Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
374 931 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
Онлайн-показ
Уникальная возможность инвестировать в роскошные виллы на острове Пхукет! Это идеальный выбор для тех, кто ищет стабильный доход и комфорт!
700 м до пляжа!
Удобства: лобби, библиотека, кофе-бар, общественная клиника, ресторан, круглосуточный магазин, общий бассейн, многофункциональный зал, спортивный зал, детская игровая комната, охрана....
190 000 €
Квартира в Алании, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Гарантированная доходность в евро!
Квартиры и дуплексы в готовом проекте премиум-класса, расположенном в 230 метрах от моря в Алании, район Кестель; кадастр 100%. Отличный вариант для комфортного отдыха в центре Алании.
Элитный жилой комплекс состоит из двух блоков с инфраструктурой пятизвездочного отеля. Жителям доступны общие зоны отдыха и...
329 156 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
Описание
Характеристики недвижимости: * 1 спальня
* 1 ванная комната
* Гостиная и столовая открытой планировки
* Современная кухня с высококачественной техникой
* Балкон
* Встроенные шкафы
* Охраняемая парковка
* Высококачественная отделка
Эти апартаменты с 1 спальней в Belgravia 3 в Jumeirah Village Circle располагают гостиной...
205 000 €
Дом в Олимпиаки-Акти, Греция
Продается 1-этажный коттедж площадью 120 кв.м на Олимпийской Ривьере. Коттедж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной кладовой.
Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад.
110 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.10520
Квартира с двумя спальнями рядом с морем в Добра Вода
Характеристики квартиры:
- квартира находится на приземлье в семиэтажном доме
- в доме установлен лифт
- бассейн на крыше дома
- квартира площадью 60м2 с террасой
- квартира состоит из прихожей, гостиной совмещенной с кухней, двух спален, санузла, террасы с видом...
121 000 €
Квартира в Алании, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Представляем Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новом жилом комплексе в районе пляжа Клеопатры. Данное предложение отлично подойдет как для собственного отдыха или проживания. Квартира находится на втором этаже и имеет планировку 1+1, которая включает в себя гостиную с кухонной зоной, спальную комнату, санузел и балкон. Стоит отметить, что...
370 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 3+1Этаж: 6, , 201m², €370,000Добро пожаловать в непревзойденный мир роскоши и комфорта, расположенный в самом сердце Алании, всего в 500 метрах от потрясающего побережья. Эта престижная резиденция предлагает захватывающее сочетание современного дизайна, просторных квартир и множества удобств, что делает её идеальным выбором для...
115 322 €
Квартира в Марианске-Лазне, Чехия
Представляем вам уникальную возможность приобрести квартиру в третьем этапе успешного проекта Green Garden в Марианских Лазнях!
Green Garden 3 — это современный жилой комплекс, спроектированный с максимальным акцентом на энергоэффективность: отличное утепление (энергетический сертификат класса B) и инновационная система отопления на базе...
945 000 €
Апартаменты в Куршевеле, Франция
Апартаменты находятся на верхних этажах здания, расположенного непосредственно у горнолыжного склона.
Апартаменты площадью 96 кв. м расположены на 3 уровнях и включают 4 спальни, мезонин площадью 23 кв. м и 2 ванные комнаты. Также имеется балкон на южной стороне, открывающий великолепный вид на горнолыжные склоны. Кроме того, есть подвал и...
230 000 €
Земля на Коста-Брава, Испания
Земля на продажу в Льорет-де-Мар – уникальная возможность построить свой идеальный дом.
Откройте для себя этот великолепный участок земли, расположенный в привилегированном районе Льорет-де-Мар, идеально подходящий для строительства дома вашей мечты.
Этот земельный участок площадью 821,79 м² предлагает идеальное место для проектирования и...
1 300 000 €
Вилла в Алании, Турция
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию великолепную двухуровневую виллу, чьи дизайн и стиль вдохновлены живописными Мальдивскими островами.
"KURAMATHİ VİLLA" — это идеальное предложение для тех, кто мечтает о спокойной и умиротворенной жизни. Вилла находится в живописном районе Каргыджак, город Аланья, и предлагает захватывающий...
395 000 €
Пентхаус в Лос Алькасарес, Испания
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры с 2–4 спальнями и видом на море на гольф-курорте в Лос-Алькасаресе
Эти современные квартиры расположены в Лос-Алькасаресе, на побережье Коста-Калида, на территории гольф-клуба La Serena. Район предлагает спокойный прибрежный образ жизни: мягкий климат круглый год, песчаные пляжи вдоль лагуны Мар-Менор и оживленная местная атмосфера с...
880 495 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
Виллы премиум класса на пляже Банг Тао / BT-394P
Небольшой комплекс вилл на одном из самых популярных пляжей острова — Банг Тао! Рядом вся необходимая инфраструктура — рестораны, кафе, магазины, гольф-поле, теннисные корты, пляжный клуб и т.д. Отличный вариант как для жизни, так и для сдачи в аренду.
Детали объекта:
Сдача: 2024 г.
До...
168 869 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Art Bay — элитный комплекс, состоящий из двух небоскребов, от Dutco Group и Ellington Properties. Это первый проект под брендом Dutco Ellington в Al Jaddaf. Здесь сочетаются несколько концепций — искусство, wellness и культура. В комплексе представлены студии и апартаменты с 1–3 спальнями с видом на Dubai Creek, Jameel Arts...
112 500 €
Квартира в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Объект под сдачу
Завершенный в 2017 году в районе Алании Каргыджак, комплекс находится в шаговой доступности от всех социальных объектов и моря.
На территории комплекса; открытая парковка, крытый-открытый бассейн, камелии и зона барбекю, генератор.
Расположенная на 2 этаже 5-этажного здания, квартира продается полностью меблированной. В квартире общей...
1 037 400 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
Menara Hills - это роскошный проект недвижимости, расположенный на живописном острове Пхукет в Таиланде. Представляя собой набор роскошных вилл, этот проект привлекает внимание своей великолепной архитектурой, роскошными удобствами и превосходными видами на окружающую природу.
Все виллы включают в себя современные дизайнерские элементы,...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
