Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
1 401 050 €
Вилла в Эсентепе, Кипр
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
5-комнатная вилла 410 м² в 100 метрах от песчаного пляжа. Эксклюзивный проект шикарных вилл, расположенных прямо на берегу моря на первой линии. Великолепные виды на море, уникальное месторасположение. Высокое качество строительства и отделочных материалов.
Рядом самые популярные пляжи: Acapulco Resort, Elexus beach, Alagadi, Korenium beach,...
135 000 €
Дом в Греции
Греция
остров Крит
Дом в 30м от моря
Небольшой дом всего в 30м от пляжа на острове Крит!
Дом находится в комплексе из 3 домов, общий земельный участок 1500м2.
Площадь дома 67м2: гостиная, кухня, 2 спальные комнаты, ванная комната.
Нуждается в косметическом ремонте.
Цена: 135 000 €
Цена по запросу
Апартаменты в Виареджо, Италия
В Виареджо выставлены на продажу аттиковые апартаменты класса люкс с видом на море и прямым выходом на набережную. Объект расположен в доме неоклассического стиля XIX века. В настоящее время дом оборудован лифтом. Апартаменты площадью 350 кв.м. состоят из хорошо освещённой прихожей, светлой и элегантной гостиной с высокими потолками и мраморным...
320 000 €
Квартира на Коста-Брава, Испания
Квартира в районе города Плайя де Аро на побережье Коста Брава. Расстояние до моря несколько минут ходьбы. Общая площадь 70 м.кв. В квартире 2 спальные комнаты, 2 ванные комнаты, просторный салон, терраса и полностью оборудованная современная кухня. Кондиционер. В здании лифт. В комплексе красивая коммунитарная зона с бассейном и садом. В...
330 000 €
Дом в Аттике, Греция
ВНЖ при покупке
Продается 1-этажный коттедж площадью 150 кв.м в Аттике. Коттедж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится сад, гараж. Коттедж расположен в...
215 000 €
Квартира в Бодруме, Турция
ВНЖ при покупке
Новый жилой комплекс строится на первой береговой линии в районе Адабюкю в Бодруме.
Проект состоит из апартаментов с 1–3 спальнями. Все резиденции имеют встроенные кухни и террасы с панорамным видом на Эгейское море.
На территории комплекса резидентам доступна обширная курортная инфраструктура, включающая спа-центр, крытый и открытый бассейны,...
3 000 000 €
Кафе, ресторан в Баре, Черногория
Код объекта - 8.25.16.10856
Предлагается к покупке коммерческое здание с землей в Баре.
Площадь здания - 3500 кв.м.
Площадь земли - 2700 кв.м.
Здание имеет 4 этажа.
Расстояние до центра города 500 метров.
Может быть использовано под офисы, под квартиры, так и под производственные помещения.
Есть возможность установки 2 лифтов.
Рядом...
220 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Представляем Вашему вниманию апартаменты планировкой 3+1. Площадь составляет внушительные 150 м2. Квартира для ценителей простора, в которой хватит места семье, или компании абсолютно любого состава. Здесь просторный салон, отдельная кухня, два санузла, два балкона и три спальные комнаты. Апартаменты оборудованы всей необходимой мебелью и...
2 100 000 €
Отель, гостиница на Ионических островах, Греция
Продается гостиница площадью 4.698 кв.м, расположенная на юге острова Закинфос, в районе курорта Каламаки. Гостиница состоит из двухэтажных домиков и располагает 33 двухместными номерами. В некоторых из номеров есть дополнительное место для еще одного гостя. Отель был недавно отремонтирован и находится в отличном состоянии. Все комнаты имеют...
110 000 €
Квартира в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Комфортабельная квартира 1+1 в новом уютном комплексе, расположенном в одном из самых тихих, спокойных и перспективных районов Аланьи, Демирташе! Апартаменты полностью укомплектовын новой мебелью и современной техникой. Из окон уютной квартиры открывается прямой вид на Средиземное море. Резиденция построена по европейским станадартам качества с...
327 600 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
Utopia Maikhao - это престижный жилой комплекс, расположенный в живописном районе Майкхао на острове Пхукет. Расположенный вдоль пляжа Майкхао, этот исключительный комплекс предлагает жителям непревзойденный образ жизни на побережье с захватывающим видом на Андаманское море.
Комплекс предлагает гармоничное сочетание современного дизайна и...
185 400 €
Дом в Каменаре, Болгария
ID 31722202
Стоимость: 185 400 евро
Населенный пункт: с. Каменар
Комнат: 4
Общая площадь: 130 кв. м.
Площадь земли: 600 кв. м.
Этажность: 1
Без таксы обслуживания
Здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается на продажу...
99 000 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
ПРЕСЕЙЛ нового комплекса в районе БАНГТАО!
До открытия официальных продаж цена ≈ на 10% ниже рынка.
Вы зарабатываете уже в момент, когда стартуют общие продажи!
И дальше цена данного объекта будет только расти.
Для того, что бы приобрести апартаменты необходимо оплатить всего 1 000 000 бат. ( 25% от цены). Следующий платеж только...
204 000 €
Квартира в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Расположение:
Находясь всего в 150 метрах от центра Алании и в 300 метрах от пляжа, эта квартира предлагает идеальный баланс между урбанистическим комфортом и близостью к морю. Будучи в сердце города, жители имеют непосредственный доступ ко всем городским удобствам, включая магазины, рестораны, кафе и развлекательные центры.
Характеристики:...
1 100 000 €
Дом в Салониках, Греция
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажный коттедж площадью 220 кв.м в пригороде города Салоники. Цокольный этаж состоит из одного санузлаодной кладовой, одного офиса. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла, одного офиса. Второй этаж состоит из 4 спальных комнат, 2 ванных комнат. Из окон открывается вид на море, на город. У объекта есть камин,...
495 000 €
Вилла на Коста-Бланка, Испания
Эти красивые виллы, расположенные в Эль-Альбире, в нескольких метрах от моря, расположены в урбанизации, состоящей из 10 объектов недвижимости. Его стиль современный и элегантный, он включает в себя системы умного дома и обеспечивает максимальную конфиденциальность благодаря своему дизайну. Они состоят из 3 спален, открытой кухни со светлой...
375 000 €
Дом в Рижском крае, Латвия
ВНЖ при покупке
Продается современный, новый дом (сдан в эксп. в 2009) в начале Saulkrasti, на первой линии, практически на берегу моря. В доме 4 меблированных спальни, 3 из которых с балконом с видом на море. Большой зал с красивым камином и дорогой мебелью. Большая кухня-столовая с подсобным помещением, камином, мебелью и техникой. Просторная комната с...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: [email protected]
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
