Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
14 840 000 €
Вилла в Сен-Жан-Кап-Ферра, Франция
Кредит 0.85-1.85%
Эта роскошная вилла, построенная в 1975 году на участке площадью 1500 м² с захватывающим видом на море, была полностью отремонтирована в 2012 году и сочетает в себе очарование старины и современность.
Жилая площадь 333 м² расположена на трех уровнях и предлагает просторные и роскошные жилые помещения.
Нижний этаж
При входе вас...
990 000 €
Земля в Плужине, Черногория
9051. Плужине, Милошевичи.
Отличное именье на берегу Пивского озера,
которое имеют длину 44,5 км, глубину до 188 метров. Общая площадь земли составляет 104112 кв м = 10,5 ГА. На участке четыре строения: жилой дом 61 кв м и четыре вспомогательных строения - 22, 18 , 12 и 8 кв м. Все строения укнижены в кадастре, не имеют обременений и...
249 000 €
Квартира в Пуле, Хорватия
Продается квартира в Пуле, площадью 49,73 м², расположенная на 1-м этаже жилого здания, в тихом окружении, идеальном для жизни или аренды. Квартира состоит из коридора, двух спален, ванной комнаты и кухни, соединенной с гостиной, а также лоджии. К недвижимости также принадлежит собственное парковочное место, что обеспечивает дополнительное...
670 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Кредит
Если Вы желаете получить Золотую Визу Португалии, то этот объект недвижимости может Вам в этом помочь, даже согласно изменённым правилам 2023 года.
Для получения более детальной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим менеджером.
Эта фантастическая квартира с 2 спальнями общей площадью 113,4 м2 расположена на 3 этаже и имеет эксклюзивный...
728 797 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
surface: 96 m², rooms: 3, bathrooms: 2, garages: 1
✓ Этаж недвижимости: 0
✓ Терраса: Да
✓ Класс энергоэффективности: A
✓ Класс тепловой изоляции: B
✓ Тепловой насос: Да
Мы рады представить новый жилой проект «Bréil», расположенный в Frisange. Квартира A2R площадью 96 м² на первом этаже включает в себя: зал, гостиную с открытой кухней...
75 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
Квартира 3+1 у моря в Мерсин, Тедже - FS87333v
Мерсин, Тедже
Квартира 3+1 без мебели
Возможна оплата в рассрочку
300 метров от пляжа
Прихожая, салон (кухня-гостиная), 3 спальни, 2 сан.узла, большая терраса, 2 балкона
Дом газифицирован, газ в квартире не активен
Площадь 135 м2 брутто, 100 м2 нетто
Этаж 1 (фактически 2-й)
Этажность...
550 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Internal Area: 87 sq.m., Uncovered Verandas: 20 sq.m.
✓ Вид на город
✓ Бассейн
✓ У первой линии моря
✓ Частная парковка
Элегантные 2-комнатные апартаменты в историческом центре Лимассола. Уникальный дизайн этой квартиры создаёт идеальные условия для жизни и отдыха, всего в нескольких шагах от пляжа и...
620 000 €
Апартаменты в Касаресе, Испания
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Доступные квартиры на берегу моря с большими террасами в Касаресе, Испания
Квартиры расположены в тихом прибрежном районе Касарес, где круглый год царит мягкий климат Коста-дель-Соль. Сам муниципалитет делится на две части: живописный старый город с традиционными белыми домами и район Касарес-Коста, который выходит к Средиземному морю и славится...
289 900 €
Таунхаус в Торре-Пачеко, Испания
НОВОСТРОЙКА В ТОРРЕ-ПАЧЕКО
Новостройка из 8 таунхаусов и квадрохаусов, расположенная в Торре-Пачеко.
Современная недвижимость с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, кухней открытого плана с гостиной, встроенными шкафами, террасой, частным солярием, садом с бассейном и парковочным местом.
Эти эксклюзивные дома отличаются элегантными и...
