Версия
для печати
для печати
На международной выставке недвижимости International Property Show, которая недавно прошла в Москве, мне бросился в глаза стенд агентства недвижимости OCAG, который украшала карта Албании, и я подошел, чтобы поинтересоваться, как обстоит дело с недвижимостью в этой стране. На мои вопросы любезно согласился ответить директор компании Андрей Чариков.
Что же сейчас на самом деле представляет собой Албания?
Во-первых, надо сказать, чем являлась Албания до 1990 года. В то время, она представляла собой очень жесткое тоталитарное государство, в котором люди получали продукты по карточкам, работали по субботам, а по воскресеньям убирали лестничную клетку и территорию вокруг дома. По сути дела, Албания была страной очень жесткого соцлагеря.
Отношения между нашими странами испортились еще в 1968 году, когда Советский Союз ввел танки в Чехословакию. Тогда Албания вышла из Варшавского договора, и там начали строить по всему побережью бетонные доты, опасаясь нападения одновременно и со стороны стран НАТО, и со стороны стран Варшавского договора.
Но люди, которые говорят только про эти бетонные доты, не замечают того, что все горы в Албании покрыты мандариновыми, апельсиновыми и оливковыми садами. И, например, Черногорский город Бар, называемый городом олив, не может и сравниться с горами, которые полностью засажены этими деревьями. Во времена диктатуры албанцы создавали сельскохозяйственные отряды с кличем «превратим горы в поля!» и воплощали этот девиз в жизнь. На данный момент состояние Албании можно назвать одновременно состоянием оттепели и перестройки. То есть люди уже окунулись с головой в бизнес и ощущают полную свободу. Это как будто бы в СССР в 1953 году после смерти Сталина сразу бы началась перестройка и была бы разрешена частная собственность. Вот там сейчас такое происходит.
То есть это резкая смена политического климата?
Да, гораздо более резкая, чем у нас. Россия все-таки шла к этому плавно. В Албании есть, конечно, старшее поколение – те люди, которые еще учили русский в школе. Кое-кто из них пошел в бизнес, кто-то сохранил за собой высокие посты. Бизнес при этом развивается очень динамично, страна европеизируется на глазах.
Те плохие дороги, о которых писали лет пять назад, уже канули в прошлое. Построена скоростная автодорога между Тираной и Дюрресом – две полосы в обе стороны, протяженностью в 35 км, по ней можно проехать быстро, так как пока нет пробок.
Автомобильные заторы уже наблюдаются в Тиране, но в целом в Албании их нет. Что касается экономического состояния страны: все побережье ориентируется в основном на соседнюю Италию и пытается строить туристический бизнес. Вся остальная страна занимается сельским хозяйством; восстанавливаются заводы, поднимется сфера обслуживания, развивается торговля автомобилями, есть в Албании и полезные ископаемые.
В каком состоянии находится рынок недвижимости Албании?
Побережье страны представляет собой интересную территорию, где пока еще мало как туристов, так и покупателей недвижимости. Там возводятся дома, строятся с невероятной скоростью. Строят их пока сами жители этих населенных пунктов, зачастую имеющие связи в высшем руководстве – это пережиток посттоталитарного общества.
Тем не менее стоит отметить, что строительство ведется весьма качественно и очень быстро. Во всех домах сразу устанавливаются двойные стеклопакеты (такого не делается в соседней Черногории), во многие зданиях проводится водяное отопление. Что сейчас представляет собой побережье Албании: от черногорского города Ульцина (который во времена Австро-Венгерской империи был на территории Албании) до албанской Влеры тянется сплошной песчаный пляж, напоминающий Майами-Бич.
Дальше начинается побережье сравнимое с греческим или турецким, то есть каменистые пляжи, маленькие лагуны, прозрачная вода – это уже Ионическое море. Там недвижимость гораздо дороже, чем на песчаных пляжах. На Ионическом море портов немного, вода славится своей чистотой, да и Адриатика грязной никогда не считалась. На Ионическом побережье уже активно покупают иностранцы, в основном греки. Надо еще упомянуть, что в самой Албании гораздо теплее, чем в Черногории или Хорватии.
Мы же предлагаем недвижимость в городе Дюррес, который оптимально подходит для русских клиентов и по ценам, и по близости к России. До аэропорта в Тиране всего 35 км, до границы Черногории – 170 км, что тоже удобно, потому как из черногорской столицы Подгорицы, где также есть аэропорт, вы за час доедете до границы с Албанией и еще три часа до Дюрреса. Еще есть очень приличный курорт в городе Шеджень, что рядом с Леджи, но не очень большой. Вся полоса побережья в этой части Албании, как я уже говорил, – песчаные пляжи, и именно там продаются большие участки земли. Если приобретать недвижимость там, то особенно хороша первая линия: такой дом будет смотреть на море и великолепные пляжи с кедровыми лесами.
Это в основном строящаяся или вторичная недвижимость в Албании?
