Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
683 000 €
Вилла в Измире, Турция
ВНЖ при покупке
В Алачаты, колоритном пригороде Измира, в продаже каменная вилла с зеленым участком 600 кв м. Планировка предусматривает 2 спальни, совмещенную с кухней гостиную, а также одну ванную комнату с джакузи и просторную веранду. От виллы пешком 5 минут ходьбы до центра городка с многочисленными кафе, барами и ресторанами.
7 500 000 €
Вилла в Эзе, Франция
Продажа виллы на холмах Эз с захватывающим видом на полуостров Кап Ферра, деревушку Эз и бухту Вильфранш-сюр-Мер, идеально расположена в тишине и спокойствии, на природе посреди оливковых, сосновых и фруктовых деревьев. На её участке есть 2 бассейна, один с видом на деревушку Эз, другой – укрытый соснами, а также источник ключевой воды....
5 900 000 €
Апартаменты в Комо, Италия
В центре Комо, недалеко от Дуомо, на самом берегу легендарного озера продаются семь апартаментов класса люкс, каждый площадью до 550 кв. м. Апартаменты расположены в старинном палаццо на площади Рим, рядом с роскошными бутиками и ресторанами. Здание построено в семнадцатом веке в классическом стиле и на данный момент оно охраняется комитетом...
121 000 €
Квартира в Анталии, Турция
ВНЖ при покупке
Появился новый красивый проект на этапе строительства в районе Антальи – Алтынташе. Район расположен к востоку от центра города и начал застраиваться сравнительно недавно. Большим плюсом Алтынташа является его близость к аэропорту Антальи и крупным транспортным развязкам, позволяющим добраться в любой другой район города.
Строительство ведется...
395 000 €
Апартаменты в Ницце, Франция
Продажа двухкомнатной квартиры в новостройке, расположенной в спокойном жилом районе на возвышенностях Ниццы, в районе Ботанического сада. Магазины, школы и автобусные остановки находятся в непосредственной близости. До Английской набережной 10 минут на машине, до центра города 20 минут езды. –
Квартира, жилой площадью 49,50 кв.м. включает...
279 000 €
Дом в Ориуэла Коста, Испания
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Кредит
Недавно построенные двухквартирные и двухквартирные дома в Лас-Филипинас, Ориуэла-Коста.
Комплекс из 10 таунхаусов и 2 двухквартирных домов, каждый с 3 спальнями, 2 ванными комнатами, передним и задним двориками и собственной террасой на крыше.
На первом этаже находится светлая гостиная с кухней, просторная спальня со встроенным шкафом и...
1 975 574 €
Вилла в Эсентепе, Кипр
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Вилла 4+1 (382 м2) с большим частным бассейном, с собственным участком земли (1565 м2) ,с террасой (125 м2) . В стоимость входит бытовая техника стандартной комплектации, центральное кондиционирование, встроенные шкафы. Все апартаменты имеют вид на море и горы. Подъездная дорога будет обсажена итальянскими кипарисами, в комплексе будет высажено...
3 178 500 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Самая высокая жилая башня в своем роде в центре Лимассола, узнаваемая из любой точки города. Апартаменты были оригинально спроектированы с непрерывным потоком между одной стороной башни и другой, предлагая виды на бурлящее Средиземное море, вид на город и далекие горы Троодос. Жители этой потрясающей башни могут пользоваться всеми преимуществами...
550 000 €
Земля на Коста-Брава, Испания
Большой участок под застройку площадью 807 м2, расположенный в лучшей урбанизации Льорет-де-Мар, в 150 метрах от пляжа Феналс и в нескольких минутах от центра Льорет де мар.
Мы также предлагаем возможность купить участок по соседству и получить таким образом 1600м.
Расположение идеальное, всего в 5 минутах от пляжа Феналс. Льорет-де-Мар...
