Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
2 442 948 €
Вилла в Майами, США
Кредит
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776
3 000 000 €
Вилла в Бенидорме, Испания
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Кредит 3-4%
Ультрасовременная вилла с фантастическим видом на Средиземное море в Сьерра Кортине - районе, который считается одним из самых популярных туристических мест в Испании, ежегодно привлекающий иностранцев со всего света.
Местоположение, действительно, впечатляет, благодаря наличию всех необходимых условий для комфортной жизни, теплому климату,...
1 600 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
ВНЖ при покупке
Дом с туристической лицензией в урбанизации города Льорет де Мар - Ла Монтгода. Расстояние до моря 200 метров, расстояние до центра города 1,5 км. Построен в 2014 году. В доме 4 спальных комнаты, 5 ванных комнат, просторный салон, полностью оборудованная современная кухня, гараж на 2 автомобиля. На первом этаже расположен гараж, техническое...
1 200 000 €
Дом в Которе, Черногория
ВНЖ при покупке
D2-1093. Просторная вилла с бассейном в Костанице на берегах Бока-Которского залива
Вилла расположена на первой линии и имеет свой пляж.
На вилле площадью 296 м2 3 этажа, каждый из которых представляет собой отдельный стометровый апартамент с 2-мя спальнями,
просторной гостиной и полностью оборудованной кухней. В каждом апартаменте...
667 000 €
Вилла в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
Объект под сдачу
Оплати 15% и получай визу на 12 лет бесплатно!
Предлагаемые функции
* 4 спальни
* Без мебели
* Централизованное кондиционирование
* Встроенные шкафы и встроенные кухонные шкафы
* Автомобильная стоянка
* Пешком до торгового центра Al Hamra
* Доступ в отели, бары, клубы и рестораны
* Закрытый комплекс с круглосуточной охраной
*...
1 500 000 €
Вилла в Рогознице, Хорватия
Продается чрезвычайно просторная недавно построенная вилла, расположенная недалеко от прибрежного города Рогозница. Благодаря тому, что она была построена на возвышенности, со всех уголков недвижимости открывается прекрасный вид на море, острова и закат солнца. Вилла имеет три этажа, соединенных внутренней лестницей с кованными поручнями. На...
195 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию апартаменты в новом, строящемся жилом комплексе, который расположен в районе Махмутлар города Аланья. Территория комплекса закрыта от посторонних посетителей и будет находиться под круглосуточным видеонаблюдением.
Расположение: Махмутлар
Расстояние до моря: 700 м....
159 500 €
Квартира в Кестеле, Турция
ВНЖ при покупке
Почему надо брать:
Расположение.
Светлые просторные апартаменты располагаются в ЖК района Кестель. Элитном и динамично развивающемся районе Алании. Расположен в 15 минутах езды от центра, на восточном побережье между районами Тосмур и Махмутлар.
Здесь мало отелей, нет ночных клубов и баров. Первая береговая линия в основном застроена новыми...
180 000 €
Коттедж в Ахелое, Болгария
Дом в 3 км от моря, подходит для ПМЖ в Ахелой
Площадь: 179 кв.м, Этажность: 2, Участок: 500 кв.м
Продается без мебели, планировка:
1 этаж - прихожая, гостиная, кухня и столовая, спальня, подсобное помещение, кладовая под лестницей, ванная с туалетом, веранда.
2 этаж - коридор с лестницей, две спальни, две ванные комнаты с туалетами, две...
770 000 €
Кафе, ресторан в Ницце, Франция
Готовый ресторан 143 м2 в центре Ниццы
Известное место, работает на протяжении 40 лет, ресторан-пиццерия с лицензией, полностью отремонтированный в 2022 году, новое высококачественное кухонное оборудование, смешанная дровяная и газовая печь для пиццы, площадь 143 м2 + подвал около 140 м2, 80 мест интерьер + 80 мест на террасе. Кондиционер....
103 747 €
Апартаменты в Гюзельюрте, Кипр
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Гюзельюрт- солнечный город, что в переводе с турецкого означает «красивое место», называется апельсиновой столицей Кипра, живя спокойной, размеренной жизнью, от которой веет мягкой патриархальностью деревенского уклада. Кроме многочисленных плантаций цитрусовых, здесь вы всегда встретите изобилие клубники.
К маю 2025 года будет построен новый...
380 000 €
Квартира в Анталии, Турция
Выставлена на продажу квартира с отличной локацией расположенная в элитном комплексе в микрорайоне Унжалы, район Коньяалты, город Анталия. Этот район знаменит своим уникальным расположением и близости к пляжу, спортивными клубами и фитнес-центрами и развитой инфраструктурой: здесь есть магазины, рестораны, кафе, банки и другие удобства, которые...
366 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Большой поселок из 8 вилл и 75 квартир, общей площадью 11 500 квадратных метров, с общим бассейном и детской площадкой. Расположенный в Агиа Фила, одном из самых популярных районов Лимассола, этот великолепный проект сочетает в себе спокойную жизнь, не жертвуя удобством повседневных потребностей современной семьи. Он находится недалеко от всех...
2 000 000 €
Магазин в Торревьехе, Испания
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Коммерческое помещение площадью 507 м² рядом с пляжем в Торревьехе, Аликанте
Коммерческая недвижимость в Торревьехе, Аликанте, находится прямо на пляже. Торревьеха, прибрежный город на юго-востоке Испании, известный своей солнечной погодой, пляжами и солеными озерами. В Торревьехе жаркое лето и мягкая зима, что делает его отличным выбором, если...
179 312 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Объект под сдачу
️Редкое предложение! Угловая 2-ком. квартира с великолепным видом на море в Ривьере Оушен Драйв!
Квартира площадью 44 кв.м., расположена на 36 этаже, откуда открывается потрясающий вид на море и город.
Побалуйте себя бокалом вина в джакузи на балконе, с видом на море.
Известный кондоминиум премиум-класса Ривьера Оушен Драйв, предлагает...
860 000 €
Вилла в Святом Власе, Болгария
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Предлагаем вашему вниманию 3-этажный дом-Вилла 355 м2, с видом на море. Святой влас, центр, южное положение.
Этажное распределение:
- 1 эт технический: гараж, склад, котел пилет, солнечный боулер 300 л, бильярдный стол, инфракрасная кабина, терраса .
- 2 эт просторная гостиная с кухонным боксом, кондиционером, подогревом пола, камином,...
210 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
Планируемый комплекс расположен в районе ТРЦ «Метрополис» рядом со стадионом «Новая Саламина». Современный комплекс с удобными планировками, просторными спальнями и гостиными с кухнями открытой планировки. Городская инфраструктура находится рядом. Выгодное вложение. Аренда гарантирована.
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: [email protected]
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
