Версия
для печати
для печати
Юлия Фукс, руководитель компании Fuchs Real Estate рекомендует обратить внимание на коммерческий сектор и называет свой «идеальный объект» в Германии.
– Юлия, со стороны может показаться, что в Германии можно инвестировать в недвижимость практически любого типа – безусловно, если подходить к этому вопросу со знанием дела. Это заблуждение или нет?
– Конечно, в Германии может добиться успеха и тот, кто инвестирует в жилые объекты, и тот, кто вкладывает деньги в коммерческие. Но невозможно заниматься всем. В первую очередь мы специализируемся на коммерческой недвижимости, но мы так же успешно развиваемся в продаже частного жилья в Германии.
Наша компания сосредоточена на работе с коммерческой недвижимостью, и активнее всего – со сферой ритейла. Иногда мы осуществляем поиск объектов под заказ в других сегментах, можем подобрать квартиру или офисное помещение, но наш фокус на магазинах и торговых центрах. Более 70% инвестиционных проектов, которые мы реализовали, связаны с объектами ритейла.
– Почему именно в этом сегменте вы видите наибольшие финансовые перспективы?
– Торговая недвижимость действительно интересна инвесторам. Отчасти потому, что она более понятна для них. Например, складская недвижимость требует особой компетенции со стороны того, кто вкладывает деньги. К гостиницам мы вообще относимся скептически: приобретать отель можно, только если с ним работает крупная мировая сеть, а такие объекты стоят недёшево.
Наш клиент – это инвестор, готовый вкладывать в объект €2-3 млн, иногда больше, иногда меньше.
Для него самое понятное и выгодное решение – супермаркеты. Они относительно легки в управлении, при покупке нетрудно получить банковское финансирование – если оно нужно. И, что немаловажно, инвестору проще понять структуру работы этого бизнеса.
– Вы считаете, понимание процесса заказчиком необходимо? Ведь он сам, скорее всего, не будет непосредственно управлять бизнесом.
– Безусловно, понимание процесса особо важно при отсутствии надёжного партнёра, управляющего приобретённым объектом, того, кто не только хорошо знает и понимает тонкости такого бизнеса в Германии, но и обеспечивает все необходимые взаимодействия, помогая новому владельцу избежать лишних затрат времени, нервов и средств. В целом при наличии квалифицированного управления детальное понимание структуры бизнеса не обязательно. Скорее важно понимание особенностей самого рынка коммерческой недвижимости Германии.
Вы правы в том смысле, что, вкладывая средства, наш клиент получает пассивный доход. И я не раз убеждалась в том, что лучшими партнёрами в долгосрочной перспективе являются те инвесторы, кто имеет хоть какой-то опыт, пусть даже не в Германии. Как правило, это люди, чувствующие процесс, знающие, что такое пассивный доход, и реально оценивающие возможности рынка. Это не только делает их успешными, это во многом формирует с ними здоровые долгосрочные деловые отношения.
– «Реально оценивающие возможности рынка» – что вы под этим подразумеваете?
– Тот, кто рассматривает недвижимость Германии как место сохранения капитала, должен понимать, что восемь, а тем более десять процентов в год здесь не получить. Мы живём в консервативной стране, и именно консервативная страна даёт стабильность, которая так ценится определённым кругом инвесторов. Для них вложения в Германию – это их будущее, это уверенность в завтрашнем дне. При отсутствии стабильности, которая и определяет устойчивый бизнес, чаще получается обратная ситуация: чем выше доход, тем хуже.
– Вы сказали, что доходность в 8-10% на сегодня нереальна. А какая реальна?
– Я бы сказала, что твёрдая цифра – 6% до уплаты налогов. Здесь необходимо заметить, что налогообложение для нерезидентов можно минимизировать до нуля. Но это уже другая тема. Как раз супермаркеты и могут принести подобный доход. Естественно, эти показатели нельзя экстраполировать на всю Германию. Например, понятно, что в Мюнхене даже близкую к этой доходность получить невозможно.
Примеры коммерческой недвижимости
267 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Просторные квартиры на дороге Basın Ekspres в Багджыларе, Стамбул
Квартиры расположены в районе Багджылар, Стамбул — одном из наиболее динамично развивающихся районов города. Благодаря появлению новых жилых комплексов, офисных зданий, расширению линии метро и стремительному развитию дороги Basın Ekspres, район демонстрирует стабильный рост...
711 553 €
Квартира в Майами, США
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата криптовалютой
Кредит
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами...
2 200 000 €
Квартира в Монако, Монако
✓ Цена: 2 200 000 €
✓ Этаж: 2
✓ Количество комнат: 3
✓ Спальни: 2
✓ Жилая площадь: 52 м²
✓ Общая площадь: 65 м²
✓ Площадь террасы: 13 м²
Квартира расположена на втором этаже красивого здания без лифта, рядом с магазинами и удобствами. Она входит в законодательные рамки законов 1235, модифицированного, и 1291. Приятная гостиная с...
