Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
640 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Шикарные квартиры в Аланье с системой «умный дом»
Аланья – популярное курортное место, славящееся своим жарким климатом и природной красотой. Предлагаемые на продажу квартиры находятся в районе Оба, который получил значительные инвестиции от государства. Этот район отличается высокой ценностью благодаря наличию таких объектов, как новая больница...
399 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
ВНЖ при покупке
Идеальное сочетание современного стиля жизни и престижного расположения в самом сердце оживлённого района Като Пафос. Всего в нескольких шагах от сверкающего моря, живописной гавани и всей необходимой городской инфраструктуры, этот стильный жилой комплекс объединяет динамику городской жизни и спокойствие морского побережья в одном безупречном...
1 790 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
Представляем вам роскошный жилой комплекс в центре Опатии, отличающийся современным дизайном и великолепным видом на море. Это новостроение расположено всего в нескольких минутах ходьбы от побережья и основного городского центра, сочетая в себе невероятный комфорт и практичность.
Комплекс включает в себя две современные здания, в каждое из...
570 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
Предлагается к продаже великолепная квартира в центре Опатии. Расположенная на втором этаже виллы, объект площадью 109,46 м² включает в себя просторную квартиру 65 м² и два туристических студия-апартамента по 24 м² каждый. Каждый из апартаментов полностью отремонтирован и обустроен с учетом всех современных стандартов.
Квартира оснащена...
2 250 000 €
Пентхаус в Майами, США
Онлайн-показ
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,
547 500 €
Квартира в Бадалоне, Испания
ВНЖ при покупке
Жилой комплекс Marenostrum расположен в уникальном месте — всего в 3 км от Барселоны, с прямым доступом к лучшим пляжам побережья Маресме. Это естественные «ворота» к северной части побережья, где спокойная жизнь у моря гармонично сочетается с близостью к большому городу.Локация обеспечивает превосходную транспортную доступность: быстрый выезд в...
2 244 215 €
Апартаменты в Нью-Йорке, США
Квартира 15H с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, расположенное в оживленном центре района TriBeCa. С высокими потолками высотой более 3 метров и открытыми видами, простирающимися на север и юго-восток. 49 Chambers предоставляет своим жильцам доступ к более чем 6096 квадратных метров роскошных удобств курортного типа.
Спроектированный...
1 290 000 €
Квартира в Андорра-ла-Велье, Андорра
225 m 2, 4 Habitacions, 2 Banys, No Inclòs
Представляем вашему вниманию этот таунхаус с жилой площадью 160 м² и общей площадью около 260 м², включая гараж, сад и террасу. Дом распределен на четыре этажа и полностью отремонтирован между летом и осенью 2025 года.
Это жилье с равномерной планировкой, структурными и техническими улучшениями,...
280 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
Предлагается на продажу новый, полностью меблированный апартамент площадью 54 м² в живописном районе Ограново. Расположен в современном здании на первом этаже, с просторной террасой площадью 22 м² и захватывающим видом на море .
Удобный доступ к террасе, откуда открывается превосходный панорамный вид. Несмотря на близость к морю пешком всего...
4 490 000 €
Квартира в Каннах, Франция
Sea view, 8th floor, South exposure, 3 rooms, 10-story building, Storage room 3.98 m², 2 bedrooms, Living room 49.8 m², 1 toilet, Entrance, Unfurnished
✓ Терраса
✓ Лифт
✓ Прекрасный вид
✓ Консьерж
✓ 1 гараж
Диагностика энергетической эффективности (DPE): B; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
В престижной резиденции GRAND...
960 000 €
Квартира в Каннах, Франция
3 комнаты, 2 спальни, 77 м², 3-й этаж из 3.
✓ Последний этаж
✓ 3-й этаж из 3 этажей
✓ Открытая кухня
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ Парковка
✓ 2 туалета
✓ 2 террасы
✓ Тихий
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): B
Находясь в роскошной резиденции с теннисным кортом...
224 000 €
Пентхаус в Анталии, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры в Анталии в шаговой доступности от моря
Район Бахчелиевлер в округе Муратпаша в Анталии привлекает удобным расположением, близостью к центру города и активной социальной средой. Этот район считается одним из самых востребованных для жизни в Анталии. Отсюда легко добираться до школ, торговых центров и медицинских учреждений. Активное...
2 016 500 €
Квартира в Женеве, Швейцария
87 m² 1 bedroom 1 bathroom 3 rooms
✓ Вид
Великолепная резиденция, построенная во Флористане, всего в нескольких шагах от города, утопает в тихой и пышной зелени.
Эта квартира была полностью отремонтирована 10 лет назад архитектором с использованием лучших материалов. Она включает кухню из мрамора, выполненную на заказ, с декоративным винным...
15 628 €
Квартира в Оулу, Финляндия
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
Трёхкомнатная квартира в городе Raahe.
Год постройки – 1963. Общая площадь – 58 кв.м., 2/2 этаж.
Гостиная, кухня, санузел, 2 спальни.
Цена 15 628 € + рассрочка от управляющей компании за проведённые ремонтные работы в размере 4 372...
360 900 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
Квартира в новом доме на зеленой аллее, в модном современном районе Будапешта. В современном доме 2017 года постройки, расположенном на шикарном зеленом променаде, продается меблированная 2-спальная квартира. Зеленая аллея с бутиками, магазинами, ресторанами и кафе, с живописным фонтаном, фитнес-велнес центром с бассейном, сауной, услугами СПА,с...
1 095 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
surface: 90 m², rooms: 2, bathrooms: 2, garages: 2;
✓ Этаж объекта: 3
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2020
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Места на крытой парковке: 1
✓ Места на открытой парковке: 1
✓ Терраса: 90 м²
✓ Класс энергоэффективности: A
✓ Класс теплоизоляции: Blank
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная: Да
✓ Разрешены животные: Да...
490 000 €
Вилла в Ларнаке, Кипр
ВНЖ при покупке
Это коллекция современных вилл с тремя и четырьмя спальнями, идеально спроектированных для современной жизни, расположенных в Ларнаке, всего в нескольких шагах от пляжа. Каждая вилла продумана с высоким уровнем качества и внимания к деталям, с просторными интерьерами и высококлассной отделкой. Виллы предлагают достаточно жилого пространства с...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