64 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
Площадь: Апартамент имеет площадь 85 квадратных метров, что
предоставляет достаточно места для комфортного проживания.Этаж: Находится на 4-м этаже, что может предоставить
красивый вид и удобный доступ.Вид на бассейн: Из апартамента открывается вид на бассейн,
что делает его отличным местом для отдыха и расслабления.Бассейн на территории:...
320 000 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира в новом жилом комплексе с бассейном в курортном поселке Баошичи. Квартира площадью 93 кв.м. расположена на третьем этаже и имеет прямой вид на море. Планировка – коридор, просторная гостиная с кухонной зоной, две спальни, ванная с сауной, ванная с душевой кабиной, большая терраса. В цокольном этаже подземный гараж,...
Цена по запросу
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
Двухуровневая квартира в старом городе Герцег-Нови. Квартира в старом городе, очень хорошее место рядом с площадью Николы Джурковича и башней Канли. Первый этаж состоит из гостиной с кухней и санузла площадью 57 м2. Первый этаж, большая прихожая, две спальни и ванная комната, площадь 49 м2.
Цена по запросу.
110 000 €
Квартира в Афинах, Греция
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Объект под сдачу
Дом расположен в юго-западной части Афин в тихом и малонаселенном районе.
Перистери – город и пригородный муниципалитет в западной части Афинской агломерации. С населением 133 630 человек (перепись 2021 года) это седьмой по величине муниципалитет и город Греции по численности населения.
Дом состоит из шести уровней.
Предлагаемая...
90 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.12620
Квартира в Сутоморе
Продается уютная квартира площадью 51 м² в поселке Сутоморе. Квартира находится на 2 этаже современного дома и состоит из спальни, отдельной кухни, санузла, прихожей и просторного балкона с летней кухней.Характеристики квартиры:
Площадь: 51 м²
Этаж: 2
Спальни: 1
Кухня отдельная Санузел...
167 000 €
Квартира в Салониках, Греция
Роскошная квартира в районе Перайя, 70 кв.м, состоит из 2 спален и 1 ванной комнаты, кухни, гостиной. и балкон. Уникальная возможность, которую можно использовать как в качестве инвестиционной недвижимости, так и в качестве постоянного места жительства.
Расстояние от моря: 1500 метров
Расстояние от аэропорта: 10 км.
326 774 €
Квартира в Тбилиси, Грузия
Продается просторная и элегантная квартира на Вере, Пикрис Гора!
Площадь: 154 м²
Этаж: 2-й
Спальни: 2
Цена: $345,000
Расположенная в одном из самых престижных и тихих районов Тбилиси, эта квартира сочетает в себе комфорт, простор и исключительное месторасположение. Вера — это исторический район, известный своим шармом,...
63 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
К продаже предлагается трехкомнатная квартира в комплексе Sunny Day 3, Солнечный Берег.
Общая площадь квартиры 114 кв.м., располагается на четвертом этаже и состоит из: гостиной с кухонным блоком и обеденной зоной, двух спален, двух санузлов с душем и двух террас с видом на территорию комплекса. Квартира оснащена мебелью, техникой и готова к...
4 950 000 €
Отель, гостиница в Феррара, Италия
В центре Феррары, недалеко от замка Эстенсе, расположена эта изысканная вилла XVI века, преобразованная в роскошный отель. Площадь объекта составляет 2273 кв. м, а прилегающий участок — 400 кв. м. Отель располагает 27 классическими номерами с фресками, украшенными в стиле феррарской школы, а также уютным внутренним двором, садом и парковкой на...
381 426 €
Пентхаус в Пхукете, Таиланд
Современный комплекс с закрытой и охраняемой территорией. В нем вы найдете три общих бассейна на крыше, бара у бассейна, многоуровневый паркинг, зоны для прогулок среди тропических растений, отдельное здание лобби, ресторан и кафе, спортзал.
Программа фиксированной доходности: 7% на 5 лет(при 100%оплате), на 3 года(при оплате в рассрочку) с...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: [email protected]
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
