Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
502 000 €
Вилла в Пиносо, Испания
ВНЖ при покупке
Новые виллы индивидуальной застройки в Пиносо (Аликанте): просторные дома в окружении природы
Новые виллы в Пиносо, созданные с учетом вашего образа жизни
Откройте для себя уникальную возможность построить дом своей мечты в спокойной обстановке Пиносо, расположенного в глубине провинции Аликанте на побережье Коста-Бланка. Эти современные...
700 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
ВНЖ при покупке
Структура объекта: кухня гостиная, 3 спальни, 2 санузла, 2 террасы.
Удобства:
Новый жилой комплекс, панорамный вид на море и горы, ультра-роскошный и современный интерьер,
ремонт из качественных и дорогих материалов, современная и дорогая мебель и техника, паркинг в подземном гараже, панорамные окна, сплит-система, бойлер, возможно объединение...
470 000 €
Квартира в Пафосе, Кипр
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Internal Area: 105.57 sq.m.
✓ Вид на город
✓ Интернет
✓ Тихий район
✓ Бассейн
✓ Полы с подогревом
✓ Лифт
✓ Супермаркет
✓ Вид на море
✓ Частная парковка
Современные апартаменты с 3 спальнями на продажу расположены в прибрежной зоне города Пафос. Из окон открываются красивые виды на море и город....
391 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
2 beds, 1 bath, 1 reception, 623 sq. ft;
✓ Превосходная квартира с двумя спальнями
✓ Просторная и светлая гостиная
✓ Современная оборудованная кухня
✓ Действующий сертификат EWS1 и соответствует стандартам BSA
✓ Прекрасный балкон
✓ Панорамные виды на Лондон
✓ Закрытая парковка и консьерж
✓ Без цепочки
Замечательно оформленная...
70 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
Новая студия с ремонтом под ключ в комплексе "Ла Мер Сильвер 1", 2 этаж, Болгария, Солнечный берег, 37,29 м2, 70 000 евро, #34217220
Стоимость: 70 000 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 37,29 кв.м
Этаж: 2 из 5
Оплата за обслуживание: 0 евро в год
Этап строительства: Акт 14
Схема оплаты: 2 000 евро -...
4 680 000 €
Квартира в Ла-Кондамине, Монако
✓ Цена: 4 680 000 €
✓ Комнат: 2
✓ Спальни: 1
✓ Ванные комнаты: 1
✓ Мест для парковки: 1
✓ Гараж: 1
✓ Жилая площадь: 77 м²
✓ Общая площадь: 89 м²
✓ Площадь террасы: 12 м²
Le Stella — это современное здание в центре Condamine с продуманным и просторным дизайном.
Квартира располагается на 7-м и 8-м этажах, с общей площадью 89...
2 383 437 €
Апартаменты в Майами, США
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
300 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
Предлагается светлый и современный дуплекс 3+1, расположенный в популярном комплексе Kavi Dreams Residence в районе Оба, Аланья. Площадь квартиры составляет 165 м² и занимает 4–5 этажи блока D-32. Планировка включает отдельную кухню, три спальни, две ванные комнаты, три санузла и три балкона. Квартира полностью меблирована и имеет вид...
263 723 €
Квартира в Лижняне, Хорватия
квартира с видом на море - продажа!
Продаем квартиру на втором этаже жилого здания в живописном истрийском местечке. Квартира общей площадью 72 м² состоит из прихожей и гардеробной, двух спален, ванной комнаты, просторной гостиной с кухней и столовой, лоджии и крытой террасы.
К квартире принадлежит парковочное место и кладовая в здании....
19 000 €
Дом в Оулу, Финляндия
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
Продаётся отдельно стоящий дом, построенный в Saloinen, город Raahe, в 1970 году.
Дом с гостиной, двумя спальнями, кабинетом и гаражом имеет общую площадь около 162 м². Дом отапливается мазутом /дровами. Дом был необитаемым /холодным и нуждается в...
