Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
402 500 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
Эта светлая и современная квартира-студия площадью 39 кв.м., предлагает открытую планировку с встроенной кухней, выделенной зоной для сна с большими встроенными шкафами, ванной комнатой с фарфоровым покрытием, плиточным полом и обилием мест для хранения.
Silk District — это новое строительство от Mount Anvil, которое предоставляет жителям...
258 582 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
Благодаря удобному расположению в Стамбуле, наряду с историческим районом города, Зейтинбурну является одним из самых привлекательных районов для инвесторов в сфере недвижимости.
Комплекс строится на площади 94.000 м2, зеленая ландшафтная зона занимает 35.000 м2, состоит из 17-ти жилых и 3-х коммерческих блоков, в проекте представлены квартиры...
500 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Уникальный город Тиват расположен на берегу Бока-Которской бухты.
Жилой комплекс Boka Place. Гастрономия, шопинг, развлечения, отдых и восстановление сил - здесь вы найдете всё, что только можно пожелать. Все элементы архитектуры квартала способствуют социальной активности. Центральная площадь является центром притяжения и местом встреч,...
835 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
Предлагается роскошная квартира площадью 174 м² в новопостроенном жилом доме в центре Ловарана. Апартаменты расположены на первом этаже современного и качественно построенного здания, всего в нескольких минутах от главной улицы и пляжа. Общая площадь квартиры вместе с прилегающей территорией составляет 253,76 м².
Внутренняя площадь: 124,43 м²...
1 080 164 €
Квартира в Майами, США
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата криптовалютой
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
134 000 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
ID 34062866
Цена: 134 000 евро
Населенный пункт: г.Бургас, кв.Горизонт
Комнат: 3
Общая площадь: 78.42 кв. м.
Этаж: 2
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в строительстве
Мы предлагаем апартамент с 2 спальнями в комплексе «Смокините 4».
«Смокините 4 – Делюкс Резиденс, Фитнесс и Спа»— это проект, который задаёт...
249 000 €
Дом в Соткамо, Финляндия
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
В районе Sotkamo продаётся дом 114 m², 1993 года постройки, на берегу озера Sapsojärvi. Бревенчатый дом на собственном участке площадью 7 050 m² предлагает покой, простор и прекрасные условия для комфортной повседневной жизни. Участок имеет право...
1 950 000 €
Квартира в Андорра-ла-Велье, Андорра
262 m 2, 3 Habitacions, 4 Banys, Inclòs
Ваше новое роскошное убежище в привилегированном окружении. Представьте себе жизнь в месте, где дизайн и инновации сливаются с природой. Это именно то, что предлагает эта эксклюзивная недвижимость, расположенная между Aldosa и Anyós, в исключительном месте с впечатляющими видами и несравненной яркостью....
1 650 000 €
Квартира в Монако, Монако
✓ Цена: 1 650 000 €
✓ Комнат: 1
✓ Ванные комнаты: 1
✓ Жилая площадь: 30 м²
✓ Общая площадь: 32 м²
✓ Площадь террасы: 2 м²
Великолепное предложение в престижном районе Монако в Palais Granada. Этот очаровательный и со вкусом отремонтированный студийный апартамент расположен на высоком этаже современной резиденции с консьержем.
Все...
378 000 €
Квартира в Пас-де-ла-Касе, Андорра
70 m 2, 2 Habitacions, 1 Banys, No Inclòs
Недвижимость в Андорре не иссякла, обратите внимание на эту жемчужину. Недавно отремонтированная квартира с двумя спальнями в Аринсале порадует даже искушенного покупателя. Хотя парковка не предусмотрена, этот недостаток будет незначителен, когда вы увидите объект. ️
Это удивительная квартира...
95 000 €
Квартира в Алании, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Представляем вам жилой комплекс в привлекательном районе Демирташ. Он состоит из одного блока с 26 объектами различных типов планировок, включая 1+1 (45 м2), 2+1 (75 м2) и дублексы 3+1 (105 м2). Каждый блок имеет 4 этажа, и все квартиры предоставляются с чистовой отделкой, кухонным гарнитуром и санузлом. Инфраструктура комплекса обширна и...
398 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Недвижимость является частью проекта Лимассол Парк, который удобно расположен на юго-западе от исторического центра Лимассола, на полуострове Акротири — в одном из самых перспективных и зеленых районов города.
Проект находится всего в нескольких минутах езды от крупнейшего Торгового центра Лимассола, Аквапарка Фасури, британских суверенных...
78 000 €
Квартира в Алании, Турция
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Продаётся современная двухкомнатная квартира общей площадью 55 м², расположенная в одном из самых популярных районов Аланьи — Махмутлар, всего в 300 метрах от моря.
Квартира находится на 3-м этаже пятиэтажного дома 2024 года постройки, полностью меблирована и оснащена бытовой техникой, что позволяет вам сразу заехать и наслаждаться...
454 250 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
2 beds, 1 bath, 1 reception, 684 sq. ft;
✓ Замечательный двухуровневый дуплекс с 2 спальнями, расположенный на 2 этажах
✓ Просторная гостиная
✓ Отдельная кухня
✓ Уютный частный балкон с потрясающими видами
✓ 2 прекрасные двухместные спальни
✓ Ванная комната и туалет
✓ Только для покупателей с наличными
Этот дуплекс с 2 спальнями,...
995 000 €
Квартира в Андорра-ла-Велье, Андорра
115 m 2, 4 Habitacions, 2 Banys, No Inclòs
Живите на вершине центра Андорры в этом впечатляющем пентхаусе с 10 м² частной террасы, откуда открывается беспрепятственный вид и предлагаются все удобства городской жизни прямо у ваших ног. Это жилье создано для тех, кто ищет не просто квартиру, а стиль жизни.
Впечатляет с самого начала:...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
