Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
735 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
surface: 63 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж объекта: 2
✓ Лифт: Есть
✓ Год постройки: 2021
✓ Места на крытой парковке: 1
✓ Балкон: 4 м²
✓ Энергетический класс: A
✓ Класс теплоизоляции: A
✓ Газовое отопление: Есть
✓ Подвал: Есть
✓ Прачечная: Есть
Hektar рад представить вам апартамент на 2-м этаже резиденции...
756 609 €
Апартаменты в Мексике
Онлайн-показ
Удалённая сделка
GRAN PENINSULA
Жилой комплекс расположен на берегу марины. Это второй этап одного из самых популярных жилых комплексов в Пуэрто Авентурас. Основной арендатор, покупатель - это аудитория с высоким уровнем достатка. Средняя стоимость аренды в месяц при аренде на год составляет от 3500 США за квартиру с двумя спальнями и от 4000;США за квартиру с...
234 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
В 1080 Будапешт, на улице Орци, продаётся просторная квартира в собственности площадью 87 м², расположенная непосредственно у крупного транспортного узла.
Описание объекта
Текущая планировка включает:
Две большие комнаты
Одну меньшую комнату (в настоящее время со спальной галереей)
Кухню
Кладовую
Ванную комнату
Отдельный туалет...
55 000 €
Кафе, ресторан в Пафосе, Кипр
Традиционная кипрская таверна на продажу в самом сердце исторического Старого Пафоса
Эта очаровательная и хорошо зарекомендовавшая себя кипрская таверна теперь доступна для продажи, расположенная в центре исторического старого города Пафоса. Таверна предлагает аутентичную атмосферу и может вместить до 120 гостей, как в помещении, так и на...
269 390 €
Апартаменты в Ларнаке, Кипр
Апартаменты комфорт-класса PYLA – тщательно отремонтированы по самым высоким стандартам. Этот полностью меблированный дом комфорт-класса отличается высокими потолками, шумоизоляцией и отдельной гардеробной в каждой спальне. Каждая деталь тщательно продумана, чтобы сочетать стиль и практичность. Большие двери из массива дерева обеспечивают...
1 450 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
Предлагается на продажу полностью меблированная вилла с восемью апартаментами в живописном уголке Ловрана, на возвышенности над Опатией. Площадь объекта составляет 500 м², а прилегающая территория - 900 м².
Площадь виллы: 500 м²
Апартаменты: 8
Бассейн: да
Терраса: да
Парковка: в гараже
Климат-контроль: автономное отопление и...
2 700 000 €
Апартаменты в Протарасе, Кипр
ВНЖ при покупке
Расположенный в самом сердце Протараса, рядом с нетронутой природоохранной зоной мыса Греко, этот жилой комплекс — настоящий оазис уюта и спокойствия. Он расположен на одном из самых престижных пляжей с кристально чистыми бирюзовыми водами и прямым выходом на мягкий песок. Знаменитый пляж Nissia с «Голубым флагом», известный своей прозрачной и...
1 795 000 €
Вилла в Хорватии
Исключительная инвестиционная недвижимость на берегу в районе Клека – Красивый залив, вид на море и причал для яхт!
Поистине уникальная прибрежная недвижимость в Хорватии, расположенная в очаровательном и нетронутом заливе в районе Клек–Комарна, предлагающая прямую близость к морю, два причала для швартовки яхт и спокойную природную...
431 250 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
3 beds, 1 bath, 1 reception
✓ 1039 кв. футов
✓ 3 двойные спальни
✓ Безопасный вход
✓ Большое количество частного открытого пространства
✓ Приятный вид на зелень
✓ Двухуровневый макет
✓ Требуется модернизация
✓ Хорошие транспортные связи
✓ Отличное расположение
Прекрасная возможность создать дом своей мечты. Эта большая...
1 250 000 €
Квартира в Каннах, Франция
3 комнаты, 105 кв.м, 6-й этаж
✓ 6-й этаж
✓ Лифт
✓ Нет балкона
✓ Ориентация: юг, запад
✓ Прекрасный вид
✓ Не меблировано
✓ Подходит для людей с ограниченной подвижностью
✓ Консьерж
Прекрасная трёхкомнатная квартира с видом на море и юго-западной ориентацией, рядом с транспортом и всеми удобствами. Апартамент в отличном состоянии...
168 470 €
Квартира на пляже Банг Тао, Таиланд
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
До моря: 800 м, Надежный застройщик
О комплексе:
Новый проект на западном побережье Пхукета, в 800 м от пляжа Лаян, включает разнообразие юнитов от студий до 5BR с площадями от 38.8 до 629.3 м². Архитектура вдохновлена природой и устойчивыми решениями с террасами, панорамным остеклением и энергоэффективностью. Комплекс предлагает более...
3 190 000 €
Офис в Лимасоле, Кипр
Проект представляет собой современное здание с потрясающим дизайном и великолепными просторными офисами. Идеально спланированные внутренние рабочие пространства, комфортабельные конференц-залы, двухуровневая парковка и впечатляющая входная группа создают идеальную деловую атмосферу. Благодаря высокому статусу расположения, проект является...
460 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Современная 3-спальная квартира является частью нового жилого комплекса в районе Меса Гейтония, Лимассол. Квартира спроектирована с высокой энергоэффективностью класса A+, включает подготовку для установки кондиционеров, электрического отопления и электрических жалюзи в спальнях, а также оснащена двухкамерными стеклопакетами.
В квартире...
960 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Долгожданный и яркий урбанистический проект расположен в самом сердце Лимассола, где семьи смогут найти свой дом, а профессионалы — идеальное рабочее пространство. Современный жилой и коммерческий комплекс спроектирован с акцентом на инновации, развитие и высокое качество жизни.
Срок сдачи — март 2028 года.
5 250 000 €
Магазин в Хайльбронне, Германия
Готовый бизнес
НОВЫЙ СУПЕРМАРКЕТ NETTO В РЕГИОНЕ ХАЙЛЬБРОНН / БАДЕН-ВЮРТТЕМБЕРГ С ДЛИТЕЛЬНЫМ ИНДЕКСИРОВАННЫМ ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ!
Стоимость: €5 250 000
Доходность: 4,5 %
Общая площадь: 1 400 м²
Площадь участка: около 4 400 м²
Количество парковочных мест: около 60
Договор аренды: более 10 лет
Индексация: предусмотрена договором...
654 500 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Проект клубного типа, состоящий из 14 квартир, расположен в самом популярном районе Лимассола - Потамос Гермасойя.
Новый современный комплекс, предназначенный для жизни у побережья, сочетает в себе все условия для средиземноморского образа жизни в городской среде.
Завершение строительства- ноябрь 2025 года.
459 000 €
Апартаменты в Касаресе, Испания
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Качественные квартиры рядом с полем для гольфа в Касаресе
Квартиры на продажу в Касаресе, Испания, находятся в муниципалитете Касарес, расположенном вдоль потрясающего побережья Коста-дель-Соль. Муниципалитет простирается от южного подножия горного хребта Ронда до Средиземного моря, предлагая идеальное сочетание прибрежной красоты и природного...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
