Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
1 200 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
Продается свободно стоящий семейный дом с гаражом, расположенный на тихой местности в непосредственной близости от моря. Площадь дома составляет 220 м² и включает в себя два жилых уровня, гараж 33 м² и винный погреб в средиземноморском стиле площадью 20 м², который создан для отдыха и общения с близкими.
Первый этаж предлагает просторный холл,...
37 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
Студия в комплексе Санни Дей 6, 28 кв.м, 37500 евро #34087098
ID 34087098
Цена: €37500
Местоположение: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 28 кв.м.
Этаж: 2
Такса поддержки: €580 в год
Этап строительства: введен в эксплуатацию - Акт 16
План оплаты:
€2000 депозит,
100% при подписании документа о собственности....
215 000 €
Квартира в Анталии, Турция
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
Ваш новый дом в сердце Анталии: уют и стиль в районе Лиман
Добро пожаловать в место, где современность сочетается с комфортом, а каждое утро начинается с теплых лучей солнца и свежего средиземноморского воздуха. Эта великолепная квартира 2+1, расположена на втором этаже (по турецким стандартам — первый) в одном из самых востребованных...
Цена по запросу
Вилла в Хорватии
Потрясающая дизайнерская вилла в Лижняне, в 800 метрах от моря, с видом на море!
Он расположен в последней зоне урбанизации и будущим владельцам гарантирован покой и конфиденциальность.
Строится вилла, которая занимает два этажа и предлагает 227 м2 жилой площади и земельный участок площадью 651 кв.м..
Пространство используется и...
55 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Просторная студия в комплексе «Happy» на Солнечном берегу
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 43 кв.м
Этаж: 3/6
До моря: 750 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
"Happy" – комплекс комфортабельных апартаментов, расположенный в...
1 600 000 €
Вилла в Варесе, Италия
Недалеко от Варезе выставлена на продажу старинная вилла, недавно тщательно отреставрированная и сегодня преобразованная в отельную структуру, подходящую для проведения мероприятий и церемоний любого типа. Виллы сооружена на основании древнеримской постройки. Общая площадь особняка составляет 1000 кв. м. К нему прилегают изящные веранды. Комнаты...
115 049 €
Квартира в Анталии, Турция
Объект под сдачу
Квартира в центре Анталии рядом с консульством Украины — идеальна для жизни и инвестиций
Особенности квартиры:
2-й этаж, юго-восточная сторона
Система подогрева пола
Застеклённый балкон
Есть кондиционер, холодильник, стиральная машина
Новое здание, центральное расположение...
104 000 €
Апартаменты в Анталии, Турция
ВНЖ при покупке
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
30% первоначальный взнос, рассрочка на 18 месяцев
Система "Умный дом"
Открытый бассейн, сауна, фитнес и хамам
Аквапарк, кинотеатр и теннисный корт
Подземная и наземная парковка
Станция зарядки электромобилей
24/7 система видеонаблюдения
Кол-во комнат: 1+1, 2+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн...
1 035 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
1 bed, 1 bath, 1 reception, EPC Rating: D
✓ Однокомнатная квартира
✓ Частный сад
✓ Недавно отремонтирована
Эта прекрасно оформленная однокомнатная квартира расположена на возвышенном первом этаже красивого викторианского дома из красного кирпича. В квартире есть просторная гостиная с высокими потолками и большим эркерным окном, выходящим...
84 369 €
Вилла в Нуса Дуа, Индонезия
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
Старт продаж новой очереди комплекса вилл в Нуса Дуа
Комплекс вилл от опытного девелопера с опытом строительства на Бали, завершено более 10ти крупных комплексов (есть портфолио, можно посмотреть готовые виллы в других проектах чтобы оценить качество строительства и износостойкость в условиях сурового климата Бали).
Детали проекта:...
1 600 000 €
Вилла в Галларате, Италия
Мы рады представить на продажу престижную виллу, расположенную в одном из самых эксклюзивных и востребованных жилых районов Галларате. Вилла утопает в зелени и окружена элегантными домами, всего в нескольких минутах от центра города, выезда на автомагистраль и всех основных услуг.
Расположение удачно сочетает уединение, тишину и отличную...
700 000 €
Земля в Тивате, Черногория
Продаётся большой земельный участок общей площадью 10000 кв.м. в Тивате. Расположение в районе Мрчевац. Имеется вид на море. Возможно покупка ещё двух участков земли общей площадью 20 000 кв.м. Получены урбанистическо-технические условия. Все коммуникации подведены. До участка ведёт асфальтированная дорога. Разумный торг.
1 350 000 €
Вилла в Умаге, Хорватия
Очаровательная новая вилла в Ловречице, Умаг, в 800 метрах от моря, в тишине Истрии!
Строительство этой дизайнерской виллы будет завершено только в 2023 году.
Продается красивое современное здание с бассейном с подогревом, расположенное в идиллической Ловречице.
Этот внушительный отель предлагает все необходимое для комфортной и роскошной...
168 000 €
Квартира в Баре, Черногория
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12575
Видовая квартира с 1 спальней в городе Бар, на 1 линии от моря в новом современном доме, площадью 51м2Структура: коридор, гостиная, совмещенная с кухней , спальная комната, терраса.До продуктового магазина 200 метровЦена парковочного места в подземном гараже - 20 000евроЦена: 168 000евроПокупка от инвестора Налог на...
159 000 €
Квартира в Пунта Приме, Испания
Кредит
Откройте для себя эту замечательную и уютную квартиру с двумя просторными спальнями и ванной комнатой. Расположенная в одном из лучших районов Торревьехи, эта квартира может похвастаться непревзойденным местоположением всего в 800 метрах от Средиземного моря, идеально подходящим для наслаждения солнцем круглый год. Удобство гарантировано...
420 000 €
Вилла в Кьюси, Италия
Недвижимость на продажу в муниципалитете Кьюзи-делла-Верна, в 20 км от Ареццо. На месте древней каменной руины в первой половине 1970-х годов была построена вилла La Rimessa в знаменитом тосканском стиле "Леопольдина". Вилла на двух уровнях и центральной мансардой, гараж в тыльной части, а также печь на дровах и сарай (для дров). Общая площадь...
3 700 000 €
Вилла в Антибе, Франция
Провансальский дом площадью 260 м², с красивыми видами на Средиземное море и Альпы, с ухоженным участком в 3500 м², расположена на мысе Антиб, в непосредственной близости от пляжей Бухты Миллиардеров и легендарного отеля Hôtel du Cap-Eden-Roc. -
На первом этаже расположены пять спален с ванными комнатами, уютная гостиная и оборудованная кухня....
139 000 €
Апартаменты в Искеле, Кипр
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры на знаменитом пляже Северного Кипра в Искеле
Лонг-Бич — один из самых популярных и быстроразвивающихся районов Северного Кипра. Этот живописный пляжный район, известный своими песчаными берегами и современными жилыми комплексами, получил признание в международной прессе — в том числе был отмечен журналом Forbes как перспективное...
1 250 000 €
Вилла в Хорватии
Скидка! Старая цена 1 590 000 евро, новая цена 1 250 000 евро!
Продается красивая каменная средиземноморская вилла на двух этажах, расположенная в районе Шибеник, окруженная нетронутой природой и двумя национальными парками: река Крка и острова Корнати, всего в 100 метрах от моря!
Вилла идеально изолирована, абсолютно приватна, но менее чем...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
