Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии: цифра дохода – не всегда самое важное

Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.

– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?

– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья  в Германии.

Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.

– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?

– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.

Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.

– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.

– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного парт­нёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.

Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.

– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?

– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.

– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна? 

– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.

Примеры коммерческой недвижимости

696 460 €

Дом в Майами, США

200 м² 5 4 2

Онлайн-показ Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

36 358 €

Квартира в Батуми, Грузия

31 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Откройте новые горизонты жизни и инвестиций! 0 % Налога на покупку недвижимости ️ А безвизовый режим обеспечит комфортное пребывание . Жилой комплекс находится в 500 метрах от моря, в активно развивающейся туристической части нового бульвара в Батуми. На закрытой территории комплекса площадью 6000 м² предусмотрена вся необходимая...

Atlas Property

771 000 €

Апартаменты в ОАЭ

108 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные квартиры Дубае, Мейдан, в жилом проекте площадью 750 тыс. м² Sobha Hartland II – уникальное сообщество, раскинувшееся на 750 тыс. м², предлагающее жителям возможность наслаждаться пышными зелеными насаждениями, общественными садами и вести здоровый образ жизни. Жилой проект, расположенный в самом центре города, находится в окружении...

TEKCE

44 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Ваша мечта о комфортной жизни – уже реальность! Продается светлая и просторная квартира-студия 1+1 общей площадью 60 м² (жилая 42 м²) на солнечной южной стороне. Расположена на 2 этаже 13-этажного дома с закрытой территорией, собственным бассейном, бесперебойной подачей электричества (генератор) и воды (гидрофор). Евроотделка,...

Impera Homes

225 000 €

Мезонет в Пиерии, Греция

120 м² 4 3 1

Продается таунхаус площадью 120 кв.м на Олимпийской Ривьере. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной кладовой Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты, одной кладовой Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть камин,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

558 564 €

Квартира в Майами, США

80 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...

Square Estates LLC

620 000 €

Вилла на Халкидиках, Греция

222 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 222 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики на стадии строительства. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты, одной кладовой Первый этаж состоит из гостиной с кухней Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты Из окон открывается вид на море. Недвижимость...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 290 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

311 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Cyprino

395 000 €

Коммерческая недвижимость в Пафосе, Кипр

205 м²

Продается 2-х этажное здание в Пафосе. Состоит из магазина, квартиры с 1 спальней на первом этаже и квартиры с 3 спальнями на 2 этаже. Площадь здания: 228 м2Коммерческая зонаСтроительный коэффициент: 120%Коэффициент покрытия: 50%Максимальное количество этажей: 3 (с перспективой на 4-ё этаж) Идеально подходит для офисов, клиник, медицинских...

BLUE SKY HOUSES

215 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

120 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1, 120m², €215,000Расположенный в оживленном районе Джикджилли, Аланья, этот изысканный объект недвижимости представляет собой уникальную возможность ощутить роскошную жизнь с оттенком спокойствия. Проект имеет выгодное местоположение и находится всего в 450 метрах от торговых точек, в 4 километрах от центра города и всего в 800...

LUXURY ESTATE TURKEY

126 500 €

Апартаменты в Будве, Черногория

46 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Отличное предложение в Будве без налога 3%!Продается квартира c одной спальней в новом жилом доме с паркингом и лифтом в Будве в районе Дубовица. Строительство полностью завершено, квартира продается с ключами. Вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности. Расстояние до моря и набережной около 900 метров.Площадь квартиры 46...

Antarex

825 000 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

159 м² 2 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Мыс Хаят на острове Хаят, Мина Аль Араб — это исключительное воплощение жизни на набережной со студиями, апартаментами с 1 и 2 спальнями и пентхаусами от RAK Properties. Этот проект расположен в оживленном и хорошо заселенном районе острова, в прибрежной зоне острова, откуда открывается живописный вид на обширный Персидский залив и...

ALPHA REAL ESTATE RAK

1 453 140 €

Вилла в Майами, США

330 м² 6 5 6

Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

306 702 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

100 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Квартира с двумя спальнями гармонично сочетает современный дизайн и функциональность, а также отличается просторной планировкой, окнами от пола до потолка и высококачественными отделочными материалами. Интерьер квартиры продуман до мелочей: крупноформатная элегантная плитка, встроенные кухни и шкафы-купе, декоративные подвесные потолки с тонкой...

BLUE SKY HOUSES

1 025 000 €

Вилла в Фетхие, Турция

260 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельный дом рядом со всей инфраструктурой и Олюденизом в Оваджике, Фетхие Фетхие — один из самых привлекательных регионов Турции для жизни и отдыха. Уникальная природа, бирюзовое море и богатое историческое наследие делают его особенно популярным среди местных и иностранных покупателей недвижимости. Здесь гармонично сочетаются современная...

TEKCE

1 120 000 €

Дом в Куклие, Кипр

277 м² 4 4 3

ВНЖ при покупке

Проект включает в себя эксклюзивную группу из 100 отдельных вилл. Будет построен на некоторых из самых престижных участков в гольф-сообществе, в нескольких минутах ходьбы от пляжа. Дизайн, вдохновленный средиземноморской жизнью, высочайшим качеством и стилем. Одно из самых известных гольф-сообществ Кипра, которое включает в себя два новых...

MySpace Real Estate

357 704 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

85 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Binghatti Phantom воплощает загадочную и неосязаемую сущность, возвышая обыденность до сфер изобретательности и возможностей. Из этой идеи исходит нонконформистский характер, бросающий вызов общепринятым нормам, чтобы создать жилой оазис, который превосходит обыденность. ТИП НЕДВИЖИМОСТИ: ЖИЛАЯ И ТОРГОВАЯ ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 5775,97 КВ. М./...

Hermes Real Estate

444 000 €

Квартира в Алании, Турция

150 м² 3

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем вашему вниманию великолепную квартиру, идеально подходящую для большой семьи, в современном жилом комплексе с инфраструктурой уровня отеля, расположенном в престижном районе Оба. Комплекс, состоящий из четырех пятиэтажных зданий, обеспечивает все необходимое для комфортного проживания на закрытой и охраняемой территории. Квартира...

RestProperty

112 000 €

Квартира в Баре, Черногория

76 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.12724 Площадь квартиры 76 кв м (включая две террасы - одна с видом на город и море). Коридор и кухня с половым отоплением, спальная комната, гостиная с камином на дровах (используется как вторая спальная комната). Квартира полностью оборудована современной мебелью и техникой. В продажную стоимость включены наборы посуды,...

DOO TradeGoria

2 181 892 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

180 м² 5 4 3

Кредит

Суппер эксклюзивный минипентхауз, в одном из самых престижных проектов Израили - Террасы. Пентхауз обсалютно новый, дорогостоящие отделочные материалы, умный дом, пентхауз продаеться со всей мебелью. В комплексе имееться 2 бассейна, крытый и открытый, сауна, фитнес зал, подземная парковка.

Israel Home

– Какой объект может принести максимальные цифры?

– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.

– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?

– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.

Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде. 

– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?

– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.

Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.

Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.

– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?

– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.

В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.

Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.

Контакты Fuchs Real Estate:

https://fuchs-real-estate.de 
e-mail: [email protected] 
Тел.:    +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.:  + 49 172 49 28 393

Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru