Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
205 000 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
ID 34069808
Для продажи предлагается 3-комнатная квартира на 3-м этаже в квартале Зорница,Бургас .
Цена: 205 000 евро
Населенный пункт: Бургас , квартал Зорница
Общая площадь: 102 кв. м.
Комнат: 3
Этаж: 3 /8
Такса поддержки: нет
Для продажи предлагается трехкомнатная квартира в Бургасе,близко к морскому парку . Состоит из...
545 146 €
Вилла в Пафосе, Кипр
Современный жилой комплекс предлагает комфортабельные апартаменты с двумя и тремя спальнями, а также две виллы с тремя спальнями, каждая из которых будет иметь собственный бассейн. Проект выделяется стильным и функциональным дизайном, который удовлетворит даже самых требовательных покупателей. Одним из главных преимуществ является близость к...
700 000 €
Квартира в Каннах, Франция
1 room, 70 sq. m, 3 floors
✓ 3 этажа
✓ Без лифта
✓ Без подвала
✓ Без балкона
✓ Не меблировано
Обновлённое здание с 4 студиями – Канны Сюке
Редкая возможность в сердце Сюке в Каннах! Это очаровательное здание 1940 года постройки, общей площадью 70,05 м², было полностью отреставрировано с заботой и сохранением своего оригинального...
255 000 €
Апартаменты в Испании
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Современные квартиры с видом на море в Вера-Плайя, Альмерия
Современные квартиры, расположенные в живописном прибрежном районе Вера-Плайя в провинции Альмерия, предлагают комфортную и яркую жизнь у Средиземного моря. Этот район славится своими просторными песчаными пляжами, спокойной и расслабленной атмосферой, а также мягким климатом с...
65 500 €
Апартаменты в Мерсине, Турция
ВНЖ при покупке
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
1 балкон в спальне и терраса с видом на море и горы в гостиной
В каждой комнате установлены кондиционеры
Встраиваемая кухонная техника: плита, вытяжка, духовка
Радиаторы газового отопления
Бассейн, водные горки, детская площадка, фитнес
Всего в 450 метрах от моря
Кол-во комнат: 1+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки...
220 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
Предлагается к продаже современно отремонтированная квартира в живописной Опатии, в спокойном районе Пунта Колова, всего в 350 метрах от моря. Площадь квартиры составляет 39 м². Она расположена на первом этаже и имеет отдельный вход, что обеспечивает дополнительный комфорт и приватность.
Жилая площадь включает в себя одну спальню с двуспальной...
1 250 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
Прекрасная современная вилла, расположенная в тихом месте с захватывающим панорамным видом на Кварнерский залив, открывает перед вами двери к роскошной жизни. С общим пространством в 250 м², она предлагает исключительную возможность жить в комфорте и элегантности.
В трехэтажной вилле используются передовые решения, такие как отдельная система...
375 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Светлые и просторные апартаменты с 3 спальнями — 120 м² — 4 этаж Добро пожаловать в эти апартаменты с 3 спальнями, расположенные в Неаполисе на 4 этаже ухоженного 5-этажного жилого дома. Предлагая щедрые 120 м² жилой площади, этот дом представляет собой идеальный баланс между комфортом, функциональностью и уединением. Продуманная планировка...
680 000 €
Вилла в Ларнаке, Кипр
ВНЖ при покупке
Откройте для себя этот прекрасный дом с 4 спальнями, расположенный на большом, полном участке в районе Ливадия, всего в 2 минутах от порта Ларнаки! Идеальное сочетание простора, удобства и стиля жизни — идеально подходит для семьи или в качестве инвестиции. Отличное расположение рядом с магазинами, школами и всеми необходимыми удобствами, а...
983 000 €
Апартаменты в ОАЭ
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры с панорамным видом в комплексе Hartland 2 в Дубае, с рассрочкой платежа
Hartland 2 — это престижный жилой комплекс, расположенный в востребованном районе Nad Al Sheba 1, одном из самых удобных и привлекательных мест в Дубае. Комплекс гармонично сочетает в себе современную роскошь и природную красоту: зелёные парки, ландшафтные сады,...
520 000 €
Дом в Хорватии
Продается дом в городе Лабин, просторный новый дом расположен в тихом пригороде. Эта недвижимость впечатляет своим простым, но элегантным внешним видом и практичной планировкой помещений.
Дом состоит из просторной жилой зоны, объединяющей кухню, столовую и гостиную. Большая терраса предлагает приятное место для отдыха. Две из трех спален имеют...
370 000 €
Инвестиционный проект в Жабляке, Черногория
Если вы искали инвестицию, которая начнёт работать на вас с первого дня - это именно тот случай.
На участке площадью 505 м² расположен комплекс из трёх современных деревянных домов, каждый площадью 40 м², построенных в 2022 году в востребованном A-Frame стиле.
Дома полностью оборудованы, укомплектованы мебелью и бытовой техникой, готовые к...
170 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
Квартира 3+1 с панорамным видом в Мерсине, Чешмели - L30359v
Мерсин, Чешмели
Первая береговая линия
Квартира 3+1
Подходит под ВНЖ (200.000 $ можно показать в Тапу)
Продается с мебелью и техникой
3 спальни, 3 санузла, прихожая, кухня-гостиная, остекленная терраса, 2 балкона
Площадь 180 м2 брутто
50 м до моря
Этаж 12
Этажность 15
2 квартиры на...
295 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Объект под сдачу
Расчет в РФ. Квартира у моря в Пафосе. Сдана в долгосрочную аренду.
2 спальная квартира в Като Пафосе в районе Томбс оф Кингс в пешеходной доступности песчаных пляжей Эллизиум и Венус, магазинов, ресторанов, автобусной остановки, в 3 мин езды до англ школы “Aspire”.
На территории ухоженного зеленого комплекса- 2 Больших бассейна,...
880 000 €
Магазин в Пафосе, Кипр
Два магазина на первом этаже и две квартиры на втором продаются в центре Пафоса, каждая с отдельным входом, что подтверждает их независимость. Расположение в самом центре города является важным преимуществом, обеспечивая удобный доступ к инфраструктуре и привлекая потенциальных покупателей. Отдельные входы для магазинов и квартир гарантируют...
1 580 000 €
Квартира в Каннах, Франция
Sea view, Quiet, 3 Rooms, South facing, Built in 1974, Not overlooked, On the 3rd floor, Living room 45.82 m², 3 Toilets, 1 Bathroom, Entrance, Unfurnished, 3 Bedrooms, 2 Shower rooms
✓ Терраса
✓ Прекрасный вид
✓ 1 Гараж
✓ Тихо
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
В престижной...
1 815 000 €
Квартира в Агиос Тихоне, Кипр
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 3, Bathrooms: 3, Internal Area: 320 sq.m., Uncovered Verandas: 35 sq.m., Plot Size: 650 sq.m.
✓ Панорамный вид
✓ Комната для прислуги
✓ Бассейн
✓ Подогрев пола
✓ Сад
✓ Вид на море
✓ Частная парковка
Современная и просторная вилла с 3 спальнями. Внутреннее пространство площадью 320 кв.м. и 35 кв.м. привлекательных веранд...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
