Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
3 500 000 €
Вилла в Виченце, Италия
В окрестностяхВиченцывыставлена напродажу вилла в венецианском стиле начала XVIII века. Особняк площадью 5000 кв. м. окружен участком в 20 гектаров. Комплекс состоит из хозяйскойвиллыи старинной церкви XIII века.Высокая стена окружает широкий внутренний двор.Жилые помещения особняка представляют собой просторные салоны и залы, декорированные...
690 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 161 кв.м В Лимассоле на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одного санузла, одной кладовой, одной гардеробной. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды,...
775 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 86 кв.м В Лимассоле. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место, сад. В распоряжении...
300 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
ВНЖ при покупке
Удалённая сделка
ПМЖ по ускоренной схеме. Квартира с видом на море на холмах Пафоса.
Квартира с 3 спальнями расположена в красивом построенном комплексе в Пейи, всего в нескольких минутах ходьбы от центра. В апартаментах есть гостиная и столовая открытой планировки, ванные комнаты и большие солнечные веранды. Коралловый залив находится всего в пяти минутах...
60 500 €
Квартира в Бургасе, Болгария
Предлагается к продаже для
постоянного или сезонного проживания уютный двухкомнатный апартамент в замечательном комплексе,
Солнечный Берег. Площадь апартамента 64, 62 кв.м, находится на 4 этаже и
состоит из : гостиная с кухонным блоком, спальня, совмещенный санузел, терраса.
Апартамент чистый и светлый,
подходит для круглогодичного...
650 000 €
Вилла в Анталии, Турция
Вилла 4+1 , находится в районе Молла Юсуф в Анталии. Вилла сдаётся как в аренду , так и на продажу. Имеется всё необходимое для комфортного проживания , установлены кондиционеры , вся мебель и техника новые , всего 3 этажа , так же есть выход на подземную парковку , есть личный бассейн , вся инфраструктура рядом.
620 000 €
Вилла в Тале, Кипр
Удалённая сделка
Вилла с видом на море в ЖК на холмах Пафоса.
4 спальная вилла в клубном поселке Камарес в 10 мин езды до пляжей, города и Английских школ.
Проезжая через популярную деревню Камарес, мы прибываем к месту расположения этой красивой виллы с четырьмя спальнями. Эта прекрасная вилла находится в непосредственной близости от клуба Kamares, который...
90 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.11907
Квартира с 1 спальней в Добры воды с видом на море.
4 этаж.
Площадь квартиры - 56 м2
Квартира состоит из гостиной комнаты совмещенной с кухней, спальни, ванной комнаты и просторной террасы.
Вид на море (юго-запад).
Расстояние до пляжа 15 минут пешком.
Квартира продаётся полностью меблированной и оснащённой...
480 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
ВНЖ при покупке
Удалённая сделка
ПМЖ по ускоренной схеме. 3 спальный построенный дом в пригороде Пафоса в нижней Пейе в 3 мин езды до песчаных пляжей Корал Бей и инфраструктуры, в 5 мин до Английской школы.
Можно поставить бассейн 3х6 метров за доп плату.
Недвижимость готова для эксплуатации.
Цены от . + НДС. Популярная Пейя расположена в 5 мин от знаменитой корраловой...
620 000 €
Квартира в Анталии, Турция
Просторная и функциональная планировка: Квартира с площадью 235 кв. м. и разделением на 4+1 предоставляет просторное жилое пространство для комфортной жизни.
Отдельная кухня: Наличие отдельной кухни обеспечивает уединение при приготовлении пищи, добавляя функциональности и удобства в повседневной жизни.
Два балкона: Два балкона позволяют...
620 000 €
Коммерческая недвижимость в Риге, Латвия
Продается действующее торговое помещение для коммерческой деятельности под магазин, салон, врачебную практику и т. д.Общая площадь – 301, 9 м2 (1 этаж, цокольный этаж)
Большой поток людей, помещение сдается много лет подряд и приносит стабильный ежемесячный доход, в самом центре города, рядом магазины, кафе, удобное транспортное сообщение. 2...
84 000 €
Квартира в Турине, Италия
БОЛЬШАЯ ОТРЕМОНТИРОВАННАЯ ТРЕХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА В ТУРИНЕ!!
CORSO BRESCIA - POLO LAVAZZA - СТУДЕНТСКИЙ ОТЕЛЬ
Предлагаем на продажу в нескольких кварталах от ЦЕНТРА ГОРОДА и POLO LAVAZZA, на CORSO BRESCIA 4, в элегантном здании начала 1900-х годов, с хорошим состоянием частей кондоминиума. .
В ПРОЦЕССЕ ОБЩИХ ЧАСТЕЙ ЗДАНИЯ ВЫПОЛНЯЮТСЯ...
767 000 €
Дом в Стамбуле, Турция
ВНЖ при покупке
Проект был разработан, чтобы позволить вам использовать все средства и возможности города и сделать вашу жизнь проще. В центре внимания Проект - современная роскошь и городской образ жизни. С одной стороны, он создает для вас уникальный мир, а с другой приносит городскую жизнь прямо у вас на пороге. Проект состоит из 2 жилых блоков и 1...
290 000 €
Дом в Салониках, Греция
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажный коттедж площадью 525 кв.м в пригороде города Салоники. Подвал состоит из Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 душевых комнат, одного санузла Второй этаж состоит из одной спальной комнаты Из окон открывается вид на горы. У объекта есть камин. К недвижимости относится парковочное место.
600 000 €
Вилла в Айос-Николаосе, Греция
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Отличный инвестиционный вариант на острове Крит,173 квадратных метра вилла,расположена практически на береговой линии,будет прекрасным вариантом и для ваших летних каникул и для сдачи в краткосрочной аренду. Есть управляющая компания, которая сдает уже несколько лет, есть пул клиентов,приезжающих из года в год.
Гостеприимный остров Крит с его...
1 525 000 €
Вилла в Альмуньекаре, Испания
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Просторные Виллы с Частными Бассейнами в Гранаде, Альмуньекар
Альмуньекар – важный приморский город на побережье Коста-Тропикаль в прекрасной провинции Гранада. Этот регион сочетает в себе горы и пляжи, включая Сьерра-Неваду, одну из самых высоких гор на Пиренейском полуострове, и предлагает жизнь, наполненную радостью и удовольствием.
Виллы на...
490 000 €
Квартира в Будве, Черногория
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
ЭЛИТНЫЙ ПРОЕКТ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО: ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ЭЛИТНЫЙ КЛУБНЫЙ ДОМ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА БЕРЕГУ КОТОРСКОГО ЗАЛИВА!!
* проект от застройщика без оплаты налога на оборот недвижимости
СРОК СДАЧИ...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: [email protected]
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
