Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
500 000 €
Дом в Лагониси, Греция
ВНЖ при покупке
----- Введение: Откройте для себя абсолютное спокойствие и эстетическую простоту в этом великолепном отдельно стоящем доме в центре Сарониды, всего в нескольких шагах от пляжа. Недвижимость с кодом 11008 предлагает атмосферу умиротворения и современной роскоши. Описание внешних и внутренних пространств: Построенный в 2014 году, дом имеет...
1 400 000 €
Отель, гостиница в Тивате, Черногория
Код объекта - 1.28.17.11521
Продается готовый бизнес на 5 квартир
Квартиры подходят для круглогодичного проживания и
Сейчас постояльцы живут с годовыми контрактами.
Два дуплекса по 100м2 ( с терассами)
Две квартиры с двумя спальнями по 100м2 (с терассами)
Первый этаж 200м2 (с терассой)
Парковка на 5 автомобиле, бассейн.
В квартирах...
749 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
ВНЖ при покупке
Вилла, выполненная в современном стиле, в тихом районе Л'Альбир. Привилегированный район в окружении природы и менее чем в 2 км от центра Альбира.Вилла имеет очень солнечный участок с искусственной травой, что облегчает уход за ним. В доме много окон, просторные помещения и много внутреннего света.На первом этаже находится гараж с кладовой и...
528 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Коттеджный поселок с виллами расположен в Лимасоле. Большой выбор современных 3-х спальных вилл с разнообразными планировками. Просторные участки идеально подходят для размещения бассейна, ландшафтного сада и патио. Площадь вилл от 184 до 318 кв. м.
Удобное месторасположение:
Тихий и живописный район
5 минут езды до пляжа
10 минут до...
39 500 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
ID 33456168
Цена: 39 500 евро
Населённый пункт: Святой Влас
Комнат: 1
Общая площадь: 25 кв.м.
Этаж: партер
Оплата за обслуживание: 250 евро в год
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем на продажу...
61 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
ID 33889336
На продажу предлагается:
Двухкомнатная квартира в комплексе Палаццо
Цена: 61900 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 71 кв. м.
На 1 этаже
Такса поддержки: 852 евро
Этап строительства: завершен
Комплекс работает только в сезон.
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании...
1 751 000 €
Дом в Ларнаке, Кипр
ВНЖ при покупке
Четырехкомнатная вилла с отделкой премиум-класса и прибрежной элегантностью Эта роскошная вилла с четырьмя спальнями предназначена для семейного проживания и изысканного отдыха. Расположенная в безопасном районе с низкой плотностью застройки прямо на побережье, недвижимость отличается гармоничным сочетанием итальянского стиля и...
537 566 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
Новый жилой комплекс в Дубай Марине! Проект прямо на набережной Дубай Марины с видом на пристань из всех квартир. -частное закрытое сообщество
-3 этажа роскошных обслуживаемых апартаментов Цены: от $630 000 - квартиры с 1 спальней от 69 кв. м от $945 000 - квартиры с 2 спальнями от 116 кв. м от $1 370 000 - квартиры с 3 спальнями от 162 кв. м...
495 000 €
Вилла в Протарасе, Кипр
ВНЖ при покупке
Удалённая сделка
Это отличная возможность для приобретения удивительной отдельно стоящей виллы с панорамным видом на море и побережье Протараса. Если вы ищете дом мечты на холме, обратите внимание на эту потрясающую недвижимость. Этот дом предлагает просторные спальни, все с захватывающим видом на море и вы сможете наслаждаться безмятежной красотой воды со всех...
235 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1, 60m², €235,000
Стильная жизнь у моря — всего в 150 метрах от пляжа в районе Махмутлар.Эти новые апартаменты 2+1, завершённые в мае 2023 года, расположены в популярном и активно развивающемся районе Аланьи. Компактная и продуманная планировка на 60 м² делает их идеальными как для отдыха, так и для сдачи в аренду.
Дом...
293 202 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
ID 31623282
Цена: 293 202 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 3
Общая площадь: 139,62 кв.м.
Этаж: 3/6
Оплата за обслуживание: 12 евро кв.м./в год
Этап Строительства: в процессе, окончание строительства конец 2024 года
ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ БЕСПРОЦЕНТНОЙ РАССРОЧКИ НА 1 ГОД!!!
Предлагается на продажу апартамент с 2 спальнями в новом...
30 450 €
Квартира в Тынково, Болгария
Продается студия в Тынково, площадью 34 кв.м, расположенная
на 2 этаже. Комплекс, в котором находится студия, оснащен бассейном, что делает
проживание комфортным и приятным. До центра Солнечного берега можно добраться
всего за 10 минут, что обеспечивает удобный доступ к пляжам и всей
инфраструктуре курорта.Рядом с комплексом расположена...
470 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию современную квартиру с видом на горы. Территориально комплекс расположен в курортном районе Махмутлар. Для комфортного проживания в жилом комплексе имеется богатая инфраструктура.
• Квартира: 4+1 duplex
• Площадь: 250 m²
• Цена: 470 000 евро...
67 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
Квартира на первой линии моря в к-се «Cacao Residence», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 62 кв.м
Этаж: 4/6
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Golden Rainbow — шикарный комплекс в центре...
650 000 €
Вилла в Протарасе, Кипр
ВНЖ при покупке
Этот проект предлагает уникальное сочетание полного уединения в роскошных резиденциях, всего в 450 м от пляжа, и удобства проживания в самом сердце Протараса с множеством близлежащих удобств. Рестораны высокой кухни, бары и бистро, развлекательные комплексы, магазины и многое другое находятся буквально под рукой.
Протарас, самый известный...
2 300 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.728.11447Вилла, класса люкс со своим пляжем в Нивице, Герцег-Нови, 8 км от Хорватской границы.
Площадь виллы 280 кв м, 4 спальни, 3 туалета, хамам, бассейн, тепловой насос, сплит система Daikin, вся мебель -Италия.
Цена2 300 000евро
540 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Откройте для себя эту изысканную отдельную виллу, расположенную в престижном районе Потамос Гермасогейас, Лимассол. Вилла предлагает три просторные спальни, две ванные комнаты и гостевой туалет. Расположенная в непосредственной близости от прекрасной набережной Лимассола и всех основных удобств, она также обеспечивает легкий доступ к...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
