Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
650 000 €
Пентхаус в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Расположенное в безопасном и удобном районе Пантэа, это новое жилое здание предлагает современный стиль жизни всего в нескольких минутах езды от всей необходимой инфраструктуры для комфортного проживания.
Апартаменты светлые и просторные, спроектированы с учётом функциональности и располагают большими крытыми и открытыми верандами, с которых...
59 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартира в двухблочном комплексе с богатой инфраструктурой в Авсалларе, Алания
Эта квартира расположена в Авсалларе — районе, который стал популярным благодаря своему инвестиционному потенциалу и быстрому росту застройки, что связано с новыми строительными проектами в Алании, Анталия. Район отличается удобным расположением и близостью ко всем...
1 050 000 €
Вилла на Миконосе, Греция
ВНЖ при покупке
Новая вилла расположена на берегу моря, в 5 минутах езды до центра Миконоса. Вилла входит в жилой комплекс, состоящий из трех вилл, из которых она расположена на самом возвышенном участке. С виллы открывается вид на море и город.Вилла включает 4 спальни с ванными комнатами, гостиную, полностью оснащенную кухню открытого плана и столовую.Вилла...
232 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 3+1 (Duplex)Этаж: 3, , 170m², €232,000Добро пожаловать в уникальную возможность стать владельцем роскошного пентхауса в оживленном районе Оба в Алании. Эти изысканные апартаменты, расположенные в престижном месте, — настоящий рай элегантности и комфорта. Представьте, как вы просыпаетесь, любуясь безмятежным видом на природу,...
661 250 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
1 bed, 1 bath
Безупречная и светлая однокомнатная квартира на первом этаже с видом на Kings Road в Alexandra Mansions, SW3. В квартире деревянные полы, высокие потолки и современная кухня и ванная комната. Предоставляется в пользование на длительный срок в 140 лет. В гостиной и спальне имеются декоративные камины, а также достаточно места для...
1 500 000 €
Вилла в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Стильные отдельные виллы с панорамным видом в Аланье, Тепе
Виллы с панорамным видом на море, город и крепость расположены в Аланье, Тепе. Район Тепе предлагает спокойный образ жизни вдали от шума и суеты, в окружении зелени и вблизи социальных объектов. Тепе – идеальное место для инвесторов в недвижимость.
Виллы в Аланье, Турция, находятся в...
249 462 €
Таунхаус в Джимбаране, Индонезия
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Объект под сдачу
Таунхаус в недавно сданном проекте от собственников. Готовые объекты – редкость для Бали – доход сразу.
Заполняемость достигает 90% благодаря недостатку аналогов такой недвижимости в этом районе
В стоимость входит: участок 200-220 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг
Инфраструктура комплекса:...
140 000 €
Квартира в Каннах, Франция
1 room, 20.9 m², Floor 2/3
✓ 2-й этаж из 3
✓ Тихий
✓ Меблированный
✓ 1 душевая
✓ Кодовый замок
✓ Интерфон
Особое предложение для инвесторов — меблированная студия с доходностью в 14,5% (Airbnb) — в центре Канн.
Расположенная в спокойном тупике, рядом с центром города и пляжами, эта меблированная и оборудованная студия...
72 500 €
Студия на Золотых Песках, Болгария
Апартаменты на продажу в современном комплексе – курорт Золотые Пески
Всего в 600 м от пляжа | Рядом с лесом | Спокойствие и комфорт
Предлагаем Вам возможность приобрести жильё в апартаментном комплексе, расположенном в западной части курорта Золотые Пески, рядом с лесом и всего в 600 метрах от пляжа.
К продаже предлагаются студии,...
300 000 €
Бунгало в Лимасоле, Кипр
Этот проект представляет собой жилой комплекс в деревне Апсиу, расположенной в пригороде Лимассола на Кипре, состоящий из пяти отдельно стоящих домов, выполненных в традиционном кипрском стиле, и двух современных бунгало, входящих во вторую фазу застройки. Район известен своей чистой экологией, живописными видами на горы и спокойной атмосферой...
74 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 4, , 61m², €74,000Откройте для себя тихий уголок в тихом районе Демирташ, где вы сможете по-настоящему расслабиться и насладиться природой. Эти недавно построенные стильные апартаменты 1+1 площадью 61 м² на 4-м этаже идеально сочетают в себе современный дизайн и природную красоту. Они полностью меблированы и оснащены...
80 800 €
Студия в Святом Власе, Болгария
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Просторная студия в элитном к-се «Arena 1», Святой Влас
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 37 кв.м
Этаж: 3/6
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 600 евро в год
«Arena 1» и «Arena 2» – элитные комплексы в Святом Власе,...
435 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
ВНЖ при покупке
Удалённая сделка
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
ПМЖ по ускоренной программе. Современные апартаменты в 200 м от песчанного пляжа Маяк и в шаговой доступности инфраструктуры. Первая линия.
Наслаждайтесь всеми современными удобствами и уединением собственного дома в элегантной жилой башне на той же территории, что и 10 роскошных вилл. Привлекательное предложение, будь то для вашего...
135 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
Кредит от 2.5%
Безопасная выгодная инвестиция. Гарантирована рентабельность 5%. Продается коммерческое помещение в центре города, в котором расположен магазин. Магазин работает уже 20 лет и недавно договор был продлен еще на 10 лет. Помещение находится на пешеходной улице с большой торговой активностью, прямо напротив него находятся сады Сан-Пау-дель-Камп и...
650 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
Предлагается просторная квартира площадью 100 м² на одном из самых востребованных мест в Опатии, всего в 200 метрах от моря и в 500 метрах от центра города. Расположена на первом этаже трехэтажного здания и состоит из трех спален, гостиной, кухни, трех ванных комнат и коридора. Два балкона открывают великолепный вид на море.
Квартира полностью...
350 000 €
Квартира в Каннах, Франция
2 комнаты, 1 спальня, 35 м², 4-й этаж из 5.
✓ 4-й этаж из 5
✓ Открытая кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ Парковка
✓ 1 туалет
✓ Нет балкона
✓ Терраса (всего 40 м²)
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
В Каннах, в непосредственной близости от улицы д'Антиб, находится этот недавно...
1 897 500 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
2 beds, 2 baths, 1 reception, 1,088 sq. ft
✓ Великолепная квартира с 2 спальнями на седьмом этаже
✓ Расположена в охраняемом здании с консьержем
✓ Светлая и просторная гостиная с обеденной зоной
✓ Современная кухня с встроенной техникой
✓ 2 просторные спальни, основная с ванной комнатой
✓ Дополнительная ванная комната для всей семьи...
433 329 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Breez by Danube — 60-этажный водный небоскрёб с панорамой моря и resort-удобствами.
Breez by Danube — это новый флагманский проект на Dubai Maritime City, который становится самым высоким жилым зданием в этом районе и символом прибрежной жизни премиум-класса.
Все резиденции будут полностью меблированы и спроектированы так, чтобы максимально...
126 950 €
Квартира в Тивате, Черногория
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Тиват, Кава - роскошная квартира с одной спальней в комплексе с видом на море
Структура квартиры: прихожая, кухня, гостиная, спальня, ванная комната.
Современная квартира в СТРОЯЩЕМСЯ КОМПЛЕКСЕ, спроектированном в соответствии с высокими стандартами качества и роскоши, расположенный в Тивате, примерно в 700 м от моря.
Комплекс представляет...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
