Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
3 162 500 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
4 beds, 3 baths, 1 reception, EPC Rating: D
✓ Freehold House
✓ Четыре спальни
✓ Сад
✓ Терраса
✓ Престижное расположение в Челси
✓ EPC Rating = D
Это очаровательный семейный дом с четырьмя спальнями, выходящий окнами на запад, расположенный в самом сердце Челси. Он предлагает превосходные пространства для досуга и просторные...
350 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Апартаменты с видом на море в привилегированном районе залива Альтеа.
Прекрасные апартаменты на первой линии моря в Маскарат-Алтеа с восхитительным видом на море. Жилой комплекс с видом на залив выделяется своими прямыми линиями, идеально вписывающимися в окружающую среду.
Апартаменты площадью 80 м2, с 2 спальнями и 2 ванными комнатами,...
1 630 723 €
Дом в Буките, Индонезия
Приватная, отдельно стоящая LUXURY вилла в шаговой доступности до знаменитого пляжа Паданг. 515 кв.м., из них 290 кв.м. жилые и 190 кв.м., наружных крытых. 4 спальни, собственный тренажерный зал, спа, сауна, джакузи, кинотеатр и огромная гостинная. Большой бассейн 90 кв.м., летняя кухня с BBQ. Прямой вид на океан с любой точки виллы. Локация -...
420 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
В районе Католики, одном из самых сформировавшихся и востребованных кварталов Лимассола, расположен камерный жилой проект, предлагающий взвешенный и комфортный формат городской жизни. Локация отличается спокойной, жилой атмосферой и одновременно позволяет дойти пешком до центра города и всей необходимой инфраструктуры.
В здании представлена...
458 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Меблированные квартиры с рассрочкой платежа в Дубае, JVC
Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle, JVC) — один из самых популярных жилых районов Дубая, известный своей семейной атмосферой, современной инфраструктурой и активным образом жизни. Расположенный в самом сердце города, JVC предлагает идеальное сочетание уюта и удобства — с...
3 200 000 €
Вилла в Монте-Арджентарио, Италия
Вилла с незабываемыми видами на острова Джильо, Джаннутри и Изола Росса расположена на мысе Арджентарио. Особняк, открывающий взору голубые воды средиземного моря, окружен более чем 5 га участка, засаженного маквисом, тимьяном и лавандой. На территории находится бассейн с зоной для загара, а 1 га участка отведен под виноградники белых сортов, из...
390 000 €
Квартира в Марсаскале, Мальта
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 154 sqm, Outside Area: 7 sqm, Total Area: 161 sqm
✓ Доступно: уже сейчас
✓ Тип: Apartment
✓ Балкон: Да
✓ Высококачественная отделка: Да
✓ Лифт: Да
✓ Планировка открытого типа (кухня/гостиная/столовая): Да
✓ Подсобное помещение: Да
✓ Гардеробная: Да
Представляем новый комплекс в центре...
385 000 €
Таунхаус на Тенерифе, Испания
Рядный дом на продажу в Лос Менорес, Тенерифе.
Двухэтажный дом с удобной планировкой:
Верхний этаж включает просторную гостиную-столовую, кухню, гостевой туалет, подсобное помещение и террасу с великолепным видом на океан.
Нижний этаж состоит из трех спален, двух ванных комнат и коридора. Две спальни имеют выход на просторную террасу, а...
398 000 €
Квартира в Каннах, Франция
3 rooms, 2 bedrooms, 83 sq. m, 1st floor
✓ 1-й этаж
✓ Открытая кухня
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал (общая площадь 4,2 кв. м)
✓ Парковочное место (Box)
✓ 1 отдельный туалет
✓ Балкон (общая площадь 7,9 кв. м)
✓ Ориентация: юг, восток
Диагностика энергетической эффективности (DPE): B; Индекс выбросов парниковых газов (GES):...
2 012 500 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
2 beds, 2 baths, 1 reception, 1,238 sq. ft, EPC Rating: E
✓ Лифт
✓ Балкон
✓ Долгосрочная аренда
✓ Первый этаж
✓ Минуты до Brompton Road
✓ Knightsbridge
Представленная в современном стиле, квартира включает в себя просторную гостиную с высокими потолками и впечатляющим оконным эркером от пола до потолка, выходящим на очаровательный...
1 311 688 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Апартаменты в новом роскошном проекте Bay view на территории престижного Emaar Beachfront! Высокая доходность (ROI - 6,7% в месяц)! Резиденция будут полностью меблированы и готовы к проживанию!
Удобства: тренажерный зал, зоны для игровой и физической активности, кухни на открытом воздухе, кафе на первом этаже комплекса, современные лифты,...
310 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Расположенный в спокойном районе с великолепными панорамными видами, этот объект предлагает настоящее убежище от повседневной суеты. Здесь вы сможете наслаждаться тишиной и умиротворением, оставаясь всего в нескольких минутах от городской инфраструктуры и основных трасс.
Это идеальное сочетание уединения и удобства — гармония спокойствия и...
1 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Риме, Италия
В продаже коммерческое помещение в Риме (супермаркет), в районе Номентана.
Супермаркет, площадью 400 кв.м., имеет выигрышное угловое расположение и 10 витринных окон. Арендатор - известная сеть супермаркетов. Договор аренды действует до 2033 года.
Арендная ставка - 112 932 евро в год .
Доходность: 7,5% до налогообложения
Расстояние до:...
128 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры с видом на море в комплексе отельного типа в Аланье, Турция
Квартиры расположены в районе Демирташ в Аланье. Район Демирташ — это спокойное и безопасное место, в окрестностях которого размещены тепличные хозяйства. Место отличается легким доступом к базару и пляжам.
Квартиры в Аланье, Турция, находятся в 780 м от магазина, ветеринарной...
2 780 000 €
Квартира в Сен-Романе, Монако
✓ Цена: 2 780 000 €
✓ Годовые расходы: 4500
✓ Этаж: 18
✓ Комнаты: 2
✓ Спальни: 1
✓ Ванные комнаты: 1
✓ Подвалы: 1
✓ Жилая площадь: 53 м²
✓ Общая площадь: 79 м²
✓ Площадь террасы: 26 м²
Апартаменты расположены в жилом районе La Rousse – Saint-Roman, рядом с бульваром d’Italie. Этот спокойный район предлагает все удобства и...
75 000 €
Апартаменты в Ялове, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры с балконом рядом с государственными учреждениями в Газиосманпаше, Ялова
Ялова — живописный город региона Мармара, ценимый за свою близость к таким мегаполисам, как Стамбул, Бурса и Коджаэли. Здесь сочетаются спокойствие природы и удобства городской жизни. Ялова привлекает как постоянных жителей, так и инвесторов благодаря термальным...
320 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
ВНЖ при покупке
В самом сердце Пафоса расположен новый жилой комплекс, задающий высокую планку для городской жизни. Элегантное четырёхэтажное здание объединяет современную архитектуру, практичные планировки и атмосферу уюта в динамичном, но комфортном для семьи районе.
Коллекция включает тщательно спроектированные апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, а...
300 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
Эти просторные апартаменты на четвёртом этаже предлагают исключительную возможность приобрести недвижимость в очень востребованном месте. Расположенные прямо напротив общественных садов и рядом с морем, они обеспечивают лёгкий доступ к пляжу, магазинам и ресторанам, что делает их идеальным вариантом для отдыха или инвестиций. В квартире есть...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