2 225 000 €
Вилла в Мужене, Франция
Кредит 0.85-1.85%
Вилла с видом на море и Эстерель в охраняемом домене. Эта великолепная вилла в провансальском стиле, занимающая доминирующее положение в престижном районе Domaine de l'Orangeraie, Мужен, площадью около 350 м2, предлагает исключительный потенциал для индивидуального ремонта.
Этот дом, расположенный в самом сердце огромного ландшафтного сада...
10 900 €
Дом в Иматре, Финляндия
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Объект под сдачу
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
Прямая продажа от собственника, полное сопровождение сделки без комиссии для покупателя!!!
Расчета в любой валюте, в том числе и в рублях в России
Жилой Финский 2-х этажный дом для круглогодичного проживания со всеми городскими коммуникациями. Расположен на...
77 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Вашему вниманию представляется квартира в районе Авсаллар. Данный комплекс расположился в 1 500 м от песчаного пляжа Средиземного моря. Квартира находится на 5 этаже 7-этажного дома и представлена планировкой 1+1 которая состоит из гостиной, совмещенной с кухней и отдельной спальной комнатой, общей площадью 39 м2. В инфраструктуру комплекса...
510 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
surface: 72 m², rooms: 1, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж недвижимости: 0
✓ Лифт: есть
✓ Отдельных туалетов: 1
✓ Терраса: есть
✓ Класс энергоэффективности: Blank
✓ Класс тепловой изоляции: Blank
Великолепная квартира в Петанге - Построена в 2022 году.
Квартира состоит из большого гостиного с современной оборудованной кухней....
92 549 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Полностью меблированная студия площадью 34 м2 с панорамными окнами, обладающая прямым непревзойденным видом на море, находится в живописном районе Бафра. Здесь есть бесконечные песчаные пляжи и великолепные 5-звездочные отели с казино. На территории этого комплекса вы найдете все необходимое для незабываемого отдыха: несколько бассейнов с...
290 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КОМПЛЕКС РОСКОШНЫХ ВИДОВЫХ АПАРТАМЕНТОВ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ТИХОМ РАЙОНЕ РЯДОМ С ЦЕНТРОМ ГОРОДА!
ПЛОЩАДЬ: 66 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ
СТОИМОСТЬ: 290 000 ЕВРО
Мы рады...
450 000 €
Квартира в Айос-Атанасиосе, Кипр
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Internal Area: 84 sq.m., Uncovered Verandas: 44 sq.m., Covered Verandas: 30 sq.m.
✓ Пентхаус
✓ Вид на город
✓ Интернет
✓ Лифт
✓ Центр города
✓ Парк
✓ Школа
✓ Частная парковка
Великолепная квартира-пентхаус с 2 спальнями теперь доступна для покупки в самом центре Агиос Афанасиос! ️ Расположенная на 3...
134 000 €
Квартира в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Приятная квартира 2+1 в одном из знаменитых районов Алании, расположена на 1 этаже из 4 в 00 метрах от морского пляжа. В доме имеется система отопления и кондиционирования, в шаговой доступности продуктовые магазины и супермаркет. На территории имеется открытый бассейн
75 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
Новый комплекс с панорамным видом в Мерсине, Тедже, квартиры 1+1 - Vip11
Недвижимость в Мерсине, Тедже
Квартиры 1+1 и 2+1
Комплекс состоит из 2 блоков по 14 этажей
построенных на земельном участке площадью 7626 м2
А блок состоит из 1+1 и 2+1
B блок состоит из 2+1
Расстояние до моря 286 метров
Дом сдан, искан получен
Квартира 1+1...
550 000 €
Дом в Любляне, Словения
Продажа уникальной возможности в районе Любляна-Мосте — самостоятельный дом с обширными возможностями. Жилая площадь составляет 151,9 м², изначально построенный в 1885 году, и полностью обновленный в 2011 году. Дом имеет два отдельных жилых помещения, обеспечивающие идеальное сочетание комфорта и инвестиционного потенциала.
Первый этаж...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
