a
Версия
для печати

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии: цифра дохода – не всегда самое важное

  • 2924
Немецкая недвижимость продолжает привлекать инвесторов со всего мира благодаря стабильности местной экономики и надёжности рынка. Какие же объекты наиболее интересны для вложений, рассказывает руководитель компании Fuchs Real Estate.

Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.

– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?

– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья  в Германии.

Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.

– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?

– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.

Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.

– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.

– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного парт­нёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.

Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.

– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?

– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.

– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна? 

– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.

Примеры коммерческой недвижимости
Квартира за 1 363 595 евро в Стамбуле, Турция
1 363 595 €
Квартира в Стамбуле, Турция
298 м2 5 4
ВНЖ при покупке
Вашему вниманию представляется новый объект жилой застройки, строительство которого ведется в одном из самых престижных районов Стамбула — Нишанташи. Комплексная застройка является самым важным критерием этого объекта. На площади в 97000 квадратных метров есть все, что нужно для комфортной жизни всей семьи. Жилой комплекс включает в себя 62...
Mercury Group
Вилла за 574 000 евро в Пафосе, Кипр
574 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
170 м2 4 3 3
Удалённая сделка
Эта совершенно новая вилла с 3 спальнями, расположенная вдоль потрясающей береговой линии морских пещер Пейи, предлагает роскошное уединение с захватывающим видом на море и безмятежной обстановкой. Вилла, спроектированная так, чтобы обеспечить гармоничное сочетание современной элегантности и очарования побережья, представляет собой...
Foutina
Вилла за 325 000 евро в Анталии, Турция
325 000 €
Вилла в Анталии, Турция
190 м2 5 4 2
Вилла на продажу в районе Дёшемеалты в Анталии предлагают спокойный образ жизни в окружении пышной зелени. Благодаря легкому доступу к центру города жители наслаждаются природой и городскими удобствами. Красота района, спокойная атмосфера и развивающаяся инфраструктура делают его идеальным местом для инвестиций в жилье. Вилла на продажу в...
Eval
Апартаменты за 194 000 евро в Ларнаке, Кипр
194 000 €
Апартаменты в Ларнаке, Кипр
69 м2 1 1 1
Расположенный в центральном районе Ларнаки, этот современный комплекс предлагает стильные апартаменты и пентхаусы, излучающие элегантность и изысканность. Проект отличается выгодным местоположением, обеспечивающим жителям легкий доступ к пляжам, отмеченным Голубым флагом, а также всей городской инфраструктуре, включая торговые центры,...
Cyprus Sotheby's International Realty
Апартаменты за 124 000 евро в Алании, Турция
124 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
95 м2 3 2 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 11, , 95m², €124,000Добро пожаловать в оазис комфорта и стиля в самом сердце Махмутлара, Аланья, где роскошь сочетается с удобством. Эти потрясающие апартаменты на 11-м этаже, расположенные в современном комплексе всего в двух шагах от пляжа, предлагают непревзойденные условия проживания. Начните свой день с захватывающего...
LUXURY ESTATE TURKEY
Апартаменты за 195 000 евро в Алании, Турция
195 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
60 м2 2 1 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 2, , 60m², €195,000Добро пожаловать в мир роскоши и безмятежности, где лазурные волны Средиземного моря встречаются с ярким очарованием Алании. Эти потрясающие апартаменты, расположенные в живописном районе Каргыджак, предлагают идеальное сочетание современной элегантности и комфорта, что делает их домом мечты для тех, кто...
LUXURY ESTATE TURKEY
Коммерческая недвижимость за 2 200 000 евро в Лимасоле, Кипр
2 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Лимасоле, Кипр
183 м2
Продается коммерческе опомещение. Это многофункциональное здание для проживания, работы и отдыха в самом центре набережной кипрской Ривьеры. Идеальное сочетание жилой и коммерческой недвижимости в прибрежной части Лимассола — возможно, это именно то, что Вы искали.Проект удостоен награды European Commercial Property Awards в номинации Best Mixed...
Mercury Group
Апартаменты за 333 000 евро в Ларнаке, Кипр
333 000 €
Апартаменты в Ларнаке, Кипр
70 м2 1 1
ВНЖ при покупке
Этот проект, расположенный в Ливадии, представляет собой современный жилой комплекс из 99 квартир. Комплекс оснащён рядом высококлассных удобств, включая москитные сетки во всех алюминиевых профилях, большой общий бассейн, частные бассейны для некоторых квартир и роскошный лобби. Жильцы могут пользоваться открытой детской площадкой, тренажёрным...
BLUE SKY HOUSES
Квартира за 62 000 евро в Авсалларе, Турция
62 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
42 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем Вашему вниманию, квартиру в новом комплексе с обширной инфраструктурой в районе Авсаллар. Объект планировки 1+1, общей площадью - 42 м2. Квартира оборудована мебелью и техникой. Комплекс был построен в 2022 году и расположен на расстоянии 1500 метров до прекрасных песчаных пляжей. На территории комплекса: открытый плавательный...
RestProperty
Мезонет за 200 000 евро на Кассандре, Греция
200 000 €
Мезонет на Кассандре, Греция
170 м2 3 2 1
Продается дуплекс площадью 170 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Четвертый этаж состоит из одной спальной комнаты. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Вилла за 916 026 евро в Паттайе, Таиланд
