Поиск по статьям и новостям

О чем нельзя забывать, покупая зарубежную недвижимость. Советы частным инвесторам – резидентам РФ

Покупатели зарубежной недвижимости часто не задумываются о налоговых и юридических последствиях сделки в своей родной стране. Между тем, если нарушить законы России, можно получить штраф в размере до 100% от цены купленного объекта. На что обращать внимание, рассказывают эксперты PwC.

Об авторах: Анна Модянова, директор PwC в России, Александра Деревянко, менеджер PwC в России


Приобретая зарубежную недвижимость, российские покупатели нередко недооценивают необходимость анализа налоговых и юридических последствий. Например, нарушение требований валютного законодательства РФ в отношении зарубежных счетов (а они часто используются физическими лицами при сделках с недвижимостью) может приводить к штрафам до 100% от суммы денежных средств. А незнание правил наследования зарубежной недвижимости – к нежелательному результату для наследников.

Итак, рассмотрим самые важные налоговые вопросы, связанные с покупкой зарубежной недвижимости.

Налоговые последствия в двух юрисдикциях

Первое, что следует помнить при покупке зарубежной недвижимости, – налоговые последствия возникают как минимум в двух юрисдикциях. В стране нахождения самой недвижимости и в России, если покупатель является российским налоговым резидентом. Если недвижимость приобретается не напрямую, а через специальную компанию или структуру, то необходимо учитывать налоговые аспекты и в юрисдикции такой «промежуточной» компании.

Нередко российские покупатели недвижимости привлекают к сделке зарубежных юристов. Они дают правильные советы по местным налоговым вопросам, но упускают из виду обязательства покупателя в России. Позаботьтесь об этой стороне вопроса заблаговременно.

Структурирование владения: для себя или для инвестиций

Необходимо максимально продумать «судьбу» объекта и посмотреть, какие налоги должен будет заплатить инвестор при покупке, сдаче в аренду или продаже недвижимости. Бывает так, что первоначально покупатель не планирует сдавать в аренду жилую недвижимость за рубежом и структурирует ее владение исключительно под личное использование. Если впоследствии мнение инвестора на этот счет меняется, сдача в аренду может привести к значительным налоговым затратам.

Например, для приобретения жилой недвижимости во Франции на практике часто используется специальный тип французских компаний (SCI – общество по управлению недвижимостью). Но для сдачи в аренду эта форма владения не оптимальна, так как налоговые обязательства SCI будут значительны.

Условия освобождения от НДФЛ

Российские правила налогообложения, применимые к местному покупателю, несильно отличаются для зарубежной и российской недвижимости. Так, собственник зарубежной недвижимости может пользоваться освобождением от НДФЛ в России при продаже объекта, но если владеет им свыше трех или пяти лет (срок зависит от оснований и даты приобретения недвижимости). Это установленный Налоговым кодексом РФ минимальный срок владения.

С 2019 года такое освобождение будет распространяться и на случаи, когда жилая недвижимость используется в предпринимательской деятельности. Если физлицо владеет недвижимостью менее установленного минимального срока, то в случае ее продажи собственник сможет вычесть расходы по приобретению этой недвижимости при условии их правильного оформления.

Избежание двойного налогообложения

При продаже или сдаче в аренду зарубежной недвижимости возможен зачет зарубежного налога. Это происходит при условии, что между Россией и страной расположения недвижимости есть соглашение об избежании двойного налогообложения.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду в общем случае подлежат обложению НДФЛ в России по ставке 13%. Альтернатива – российское физическое лицо может зарегистрироваться в РФ как индивидуальный предприниматель и сдавать зарубежную недвижимость на основании упрощенной системы налогообложения (УСН) со ставкой 6% (от доходов) или 15% (доходы минус расходы).

Необходимо, однако, иметь в виду, что российский налоговый инспектор может не согласиться принять к вычету некоторые расходы, на которые обычно уменьшается налоговая база в стране расположения недвижимости.