290 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
Bedrooms: 1, Bathrooms: 1, Internal Area: 55 sq.m.
✓ Система охранной сигнализации
✓ Вид на город
✓ Панорамный вид
✓ Тихий район
✓ Центр города
✓ Парк
✓ Школа
✓ Супермаркет
✓ Частная парковка
Прекрасно спроектированная новая односпальная квартира расположена на 4 этаже современного комплекса в Лимассоле. С общей крытой...
1 100 000 €
Вилла в Столиве, Черногория
Продаётся шикарная вилла на первой линии живописного посёлка Столив. Площадь виллы 294 кв.м., площадь участка 474 кв.м. На первом этаже - просторная гостиная с кухонно-столовой зоной и выходом на террасу и к бассейну, подсобное помещение, ванная, прихожая и гараж. На втором этаже две спальни, каждая со своей ванной комнатой, террасой и видом на...
273 000 €
Апартаменты в Газимагусе, Кипр
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры в спокойном поселке в Газимагусе, Енибогазичи
Кипр – третий по величине остров в Средиземном море. Северный Кипр, одна из самых безопасных стран в мире, расположен на севере острова. Это место, где 300 дней в году светит солнце и есть все условия для туризма, включая чистейшее море и золотистые пляжи. Расположенный на северо-восточном...
104 900 €
Коттедж в Харьюмаа, Эстония
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Продаётся дача с ухоженным участком площадью 1268 m² в престижном и спокойном районе Suurupi, в шаговой доступности от моря и пляжа.
Жилищная площадь 88,8 m², общая площадь 55 m².
Кухня: электрическая плита, холодильник.
Санитарное помещение: туалет и ванная по отдельности, душ, сауна, местная вода.
Отопление и вентиляция:...
895 000 €
Квартира в Каннах, Франция
3 rooms, 2 bedrooms, 91 m², Floor 4/5.
✓ 4-й этаж из 5
✓ Открытая кухня
✓ Лифт
✓ Без подвала
✓ Парковка
✓ 1 туалет
✓ 4 балкона (Общий размер 9,5 м²)
✓ Тихий район
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
Погрузитесь в сердце исторической части Канн, в комфорте полностью...
690 000 €
Таунхаус в Барселоне, Испания
ВНЖ при покупке
Таунхаус в районе Кан Боу города Кастельдефельс на побережье Коста Гарраф. Общая площадь 150 м.кв. В доме 5 спальных комнат, 3 ванные комнаты, просторный салон, отдельная полностью оборудованная кухня, несколько террас и гараж. Кондиционер. Дом в хорошем состоянии. У дома красивая территория с садом и бассейном.
499 000 €
Дом в Любляне, Словения
Продается прекрасно обновленный дом с террасой площадью 189,4 м², расположенный в районе Вижмарье, недалеко от центра Любляны. Участок площадью 176 м² предоставляет достаточно места для спокойного отдыха на свежем воздухе. Дом был построен в 1969 году, а в 2019 году подвергся капитальному ремонту с установкой новой фасады. Особое внимание...
265 577 €
Квартира в Пуле, Хорватия
Роскошные апартаменты с видом на Марина Веруда!
Квартира С17, площадью 51,82 м2, расположена в здании С.
Квартира расположена на 2 этаже здания и состоит из прихожей с гардеробной, гостиной с кухней и столовой, спальни, ванной комнаты и лоджии.
Квартиры продаются «под ключ» с полностью оборудованной ванной комнатой (мебель и сантехника),...
541 000 €
Апартаменты в ОАЭ
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Великолепные апартаменты с видом на море в Дубае, Мина Рашид
Этот жилой комплекс на набережной в Дубае расположен в престижном районе Мина Рашид (Rashid Yachts & Marina), прямо вдоль причалов яхтенной марины. Квартиры открывают виды на яхты, благоустроенные зеленые зоны и городской пейзаж, предлагая прибрежный образ жизни, который соединяет...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
