за 263 евро в месяц, инвестор получит 6,45% годовых с учетом налога 8,5%. Соответственно, окупит инвестиции за 15,7 лет.
Читайте также истории иностранцев, которые инвестировали в польские квартиры:
Подобные расчеты помогут приблизительно оценить, в какой город Польши лучше инвестировать. Все будет зависеть от конкретного объекта, от того, насколько грамотно подходить к выбору недвижимости.
Своим клиентам я советую обращать внимание на вторичный рынок жилья, возможно, присмотреть квартиру под ремонт, но с идеальным расположением. Другой вариант – купить объект в более дешевом районе, но с перспективой развития. По мере увеличения популярности района стоимость недвижимости и арендная плата будет постоянно расти.
На рентабельность влияет также площадь объекта и уровень ремонта. Если вы купите квартиру в спальном районе, где преобладает дешевое жилье, это неминуемо отразится на величине арендной платы.
Инвестировать в большие квартиры рискованно. По данным Morizon.pl, квартиры более 60 кв. м интересуют не более 5% арендаторов. Это объяснимо: основные арендаторы – молодые семьи, студенты либо иностранцы – просто не нуждаются в больших квартирах.
Конечно, владелец просторной квартиры может сдавать в аренду отдельные комнаты. Это может стать даже более выгодным, но также потребует гораздо большего времени, которое придется потратить из-за ротации арендаторов. Дополнительный минус – потенциально высокие затраты на амортизацию и ремонт.
По оценкам всех аналитиков, лучшим выбором будет двухкомнатная квартира до 45 квадратных метров. Эти объекты идеально совмещают в себе комфортные для проживания условия и небольшую плату за обслуживание. Стоит добавить, что такие метражи сейчас в Польше являются основными в портфеле девелоперов, поэтому выбор для частного инвестора огромен.
Автор - Наталья Зайцева, фото - pixabay.com