870 000 €
Дом в Читта-делла-Пьеве, Италия
3D-тур
В двух километрах от Читтà-делла-Пьеве расположено поместье "Подере Чимболелло", к которому ведет участок асфальтированной дороги 900 м и 1,3 км гравийной. Вдоль дороги слева находится оливковая роща, которая является частью поместья, а вскоре после нее - въезд . Два дома расположены посреди участка, к ним от въезда ведет частная аллея около 100...
12 000 €
Квартира в Пори, Финляндия
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
В городе Pori продаётся двухкомнатная квартира с балконом!
Цена - 12 000 €.
Рядом со спальней есть вместительный гардероб.
А еще в гостиной есть несколько шкафов.
На кухню можно поставить небольшой обеденный стол.
В ванной комнате может...
39 200 €
Квартира в Батуми, Грузия
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
Премиальные апартаменты у моря в самом зелёном районе Батуми
Современный жилой комплекс премиум-класса, созданный как для комфортного проживания у моря, так и для высокодоходных инвестиций. Здесь гармонично сочетаются приватность, курортная атмосфера и сервис уровня пятизвёздочного отеля.
ЛОКАЦИЯ: тишина, зелень и 5 минут до моря
Комплекс...
163 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
Продажа квартиры с 2 спальнями и парковочным местом в Бечичи
Локация: Бечичи, 800 м до пляжа. В пешей доступности магазины, кафе и вся необходимая инфраструктура.
Здание: современный жилой комплекс с бассейном и тренажёрным залом. Парковочное место в подземном гараже входит в стоимость.
О квартире:
Тип: квартира с двумя спальнями и...
365 000 €
Пентхаус в Монфорте-дель-Сид, Испания
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Современные апартаменты с 2 и 3 спальнями и просторными террасами в Монфорте-дель-Сид
Апартаменты находятся в уютном и спокойном районе Монфорте-дель-Сид, в составе современного жилого комплекса, гармонично вписанного в природное окружение. Этот город отличается умиротворённой атмосферой и удобной близостью к крупным центрам, что делает его...
145 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Квартира с 2 спальнями в комплексе «Caprice», престижный район Святого Власа
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 2
Площадь: 86 кв.м
Этаж: 2/7
До моря: 250 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Caprice - великолепный жилой комплекс...
960 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
Удалённая сделка
Очаровательное бунгало на продажу в деревне Тала Расположенное среди живописных холмов очаровательной деревни Тала, это восхитительное бунгало предлагает спокойную обстановку рядом с деревенской площадью, украшенной местными тавернами, уютными кафе и магазинами. Находясь в конце тихой тупиковой дороги, оно обеспечивает мирный отдых в объятиях...
770 000 €
Отель, гостиница в Симпеле, Финляндия
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Продается Гостиничный Комплекс/Отель/Хостел/Доходный Дом в г. Симпеле!!!
В самом центре города отдельно стоящее здание 840 м2 со всеми городскими коммуникациями и собственной новейшей эконом системой отопления и вентиляции, на собственном участке 4888 м2. Установлена современная система видеонаблюдения и охраны, с дистанционным просмотром.
В...
25 114 €
Квартира в Хургаде, Египет
ВНЖ при покупке
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
Идеальный выбор для тех, кто ищет комфортное жильё в одном из новых районов Хургады!
Просторная квартира с 1-й спальней общей площадью 59 кв.м расположена в современном ЖК "Нур Плаза" в развивающемся районе Хургады, Эль Ахия.
В районе Эль Ахия уже достаточно развита инфраструктура: в шаговой доступности — супермаркеты,...
425 000 €
Дом в Писсури, Кипр
ВНЖ при покупке
Вилла с 2 спальнями в Меланда Хайтс. Право собственности и вид на море. Полностью отремонтирована в 2020 году. Площадь 89 кв. м + 2 веранды. Площадь 55 кв. м. Всё новое: полы, электричество, трубы, кондиционер, отопление в ванной комнате, бассейн и насос для бассейна. Отопление на пеллетах. Кухня и передвижной кухонный остров, изготовленные на...
699 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Объект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ
ЛЮКС АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ОТЕЛЕ SIRO ЖИЛОГО КВАРТАЛА BOKA PLACE В ПОРТО МОНТЕНЕГРО!
*в продаже более 200 премиальных объектов
ПЛОЩАДЬ: 91 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ:...
90 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
ID 33591768
Цена: 90 000 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 3
Общая площадь: 113 кв.м.
Этаж: 4/6
Оплата за обслуживание: 1070 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем на продажу...
190 000 €
Апартаменты в Санта-Поле, Испания
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Стильные квартиры с 1-3 спальнями и бассейном на крыше в Санта-Поле
Санта-Пола — очаровательный прибрежный город на побережье Коста-Бланка, знаменитый своими золотистыми пляжами, рыбацким портом и средиземноморской атмосферой. Здесь царит спокойная жизнь с яркими местными рынками, отличными ресторанами морепродуктов и легким доступом к...
