Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
450 000 €
Дом в Гермасойе, Кипр
ВНЖ при покупке
Двухквартирный дом в районе Гермасойя, общей площадью 135 м2, с продуманной планировкой и удобным расположением. На втором этаже расположены две уютные спальни, идеально подходящие для комфортного проживания. В подвале есть дополнительная комната. Отличительной чертой дома является просторная терраса на крыше (сад на крыше) площадью 70 м2, с...
155 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Вашему вниманию представляется инвестиционный проект в прекрасном районе Авсаллар. Строительство началось в феврале 2023 года и завершится в июне 2024 года. Площадь земельного участка 2 770 м2. Комплекс будет состоять из одного шестиэтажного блока, в котором будет 48 квартир, планировками 1+1 (50 м2) и пентхаусами 2+1 (110 м2). Все квартиры...
7 222 693 €
Вилла в Майами, США
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата криптовалютой
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
195 000 €
Апартаменты в Ларнаке, Кипр
Апартаменты с одной спальней, балконом и собственной парковкой в Фанеромени Эти апартаменты с одной спальней идеально расположены в центральном районе Фанеромени, Ларнака, предлагая удобство, комфорт и продуманную планировку. Гостиная и кухня открытой планировки ведут на собственный балкон, идеально подходящий для утреннего кофе или вечернего...
260 000 €
Квартира в Финестрате, Испания
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата криптовалютой
Новый жилой комплекс в Финестрате с видом на море!
Жилой комплекс построен вокруг небольшой долины, по обеим сторонам которой расположены жилые дома. Они ориентированы на юг, выходят на море и имеют большие террасы, которые создают ощущение простора и комфорта.
Вы можете выбрать между:
- 3-комнатные апартаменты с террасой и садом в подвале...
Цена по запросу
Вилла в Сабаудии, Италия
На великолепном пляже Сабаудия продается престижная вилла у воды - роскошный особняк площадью 400 кв.м. с видом на море. Трехэтажная резиденция, утопающая в частном саду площадью 1540 кв. м, имеет террасу площадью 40 кв. м, с которой открывается захватывающий вид на Тирренское море. Первый этаж встречает гостиной с окнами, выходящими на террасу,...
921 607 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
Онлайн-показ
Инвестиционная возможность с высоким потенциалом дохода: уникальные виллы с частными бассейнами в живописном районе Банг Тао на Пхукете!
Доступна рассрочка!
Naturale Pool Villas — эторезиденция в самом сердце Банг Тао, в 5 минутах от Порто де Пхукет и Blue Tree. У нас есть ограниченное количество из 13 частных вилл, состоящих из 3 и 4...
140 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры с Видом на Море в Комплексе Гостиничного Типа в Каргыджаке Аланья
Аланья - один из туристических, торговых и инвестиционных центров Анталии. Аланию украшают пальмы, цитрусовые деревья и бугенвиллеи. Алания известна своим мягким климатом с круглогодичным солнцем и длинной береговой линией с прекрасными пляжами для купания. Квартиры...
159 000 €
Квартира в Пафосе, Кипр
Удалённая сделка
Объект под сдачу
Квартира с видом на море в Пафосе.
Просторная квартира на верхнем этаже с видом на море с большой террасы 14 м2, идеально подходящей для отдыха на свежем воздухе. Объект расположен в престижном жилом комплексе Aphrodite в районе Героскипу, сочетающем комфорт, удобство и выгодное расположение.
Среди ключевых характеристик — просторный...
48 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
Район: Томюк
Планировка: 1+1
Площадь: 75 m²
Этажность дома: 14
Дата сдачи: март 2024
Вид на море
Встроенная мебель
На территории комплекса:
Зона для отдыха - беседки, скамейки, зона барбекю
Генератор полного цикла
Парковка
Бассейн с горками
Спортивная площадка
Зеленая территория
Охрана и видеонаблюдение 24/7...
300 000 €
Квартира в Пафосе, Кипр
ВНЖ при покупке
Удалённая сделка
Объект под сдачу
ПМЖ по ускоренной схеме.. Построенная квартира с мебелью и бытовой техникой вблизи моря в Пафосе.
2-спальная квартира в проекте квартир с общим бассейном,
частная парковка для жителей, лифт и въезд/выезд по коду В районе Юниверсал в Пафосе..
РАСПОЛОЖЕНИЕ ;
Напротив проекта есть доступные объекты, такие как тренажерный зал, аптека,...
145 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1, 90m², €145,000Добро пожаловать в ваш будущий дом, расположенный в оживленном районе Махмутлар, Алания, где современная жизнь встречается с безмятежной обстановкой. Эта изысканная недвижимость предлагает наилучший образ жизни, сочетающий удобство, комфорт и элегантность. Расположенный всего в 150 метрах от торговых центров,...
110 000 €
Квартира в Алании, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Предлагаем Вашему вниманию квартиру планировки 1+1 на 9 этаже 12ти этажного задания. Квартира полностью укомплектована качественной бытовой техникой и мебелью. Планировкой предусмотрены: просторная гостиная комната, объединенная с кухонной зоной, две спальные комнаты, одна ванная комната ибалкон. Идеальный вариант для комфортного проживания и...
157 000 €
Пентхаус в Искеле, Кипр
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартиры в комплексе с собственным пляжем на Северном Кипре в Искеле
Искеле, расположенный на северо-востоке Кипра, всё чаще выбирают иностранные инвесторы благодаря его выгодному расположению, мягкому климату и развитой инфраструктуре. Здесь сочетаются тишина прибрежной жизни, комфорт близости к Газимагусе и удобства современного курортного...
446 450 €
Квартира в Бангкоке, Таиланд
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Возможность инвестирования в роскошные апартаменты премиум-класса в новом жилом комплексе! Доход от 5%!
Удобное местоположение в центре города!
ASHTON RAMA 9 - новый высотный жилой комплекс премиум-класса, расположен в центральном районе Дин Даенг в Бангкоке.
Инфраструктура комплекса: благоустроенная территория, сад, бассейн с джакузи,...
392 000 €
Апартаменты в Каваче, Черногория
ВНЖ при покупке
Продается полностью меблированная квартира в закрытом жилом комплексе в поселке Кавач. Квартира с видом на море, находится на третьем этаже четырехэтажного дома. Площадь квартиры 90 кв.м. плюс терраса 30 кв.м. Планировка: гостиная с зоной кухни и столовой, три спальни, два санузла, кладовая, терраса.
На территории комплекса расположен бассейн...
2 222 367 €
Вилла в Кап-Кане, Доминиканская Республика
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Объект под сдачу
Вилла расположена в Кап-Кане на уединенном участке. Стратегическое расположение рядом с одним из лучших полей для гольфа в Доминиканской Республике делает покупку этой виллы привлекательной для любителей гольфа, а также привлекательной инвестиционной возможностью. Сотни любителей гольфа приезжают в Кап-Кану специально, чтобы насладиться не...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
