Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
126 500 €
Квартира в Алании, Турция
Гражданство
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Квартира 1+1 в шикарном комплексе в районе Тюрклер с частичным видом на море. Квартира большой площадью – 81 м2 располагается на 4 этаже. Апартаменты будут сдаваться в чистовой отделке с укомплектованным кухонным гарнитуром, с напольным покрытием, покрашенными стенами и сантехникой в санузлах. Планировка представлена следующим образом: гостиная...
49 500 €
Квартира в Батуми, Грузия
Продается видовая квартира 31м2 в ЖК Next Orange в Батуми
Высокий 19 этаж
Шикарный вид на море
250 м от моря
Локация невероятно удобная : ТЦ, сетевые магазины , детские площадки , салоны красоты, отличная транспортная развязка
Самое главное - качественный дом от ведущего застройщика Грузии
Квартира под ключ - заезжай и живи...
405 379 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
Объект под сдачу
Апартаменты с 2 спальнями и видом на море в Доброте.
Светлая и стильная квартира расположена в новом современном жилом комплексе всего в 150 метрах от моря, в живописной части Доброты (Бока-Которская бухта). Апартаменты находятся в здании LaLune— одном из двух зданий комплекса, каждое из которых отличается уникальным архитектурным стилем и...
850 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
Продается современный обустроенный этаж дома в живописном районе Волоцко.
Эта недвижимость предлагает 102 м² жилой площади, расположенной на первом этаже частного двухэтажного дома. В квартире имеется просторная гостиная в формате open space с кухней и столовой, которые выходят на террасу с видом на море. Также в распоряжении владельцев две...
780 000 €
Вилла в Петроваце, Черногория
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.30.728.3042
Новая 2-х этажная каменная вилла с бассейном в Петровце.
Площадь виллы 250м2. Участок земли 450м2.
Вилла находится на расстоянии около 500 м от моря, с открытым панорамным видом на море и пляж в Петровац.
Планировка:
Первый этаж: оборудованная кухня, гостиная, спальня, ванная комната, прачечная.
Второй этаж:...
360 000 €
Квартира на Коста-Брава, Испания
Всего в 5 минутах ходьбы от пляжа! Добро пожаловать в ваш идеальный дом в этом изысканном доме на первом этаже, где есть все!
Это место, расположенное в привилегированном районе, было полностью отремонтировано, чтобы предложить вам максимальный комфорт и роскошь.
Войдите в светлую и уютную гостиную, идеально подходящую для моментов отдыха и...
1 500 000 €
Отель, гостиница в Ичичах, Хорватия
Дом в Ичичи всего в 200 метрах от моря под ремонт.
Общая площадь 420 кв.м. Земельный участок 550 кв.м.,
Дом окружен роскошными виллами и заслуживает надлежащего ремонта.
На данный момент он состоит из 6 квартир, которые могут быть увеличены и превращены в 3-х больших.
Несмотря на то, что дом был построен в 2004 году, он имеет особую...
55 000 €
Студия в Приморско, Болгария
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
ВНЖ Шенген при покупке !
Продается удобная студия с хорошей терассой и видом на лес в Green Paradise V.
Студия расположена на третьем этаже.
Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, дневной и спальной зоной, санузла и балкона. Балкон выходит на на лес, что придает ему уют, где вы сможете насладиться бокалом вина или чашечкой кофе.
1 521 677 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПРЕМИАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС НА BUSINESS BAY В ДУБАЕ, СПРОЕКТИРОВАННЫЙ СОВМЕСТНО С ЮВЕЛИРНЫМ ДОМОМ DE GRISOGONO СРОК СДАЧИ: март 2028 года ОБЪЕДИНЕННЫЕ АРАБСКИЕ ЭМИРАТЫ: ДУБАЙ: BUSINESS BAY ПРОЕКТ КВАРТИРА 3+1: ПЛОЩАДИ: 188.13 м2 СТОИМОСТЬ: 1 764 384...
1 100 000 €
Квартира в Слиме, Мальта
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 215 sqm, Outside Area: 15 sqm;
✓ Доступно с: доступно сейчас
✓ Тип: Apartment
✓ С кондиционером: Да
✓ Балкон: Да
✓ Гараж: Да
✓ Лифт: Да
✓ Открытая планировка (Кухня/Гостиная/Столовая): Да
✓ Вид на море: Да
✓ Первая линия: Да
✓ Гардеробная: Да
✓ Прачечная: Да
Расположенная на...
145 267 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Светлые и уютные апартаменты с дизайнерским интерьером, оформленные в тёплой скандинавской атмосферой, бежевые стены, дизайнерские светильники итальянских и скандинавских брендов, мебель на заказ и особое внимание к каждой детали. С видом на сад и самый большой открытый бассейн на Северном Кипре, который сделан как пляж: мягкий спуск для...
2 650 000 €
Шале в Испании
ВНЖ при покупке
В престижном районе Айгуашелида, в Тамариу, реализуется этот эксклюзивный таунхаус новой постройки, созданный для тех, кто ищет высокий уровень комфорта в одном из самых востребованных уголков Коста-Бравы.Недвижимость отличается элегантной современной архитектурой, спроектированной с целью максимального использования естественного света,...
2 950 000 €
Шале в Лас Колинас, Испания
ВНЖ при покупке
Мы рады представить вам ЭКСКЛЮЗИВНУЮ авторскую виллу в Las Colinas, расположенную на первой линии гольф-поля с захватывающим видом на лес.
Эта уникальная резиденция задаёт новый стандарт эксклюзивности благодаря авангардному и элегантному проекту, созданному для простора, света и полной приватности. Вилла площадью более 550 м² на двух...
720 000 €
Дом в Копере, Словения
Предлагается современный двухэтажный дом площадью 187 м², расположенный в Бошамарине, районе Копра. Дом оснащён продвинутыми технологиями, включая автоматизированный бассейн и солнечную электростанцию, и станет идеальным домом для жизни.
На первом этаже находится просторная гостиная с обеденной зоной и кухней, выходящая на террасу с летней...
1 308 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
Представляем вашему вниманию превосходные апартаменты в Опатии — признанном курортном центре Хорватии, знаменитом своими роскошными гостиницами, набережными и ресторанами мирового уровня. Этот современный жилой комплекс предлагает непревзойденное качество жизни и является образцом архитектурной изысканности и комфорта.
Квартира площадью 156 м²...
1 678 373 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
На данный жилой комплекс идет сбор EOI!
Апартаменты в уникальном жилом комплексе W Residences at Dubai Harbour Tower 2! Востребованный район! Потрясающий панорамный вид! Полностью меблированная кухня с техникой! Апартаменты для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: детская игровая...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
