Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
250 000 €
Мезонет на Халкидиках, Греция
Продается таунхаус площадью 140 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты Из окон открывается великолепный...
219 000 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
Всего 80 метров до моря
Встроенные шкафы в каждой спальне
Кухня открытого типа со встроенной мебелью
Выгодное месторасположение рядом со школой, магазинами, ресторанами
Кол-во комнат: 3+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
открытый бассейн
технический запас воды и водонасос
закрытая территория...
260 000 €
Вилла в Серике, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Инвестиционная меблированная вилла с бассейном в Кадрие, Анталия
Вилла на продажу расположена в Кадрие, одном из туристических пригородов Анталии, который может похвастаться всемирно известными полями для гольфа и отелями. В этом районе также находится знаменитый развлекательный центр «The Land of Legends». Отели в этом районе работают круглый...
899 000 €
Вилла в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Кредит
Объект под сдачу
Представляем вашему вниманию проект роскошных вил в районе Тепе, откуда открывается великолепный вид на море, крепость и всю Аланью. Если вы цените красоту вокруг вас, хорошую экологию и повышенный уровень комфорта - это предложение будет вам интересно! К тому же, проект подходит под получение турецкого гражданства! Виллы строятся на участке...
1 400 000 €
Вилла в Бенидорме, Испания
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Кредит 3-4%
Настоящая мечта для людей, которые ценят высокий уровень строительства и тепло домашнего очага!
Фасад виллы имеет собственный образ благодаря облицовке из натурального камня. Применение природного камня смотрится достаточное эффектно и презентабельно. Неповторимая эстетика, впечатляющая цветовая гамма из натуральных камней, разнообразие...
130 000 €
Мезонет на Халкидиках, Греция
Продается дуплекс площадью 56 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты Четвертый этаж состоит из 2 спальных комнат Из окон открывается вид на море, на город. У объекта есть камин, кондиционер.
59 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Район: Арпачбахшиш
Планировка: 1+1
Площадь брутто: 68 m²
Этажность дома: 13
На территории комплекса:
Зона для отдыха - беседки, скамейки, зона барбекю
Генератор полного цикла
Парковка
Сауна / Хамам
Бассейн
Спортивная площадка
Зеленая территория
Охрана и видеонаблюдение 24/7
Детская игровая площадка
До моря: 610...
115 000 €
Апартаменты в Турции
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Квартира с 2 спальнями в комплексе с крытой парковкой в Бурсе
Предлагаемая на продажу квартира в Бурсе расположена в районе Ешилова города Османгази, который является одним из старейших в городе. Сейчас в районе проводятся работы по благоустройству и городской реновации. Квартира с 2 спальнями находится в пешей доступности от объектов бытовой...
324 569 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
Гражданство
Объект под сдачу
Прайс-листАпартаменты, 1+1, 75m², €324,569
Апартаменты, 2+1, 113m², €472,534
Апартаменты, 3+1, 159m², €610,953
Апартаменты, 4+1, 200m², €782,784Шагните в мир, где роскошь сочетается с комфортом в самом сердце Атакента в Стамбуле. Этот исключительный жилой проект, занимающий площадь 30 акров, является образцом современной жизни и...
57 291 €
Студия в Пхукете, Таиланд
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Отличный вариант для инвестирования! Доходность от 6%!
Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду!
Выгодное расположение ЖК гарантирует Вам высокий спрос на аренду жилья!
Дом сдан!Апартаменты готовы к заселению!
До ближайшего пляжа: 900м!Аэропорт в 3км!
VIP GREAT HILL – новый проект от застройщика...
398 105 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Мы предлагаем Вам эксклюзивный проект апартаментов, расположенный в самом сердце центра Кирении. Комплекс будет состоять из двух многоэтажных блоков, в общей сложности состоящий из 60 единиц апартаментов. На трех первых этажах будут расположены 36 офисных помещений премиум-класса, каждое из которых имеет шесть частных парковочных мест для Вашего...
390 880 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира в доме на канале
Квартира на 2 этаже 4-этажного исторического дома на канале
в самом центре Амстердама.
Год постройки дома: 1768
Дом после полной реконструкции и обновления,
квартира с новым идеальным ремонтом.
Площадь квартиры 52м2, 2 комнаты.
Земля в собственности.
Цена:...
1 750 000 €
Вилла в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию две шикарные виллы 4+1 в экологически чистом районе Алании, Каргыджак. Строительство вилл начнется в сентябре 2021 и закончится в мае 2022 года. Проектом вилл занимаются лучшие дизайнеры и архитекторы Средиземноморского побережья. Специалистами учтены все требования для комфортной и роскошной жизни. В строительстве и...
870 000 €
Вилла в Фетхие, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Вилла с 4 спальнями, частным бассейном и садом в Мугле, Фетхие
Предлагаемая на продажу вилла расположена в районе Акарджа, в центре Фетхие. Это прибрежный благоустроенный район, предлагающий комфортный образ жизни со всеми необходимыми повседневными и социальными удобствами.
Вилла находится всего в 300 метрах от пляжа, в нескольких минутах...
1 800 000 €
Вилла в Трогире, Хорватия
Продается новая вилла с бассейном и прекрасным видом на море. Вилла расположена на острове Чиово, недалеко от Трогира, всего в 90 м от моря. Она был построен в 2016 году и имеет четыре этажа. В цокольном этаже находится сауна, джакузи и тренажерный зал. На первом этаже расположены спальня с ванной комнатой, гостевой туалет, кухня и просторная...
126 776 €
Апартаменты в Бяле, Болгария
ID 33705754
Бутик- здание в Бяла, Болгария. Апартамент с 2 спальнями в новом доме "Бяла Порто" С маленькой таксой поддержки! Каждая квартира имеет панорамный вид на море! В здании продается 5 апартаментов!
Стоимость: 126 776 евро.
Площадь: 97,52 кв. м
Этаж: 4/4
Схема оплаты:
Депозит в размере 5000 евро;
100% при подписании...
363 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Данная квартира 4+1 прекрасно подойдет тем, кто мечтает ежедневно любоваться закатом и потрясающим видом на море, а также отдыхать на одном из лучших пляжей региона. Район Авсаллар располагает с спокойному проживанию среди красивой природы и уже имеет свою сформированную инфраструктуру района.
Просторная квартира имеет общую площадь 160 м2,...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: [email protected]
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