Заем и материальная выгода

Если покупка недвижимости профинансирована займом от связанной компании/ИП и ставка по такому займу ниже «пороговой», то для заемщика – российского налогового резидента – возникнет материальная выгода от экономии на процентах.

Такая выгода рассчитывается как разница между «пороговой» ставкой (9% для займов в иностранной валюте или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ для займов в рублях) и фактической ставкой по договору займа. Облагается материальная выгода НДФЛ по ставке 35%.

Например, обязанность платить налог возникнет, если покупатель получил заем под низкую ставку от подконтрольной ему компании или от компании-работодателя.

Косвенное владение через КИК

Ситуации, когда недвижимость принадлежит физическому лицу не напрямую, а через иностранную компанию или структуру, заслуживают отдельного внимания. Такую компанию могут признать контролируемой иностранной компанией (КИК) физического лица – налогового резидента РФ. И по ней должна быть подготовлена финансовая отчетность для определения налоговых обязательств физлица по правилам КИК.

Если же прибыли у такой компании нет, то налоговых обязательств по КИК для физлица не возникнет. Однако налоговые органы России могут поинтересоваться, не использует ли физлицо в личных целях квартиру, принадлежащую его иностранной компании, на безвозмездной основе. В этом случае у него возникнет облагаемый в РФ доход в виде материальной выгоды (в размере «сэкономленной» арендной платы).

Амнистия капиталов и безналоговая ликвидация

Если физическое лицо допустило налоговые правонарушения, связанные с зарубежной недвижимостью, оно может быть «амнистировано», то есть освобождено от ответственности. Происходит это в соответствии с условиями программы добровольного декларирования, которая продлится в России до 28 февраля 2019 года.

До этого российские налоговые резиденты могут ликвидировать свои зарубежные структуры владения без налоговых последствий в России. И при этом получить в прямое владение активы, в том числе объекты недвижимости. Стоимость такой недвижимости по данным учета ликвидированной компании будет признаваться в качестве расходов физлица в случае будущей продажи этого объекта.

Зарубежные налоговые последствия такой ликвидации требуют отдельного анализа. В частности, в ряде стран такая ликвидация может привести к необходимости уплаты налога на прирост капитала или налога на передачу недвижимого имущества.


В целом, учитывая многогранность и комплексность вопросов, связанных с налогообложением покупки, владения и распоряжения зарубежной недвижимостью, рекомендуем действовать по старой верной пословице «Семь раз отмерь, один – отрежь» и тщательно продумать не только коммерческие, но и все налоговые нюансы.


Авторы – Анна Модянова, директор PwC, Александра Деревянко, менеджер PwC

Фото – pxhere.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Недвижимость, Налоги и сборы, Инвестиции, Готовый бизнес
Подписаться:
Rim Korsakov 16.02.2019 16:53:06
А если я приобрёл недвижимость в США по схеме "subject to" - налог нужно уплачивать на разность кредитных ставок между РФ и США?

Читайте также

Приобретаем готовый торговый центр в Словении
Стоит ли сегодня инвестировать в торговые центры балканской страны? Кто и почему продаёт их...
Слышали, но не в курсе: кто такой оценщик недвижимости
Как понять, нужен ли он именно в вашем случае.
Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии
На примере Германии – страны, которую иностранцы традиционно выбирают с целью инвестиций –...
Кейс: ремонт квартиры в Италии. Работы, сроки, смета
Покупая квартиру на вторичном рынке недвижимости Италии, вы сможете сэкономить. Во-первых, каждый...
Личный опыт: жизнь в доме для экспатов на Пхукете
Прочитайте, если приезжаете в Таиланд надолго
Как переехать в Юго-Восточную Азию: Таиланд, Вьетнам, Индонезия или Малайзия?
Азия привлекает не только тёплым тропическим климатом, но и совершенной непохожестью культуры,...

Полезные статьи:

Рынок премиальной недвижимости Германии: цены, продажи, спрос
Какие объекты в Германии относятся к категории премиум-класса? В каких городах чаще всего...
Говорят, в Берлине иностранцам могут запретить покупку жилья
Так нам уже бояться или нет?