Версия
для печати
для печати
Я начинал работать с арендой жилой и коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, в процессе перешёл в элитный сегмент. Затем стал «международником». Хорошо изучил рынки Испании, Италии, Германии, есть партнёры в США. Сейчас постоянно проживаю в Таиланде и работаю в агентстве недвижимости Phuket Luxe.
Специализируюсь в инвестиционном сегменте, обладаю большим объёмом аналитический информации и сравниваю показатели с возможностями аналогичных рынков в других странах. По основным характеристикам Таиланд (и особенно Пхукет) явно опережает своих конкурентов. Позвольте рассказать почему…
Недвижимость – классический инструмент диверсификации инвестиций для опытных инвесторов. Помимо того что тело актива находится в стороне от основных инвестиционных рисков, так и доходность может определяться двумя направлениями: прибылью от аренды и ростом рыночной стоимости, опережающей инфляцию. Зачастую акции, облигации, паи могут иметь более высокую доходность в процентном выражении, чем недвижимость, но это отражается в повышенных рисках и меньшей стабильности.
Да, недвижимость также подвержена временным спадам спроса и рыночной стоимости. Однако чаще всего такие явления происходят в результате системных экономических кризисов, когда другие инвестиционные продукты подвержены более высокой волатильности. Например, кризис 2008–2009 годов, в результате которого жильё в Испании упало в цене почти на 50%, а в Латвии спад достигал 70%. Но прошло десять лет, и цены восстановились, а в некоторых регионах – заметно выросли.
В Таиланде последние десять лет, несмотря на военный переворот, смену правящего монарха, экспортный кризис, вызванный слишком высоким курсом национальной валюты, наблюдается стабильный рост экономики. А спрос на туристические продукты опережает предложение, и вполне закономерно, что стоимость курортного жилья неуклонно растёт.
Как и в большинстве стран мира, цены на недвижимость в солнечном королевстве следуют за инфляцией, а чаще опережают её. А её уровень крайне низкий – медиана за десять лет чуть более 1%.
Для того чтобы увеличить прибыль, некоторые инвесторы придерживаются модели долевого строительства и входят в проект на самой ранней стадии – до начала работ. Это даёт возможность получить дополнительную прибыль в среднем от 10 до 30% к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
Наиболее привлекательным для них является тот факт, что для покупки необходима сумма лишь в 25–30% от стоимости объекта. На оставшуюся часть застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку с привязкой к стадиям строительства. Таким образом, нет необходимости замораживать всю сумму сразу, а перепродать квартиру можно и до ввода здания в эксплуатацию, тем самым зафиксировать полученную прибыль от роста цены.
Один из самых насущных вопросов российских инвесторов – защита от валютных рисков. В России ваш капитал измеряется рублями, а рубль, как показывает практика, не самая стабильная валюта. В 2010 году американский доллар стоил 30,31 рубля, а на 2019 год – 63. В свою очередь, в том же 2010 году 1 USD равнялся 33,37 тайского бата, а на конец 2019-го средний курс доллара к бату составил 30,15. В этом году аналитики Bloomberg назвали тайскую валюту одной из самых сильных: только за 2018 год бат укрепился к американскому доллару и евро на 8,3% – лучший результат в мире.
Несколько лет назад в правительстве Таиланда обратили внимание на резкое снижение спроса и высокое количество непроданных объектов на рынке Паттайи, а также на слабую загруженность арендной недвижимости даже в сезон. Причина проста – рынок в этом регионе рос слишком быстро за счёт плотной многоэтажной застройки. Власти Пхукета приняли решение об искусственном ограничении вводимого в эксплуатацию жилья посредством лимита высотности зданий, а также квот, регламентирующих общее количество строящихся объектов.
Сейчас на большей части Пхукета запрещено строить здания выше 23 метров, то есть более семи-восьми этажей. Несколько многоэтажек на Патонге и Кароне появились ещё до этой инициативы – и больше их не будет.
«Покупайте землю, её уже не производят!» – говорил Марк Твен. Эта цитата сверхактуальна для Пхукета, ведь это остров. Создать искусственные насыпные территории, как в Дубае, невозможно из-за океанических течений и бережного отношения тайцев к природному наследию. Уже сейчас земли не хватает. Лишь 25% курортной территории Пхукета пригодно для застройки, так как всё остальное – горы и национальные парки.
Для инвестора это даёт дополнительную возможность роста ликвидности, так как приток конкурирующих предложений ограничен не только административно, но и физически.
Таиланд является одним из пионеров в развитии курортного жилья. Кондоотели, кондоминиумы и резиденции вилл идеально подходят для двух-трёхнедельного отпуска. С одной стороны, они обладают стандартными атрибутами отеля (бассейны, фитнес, сауна, ресепшен, ресторан и т. д.), а с другой – предоставляют домашний комфорт (кухня, стиральная машина, раздельные комнаты, бóльшая квадратура). Ведь целевой рынок для такого типа жилья – это не приезжающие на два-три дня туристы, а семьи, отдых которых составляет более месяца. На недельку в Таиланд лететь накладно...