Безусловно, строящаяся! Вторичкой мы вообще не занимаемся. Пока в Албании есть определенные трудности с «самозастроем». С начала 1990-х годов по 2000-й было зафиксировано много случаев самозахвата территорий, то есть люди сами строили частные домики и отели на земле, которая им не принадлежала.
Сейчас правительство взяло под контроль эту ситуацию, поскольку в Албании появились четкие и очень жесткие законы. По нашим данным на юге страны уже в прошлом году снесли порядка 300 объектов. Дома на пляже вовсе снесли. Именно поэтому для нас привлекательны строящиеся объекты в Дюрресе, где уж давно четко работала местная власть, всегда объективно выдавали разрешение на строительство и продавали землю под это строительство.
Сейчас в Дюрресе дома растут как грибы, и в них модно приобрести очень приличные квартиры. На данный момент их стоимость не превышает 1200 евро за квадратный метр, и встречаются квартиры по 600 евро за «квадрат». При этом качество строительства в этом албанском городе очень высокое, используются качественные строительные материалы, в основном итальянские и греческие.
Наверняка россиян сейчас интересует еще и политическая обстановка в Албании, ведь рядом Косово. Можете ли Вы успокоить наших читателей?
Могу успокоить. В Албании были проблемы в 1990-х годах, когда мировая общественность «подогревала» вопрос Косово и в стране даже было свободное хождение оружия. Но в 2000-х прошла конфискация оружия, сейчас за это сурово карают (до 20 лет лишения свободы). Еще много говорят, что Албания – исламская страна, и приплетают сюда религиозный экстремизм. Очень зря!
Надо помнить, что в том тоталитарном обществе, которым являлась Албания при диктаторе Энвере Ходже, были снесены все мечети, а также православные и католические храмы. Поэтому на данный момент основная «вера» в Албании – атеизм. Многие верующие в те годы сбежали в Черногорию. Сейчас в Албании произошел «акт покаяния» – в каждом крупном городе они построили по большому православному храму и мечети, но это совсем не значит, что эти храмы заполнены людьми.
То есть, приобретая недвижимость в Албании не нужно бояться никакого религиозного экстремизма и политической нестабильности?
Не нужно. Хотя сейчас еще не решилась ситуация с Косово. Само правительство Албании, поскольку страна очень хотят вступить в Евросоюз, дистанцируется от этой проблемы. Жителей этой территории в Албании за «своих» не считают. А вот русских там помнят и любят, поскольку Советский Союз до 1968 года вооружал армию Албании, все офицеры проходили обучение в России, а наши офицеры приезжали туда. В городке Химера, расположенном между Влерой и Сарандой, находилась советская база подводных лодок, это был центр советской радиоразведки на Адриатике.
Вы хотите сказать, что к русскоязычным и сейчас относятся с уважением?
Несомненно! Поскольку старшее поколение учило русский, общалось с русскими, часто албанки выходили замуж за наших инженеров, многие албанцы учились в Советском Союзе. Ведь Советский Союз не запомнился ничем плохим, как, например, в Чехословакии, поэтому в Албании к нашим соотечественникам очень хорошее отношение.
Когда общаешься с пожилыми албанцами, то каждый пытается как-то продемонстрировать знание русского языка. Молодое же поколение, конечно, больше сориентировано на Америку и Италию (где многие албанцы работают). Еще албанцев, как я заметил, мало волнует все, что происходит за пределами их страны, та же проблема соседнего Косово их не сильно беспокоит, а вот футбольный матч Голландия-Албания – это событие.
Покупают ли русскоязычные недвижимость в Албании? Или пока о ней не знают?
В этом году в Албанию понемногу пошел поток туристов из России. Они уже видят, что это за страна, какие тут пляжи, понимают, что правда, а что миф, замечают, что вопрос религиозного экстремизма явно преувеличен. Кое-кто обращает внимание на то, что в Албании спокойно можно приобретать недвижимость. Сейчас уже пошел поток людей, сравнимый с тем, что был в Черногории три года назад, когда люди еще боялись последствий войн и бомбежки в Белграде, но в Черногорию уже ехали.
Значит ли это, что Албанию ждет то же самое, что сейчас происходит в Черногории,где в последнее время сильно выросли цены на недвижимость?
За последний год цены в Черногории выросли в два раза. В Албании также прогнозируется серьезный подъем цен, но для этого должен пройти еще где-то один год.
Сейчас выгодно вкладывать деньги в недвижимость Албании?
Да, выгодно. Зарубежные компании из Англии и Греции, которые точно и разумно анализируют рынок недвижимости, туда уже пришли, строят и продают там недвижимость. Зарубежных интернет-порталов по недвижимости Албании гораздо больше, чем русскоязычных – это о многом говорит. Именно поэтому в России у нашего агентства по Албании пока не очень много конкурентов. Есть один минус – албанский язык.
То есть вы рекомендуете нашим людям учить албанский язык?