916 026 €
Вилла в Паттайе, Таиланд
559 м2 5 5
Онлайн-показ
Скандинавский оазис в сердце Таиланда: элегантность, комфорт и инвестиционная привлекательность! Рассрочка! Полная меблировка! CHARIN Pattaya — это премиальный поселок, объединяющий чистые линии скандинавского дизайна, функциональность и тропическую расслабленность. Просторные виллы с дизайнерской отделкой, солнечными панелями и...
DDA Real Estate
Квартира за 388 960 евро в Которе, Черногория
388 960 €
Квартира в Которе, Черногория
136 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Продается роскошная трёхкомнатная, полностью оборудованная мебелью квартира с панорамным видом на горы в Которе, район Шкаляри. Роскошная просторная квартира в люксовом комплексе «Пентагон» имеет общую площадь 136 м2 и состоит из: двух спален, двух ванных комнат, большой гостиной со столовой и кухней. Паркет высшего качества,...
First Realty
Отель, гостиница за 3 184 208 евро в Майами, США
3 184 208 €
Отель, гостиница в Майами, США
600 м2 10% в год
Онлайн-показ Кредит Готовый бизнес
Мини-отель на 12 номеров через дорогу от океана в Майами-Бич, доходность от 10% Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами...
Square Estates LLC
Апартаменты за 139 000 евро в Турции
139 000 €
Апартаменты в Турции
165 м2 5 4 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с видом на море и природу в центре Араклы, Трабзон Араклы, один из крупнейших районов Трабзона, продолжает привлекать внимание инвесторов благодаря своему развитию. В последние годы здесь реализовано множество крупных проектов в сфере недвижимости, что способствовало активному росту общественной жизни в регионе. Предлагаемый на продажу...
TEKCE
Дом за 800 000 евро на Пелопоннесе, Греция
800 000 €
Дом на Пелопоннесе, Греция
400 м2 1 1
ВНЖ при покупке
Продается 1-этажный коттедж площадью 400 кв.м на Восточном Пелопоннесе. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть камин, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад. Предлагаем на продажу отдельно стоящие дома на участке площадью 2500 кв.м. Из отдельно...
Mercury Group
Офис за 115 000 евро в Агиос Теодоросе, Кипр
115 000 €
Офис в Агиос Теодоросе, Кипр
Офис 102 расположен на первом этаже и имеет открытую планировку, включающую офисную зону, небольшую кухню и туалет. Этот объект недвижимости продаётся в историческом центре Пафоса. На первом этаже расположено большое открытое помещение под магазин/офис.
MySpace Real Estate
Апартаменты за 150 000 евро в Алании, Турция
150 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
120 м2 3 2 2
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1 (Duplex)Этаж: 5, , 120m², €150,000Добро пожаловать в поистине исключительный мир жизни в самом сердце Алании, Анталья. Эти недавно построенные апартаменты, расположенные в очаровательном районе Сарай, предлагают не только превосходное расположение, но и непревзойденную роскошь и комфорт. Представьте, как вы просыпаетесь,...
LUXURY ESTATE TURKEY
Вилла за 510 660 евро на Пхукете, Таиланд
510 660 €
Вилла на Пхукете, Таиланд
348 м2 3
В первой фазе комплекса всего 7 одноэтажных вилл с просторным участком. Внешне – это тропический Бали стиль, а внутри – современный сдержанный, идеальный для сдачи в аренду. В отделке использованы изностойкие, качественные материалы, подобранные с особой тщательностью для этого проекта. На крышах будут установлены солнечные батареи....
Intermark Global
Квартира за 245 000 евро в Мармарисе, Турция
245 000 €
Квартира в Мармарисе, Турция
90 м2 3
Представлена на продажу квартира вторичного рынка, расположенная в курортном городе Мармарис. Мармарис – это прекрасный курортный город, расположенный на юго-западном побережье Турции, на берегу Эгейского моря. Этот популярный туристический город привлекает туристов со всего мира своей красивой природой, пляжами, разнообразными развлечениями и...
İNEST HOMES
Вилла за 960 000 евро в Алании, Турция
960 000 €
Вилла в Алании, Турция
321 м2 3 3
ВНЖ при покупке
Вилла площадью 321 кв. м расположена в одном из самых живописных районов Аланьи – Бекташ. Этот тихий и уединенный район, находящийся на холмах Таврских гор, к северу от центра города, изобилует красивыми видами на Средиземное море, вечнозелеными горными пейзажами и местными ресторанами с традиционной турецкой кухней. Резиденция включает гостиную...
NF Group

– Какой объект может принести максимальные цифры?

– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.

– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?

– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.

Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде. 

– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?

– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.

Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.

Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.

– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?

– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.

В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.

Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.


Контакты Fuchs Real Estate:

https://fuchs-real-estate.de 
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de 
Тел.:    +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.:  + 49 172 49 28 393


Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Инвестиции, Коммерческая недвижимость, Недвижимость

Читайте также

Процедура приобретения недвижимости в Германии
Подробная инструкция для покупателей
Захотели €1 – получили €20 млн
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Испанцы пугают, немцы распахивают двери
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Германия перевернулась, Египет не согласился
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Дома (виллы) в Германии Элитная недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»