1 950 000 €
Квартира в Ермасойе, Кипр
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Internal Area: 255 sq.m.
✓ Сигнализация
✓ Вид на город
✓ Тихий район
✓ Солнечные панели
✓ Тренажерный зал
✓ Бассейн
✓ Джакузи
✓ Подогрев пола
✓ Электроприборы
✓ Сад
✓ Меблировано
✓ Центр города
✓ Первая линия у моря
✓ Парк
✓ Супермаркет
✓ Вид на природу
✓ Частная парковка
Роскошный...
190 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
ВНЖ при покупке
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Расположение: Оба
Расстояние до моря: 2 км.
Расстояние до аэропорта: 38 км
Этажность: 4 этажа
Окончание строительных работ: март 2024 г.
Стоимость квартир на момент публикации:
2+1 duplex, 3 с/у, 104 м2, 190 000 евро
В стоимость входит чистовая отделка квартир, вместе со встроенной кухонной мебелью, оборудованными сан. узлами...
– Какой объект может принести максимальные цифры?
– Идеальный вариант – супермаркет за €2,5-3,0 млн в городе с населением более 5 тыс. жителей. Арендатором выступает известная сеть, заключившая новый арендный договор или сделавшая это один-два года назад. Как правило, это долгосрочные договоры – 10-15 лет с прописанной возможностью пролонгации. То есть несложно подсчитать, что в течение всего этого срока вы получаете гарантированный пассивный доход и возвращаете свою инвестицию.
– В каком регионе может находиться самый инвестиционно привлекательный супермаркет?
– Мы рекомендуем объекты в Баварии, в Баден-Вюртемберге и в Гессене. Первые две федеральные земли – самые мощные и финансово сильные. В Гессене и Баварии мы добились впечатляющих результатов для наших клиентов.
Конечно, возможности Германии этими регионами не ограничиваются. Мы проводим сделки и в других федеральных землях – Северном Рейне-Вестфалии, Саксонии, – но всю страну охватить невозможно. Германия велика, и чтобы профессионально выполнять свою работу, не стоит находиться везде.
– В Германии сейчас дефицит качественных объектов, и до российских клиентов доходит лишь небольшая их часть. Насколько серьёзна эта проблема и как вы её решаете?
– Действительно, в стране мало стоящих предложений. Но проблема не только в этом. Русскоговорящие инвесторы, как я уже сказала, не всегда реально воспринимают рынок – их желания порой невыполнимы.
Я акцентирую на этом внимание, опираясь на собственный опыт. Мы много работаем не только с русскоговорящими партнёрами, но и с немцами. У них больший опыт инвестиций, они смотрят на рынок шире и потому готовы рассматривать объекты, которые никак не подойдут русскому клиенту. Я вновь произношу слово «опыт», но, поверьте, он важен для того, кто ищет пассивный доход.
Возвращаясь к вашему вопросу… В нашей базе предложения есть – всегда! Их не более 10-15, некоторые «гуляют по рынку», некоторые эксклюзивные – их представляем только мы.
– Это новые объекты? Откуда вы их берёте?
– Примерно 90% объектов, которые мы продали, – новые. Мы сразу определили для себя эту линию: клиентам, заинтересованным в консервативных инвестициях, лучше подходят «свежие» супермаркеты. Это понятно, ведь если для офисного центра и 30 лет не срок – а в Германии строят надёжно, – то в сегменте ритейла экономически выгоднее вкладываться в только что построенное здание. Может быть, доходность здесь в первые годы будет не столь велика, зато инвестору минимум пять лет не грозят непредвиденные расходы, связанные с естественным износом или возможными недостатками строительства. А арендный договор, как я уже сказала, приносит прибыль все 15 лет.
В нашей базе есть как уже построенные объекты, так и те, которые пока имеют только разрешение на строительство и подписанный договор с арендатором – и ждут инвестора. Вкратце процедура инвестирования такова. Когда инвестор найден, объект закрепляется за ним, что происходит после перевода обозначенной части суммы на трастовый счёт. По завершении строительства, за которое, кстати, отвечает продавец, а не инвестор, наш покупатель становится полноправным владельцем объекта – с момента вступления в силу договора аренды и получения первой арендной платы.
Благодаря такому подходу мы тесно связаны и с проектировщиками, и с девелоперами. К тому же важно понимать, что мы не просто риэлторы – но и управляющая компания. То есть мы сопровождаем клиента на всех инвестиционных этапах: делаем due diligence при необходимости с привлечением специалистов, покупаем объект, берём его в управление. А значит – несём ответственность. В инвестициях это самое важное.
Контакты Fuchs Real Estate:
https://fuchs-real-estate.de
e-mail: julia.fuchs@fuchs-real-estate.de
Тел.: +49 911 366 8 337
Факс.: +49 911 366 7 967
Моб.: + 49 172 49 28 393
Это статья из книги "Гид на жительство - 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!