Да. Или английский. Албанский язык не похож на другие европейские языки – они считают себя потомками древних иллирийцев, и свой язык тоже возводят к ним. Тем не менее и Албания, и Босния, и Сербия были 500 лет под гнетом турков, и тогда албанцы были вынуждены принять ислам, так как принявшие ислам не облагались налогами. Самое интересное, что турецкий язык не оставил сильного отпечатка на албанском языке, он сохранил самобытность. Другое дело, что на всех Балканах – турецкая музыка.
А в каких районах Албании в основном покупают недвижимость россияне, уже изучившие албанский? В Дюрресе, где продает ваша компания, или и в других местах?
Россияне на данный момент интересуются всеми районами. Конечно, сейчас в Албании больше крупных инвесторов – покупателей больших участков. Потихоньку подтягиваются и начинают приобретать инвесторы поменьше, люди, которые покупают квартиры или целые этажи. Есть также большой спектр предложений по виллам на первой линии побережья. Но сразу скажу: крупных инвесторов пока больше.
Значит ли это, что россияне покупают недвижимость в Албании с целью инвестиций?
Пока да, именно поэтому, в силу ценовой политики.
А жить туда едут? Как обстоит дело с получением визы и вида на жительство?
Россияне могут получить визу в Посольстве Албании в Москве, это несложно. Месячная виза стоит 30 евро, полугодовая – 60 евро. В Албании можно находиться все полгода – нет различий между обычной и бизнес-визой. С легальностью покупки жилья нерезидентом проблем тоже нет: иностранное физическое лицо совершенно спокойно может покупать недвижимость в Албании. Пока можно даже большие участки земли на физическое лицо оформлять, но это продлится недолго – максимум год.
Что же касается недвижимости в виде апартаментов и вилл – тоже нет никаких проблем, так как частная собственность сейчас защищена государством и законами. Сами албанцы тоже очень активно инвестируют в свою страну, даже если заработали деньги где-то за рубежом. Это такой патриотический момент, которого недостает многим россиянам.
А есть какие-нибудь нюансы, «подводные камни» при покупке недвижимости в Албании?
Как я уже говорил, ни в коем случае пока нельзя покупать маленькие частные дома, то есть «вторичку», поскольку не у всех владельцев такой недвижимости на данный момент есть документы от государства. Власти Албании сами проверяют, насколько законно было строительство, правильно ли был выделен земельный участок под недвижимость. Удовлетворяющими закон документами на данный момент обладает только 10% владельцев таких домов по всей Албании – это очень низкий процент.
Поэтому на данный момент надежна только строящаяся недвижимость. Есть еще один нюанс: земля под некоторую недвижимость взята в аренду на 99 лет, и пока законодательство не определяет, что будет после этого. Те, кто хочет передать недвижимость по наследству, должны это учитывать. Хотя сами албанцы абсолютно уверены, что законопроект о наследовании будет принят, и земля сможет переходить по наследству, возможно, за какие-то дополнительные инвестиции.
А как в Албании обстоит дело с ипотечным кредитованием?
Практически вся недвижимость на стадии строительства продается с рассрочкой 30-40%, причем последние 30% выплачиваются, после того, как застройщик зарегистрирует свое построенное здание в Бюро по регистрации недвижимого имущества. Только после этого покупатель доплачивает последнюю часть суммы и получает на руки документы. Если у застройщика возникают какие-то проблемы, то он обязан по закону вернуть деньги полностью и без всяких вычетов. В этом плане в Албании очень лояльное законодательство. Но все-таки надо следить за тем, чтобы документация была правильно оформлена и на бумагах стоят все необходимые печати и подписи. Особенно следует быть осторожными с частными продавцами – все-таки здесь частной собственности не было до 90-го года. Даже автомобилей почти ни у кого не было.
На ваш взгляд, сколько сейчас может заработать инвестор на строящейся недвижимости в течение года?
Вообще, рост цен, как прогнозируют сами албанцы, составляет 10% в год. Здесь только может наступить некий переломный момент, связанный с рывком, бумом, когда вдруг резко повысится спрос, например как в Черногории. Если это произойдет, рост цен будет мгновенным, и они повысятся почти в два раза. Но, вкладывая сейчас, надо быть готовым к тому, что отдача может быть только через 3-5 лет. Именно поэтому сюда и приходят пока только крупные инвесторы. Все остальные могут просто вложить деньги и быть за них спокойными, имея при этом возможность отдыхать летом на пляжах Албании.
То есть можно приобретать себе в этой стране только лишь место для отдыха, потому что пока там малолюдно, чисто и тепло, а инвестировать в Албанию рано?
Нет, просто надо понимать, что это долгосрочные инвестиции, хотя 2-3 года это все-таки не такой большой срок. И поскольку это неосвоенная страна, там все может измениться в один момент, как произошло в Черногории. Страна в любом случае перспективная – не зря же инвесторы туда уже пошли.
Беседовал: Алексей Коновалов