Как и на любом курорте, в Таиланде наблюдается определённая сезонность. По данным миграционной службы аэропортов Таиланда, в сентябре 2018 года (а сентябрь является самым непопулярным месяцем в году в силу постоянных дождей) количество пассажиров международных прилётов всего на 26% ниже показателя января 2018-го (а январь – пиковый месяц в году). Разница между тарифами на аренду жилья в низкий и высокий сезон, конечно же, значительно выше, чем разница между количеством прилетевших, но тем не менее немногие мировые курорты могут похвастаться такими показателями. Таким образом, популярность Таиланда, а соответственно и спрос на аренду жилья актуальны круглый год.
В Европе сезонность имеет более выраженный характер: в Испании и Италии, к примеру, высокий сезон длится три-четыре месяца, в Болгарии – всего два. В Турции сезон длиннее, но большое количество пакетных предложений типа all inclusive значительно снижает потенциальную рентабельность курортной недвижимости. Ведь зачастую стоимость пакетного тура сопоставима с ценой билета на регулярный авиарейс.
В отношении сезонности и климата ближайшим конкурентом Таиланду выступает Вьетнам, но уровень развития инфраструктуры и качество сервиса в этой стране отстают не на одно десятилетие.
По сравнению с мировыми курортными рынками стоимость квадратного метра жилья на Пхукете совсем невысока. Она сопоставима с ценами на жильё в спальных районах Москвы, Санкт-Петербурга и Владивостока. С бюджетом в 3 млн батов (около $100 тыс.) у вас будет широкий выбор предложений.
При правильном выборе управляющей компании ваш объект недвижимости не будет простаивать даже в низкий сезон. Например, rentkey, наш основной партнёр в сфере управления недвижимостью, обеспечивает среднюю круглогодичную загрузку в 79%, в то время как среднегодовая загрузка отельного фонда в первой половине 2019 года составила 73,6%.
По некоторым объектам мы обеспечиваем прибыль собственнику 10% годовых за вычетом всех расходов и услуг управляющей компании. В среднем показатель наших партнёров варьируется от 6 до 8% годовых.
Приведу несколько конкретных примеров. Квартира-студия площадью 29 кв. м по цене 2,7 млн батов ($89 тыс.).
Это отчёт из нашей системы бронирований. За год квартира заработала 361 тыс. батов. Собственник получил чистыми 220 тыс. батов, то есть $7,1 тыс., или 8,1% годовых.
Еще один пример – квартира с одной спальней площадью 42 кв. м в комплексе Ozon на пляже Ката по цене 3,2 млн батов ($105 тыс.). За год она заработала 444 тыс. батов. Собственник получил чистыми 271 тыс. батов, то есть $8,8 тыс., или 8,4% годовых.
Ещё один пример: квартира 2013 года постройки с одной спальней, 45 кв. м, на пляже Карон. Стоимость – 3,4 млн батов. Доходность – 8,4% годовых.
Большинство управляющих компаний предоставляют собственникам недвижимости прозрачную отчётность, онлайн-статистику по текущей загрузке, а также личный кабинет, позволяющий контролировать многие процессы и планировать доходы.
При краткосрочной аренде (аналог отельной деятельности) невозможно избежать накладных расходов: кондиционеры нуждаются в обслуживании, бачки унитаза могут давать течь, а скачки напряжения в сезон муссонов способны вывести из строя любое электрооборудование. Здесь, в отличие от Европы, инвестора ждёт приятный сюрприз: стоимость услуг в Таиланде значительно ниже.
Ежегодные обязательные платежи по содержанию общих территорий кондоминиумов и комплексов вилл также не оставляют глубоких шрамов в финансовых отчётах собственников. Коммунальные услуги стоят 45–50 батов за квадратный метр в месяц. В эту сумму включены расходы на общедомовые нужды: уход за бассейном и садом, охрана и видеонаблюдение, работа ресепшен, фитнес-центра, трансфера до пляжа и обратно и т. д. То есть содержание односпальной квартиры 36–40 кв. м будет обходиться в 3,8–4,0 тыс. рублей ($60 или €50) в месяц.
Привлекает и система налогообложения в Таиланде. При доходе от аренды в $10–15 тыс. в год налог будет составлять всего 3–5%.
И, наконец, важное преимущество Таиланда по сравнению с большинством европейских стран и Россией – отсутствие ежегодных налогов на недвижимость.
Подводя итог, рынок Пхукета можно охарактеризовать следующим образом:
- невысокая входная стоимость,
- круглогодичная доходность,
- невысокая стоимость содержания и низкие налоги.
Специалисты Phuket Luxe готовы ответить на ваши вопросы
